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●從長期看,，房價會呈上漲的趨勢,。因為經(jīng)濟周期調整的原因、因為目前房地產(chǎn)市場尚未成熟，政策尚需不斷完善的因素,、因為人口老齡化,，城市獨生子女家庭繼承雙方父輩房產(chǎn)逐漸增多的因素,、或是宏觀政策出現(xiàn)重大失誤后的調整因素等等,。在某個歷史時期，房價未必一定是漲,，投資房市特別是借錢進行投資,，也許就會遭到嚴重損失，甚至是傾家蕩產(chǎn),。
●基于中國人均收入水平仍處于較低階段的特點,，基于國民福利水平的提高是個漸進過程的特點，不能給居民購買改善性住房和大學生畢業(yè)沒幾年就可以按揭買房,，以更高的期望值,。
●從宏觀經(jīng)濟平衡增長出發(fā)，必須對跨期消費要有一個“度”的控制,。既要允許跨期消費,，又要防止信用過度膨脹。
關于房地產(chǎn)市場的討論,，是當前宏觀經(jīng)濟領域討論中問題最多,、意見最不易統(tǒng)一的領域,。鑒于此，本人認為,，目前要選擇從長期看來是正確的調控政策,，必須先就討論中經(jīng)常出現(xiàn)的似是而非的觀點，從宏觀角度予以理論上的澄清,。基于澄清后的正確認識,，可以說調控房市的長期政策傾向本應是清晰的,、簡單的。
關于房價的長期與短期問題
媒體上經(jīng)常將上海,、北京房價與香港比,，認為中國房價將持續(xù)上漲。確實,，如果看好中國經(jīng)濟持續(xù)高增長和再過20年經(jīng)濟總量將逼近美國,、中國人均收入水平不斷提高的前景；如果看好中國經(jīng)濟在進一步提高,，全球化水平過程中城市化進程的加快,，北京、上海等大城市將更加繁榮這一歷史必然,，由于土地資源有限,，從長期看，房價會呈上漲的趨勢,。但是,，也應該看到，因為經(jīng)濟周期調整的原因,、因為目前房地產(chǎn)市場尚未成熟,，政策尚需不斷完善的因素、因為人口老齡化,，城市獨生子女家庭繼承雙方父輩房產(chǎn)逐漸增多的因素,、或是宏觀政策出現(xiàn)重大失誤后的調整因素等等。由于諸多的不確定性,，決定了在某個歷史時期,，房價未必一定是漲，也許是跌,，或者漲的趨勢根本不是現(xiàn)在人們所預期的走勢,。因此，投資房市特別是借錢進行投資,，也許就會遭到嚴重損失,，甚至是傾家蕩產(chǎn),。所以，討論房價問題,，要防止輿論上將長期與短期問題的混淆,。
關于民生與市場的問題
經(jīng)過近幾年對房地產(chǎn)市場宏觀調控政策的摸索，人們越來越清楚,，居民住房問題不僅是個市場問題,，也是個民生問題、社會政治問題,。調控房市,，首先必須基本保障每個公民有最起碼的居住權，需要對一部分收入水平較低的家庭,，以非市場化的廉租房形式予以保障,。在此前提下，才談得上對除廉租房性質之外的一切住房,，從宏觀經(jīng)濟變量間平衡的角度出發(fā)予以市場化調控,。因此，基于中國人均收入水平仍處于較低階段的特點,，基于國民福利水平的提高是個漸進過程的特點,，在調控中，只要是確保了宏觀經(jīng)濟的基本平衡,，即使面對居民改善性住房及其他房價的上升,，輿論上的引導，不能給居民購買改善性住房和大學生畢業(yè)沒幾年就可以按揭買房,，以更高的期望值,。同樣，在調控中,，面對改善性住房及其他房價的下跌,，也不必驚慌失措，應盡量由市場規(guī)律發(fā)生作用,。因為只要宏觀經(jīng)濟保持了基本的平衡,，短期內房價出現(xiàn)較大幅度的漲跌，并不意味著宏觀調控出了問題,，需要研究解決的可能是一個不成熟房地產(chǎn)市場中的其他政策制度的問題,。只有區(qū)分了民生與市場的關系問題，宏觀調控才有主動權,，才有空間,。
關于支柱產(chǎn)業(yè)與虛擬資產(chǎn)問題
毫無疑問，房地產(chǎn)市場已是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)。盡管如此,，我們也應承認,，當前的中國，買房既可作為消費,，又可作為投資,，這也是一個現(xiàn)實。因此,，如果政策引導不當,，房價上漲預期較快，這時購房的投資,、投機因素往往是大于消費因素,，虛擬資產(chǎn)的特征會明顯突出。而在實際生活中,，支柱產(chǎn)業(yè)因素與虛擬資產(chǎn)因素又是混合、同時存在的,。虛擬資產(chǎn)因素往往又是宏觀經(jīng)濟周期過度波動的干擾因素,。因此，基于宏觀調控的長期政策思考,，第一,，應想盡辦法消除房市中虛擬資產(chǎn)因素對宏觀經(jīng)濟周期波動的負面影響；第二,，即使作為支柱產(chǎn)業(yè)也不是鼓勵其做得越大越好,，似乎一說支柱產(chǎn)業(yè)就不應該在一定時期采取壓縮、限制其過快發(fā)展的政策,。因此對一個支柱產(chǎn)業(yè)同樣應在宏觀經(jīng)濟總量保持平衡的前提下,，考慮其在增長與物價諸平衡間的取舍問題。特別是在當今流動性過多,、存在資產(chǎn)價格上升壓力的情況下,，且房市本身諸多制度還不完善、調控房市的政策尚處摸索階段時,，更要關注其虛擬資產(chǎn)因素對宏觀經(jīng)濟的負面影響,。在這方面，中國要吸取世界各國發(fā)展房地產(chǎn)市場中的經(jīng)驗與教訓,。凡是將房市作為消費市場的,，一國經(jīng)濟周期波動就比較小，如德國,、法國等,。凡是將房市作為投資市場的，一國經(jīng)濟周期波動就比較大，如美國,、日本,、西班牙等�,；诖爽F(xiàn)實,，“十七大”文件提出要提高老百姓的財產(chǎn)收入，應鼓勵老百姓從投資實體經(jīng)濟中獲得更多的財產(chǎn)收入(資本回報),，而不是鼓勵老百姓從投資虛擬資產(chǎn)市場去獲得不穩(wěn)定的財產(chǎn)收入(靠資產(chǎn)價格上漲),。
關于跨期消費與信用膨脹的問題
美國金融危機后，越來越多的人看清了,，中國經(jīng)濟不可持續(xù)的問題之一,，是結構問題。集中反映諸多結構問題的突出表現(xiàn)是“高儲蓄,、低消費”的結構問題,。因此，擴大消費是當今宏觀經(jīng)濟政策調整中的核心內容,。由此出發(fā),，鼓勵居民利用金融功能進行跨期消費是題中之義。但是,，跨期消費應該不應該有個“度”,？“度”在哪里？這同樣又必須從居民可支配收入的增長與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的平衡角度進行思考,。相對于房價的持續(xù),、快速上漲，如果居民可支配收入增長較慢,，此時宏觀經(jīng)濟周期波動較大而出現(xiàn)利率水平的頻繁調整,，原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款，有可能出現(xiàn)貸款償付風險,，或者出現(xiàn)信用膨脹的宏觀風險,。因此，從宏觀經(jīng)濟平衡增長出發(fā),，必須對跨期消費要有一個“度”的控制,。既要允許跨期消費，又要防止信用過度膨脹,。在這個方面,，美國金融危機已提供了一個典型的反面教訓。
基于以上四點宏觀思考,，面對中國當前房市調控中的一系列政策,，有些政策在短期內加以糾偏,、調整有一定的難度，但從中長期看,，必須毫不動搖地予以明確堅持的原則是：
第一,，對民生與市場問題，要有清晰的區(qū)別政策,，不能含糊不清,。在保民生的廉租房建設上，要把政策用足,。從土地,、資金供應，到城市交通規(guī)劃,、租金補貼等方面,，政府應予以充分的政策傾斜。只有在基本確保民生和社會穩(wěn)定之后,，政府才能有充分的,、更大的空間調控房市，才能在調控中減少各種顧慮,。當前,，在加快廉租房建設的同時，應逐步淡化遭人議論批評的,、在民生和市場關系上容易含糊不清的經(jīng)濟適用房政策和其他一些“似民生”又“市場化”的政策。
第二,，必須運用稅收,、金融等手段，減弱房地產(chǎn)市場中的虛擬資產(chǎn)市場因素,。這應該是一個長期堅持的方針,。為此，(1)應該擴大國有控股企業(yè)資本分紅的范圍與比例,，擴大國有控股企業(yè)(包括非上市企業(yè))國有股有計劃的減持套現(xiàn),，在充實財政預算擴大居民消費、鼓勵居民私人投資替換國企投資的同時,，減少國有大企業(yè)資金充�,！顿Y房市———賺錢———再擴大投資房市，不斷出現(xiàn)國企中標“地王”,，助推虛擬資產(chǎn)市場膨脹和進一步惡化經(jīng)濟結構的現(xiàn)象,。(2)如果要真正鼓勵引進外資重點是引管理、引技術,，提高引進外資的質量與水平,，應盡快調整政策，不鼓勵甚至限制外資投資中國房地產(chǎn)行業(yè)，減弱其對中國經(jīng)濟周期波動的助推作用,。(3)先易后難,，通過稅收手段，加大對投資房而非自住房的擁房成本(包括物業(yè)稅),。
第三,，只要是涉及金融放大功能的，一定要堅持一定的監(jiān)管限制政策,。對居民改善性住房和第二套住房,，要堅持嚴格的首付按揭制度。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要堅持嚴格的自有資本金制度,。調控中國當前的房地產(chǎn)市場,，不能把焦點僅僅集中在金融政策上。不能將調整購房首付比例作為像調整利率那樣,，作為日常短期調控手段進行經(jīng)常性的調整,，或者給予微觀企業(yè)一定的浮動自主權。除廉租房外,，對居民購買,、流通第二套房的界定統(tǒng)計、按揭首付,、按揭利率,、出售納稅等涉及投資的一系列行為予以法律意義上的硬約束，不能給予政府主管部門,、微觀企業(yè)經(jīng)常變動的,、市場性的調整。同時,，當前認為金融政策是決定房地產(chǎn)冷熱的輿論,，是不正確的、危險的,，要加以正確引導,。盡管房地產(chǎn)行業(yè)是當前我國國民經(jīng)濟中與其它相關行業(yè)一樣，是重要的支柱行業(yè),，但同樣要看到,，這個支柱行業(yè)與其他相關支柱行業(yè)又有不同的虛擬資產(chǎn)意義上的行業(yè)因素。在影響經(jīng)濟周期的因素中,，此行業(yè)發(fā)展的快或慢,，有著與其他支柱行業(yè)相同的影響因素，又有著與其他支柱行業(yè)不同的影響因素,。因此,，越是在宏觀經(jīng)濟周期波動較大或者在周期的轉折關頭,，越要警惕過分運用貨幣政策，防止貨幣政策助推,、夸大房地產(chǎn)市場本身的虛擬資產(chǎn)市場的作用,。金融活動的實質是什么？是為社會跨期交易活動提供信用替代品,，是在提供替代品的過程中引入信用的不確定性和風險,。一定意義上說，房地產(chǎn)市場是一個資產(chǎn)市場,。正如在美國極負盛名的美國金融研究會主席富蘭克林·艾倫曾說過：“當資產(chǎn)價格由金融系統(tǒng)來確定時,，可能就會產(chǎn)生泡沫”。因此,，我們在運用金融功能支持房地產(chǎn)企業(yè)進行跨期生產(chǎn),，和支持居民跨期消費時，都不能僅僅看到其實體經(jīng)濟意義上的投資與消費的作用,，而忽視其宏觀風險,。必須把房地產(chǎn)市場調控政策之一的金融政策，置于經(jīng)濟增長與物價,、經(jīng)濟增長與信用供給,、國際收支平衡的最基本的長期考量中。
總之,，只要解決好房市中的民生問題,，并將房市按消費品市場進行一定風險度控制的制度約束，中國的房市自然會出現(xiàn)一個穩(wěn)定發(fā)展的走勢,，政府的宏觀調控也不會因房市過度波動而帶來煩惱與被動,。眼前，上述政策的調整,，也許會影響房地產(chǎn)行業(yè),，進而影響投資,。對此,，調整策略可采取：1,、堅持漸變,、先易后難、逐步銜接的原則,；2,、保持清醒認識，對于短期內投資下降的問題,，絕不采取簡單的飲鴆止渴政策,，不遷就從長期看早應解決的制度問題,。應盡快通過改革，以改善其它方面的宏觀經(jīng)濟政策和投資消費政策予以彌補,。(中國經(jīng)濟50人論壇成員,、國務院發(fā)展研究中心金融所所長)
夏斌簡介
夏斌，1951年5月生,。1978年至1981年,，在中國人民銀行宣傳處、干部教育處工作,。1985年至1987年,，任中國人民銀行金融研究所應用理論研究室副主任。1987年至1992年,，任中國人民銀行金融研究所國內金融研究室主任,。1993年2月調入中國證監(jiān)會，擔任交易部主任兼信息部主任,。1993年7月至1995年,，任深圳證券交易所總經(jīng)理。1996年至1998年8月,，任中國人民銀行政策研究室副主任,。1998年8月至2002年9月，任中國人民銀行非銀行金融機構監(jiān)管司司長,。2002年9月至今,，任國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長，研究員,。
主要著作《中國私募基金研究報告》,、《貨幣供應量已不適宜作為我國貨幣政策的中介目標》、《當前中國企業(yè)資金確實偏緊》,、《金融控股公司在中國》,、《對“投資基金法”立法的七項建議》等文章，在決策界,、學術界引起了較大的反響,。
獲獎：1990年獲中國金融學會首屆全國優(yōu)秀金融論文一等獎(《中國貨幣供給理論的實證研究》)、二等獎(《中國科技貸款運行機制研究報告》),。同年協(xié)助陳元同志,、主筆完成國務院委托人民銀行總行的重要研究課題《中國九十年代的貨幣政策》。1991年獲中國人民銀行總行首批全國中青年專家稱號,。1998年獲中國金融學會第四屆全國優(yōu)秀金融論文二等獎(《正確認識我國的外匯儲備問題》),、三等獎(《中國社會游資變動分析》)。
余永定:理性看待中國經(jīng)濟復蘇"短板"
中國經(jīng)濟已從全球衰退中強力反彈,。官方數(shù)據(jù)顯示,，中國今年第二季度國內生產(chǎn)總值(GDP)同比增長7.9%,。那些對中國宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)的準確性持懷疑態(tài)度的人，可以核對一下實物數(shù)據(jù)：6月份,，中國發(fā)電量同比增長5.2%,，扭轉了之前連續(xù)8個月負增長的局面。目前幾乎可以肯定,，中國今年的GDP增幅將超過8%,。
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