9月13日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布“2014年1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”數(shù)據(jù),。其中，截至8月末,，商品房待售面積56160萬平方米,，比7月末增加930萬平方米。若按照今年前8月的銷售速度，去化周期為10個月左右。
這一數(shù)據(jù)看似平淡無奇,，但對比歷史數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，自2012年4月以來,，上述指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)29個月保持上漲,。其中，與低點時(2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米)相比,，最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達(dá)到86.4%,。
根據(jù)統(tǒng)計局的口徑,，“待售面積”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積。該指標(biāo)通常被理解為房屋庫存,。按照上述理解,，過去兩年多，全國商品房庫存幾乎翻倍,。與2010年年中相比,，最近四年來，全國商品房庫存增加了約190%,。
分析人士指出,，庫存數(shù)據(jù)的增加，主要原因在于過去多年來,，全國房地產(chǎn)投資,、土地出讓面積、房屋竣工面積保持高速增長,，使得市場的新增供應(yīng)大幅增加,。相比之下，市場消化庫存的速度慢于供應(yīng)增加的速度,。
今年以來,，隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，投資熱情有所減退,。但在多年來的投資慣性作用下,，庫存持續(xù)增長。統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，最近5個月,，全國商品房竣工面積仍在不斷增加。這也意味著,，如果市場銷售沒有出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn),，房屋庫存指標(biāo)有繼續(xù)攀高的可能。
按照正常的邏輯，在一個城市中,，庫存規(guī)模維持在8-12個月的去化周期,，屬于正常水平。但在銷售低迷的當(dāng)下,，很多熱點城市的去化周期遠(yuǎn)高于上述警戒線,。
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測，截至8月底,，全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米,，環(huán)比增長1.3%，同比增長22.6%,。庫存再攀新高,，依然面臨“壓力山大”的窘境。35個城市新房去化周期為17.5個月,。
其中,，溫州新房去化周期達(dá)到47個月。貴陽,、天津,、西安、煙臺等城市,，同樣面臨庫存難以消化的窘境,。
數(shù)據(jù)背后的真相
庫存數(shù)據(jù)的增加，昭示市場供需關(guān)系反轉(zhuǎn)的態(tài)勢,。但在統(tǒng)計數(shù)據(jù)的背后,，真實情況可能更為嚴(yán)峻。
據(jù)悉,，在對庫存的統(tǒng)計中,，并未將保障房納入其中。一位接近住建部的專家指出,，不少城市的保障房建設(shè)規(guī)模較大,，但由于未能較好對接需求，導(dǎo)致難以消化,。該專家表示,，若將一些地區(qū)兩限房、經(jīng)適房等帶有商品房性質(zhì)的房屋計算在內(nèi),，樓市的庫存數(shù)據(jù)還會增加,。
與此同時，游離在政策法規(guī)之外的“小產(chǎn)權(quán)房”,，規(guī)模龐大難以估算,，而且并不在官方的統(tǒng)計口徑中,。若將這部分房屋計算在內(nèi)，則市場的真實庫存更為龐大,。
中國證券報記者在山東南部某市調(diào)研發(fā)現(xiàn),，在該市的東郊，有一些新建住房樓盤規(guī)模不小,，且呈空置狀態(tài),。該市財政系統(tǒng)某工作人員向記者介紹，這些都是去年新建成的商品房,，但大部分未能售出,。
該人士表示，這些小區(qū)由當(dāng)?shù)匾患覈箝_發(fā)商開發(fā),，去年曾連續(xù)兩期開盤,，釋放近千套房源，但銷售情況十分慘淡,。不僅如此，為規(guī)避監(jiān)管層對地方融資平臺的清查,，這些房屋從立項開始,，就被劃歸到保障房的序列中。因此,，在統(tǒng)計部門的統(tǒng)計中,，這部分房屋不在“商品房”之列，其銷售和待售情況均難以以數(shù)據(jù)的形式,，作為市場的參考,。
“實際上，這些小區(qū)里面,，只有部分回遷房屬于保障房性質(zhì),，其余大約80%的房屋都是要出售的�,！痹撊耸勘硎�,，當(dāng)?shù)氐亩鄠�商品房項目，均以這種情況來操作,。
在江蘇,、浙江等省份公布的2013年度建筑業(yè)數(shù)據(jù)中，住宅竣工面積龐大(2013年江蘇建筑企業(yè)住宅竣工面積4.8億平方米),，幾乎相當(dāng)于同期全國住宅竣工量的一半,。這也說明，房地產(chǎn)市場的真實庫存,，或許遠(yuǎn)超于外界預(yù)期,。
由于統(tǒng)計口徑和數(shù)據(jù)采集不夠透明,，使得房地產(chǎn)市場中的真實庫存難以為外界所知。多數(shù)受訪者指出,，房地產(chǎn)市場的真實庫存,，至少要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上上浮30%。
今年6月,，西南財經(jīng)大學(xué)發(fā)布報告稱,，2013年中國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率達(dá)22.4%，比2011年上升1.8個百分點,。高于國際慣例中5%到10%的合理區(qū)間,，存在嚴(yán)重供給過剩。從另一個角度佐證了“產(chǎn)能過�,！钡默F(xiàn)實,。
指望不上的剛需
“整體市場供大于求的形勢已經(jīng)確立�,！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,，過去兩三年，我國房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系發(fā)生徹底逆轉(zhuǎn),。多地出現(xiàn)的“空城”,、“鬼城”表明，“去庫存”將成為很多地方的難題,。
今年5-6月,，住建部部長陳政高曾赴中西部多個省份調(diào)研并座談，其在座談中曾對當(dāng)前房地產(chǎn)市場做出“供大于求”的定性,。7月11日,，陳政高召開了其上任后的第一場全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會，再次提出“千方百計消化庫存”的要求,。
但經(jīng)過快速擴張的“黃金時代”,，對于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場而言，去庫存并非易事,。張大偉指出,，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期,，增長空間有限,。其中，部分二三線城市增長過快,，需求已被透支,。
張大偉指出，一線城市供不應(yīng)求的基本面沒有改變,，但由于房價基數(shù)較高,，一定程度上背離了市場購買力,，因此去化速度不快;而在二三線城市以及不少四線城市，供大于求的形勢明顯,，不僅成交量難以回升,，房價也停滯不前。
近期,，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)階段性利好,。一方面，在一些庫存壓力較大的城市,，房企折扣力度加大;另一方面,，非一線城市幾乎全面放松限購，部分城市的信貸政策也有所放松,。但從市場成交來看,，其對需求入市的拉動并不明顯。
中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計顯示,，9月前14天,，全國54個主要城市合計住宅簽約83349套，環(huán)比8月同期基本持平,。其中,，二線城市的利好政策被消化后，成交量不漲反降,。傳統(tǒng)的“金九”成色明顯不足。
張大偉表示,，雖然樓市及信貸政策均有松動趨勢,，但顯然力度和速度均受到控制。漸進(jìn)式的放松對市場心理的恢復(fù)效果也是有限的,，市場復(fù)蘇所持續(xù)的時間也依賴后繼信貸的支持,。他強調(diào)，除非出現(xiàn)信貸政策的實質(zhì)性放松,，或類似“四萬億”的投資政策出臺,，否則房地產(chǎn)市場難以真正復(fù)蘇。
專家認(rèn)為,，盡管從長遠(yuǎn)來看,，城鎮(zhèn)化將釋放一部分需求，但就當(dāng)前城市資源分配不均,、產(chǎn)業(yè)支撐不足,、城鎮(zhèn)化配套改革措施未出的現(xiàn)狀而言，剛需在很大程度上是被夸大的,，短期內(nèi)難以大規(guī)模釋放,。
國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示,，自2012年4月以來，全國商品房待售面積連續(xù)29個月保持上漲,。近兩年以來,，全國商品房整體庫存上漲了86.4%，近乎翻倍,。中國證券報記者采訪發(fā)現(xiàn),，有些地方的部分新建住宅和“小產(chǎn)權(quán)房”并未納入到統(tǒng)計范疇，加之各類保障性住房吸納了相當(dāng)部分需求,，市場的真實庫存有可能更加龐大,。
分析人士指出，盡管房地產(chǎn)投資熱情不斷下滑,，但在之前的投資慣性作用下,，庫存正逼近歷史高點。即便市場成交量抬頭,，但供大于求的格局已然確立,。在這種背景下，房地產(chǎn)市場的回暖速度勢必有限,，低速運行將成常態(tài),。
