國十條出臺快三個月了，當(dāng)前碰到記者問我最多問題是，國十條房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果如何,？達(dá)不達(dá)到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo),？如果沒有達(dá)到目標(biāo)，政府還會推出怎么樣進(jìn)一步緊縮房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,？等等,。
對于這些問題，當(dāng)然是無法用一個簡單的答案來回答的,。不過,，國十條后的國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)生的巨大的變化，一是全國普遍快速上漲的價格在一定程度上得到遏制,；二是全國絕大多數(shù)城市的住房銷售都出現(xiàn)劇烈下降,；三是各地住房按揭貸款都出現(xiàn)了快速減少；四是在各地住房銷售全面下降的同時,，但不少地方的房價仍然處于高位而沒有下調(diào),，等等。對于這些現(xiàn)象,，有政府部門指出,，國十條的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策已經(jīng)起到較大作用，各地房地產(chǎn)市場將在今年第三季度后會出現(xiàn)重大的調(diào)整,，無論是住房銷售,，還是住房價格等都是如此。不過,，在本文看到,，房地產(chǎn)市場的實(shí)際問題并非如此簡單，國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨的宏觀調(diào)控的困難與問題仍然不少,。
首先,，從4月17日國十條出臺之后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量縮價滯的局面來看,，主要是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場基本上是一個以投資為主導(dǎo)的市場,。在這個市場中，當(dāng)有利于投資者的房地產(chǎn)各種優(yōu)惠政策突然改變時,，房地產(chǎn)市場預(yù)期就突然發(fā)生一個180度的大逆轉(zhuǎn),，想進(jìn)入的新投資者或政策限制或前景不明朗都不敢進(jìn)入這個市場，從而房地產(chǎn)投資需求突然趨向于零，而在這個以投資者為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場,，住房消費(fèi)者是無能力進(jìn)入這個市場的,，從而使住房消費(fèi)者也不能進(jìn)入，在這種情況下,，整個住房市場各種需求也全面停止,。這就是為什么國十條一出臺，住房銷售量突然急劇下降的原因所在,。
但是,，對于已經(jīng)進(jìn)入的投資者來說，他們購買住房的目的為了以更高的價格賣出,，當(dāng)購買住房是通過優(yōu)惠信貸政策進(jìn)入,，不僅進(jìn)入投資成本低，而且還以為當(dāng)房價下跌時,，政府一定會出來救市,，如2008年下半年那樣。再加上早幾年凡是購買住房都能夠賺錢的效應(yīng),，當(dāng)國十條出臺讓房地產(chǎn)市場銷售突然下降時,，已經(jīng)進(jìn)入的住房投資者根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為政府是不會讓住房價格下跌的,，因此其手持有的住房也就不必在此時間里去交易,，可待價而沽。住房投資者如此,，房地產(chǎn)開發(fā)商更有恃無恐,，讓其手中的持有住房價格出在較高的水平上，不讓住房消費(fèi)者進(jìn)入,。住房市場哪里來的銷售,？
而國十條的目標(biāo)是要全面限制國內(nèi)房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作，讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變成一個以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場,，但當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場實(shí)際是一個以投資者主導(dǎo)的市場,。而這樣兩個完全性質(zhì)完全不同（需求為消費(fèi)者，供給是投資者）的供求市場,，市場的供求關(guān)系要找到一個交集是不可能的,。市場的供求關(guān)系找不到一個交集，市場的供求關(guān)系要得到根本性調(diào)整也是不可能的,。
當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系為什么找不到一個交集,，關(guān)鍵的問題是無論是地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商,，還是已經(jīng)進(jìn)入住房市場投資者,，他們都認(rèn)為國十條房地產(chǎn)政策是一種臨時條例，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控只不過是中央政府權(quán)宜之計(jì),，一旦中央政府意識房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不利當(dāng)屆政府的政績時,，一旦房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展時，國十條不僅不會再實(shí)行,，反之房地產(chǎn)政策又會重新逆轉(zhuǎn),。如2008年下半年那樣。也就是說,，房地產(chǎn)市場對中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策可執(zhí)行性質(zhì)疑成了當(dāng)前市場能否得以調(diào)整最大障礙,。
事實(shí)上，國十條可執(zhí)行性不僅表現(xiàn)為市場的質(zhì)疑,，而且表現(xiàn)為國十條內(nèi)容不能夠在各地方真正落實(shí)上,。比如，國十條所規(guī)定的信貸恢復(fù)到常態(tài),，對住房投機(jī)炒作嚴(yán)厲限制,，其文件看上去十分嚴(yán)厲，但是在執(zhí)行上,，由于其政策彈性較高,，從而使各商業(yè)銀行各行其是，并在政策執(zhí)行都會往松的方面來執(zhí)行,；還是,，保證住房消費(fèi)需求的稅收政策，國十條是講得清清楚楚,，但是幾個月過去了,，禁止房地產(chǎn)投機(jī)炒作的稅收政策出臺則“只聽樓梯聲，不見下來”,。各地方政府更是變本加厲,，都以為自己管轄的地方?jīng)]有房地產(chǎn)泡沫為由，因此,，國十條對這些地方不適應(yīng),。各地方政府都不愿意執(zhí)行中央政府的國十條。在這種情況下,，國十條的政策信度自然減弱,。中央政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控承諾可信性也在不斷地弱化。
可見,，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大的問題是中央政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心,，如果中央政府對國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒有決心，不能夠給予市場有一個明確的預(yù)期,，那么無論地方政府,，還是房地產(chǎn)開發(fā)商及投資者,，甚至于各商業(yè)銀行，都不會真正按照國十條的政策精神來行事,，都會以不同的方式與中央政府來博弈而讓國十條的信度全面弱化,。
所以要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步回歸理性，讓吹大房地產(chǎn)泡沫擠出,，中央政府國十條的信度成了當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最為重要的方面,，而要讓國十條不會讓市場誤解為會半途而廢的政策，中央政府就得下決心真正讓市場相信房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會進(jìn)行到底,，讓市場相信國十條會認(rèn)真執(zhí)行,，如果有不執(zhí)行的地方政府就用國十條的“第二條”對地方政府問責(zé)。否則,，國十條的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要達(dá)到目標(biāo)是不可能的,。
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