世界上沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的愛(ài),，“親密度”長(zhǎng)期以來(lái)有增無(wú)減的銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)自然也并非天生的同盟軍,。
中報(bào)數(shù)據(jù)顯示,，16家上市銀行中,，10家上市銀行房地產(chǎn)業(yè)對(duì)公貸款的規(guī)模和占比“雙升”,，另有4家規(guī)模上升占比下降,。銀行如此青睞開(kāi)發(fā)貸,，首要的原因當(dāng)然還是利益,�,！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者查閱上市房企中報(bào)發(fā)現(xiàn),，部分企業(yè)今年到期銀行貸款的利率高達(dá)16%。
不過(guò),，16%還不一定是房企從銀行融資的成本上限,，另有中介人士對(duì)本報(bào)記者表示，“全國(guó)一,、二,、三線城市的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目"四證齊全",，房地產(chǎn)公司具有二級(jí)以上資質(zhì),，我們就可以協(xié)助辦理某國(guó)有大行的開(kāi)發(fā)貸，45天放款”,。不過(guò)其代價(jià)也是巨大的,，據(jù)本報(bào)記者調(diào)查了解，銀行會(huì)在放款前直接扣除總額的15%后再放款,，而中介機(jī)構(gòu)還要收取兩個(gè)百分點(diǎn)的中介費(fèi),，且貸款規(guī)模必須達(dá)到5億元以上。
十家上市銀行開(kāi)發(fā)貸
規(guī)模和占比“雙升”
截至今年中期,，16家上市銀行合計(jì)的房地產(chǎn)對(duì)公貸款規(guī)模為3.82萬(wàn)億元,，較去年年底的3.55萬(wàn)億元增加了7.6%。
據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì),，16家上市銀行中,，只有交通銀行和興業(yè)銀行的對(duì)公業(yè)務(wù)領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了規(guī)模上的下降：交通銀行由去年年底的2013億元降至今年中期的1975億元，占比(占上市銀行貸款和墊款總額的比例)也由6.16%降至5.75%,；興業(yè)銀行由去年年底的1851億元降至1549億元,，占比由13.64%大幅度下降至10.82%。此外,，華夏銀行,、寧波銀行,、建設(shè)銀行、工商銀行四家銀行雖然規(guī)模沒(méi)有下降,，但是房地產(chǎn)業(yè)貸款占比下降,。
其余十家上市銀行房地產(chǎn)業(yè)對(duì)公貸款的規(guī)模和占比“雙升”。國(guó)有大行中,，中國(guó)銀行余額最高,，達(dá)到7002億元，占其貸款和墊款總額的百分比為8.31%,；工商銀行和建設(shè)銀行的余額同樣超過(guò)了5000億元,。
股份制銀行中，招商銀行的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)公貸款突然發(fā)力,，不僅規(guī)模從去年年底的1311億元迅速增至今年中期的1609億元,，占比更是從5.97%猛增至7%。不過(guò),，就規(guī)模而言,，民生銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款額仍然在股份制銀行中排名第一位，為1885億元,，占比由去年年底的10.52%增至11.11%,；排在其后的是浦發(fā)銀行,，貸款額為1740億元，占比為9.16%,。
從資產(chǎn)質(zhì)量而言,，截至今年中期,，開(kāi)發(fā)貸的風(fēng)險(xiǎn)仍十分可控。以民生銀行為例,，該行今年中期房地產(chǎn)業(yè)不良貸款的占比由去年年底的3.16%降至1.92%,。
招商銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款雖然增勢(shì)迅猛，但截至今年中期的不良貸款率為0.51%,，低于大多數(shù)其他行業(yè),。此外，浦發(fā)銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率為0.3%,，而興業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率則干脆為零,。
房企中報(bào)披露資金價(jià)格
16%年利率“驚艷亮相”
銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)貸的青睞有加，甚至是難舍難分也確實(shí)“事出有因”,，其核心還是“價(jià)格”,。要尋找開(kāi)發(fā)貸的價(jià)格中樞，上市房企的財(cái)報(bào)無(wú)疑是個(gè)好選擇,。
記者查閱多份上市房企中報(bào)發(fā)現(xiàn),，房企的銀行融資成本差距非常大,。大型房企以及央企和國(guó)企的融資成本相對(duì)較低，而中小型民營(yíng)上市房企的融資成本則高得驚人,。
以北京城建為例,，其國(guó)企的背景顯然為該公司獲得較低價(jià)格銀行貸款提供了前提。今年上半年,，該公司獲得的兩筆銀行貸款（期限均為三年）的年化利率分別為6.15%和6.765%,。其中，6.15%恰為目前一至三年期貸款的基準(zhǔn)利率,，而6.765%的利率則為基準(zhǔn)利率上浮10%,。半年報(bào)顯示，借款人實(shí)際上是北京城建的子公司,，北京城建負(fù)責(zé)提供連帶責(zé)任保證,。
從行業(yè)背景來(lái)看，今年上半年有關(guān)“多家銀行暫停地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸”的傳言曾在二級(jí)市場(chǎng)引發(fā)恐慌,，2月24日地產(chǎn)股領(lǐng)跌大盤：板塊指數(shù)跌幅超過(guò)5%,，格力地產(chǎn)、上實(shí)發(fā)展,、華夏幸福等跌停,，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)大跌逾8%,，金地集團(tuán)重挫7%,，萬(wàn)科A跌逾6%。當(dāng)時(shí),，銀行方面也不得不紛紛對(duì)傳言進(jìn)行緊急回應(yīng),。2月24日晚，最先被爆出疑似停貸的興業(yè)銀行正式發(fā)布公告稱,，“所停辦夾層融資業(yè)務(wù)規(guī)模在本行業(yè)務(wù)中占比極小,，對(duì)本行經(jīng)營(yíng)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響”。其后,，招商銀行,、民生、交行,、建行,、中行、農(nóng)行等網(wǎng)站隨即發(fā)布公告稱,，房貸業(yè)務(wù)一直正常開(kāi)展,，從未停止相關(guān)業(yè)務(wù)。此外，中信銀行,、浦發(fā)銀行,、光大銀行、平安銀行均作出回應(yīng),，表示并未出臺(tái)新的房地產(chǎn)貸款調(diào)整政策,。
在停貸傳言侵襲的大環(huán)境下，北京城建能夠獲得較基準(zhǔn)利率上浮最高不超過(guò)10%的貸款利率,，可見(jiàn)銀行對(duì)于其優(yōu)質(zhì)客戶屬性的認(rèn)定比較一致,。與北京城建類似，保利地產(chǎn),、萬(wàn)科等大型房企或央企,、國(guó)企的銀行貸款成本也大致在基準(zhǔn)利率至7%之間。
相對(duì)而言,，民營(yíng)企業(yè)的銀行融資成本要高出很多,。上市房企榮豐控股的半年報(bào)顯示，該公司今年2月份到期的一筆長(zhǎng)期借款的利率為16%,，從借款銀行的分行所在地來(lái)看,，該筆貸款的實(shí)際發(fā)生地應(yīng)為湖北省武漢市。此外,，另一家股份制銀行吉林省長(zhǎng)春地區(qū)支行給予榮豐控股的貸款利率則為9.8%,。
中介承諾“45天放款”
實(shí)際資金成本高企
“全國(guó)一、二,、三線城市的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，項(xiàng)目"四證齊全"，房地產(chǎn)公司具有二級(jí)以上資質(zhì),，我們就可以協(xié)助辦理某國(guó)有大行的開(kāi)發(fā)貸，45天放款”,，資金中介李女士（化名）在本報(bào)記者暗訪時(shí)表示,。
所謂的“四證齊全”，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得國(guó)有土地使用證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。
房企“二級(jí)資質(zhì)”的要求包括：注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元,；從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上,；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,；連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%,；上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；有職稱的建筑,、結(jié)構(gòu),、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人,；工程技術(shù),、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱,；具有完善的質(zhì)量保證體系,，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故,。
從上述條件來(lái)看,，中介李女士所提出的貸款門檻雖然不低，但是卻不一定能夠與銀行的房地產(chǎn)業(yè)“白名單”吻合,。
“貸款的起始額度為五億元,，但優(yōu)點(diǎn)是放款快、利率低（基準(zhǔn)利率）,，且不會(huì)占用分行的信貸額度,，而是由總行直接開(kāi)通道”，李女士介紹稱,。不過(guò),，李女士也表示，“客戶只能拿到一部分貸款,，銀行會(huì)在放款前一次性扣款15%,，而其所在的中介也要收取兩個(gè)百分點(diǎn)的中介費(fèi)”。也就是說(shuō),，客戶如果貸款10億元,，期限一年，則只能實(shí)際使用其中的8.3億元,，期滿后歸還10億元并支付0.615億元的利息,，其對(duì)應(yīng)的資金實(shí)際成本應(yīng)為：(10.615-8.3)/8.3，計(jì)算結(jié)果為27.89%,。
“客戶可以選擇借款三年”,，李女士對(duì)此表示�,！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者按照貸款期限最高三年計(jì)算,，則借款人的資金成本也達(dá)到了年化14.24%，計(jì)算公式為：（0.615×3+10-8.3）/(8.3×3),。
