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住宅持有稅在中國遲早會開征的,，但最近幾年乃至更長的時間內(nèi)都很難啟動,，開征住宅持有稅為何如此困難？法理不清只是原因之一,，更重要的是在操作執(zhí)行程序中有兩道很難逾越的“坎兒”,。
第一道“坎兒”是稅基的確定。美國的房主年初都會收到市政府財政部門寄來的稅單,，上面寫著你擁有的房產(chǎn)現(xiàn)在市場估值多高,，按規(guī)定稅率今年應(yīng)繳稅額多少。下面有一聯(lián)寫著：如果你對上述估值有異議,，請撕下此聯(lián)寄回,，我們將通知你何時何地進(jìn)行聽證，屆時將根據(jù)你提供的證據(jù)再行裁定,。在這里有兩個數(shù)字,，一個是“估值”，即稅基,；一個是“稅額”,，即根據(jù)法定稅率計算的應(yīng)繳稅款。如果中國房主也收到這樣一張稅單,，誰都會問：這兩個數(shù)字是哪里來的,？我們看看美國稅單的背面，白紙黑字印有征收財產(chǎn)稅的法律條款等相關(guān)文字,，中國也不應(yīng)該例外,，否則就有非法課稅之嫌。但是目前在中國,，征收房產(chǎn)稅的法律只適用于商業(yè)房地產(chǎn),，居民住宅和軍用房產(chǎn)等都有明文豁免，所以在全國人大審議新稅法之前,，稅單后面的說明不知是什么,！
有人提議把第二,、三套以上的住宅定義為商業(yè)房地產(chǎn)，適用法規(guī)就有現(xiàn)成的商業(yè)稅法了,。姑且不論如此定義居民住宅是否合法,，即使能這樣做，現(xiàn)行商業(yè)房地產(chǎn)的征稅條款有兩項規(guī)定：1,，按照租金或經(jīng)營性收入按最高12%的稅率征收,；2，資產(chǎn)原值減去折舊后的資產(chǎn)凈值按最高0.8%的稅率征收,。若把這兩條稅則印在稅單后面,，房主有兩個選擇：1，把10年以內(nèi)的房產(chǎn)（無論面積大�,。┮栽伦饨�1元租給自己用,，每月繳稅0.12元，2,，把10年以上的房產(chǎn)上報為第二,、三套住宅，經(jīng)10年折舊后的資產(chǎn)凈值為零,，還怎么納稅,！
財產(chǎn)稅的英文是Property
Tax，關(guān)鍵詞在于Property（財產(chǎn)）不是Assets（資產(chǎn)）,，財產(chǎn)可以用估值為稅基,，資產(chǎn)只能以現(xiàn)金流或資產(chǎn)原值減折舊后的凈值為稅基。中國已經(jīng)有了《物權(quán)法》,，將來若要開征住宅持有稅,，以國有土地之上的房產(chǎn)物權(quán)作為納稅對象，至少需經(jīng)全國人大審議通過《物權(quán)稅法》,，才能面對居民住宅之地權(quán)和房權(quán)分離的現(xiàn)狀,，對土地之上的房產(chǎn)開征持有稅。今日中國已經(jīng)是走向法治社會的市場經(jīng)濟(jì)國家了,，如此重要的稅收若沒有法律依據(jù)就強行開征,，法治社會的基礎(chǔ)就會因此動搖。
7月3日在博鰲房地產(chǎn)論壇上,，財政科學(xué)研究所的賈康所長言簡意賅地論述了“雙軌統(tǒng)籌”的思路,，也談到居民住宅的持有稅問題�,；仡欀袊�(jīng)濟(jì)體制改革的歷程,，可以看到幾乎每一項重大改革的推進(jìn)都是從雙軌制開始的，居民住宅市場的改革也不例外,。
居民住宅的市場化改革從雙軌制起步,，到現(xiàn)階段形成了中國特色的“三軌制”住宅市場,，我姑且稱之為“三分天下”。以居民住宅的平米數(shù)來劃分,，全中國的居民住宅有三大類：商品房超過了5億平米,，小產(chǎn)權(quán)房大約有6億平米，其他住宅估計也有五六億平米,，包括軍隊擁有的“軍產(chǎn)房”,，政府擁有的“官產(chǎn)房”，企業(yè)開發(fā)的“單位房”,，此外還有廉租房,、公租房、限價房和經(jīng)適房等等,。在住宅市場的“三分天下”之中,，住宅持有稅的課稅對象如何確定,？這是開征住宅持有稅第二道難邁的“坎兒”,。如果只對商品房開征，就等于是讓另外十億平米的房產(chǎn)享受了免稅待遇,，這顯然不公平,。上述第三類房產(chǎn)暫且定義為“其他住宅”，與商品房相比,，價格便宜還能享受免稅待遇,，顯然是對住宅市場化的歧視。上述第二類房產(chǎn)是小產(chǎn)權(quán)房,，其中大部分是“違章建筑”,，于是就出現(xiàn)了一個兩難窘境：讓小產(chǎn)權(quán)房繳納住宅持有稅，等于是確認(rèn)了“違章建筑”的合法性,；不讓小產(chǎn)權(quán)房納稅,，等于是讓“違章建筑”享受免稅待遇，顯然也是對住宅市場化的歧視,。中國的房地產(chǎn)業(yè)在市場化的道路上走到今天,，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)有目共睹，任何政策法規(guī)的制定都要充分考慮中國住宅市場的特殊性,，在住宅“三分天下”之中堅持雙軌統(tǒng)籌的原則,，獎優(yōu)罰劣，而不應(yīng)相反,。
和賈康所長一樣,，我也是支持在適當(dāng)?shù)臅r候開征住宅持有稅的，但不是現(xiàn)在,，也不是為了打壓房價,，而是要通過住宅持有稅的開征進(jìn)一步明晰產(chǎn)權(quán)制度,，以漸進(jìn)的方式完成土地制度的改革。在當(dāng)前住宅市場“三分天下”的格局中,，幾乎是不可能只對商品房開征持有稅的,，至少要到商品房占比達(dá)到80%以上的時候，住宅市場從“三分天下”到商品房幾乎“一統(tǒng)天下”的時候,，開征住宅持有稅才能一視同仁,。總而言之,，開征住宅持有稅目前有兩道過不去的“坎兒”,，一是沒有適用法規(guī)，二是住宅的“三分天下”,，所以我認(rèn)為樓市調(diào)控的所謂“稅收重拳”近期不會再有了,。
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