近月,，中國部分大城市房屋租賃價(jià)格迅猛上漲。對(duì)于房租上漲的原因,，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下屬的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)實(shí)施的一項(xiàng)在北京,、上海、廣州,、深圳等城市展開的調(diào)查認(rèn)為,，除了季節(jié)性因素外,部分中介因?yàn)榉课葙I賣生意下降,從房主處收租房子做“二房東”,推高房租或勸說房主抬高房租,是主要城市房租上漲的主要因素。
我不認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)造成了房租上漲,。房產(chǎn)中介的立場(chǎng),，決定了他們既沒有這樣的能量，也沒有這樣的動(dòng)機(jī)來助推房租,。起碼有三點(diǎn)可以作為推論：
第一,，房產(chǎn)中介在房屋交易或者房屋租賃過程中，沒有市場(chǎng)定價(jià)權(quán),，最多只是建議權(quán),。而這個(gè)建議必須得到出租人或者承租人的響應(yīng)才能落實(shí)。但實(shí)際上,，房產(chǎn)中介在房租價(jià)格上是沒有立場(chǎng)的,，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，或者一個(gè)不愿打一個(gè)不愿挨,，都與中介無涉,，房產(chǎn)中介要的只是成功租賃，不管價(jià)格高或低,，成功了,，中介都是有利益的。建議業(yè)主把房租高高舉起不放下,，最后租客不買賬，落得一場(chǎng)空歡喜,，這肯定不是腦子正常的房產(chǎn)中介的立場(chǎng)和作為,。
第二，房產(chǎn)中介如果收購了房屋的租賃權(quán)（也就是說,，房產(chǎn)中介在處置這些被收購了出租權(quán)的房屋時(shí),，其身份已經(jīng)轉(zhuǎn)化成房東，不管是第幾層的房東）,，那么,，房產(chǎn)中介就成為有定價(jià)權(quán)的房東,，對(duì)其應(yīng)當(dāng)按照房屋出租人的身份來定義。由此,，我認(rèn)為,，這波沖高的房租行情，并不是房產(chǎn)中介助推的結(jié)果,，而是市場(chǎng)各因素糾結(jié)下,，房屋出租人作出決定而產(chǎn)生的結(jié)果。
第三,，調(diào)查認(rèn)為：房產(chǎn)中介向業(yè)主建議提高房租,，而業(yè)主接受了建議，才使房租居高不下,。說此話的人可能對(duì)房產(chǎn)中介不了解,。房產(chǎn)中介在市場(chǎng)生意中，不僅把買進(jìn)房屋的人和租進(jìn)房屋的人視為上帝,，同樣,，把賣出房屋的人和出租房屋的人也視為上帝，兩者都是房產(chǎn)中介的委托人,。作為受托的中介,，沒有義務(wù)因?yàn)檎恼{(diào)控政策，在交易中為租賃雙方實(shí)現(xiàn)單邊服務(wù),，即偏向于買房人和租房人,，欺騙賣房人和出租人。依據(jù)供需,，對(duì)委托人坦陳市場(chǎng)真相,，把租賃價(jià)格建議在市場(chǎng)能夠接受的范圍，這是純粹完整的居間服務(wù)所必須遵守的職業(yè)道德,。市場(chǎng)接受中介的建議價(jià)格,，這說明中介除了具有良好的職業(yè)道德外，還具備優(yōu)秀的市場(chǎng)判斷能力,。這樣的中介非但不該指責(zé),，更應(yīng)該成為服務(wù)行業(yè)的楷模。
我認(rèn)為,，本輪高房租的市場(chǎng)助推原因有以下三項(xiàng)：
第一,，房產(chǎn)稅開征預(yù)期助推了高房租。從今年5月底以來,，市場(chǎng)各方面紛說房產(chǎn)稅,，房產(chǎn)稅的開征，已經(jīng)成為市場(chǎng)各方面的共識(shí),。在這樣的共識(shí)下,，出租人大幅度提高房租,，預(yù)先轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)稅的行為就不難理解了。房租高企的第一個(gè)原因也可以看出多套房持有者對(duì)于即將出臺(tái)的房產(chǎn)稅的態(tài)度：堅(jiān)決持有,，轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi),。
第二，第二季度物價(jià)上漲的傳遞效應(yīng)助推了高房租,。從今年第一季度末開始的物價(jià)上漲,，其沖擊波在這兩個(gè)月內(nèi)嚴(yán)重傳遞到了市民生活中。路邊新疆人開設(shè)的攤點(diǎn)上,，一只新疆馕的價(jià)格,，從春節(jié)前的2元，猛增到3元,，其漲幅達(dá)到50%,。
問新疆小老板：“怎么漲價(jià)漲得嘎厲害？”小老板用生硬的上海話回答：“朋友,，儂不看看現(xiàn)在么事鬼得不得了,，我只有漲1元錢呀�,！狈�?jī)r(jià)或房租是物價(jià)中的一種,，物價(jià)的上漲必定會(huì)波及食住行這些基本的民生。從分析來看,，相當(dāng)一部分房屋出租人,，把租金作為補(bǔ)充養(yǎng)老金或者在工資收益之外提高生活質(zhì)量的一種補(bǔ)充來源，當(dāng)物價(jià)上漲時(shí),，原有租金水平實(shí)際已經(jīng)下降,，比如：原來一個(gè)月的租金可以供孩子一個(gè)月學(xué)鋼琴的費(fèi)用，現(xiàn)在人工費(fèi)漲了,，原來的租金不夠交孩子鋼琴學(xué)費(fèi)了,，租金是不是應(yīng)該提高？應(yīng)該看到：相當(dāng)一部分中低檔出租房,，掌握在中低層市民手里,，甚至部分房東僅以房租作為生活的唯一來源和依靠。他們最貼近大多數(shù)市民的生活,，他們對(duì)物價(jià)升降的敏感度最高,，他們?cè)趯?shí)際生活中，因?yàn)槲飪r(jià)上漲的額外支出必定要通過房租上漲的額外收入來對(duì)沖,，以此保持原有的生活水準(zhǔn)。在探索房租高漲原因的同時(shí),，不要忘記CPI的高漲事實(shí),，以及由此產(chǎn)生的傳導(dǎo)事實(shí),。
第三，租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求助推了高房租,。在租賃時(shí)間長短與租金之間,，房東寧可租金低一點(diǎn)，也不要讓房子空置著,，因?yàn)榉孔涌罩貌黄�,，但這個(gè)基本原則也會(huì)隨條件而變化。當(dāng)客源多于房源,，市場(chǎng)形成供不應(yīng)求的局面時(shí),，最后一個(gè)把房子租出去的人，將會(huì)得到最大的利潤空間,，因?yàn)樽饪投嘤诜吭�,，最后一間房可以選擇很多租客，這時(shí),，房屋既不會(huì)空置,，也不可能低價(jià)出租；相反,，當(dāng)房源多于客源時(shí),，市場(chǎng)形成供大于求的局面，最先成功出租的房東將有收益保證,，最后一名房東,，將迎來房屋空置的結(jié)果。在大城市本輪房租猛漲中,，我們看到即使猛漲,，房屋在租賃市場(chǎng)中，依然是搶手的香饃饃,，說明高租金還是被相當(dāng)部分租客認(rèn)可的,。假如全體租客不認(rèn)可，租賃市場(chǎng)就不會(huì)產(chǎn)生這波行情,，房屋租賃市場(chǎng)的供不應(yīng)求的局面,，造成了租客前赴后繼搶租房子，從而推高了房屋租金,。
另外,，目前房租高企的季節(jié)是市場(chǎng)旺季。但這并不能說明高房租就是傳統(tǒng)旺季造成的,。因?yàn)�,，季�?jié)還是這個(gè)季節(jié)，房租已經(jīng)不是那個(gè)房租。即使以供求關(guān)系來考量,，也應(yīng)當(dāng)看到在季節(jié)性增量之外的政策性增量,。正是市場(chǎng)前期的一片看空，房屋買賣雙方膠著,，大部分買家租房觀望,，成為了租房市場(chǎng)的政策性增量。這加劇了租房市場(chǎng)的供不應(yīng)求,。
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