9月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2014年1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”數(shù)據(jù),。其中,，截至8月末，商品房待售面積56160萬平方米,，比7月末增加930萬平方米,。若按照今年前8月的銷售速度，去化周期為10個(gè)月左右,。
這一數(shù)據(jù)看似平淡無奇,，但對(duì)比歷史數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，自2012年4月以來,，上述指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)29個(gè)月保持上漲,。其中,，與低點(diǎn)時(shí)(2012年3月全國(guó)商品房待售面積為30122萬平方米)相比，最近兩年多來,，全國(guó)商品房待售面積增幅達(dá)到86.4%,。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的口徑，“待售面積”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報(bào)告期尚未售出或出租的面積,。該指標(biāo)通常被理解為房屋庫(kù)存,。按照上述理解，過去兩年多,，全國(guó)商品房庫(kù)存幾乎翻倍,。與2010年年中相比，最近四年來,，全國(guó)商品房庫(kù)存增加了約190%,。
分析人士指出，庫(kù)存數(shù)據(jù)的增加,，主要原因在于過去多年來,，全國(guó)房地產(chǎn)投資、土地出讓面積,、房屋竣工面積保持高速增長(zhǎng),，使得市場(chǎng)的新增供應(yīng)大幅增加。相比之下,，市場(chǎng)消化庫(kù)存的速度慢于供應(yīng)增加的速度,。
今年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷,，投資熱情有所減退,。但在多年來的投資慣性作用下，庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng),。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,，最近5個(gè)月，全國(guó)商品房竣工面積仍在不斷增加,。這也意味著,，如果市場(chǎng)銷售沒有出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn)，房屋庫(kù)存指標(biāo)有繼續(xù)攀高的可能,。
按照正常的邏輯,，在一個(gè)城市中，庫(kù)存規(guī)模維持在8-12個(gè)月的去化周期,，屬于正常水平,。但在銷售低迷的當(dāng)下，很多熱點(diǎn)城市的去化周期遠(yuǎn)高于上述警戒線。
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè),，截至8月底，全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26931萬平方米,，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%,，同比增長(zhǎng)22.6%。庫(kù)存再攀新高,，依然面臨“壓力山大”的窘境。35個(gè)城市新房去化周期為17.5個(gè)月,。
其中,，溫州新房去化周期達(dá)到47個(gè)月。貴陽,、天津,、西安、煙臺(tái)等城市,，同樣面臨庫(kù)存難以消化的窘境,。
數(shù)據(jù)背后的真相
庫(kù)存數(shù)據(jù)的增加，昭示市場(chǎng)供需關(guān)系反轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì),。但在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的背后,，真實(shí)情況可能更為嚴(yán)峻。
據(jù)悉,，在對(duì)庫(kù)存的統(tǒng)計(jì)中,，并未將保障房納入其中。一位接近住建部的專家指出,，不少城市的保障房建設(shè)規(guī)模較大,，但由于未能較好對(duì)接需求，導(dǎo)致難以消化,。該專家表示,，若將一些地區(qū)兩限房、經(jīng)適房等帶有商品房性質(zhì)的房屋計(jì)算在內(nèi),，樓市的庫(kù)存數(shù)據(jù)還會(huì)增加,。
與此同時(shí)，游離在政策法規(guī)之外的“小產(chǎn)權(quán)房”,，規(guī)模龐大難以估算,，而且并不在官方的統(tǒng)計(jì)口徑中。若將這部分房屋計(jì)算在內(nèi),，則市場(chǎng)的真實(shí)庫(kù)存更為龐大,。
中國(guó)證券報(bào)記者在山東南部某市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在該市的東郊，有一些新建住房樓盤規(guī)模不小,，且呈空置狀態(tài),。該市財(cái)政系統(tǒng)某工作人員向記者介紹，這些都是去年新建成的商品房,，但大部分未能售出,。
該人士表示，這些小區(qū)由當(dāng)?shù)匾患覈?guó)企開發(fā)商開發(fā),，去年曾連續(xù)兩期開盤,，釋放近千套房源，但銷售情況十分慘淡,。不僅如此,，為規(guī)避監(jiān)管層對(duì)地方融資平臺(tái)的清查，這些房屋從立項(xiàng)開始,，就被劃歸到保障房的序列中,。因此，在統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)中,，這部分房屋不在“商品房”之列,，其銷售和待售情況均難以以數(shù)據(jù)的形式，作為市場(chǎng)的參考,。
“實(shí)際上,，這些小區(qū)里面，只有部分回遷房屬于保障房性質(zhì),，其余大約80%的房屋都是要出售的,。”該人士表示,，當(dāng)?shù)氐亩鄠�(gè)商品房項(xiàng)目,，均以這種情況來操作。
在江蘇,、浙江等省份公布的2013年度建筑業(yè)數(shù)據(jù)中，住宅竣工面積龐大(2013年江蘇建筑企業(yè)住宅竣工面積4.8億平方米),，幾乎相當(dāng)于同期全國(guó)住宅竣工量的一半,。這也說明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)庫(kù)存,，或許遠(yuǎn)超于外界預(yù)期,。
由于統(tǒng)計(jì)口徑和數(shù)據(jù)采集不夠透明，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中的真實(shí)庫(kù)存難以為外界所知,。多數(shù)受訪者指出,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)庫(kù)存,，至少要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上上浮30%。
今年6月,，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布報(bào)告稱,，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率達(dá)22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn),。高于國(guó)際慣例中5%到10%的合理區(qū)間,，存在嚴(yán)重供給過剩。從另一個(gè)角度佐證了“產(chǎn)能過�,！钡默F(xiàn)實(shí),。
指望不上的剛需
“整體市場(chǎng)供大于求的形勢(shì)已經(jīng)確立�,！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,，過去兩三年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系發(fā)生徹底逆轉(zhuǎn),。多地出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”表明,，“去庫(kù)存”將成為很多地方的難題,。
今年5-6月，住建部部長(zhǎng)陳政高曾赴中西部多個(gè)省份調(diào)研并座談,，其在座談中曾對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)做出“供大于求”的定性,。7月11日，陳政高召開了其上任后的第一場(chǎng)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì),，再次提出“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的要求,。
但經(jīng)過快速擴(kuò)張的“黃金時(shí)代”，對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,，去庫(kù)存并非易事,。張大偉指出，主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過,，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期,，增長(zhǎng)空間有限。其中,，部分二三線城市增長(zhǎng)過快,，需求已被透支。
張大偉指出,，一線城市供不應(yīng)求的基本面沒有改變,，但由于房?jī)r(jià)基數(shù)較高，一定程度上背離了市場(chǎng)購(gòu)買力,，因此去化速度不快;而在二三線城市以及不少四線城市,，供大于求的形勢(shì)明顯,，不僅成交量難以回升，房?jī)r(jià)也停滯不前,。
近期,，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性利好。一方面,，在一些庫(kù)存壓力較大的城市,，房企折扣力度加大;另一方面，非一線城市幾乎全面放松限購(gòu),，部分城市的信貸政策也有所放松,。但從市場(chǎng)成交來看，其對(duì)需求入市的拉動(dòng)并不明顯,。
中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示,，9月前14天，全國(guó)54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約83349套,，環(huán)比8月同期基本持平,。其中，二線城市的利好政策被消化后,，成交量不漲反降,。傳統(tǒng)的“金九”成色明顯不足。
張大偉表示,，雖然樓市及信貸政策均有松動(dòng)趨勢(shì),，但顯然力度和速度均受到控制。漸進(jìn)式的放松對(duì)市場(chǎng)心理的恢復(fù)效果也是有限的,，市場(chǎng)復(fù)蘇所持續(xù)的時(shí)間也依賴后繼信貸的支持,。他強(qiáng)調(diào)，除非出現(xiàn)信貸政策的實(shí)質(zhì)性放松,，或類似“四萬億”的投資政策出臺(tái),，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)難以真正復(fù)蘇。
專家認(rèn)為,，盡管從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,，城鎮(zhèn)化將釋放一部分需求，但就當(dāng)前城市資源分配不均,、產(chǎn)業(yè)支撐不足,、城鎮(zhèn)化配套改革措施未出的現(xiàn)狀而言，剛需在很大程度上是被夸大的,，短期內(nèi)難以大規(guī)模釋放,。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來,，全國(guó)商品房待售面積連續(xù)29個(gè)月保持上漲,。近兩年以來,，全國(guó)商品房整體庫(kù)存上漲了86.4%，近乎翻倍,。中國(guó)證券報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn),，有些地方的部分新建住宅和“小產(chǎn)權(quán)房”并未納入到統(tǒng)計(jì)范疇，加之各類保障性住房吸納了相當(dāng)部分需求,，市場(chǎng)的真實(shí)庫(kù)存有可能更加龐大,。
分析人士指出，盡管房地產(chǎn)投資熱情不斷下滑,，但在之前的投資慣性作用下,，庫(kù)存正逼近歷史高點(diǎn)。即便市場(chǎng)成交量抬頭,，但供大于求的格局已然確立,。在這種背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖速度勢(shì)必有限,，低速運(yùn)行將成常態(tài),。
