7月A股開啟一波上漲行情，并伴隨交易量的提升,。與股市漸暖相比,，樓市依舊在低迷中徘徊。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落,，商品房銷售面積也不斷下滑。
中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，隨著房地產(chǎn)投資屬性弱化,，包括開發(fā)商,、游資在內(nèi)的部分資金醞釀進入股市。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算,，撤離樓市的資金規(guī)模將達到千億元,。在經(jīng)濟趨穩(wěn)、滬港通啟動等預(yù)期帶動下,，增量資金將對股市產(chǎn)生一定影響,。
樓市投資屬性弱化
老崔是南方某市一家小型開發(fā)商的董事長，日前受邀參加一次大型房產(chǎn)投資推介會,。與以往不同的是,，這次參會的開發(fā)商熱度明顯降溫。
“樓市黃金期已經(jīng)到頭了,，未來不是沒有投資機會,，但是房地產(chǎn)的錢會變得很難掙，成敗與否取決于投資眼光,�,！痹诘禺a(chǎn)行業(yè)經(jīng)營多年的老崔，手中握有位于河北某市的地產(chǎn)項目,，盡管有著京津冀一體化的支撐,，但老崔仍然盤算著如何“棄房上岸”。
“房地產(chǎn)畢竟是重資產(chǎn)行業(yè),，而沉寂了多年的資本市場,，卻有著明顯的復(fù)蘇跡象。我周圍的朋友已經(jīng)開始調(diào)集資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市,�,！崩洗薷嬖V中國證券報記者，“最近有地產(chǎn)圈的朋友拿廣東的幾塊土地去做融資,，而所謂的幾個項目,，更可能是進入到A股�,！�
由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場遭遇調(diào)控,，房企的經(jīng)營環(huán)境日趨艱難。房產(chǎn)項目從拿地,、規(guī)劃,、審批再到開工建設(shè)，都面臨更多考驗,。再加上資金回流速度放緩,，不少中小房企后續(xù)項目難以跟上，進而醞釀新的投資方向,。
“我目前手中還有兩個項目,，一個進入銷售周期,，另一個還在等項目規(guī)劃審批后，才能開工建設(shè),�,！崩洗薇硎�,，除了項目必要的周轉(zhuǎn)資金,，他已經(jīng)開始分批將資金轉(zhuǎn)入旗下的投資公司，伺機等待著A股大行情,。
“這在圈里不是秘密,，不是說企業(yè)開始炒股，也不是說開發(fā)商要放棄主業(yè),，只是為賬上趴著的資金找到合適的投向,。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者透露,，目前國內(nèi)某大型開發(fā)商正計劃將百億元資金交給券商理財,，指定投向A股市場�,！叭绻磥硪荒陜�(nèi)A股市場有行情,，開發(fā)商當(dāng)然不愿錯過賺錢的機會�,！痹撊耸恐毖�,。
不僅僅是部分開發(fā)商醞釀將資金投入股市，樓市調(diào)控背景下,，一些社會游資也開始將資金輾轉(zhuǎn)入市,。中國證券報記者在走訪部分券商營業(yè)部時發(fā)現(xiàn)，不少“大戶”早已開始關(guān)注樓市資金入市的跡象,。對于7月份以來A股出現(xiàn)的上漲行情,，這些股市“老手”們各有看法，除了宏觀預(yù)期改善,、外資增倉入市,、央企改革題材炒作等因素外，樓市資金也被不少人提及,。
“最近找我打聽入市的人確實不少,，但真正拋房子來炒股的不多，基本是有閑置資金,，之前打算炒房但現(xiàn)在來炒股的,。”在北京金融街(行情,，問診)附近某券商營業(yè)部里,，一位有著十余年股齡的“大戶”告訴記者,，樓市股市中的資金本來就在相互流動，特別是一些企業(yè)和私募資金,，之前有不少活躍在房地產(chǎn)市場中,，現(xiàn)在部分進入了股市。
一些券商營業(yè)部的客戶經(jīng)理也告訴中國證券報記者,，近期新開戶數(shù)較此前略有增長,，客戶的賬戶總額也有所增加。中國結(jié)算數(shù)據(jù)顯示,，7月底以來A股新增開戶數(shù)不斷增長,，到8月15日一周，超過15萬戶的新增開戶數(shù)規(guī)模已經(jīng)是近20周以來的新高,。這意味著場外投資者入市步伐正在加快,。
房產(chǎn)投資屬性減弱
我國房地產(chǎn)市場走過十幾年的“黃金時代”，過去即使在出現(xiàn)市場波動或通貨膨脹壓力時,，仍然呈現(xiàn)出保值增值的特點,。這容易讓投資者產(chǎn)生買房“只賺不賠”的想法。然而隨著當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深化,，樓市投資屬性已經(jīng)大幅減弱,。
市場人士指出，當(dāng)前樓市結(jié)構(gòu)正在發(fā)生改變,，投資性購房需求正在逐步淡出市場,，以首套及改善型為主的住房需求成為市場主體。在投資屬性淡化后,，“炒樓”資金在資本逐利本性的驅(qū)動下,，會流向其他價值“洼地”，而A股就是選擇之一,。
“目前股市的泡沫程度遠低于樓市,，還有一定的上漲空間，而且股市投資低門檻,，比起樓市投資更易于吸引觀望資金進入,。”一位不愿透露姓名的券商分析師認為,，雖然很難具體測算出樓市中熱錢的數(shù)字,，但肯定會是巨大的量級，可能達到上千億規(guī)模,�,！半m然不能說這些資金將全部進入股市，但是對市場會有一定影響,�,！痹摲治鰩熤毖�,。
事實上，似曾相識的一幕曾經(jīng)在2010年上演,。就在2010年年初,，國務(wù)院發(fā)布“國十一條”，要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,，整頓房地產(chǎn)市場秩序,。同年4月又出臺堅決遏制部分城市房價過快上漲的“國十條”。9月鞏固樓市調(diào)控成果措施的“國五條”相繼出臺,，明確提出對房價過高,、上漲過快,、供應(yīng)緊張的城市,，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。不久后,，差別化信貸政策及相關(guān)稅收政策也相繼出臺,。
在樓市政策逐步收緊背景下，2010年下半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整,，國房景氣指數(shù)連續(xù)下滑,，70大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)也出現(xiàn)環(huán)比下降。與之相應(yīng)的,，股市在2010年下半年曾連續(xù)反彈,，并一度站在3000點之上，新開戶數(shù)回升,，并呈現(xiàn)出增量資金入市跡象,。彼時，包括中金公司在內(nèi)的多家券商曾發(fā)布報告,，預(yù)計原本活躍在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將流向其他領(lǐng)域,，資金規(guī)模至少在5000億元以上。
“現(xiàn)在所處的情況和2010年時有一些不同,�,！鄙鲜鋈谭治鋈耸勘硎荆m然樓市在2010年后遭遇政策調(diào)控,，部分炒樓資金流出,。但由于當(dāng)時全球經(jīng)濟低迷，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟增速持續(xù)下滑,，股市并不具備上漲動能,。但當(dāng)前全球經(jīng)濟逐漸企穩(wěn)，我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型不斷加速,，市場預(yù)期正在發(fā)生轉(zhuǎn)變,。
“今年這波行情更多依賴場內(nèi)存量資金的拉動,，一旦出現(xiàn)一定漲幅，可能會出現(xiàn)回調(diào),，這也為新資金進場創(chuàng)造了條件,。下一步A股走牛的關(guān)鍵在于進場資金的意愿，不管是從樓市分流的資金,，還是產(chǎn)業(yè)資本轉(zhuǎn)入的資金,，重點是成交量能否持續(xù)擴大，而增量資金的進入將進一步激活整個中國資本市場,�,！鄙鲜龇治鋈耸恐毖浴�
市場預(yù)期料成關(guān)鍵
回顧歷史,，在流動性充裕時,，股市和樓市之間通常呈現(xiàn)正相關(guān)，但在目前“一堵一疏”的特殊時期,，二者開始呈現(xiàn)此消彼長的關(guān)系,。業(yè)內(nèi)人士指出，投資者對未來股市和樓市的預(yù)期將是資金流向的關(guān)鍵所在,。
在宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控的雙重作用之下,，房地產(chǎn)的投資價值開始回落，自住性需求逐漸成為支撐市場的主力,。盡管目前有很多城市加入到松綁限購政策的大軍中,，但是從業(yè)內(nèi)普遍觀點看，中國經(jīng)濟增長“去房化”的趨勢并未改變,。
瑞銀發(fā)布的報告顯示,，2013年中國住房建設(shè)量明顯高于城鎮(zhèn)化和更新改善所催生的住房需求。房價下跌,、未來開征房產(chǎn)稅以及新興投資渠道的興起都將繼續(xù)抑制投資需求,，這些都意味著未來幾年房地產(chǎn)供應(yīng)必須調(diào)整到一個更低的“新常態(tài)”。瑞銀分析師認為,，雖然7月信貸疲弱,、實體經(jīng)濟反彈勢頭暫緩，但預(yù)計外需持續(xù)改善,、政策繼續(xù)適度寬松會幫助經(jīng)濟增長勢頭在未來兩個月保持穩(wěn)健,。
與此同時，流動性持續(xù)穩(wěn)中偏寬松的預(yù)期也讓市場對于資金面的擔(dān)憂減弱,。特別是滬港通的推進,，對A股低估值的藍籌股繼續(xù)上行起到了推動作用。
據(jù)一家大型銀行的高層人士透露，目前從銀行抽離的資金大概遵循兩條路徑,，一條意在轉(zhuǎn)投A股市場,，等待A股市場的投資機會。另一部分資金有出走香港的跡象,�,！耙环矫妫酃缮鲜泄痉旨t等回報更高,，另一方面也在觀望中國經(jīng)濟形勢,。”該人士表示,。
據(jù)了解,，滬港通的推進正導(dǎo)致大量海外資金囤積香港市場。有機構(gòu)測算,，近兩個月來,，香港共16次悉數(shù)投放650億元港幣來對沖美元。海外資金目前并未兌換成人民幣,，主要購買了RQFII和ETF,，但不排除隨著滬港通的臨近，海外資金進入內(nèi)地市場,，成為A股市場增量資金的一部分。
