7月A股開啟一波上漲行情，并伴隨交易量的提升。與股市漸暖相比，樓市依舊在低迷中徘徊。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落,，商品房銷售面積也不斷下滑。
中國證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)投資屬性弱化,，包括開發(fā)商、游資在內(nèi)的部分資金醞釀進(jìn)入股市,。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算,，撤離樓市的資金規(guī)模將達(dá)到千億元。在經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn),、滬港通啟動(dòng)等預(yù)期帶動(dòng)下,，增量資金將對股市產(chǎn)生一定影響。
樓市投資屬性弱化
老崔是南方某市一家小型開發(fā)商的董事長,，日前受邀參加一次大型房產(chǎn)投資推介會(huì),。與以往不同的是，這次參會(huì)的開發(fā)商熱度明顯降溫,。
“樓市黃金期已經(jīng)到頭了,，未來不是沒有投資機(jī)會(huì)，但是房地產(chǎn)的錢會(huì)變得很難掙,，成敗與否取決于投資眼光,。”在地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營多年的老崔,，手中握有位于河北某市的地產(chǎn)項(xiàng)目,，盡管有著京津冀一體化的支撐，但老崔仍然盤算著如何“棄房上岸”,。
“房地產(chǎn)畢竟是重資產(chǎn)行業(yè),，而沉寂了多年的資本市場，卻有著明顯的復(fù)蘇跡象,。我周圍的朋友已經(jīng)開始調(diào)集資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市,。”老崔告訴中國證券報(bào)記者,，“最近有地產(chǎn)圈的朋友拿廣東的幾塊土地去做融資,，而所謂的幾個(gè)項(xiàng)目，更可能是進(jìn)入到A股,�,！�
由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場遭遇調(diào)控，房企的經(jīng)營環(huán)境日趨艱難,。房產(chǎn)項(xiàng)目從拿地,、規(guī)劃,、審批再到開工建設(shè)，都面臨更多考驗(yàn),。再加上資金回流速度放緩,，不少中小房企后續(xù)項(xiàng)目難以跟上，進(jìn)而醞釀新的投資方向,。
“我目前手中還有兩個(gè)項(xiàng)目,，一個(gè)進(jìn)入銷售周期，另一個(gè)還在等項(xiàng)目規(guī)劃審批后,，才能開工建設(shè),。”老崔表示,，除了項(xiàng)目必要的周轉(zhuǎn)資金,，他已經(jīng)開始分批將資金轉(zhuǎn)入旗下的投資公司，伺機(jī)等待著A股大行情,。
“這在圈里不是秘密,，不是說企業(yè)開始炒股，也不是說開發(fā)商要放棄主業(yè),，只是為賬上趴著的資金找到合適的投向,。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向中國證券報(bào)記者透露,，目前國內(nèi)某大型開發(fā)商正計(jì)劃將百億元資金交給券商理財(cái),，指定投向A股市場�,！叭绻磥硪荒陜�(nèi)A股市場有行情,，開發(fā)商當(dāng)然不愿錯(cuò)過賺錢的機(jī)會(huì)�,！痹撊耸恐毖�,。
不僅僅是部分開發(fā)商醞釀將資金投入股市，樓市調(diào)控背景下,，一些社會(huì)游資也開始將資金輾轉(zhuǎn)入市,。中國證券報(bào)記者在走訪部分券商營業(yè)部時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少“大戶”早已開始關(guān)注樓市資金入市的跡象,。對于7月份以來A股出現(xiàn)的上漲行情,，這些股市“老手”們各有看法，除了宏觀預(yù)期改善,、外資增倉入市,、央企改革題材炒作等因素外，樓市資金也被不少人提及。
“最近找我打聽入市的人確實(shí)不少,，但真正拋房子來炒股的不多,，基本是有閑置資金，之前打算炒房但現(xiàn)在來炒股的,。”在北京金融街(行情,，問診)附近某券商營業(yè)部里,，一位有著十余年股齡的“大戶”告訴記者，樓市股市中的資金本來就在相互流動(dòng),，特別是一些企業(yè)和私募資金,，之前有不少活躍在房地產(chǎn)市場中，現(xiàn)在部分進(jìn)入了股市,。
一些券商營業(yè)部的客戶經(jīng)理也告訴中國證券報(bào)記者，近期新開戶數(shù)較此前略有增長,，客戶的賬戶總額也有所增加,。中國結(jié)算數(shù)據(jù)顯示，7月底以來A股新增開戶數(shù)不斷增長,，到8月15日一周，超過15萬戶的新增開戶數(shù)規(guī)模已經(jīng)是近20周以來的新高,。這意味著場外投資者入市步伐正在加快,。
房產(chǎn)投資屬性減弱
我國房地產(chǎn)市場走過十幾年的“黃金時(shí)代”，過去即使在出現(xiàn)市場波動(dòng)或通貨膨脹壓力時(shí),，仍然呈現(xiàn)出保值增值的特點(diǎn),。這容易讓投資者產(chǎn)生買房“只賺不賠”的想法。然而隨著當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深化,，樓市投資屬性已經(jīng)大幅減弱。
市場人士指出,，當(dāng)前樓市結(jié)構(gòu)正在發(fā)生改變,，投資性購房需求正在逐步淡出市場，以首套及改善型為主的住房需求成為市場主體,。在投資屬性淡化后，“炒樓”資金在資本逐利本性的驅(qū)動(dòng)下,，會(huì)流向其他價(jià)值“洼地”,，而A股就是選擇之一。
“目前股市的泡沫程度遠(yuǎn)低于樓市，還有一定的上漲空間,，而且股市投資低門檻,，比起樓市投資更易于吸引觀望資金進(jìn)入,。”一位不愿透露姓名的券商分析師認(rèn)為,，雖然很難具體測算出樓市中熱錢的數(shù)字,，但肯定會(huì)是巨大的量級，可能達(dá)到上千億規(guī)模,。“雖然不能說這些資金將全部進(jìn)入股市,，但是對市場會(huì)有一定影響,。”該分析師直言,。
事實(shí)上,，似曾相識的一幕曾經(jīng)在2010年上演,。就在2010年年初，國務(wù)院發(fā)布“國十一條”,，要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,，整頓房地產(chǎn)市場秩序。同年4月又出臺堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的“國十條”,。9月鞏固樓市調(diào)控成果措施的“國五條”相繼出臺，明確提出對房價(jià)過高,、上漲過快,、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù),。不久后,，差別化信貸政策及相關(guān)稅收政策也相繼出臺。
在樓市政策逐步收緊背景下,，2010年下半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，國房景氣指數(shù)連續(xù)下滑,，70大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)也出現(xiàn)環(huán)比下降,。與之相應(yīng)的，股市在2010年下半年曾連續(xù)反彈，并一度站在3000點(diǎn)之上,，新開戶數(shù)回升,，并呈現(xiàn)出增量資金入市跡象。彼時(shí),，包括中金公司在內(nèi)的多家券商曾發(fā)布報(bào)告,，預(yù)計(jì)原本活躍在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將流向其他領(lǐng)域,，資金規(guī)模至少在5000億元以上。
“現(xiàn)在所處的情況和2010年時(shí)有一些不同,�,！鄙鲜鋈谭治鋈耸勘硎荆m然樓市在2010年后遭遇政策調(diào)控,，部分炒樓資金流出,。但由于當(dāng)時(shí)全球經(jīng)濟(jì)低迷，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑,，股市并不具備上漲動(dòng)能,。但當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)，我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型不斷加速,，市場預(yù)期正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。
“今年這波行情更多依賴場內(nèi)存量資金的拉動(dòng),，一旦出現(xiàn)一定漲幅,，可能會(huì)出現(xiàn)回調(diào),，這也為新資金進(jìn)場創(chuàng)造了條件。下一步A股走牛的關(guān)鍵在于進(jìn)場資金的意愿,，不管是從樓市分流的資金,，還是產(chǎn)業(yè)資本轉(zhuǎn)入的資金，重點(diǎn)是成交量能否持續(xù)擴(kuò)大,，而增量資金的進(jìn)入將進(jìn)一步激活整個(gè)中國資本市場,�,！鄙鲜龇治鋈耸恐毖�,。
市場預(yù)期料成關(guān)鍵
回顧歷史,，在流動(dòng)性充裕時(shí)，股市和樓市之間通常呈現(xiàn)正相關(guān)，但在目前“一堵一疏”的特殊時(shí)期,，二者開始呈現(xiàn)此消彼長的關(guān)系,。業(yè)內(nèi)人士指出，投資者對未來股市和樓市的預(yù)期將是資金流向的關(guān)鍵所在,。
在宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控的雙重作用之下，房地產(chǎn)的投資價(jià)值開始回落,，自住性需求逐漸成為支撐市場的主力,。盡管目前有很多城市加入到松綁限購政策的大軍中，但是從業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)看,，中國經(jīng)濟(jì)增長“去房化”的趨勢并未改變,。
瑞銀發(fā)布的報(bào)告顯示，2013年中國住房建設(shè)量明顯高于城鎮(zhèn)化和更新改善所催生的住房需求,。房價(jià)下跌、未來開征房產(chǎn)稅以及新興投資渠道的興起都將繼續(xù)抑制投資需求,，這些都意味著未來幾年房地產(chǎn)供應(yīng)必須調(diào)整到一個(gè)更低的“新常態(tài)”,。瑞銀分析師認(rèn)為，雖然7月信貸疲弱,、實(shí)體經(jīng)濟(jì)反彈勢頭暫緩，但預(yù)計(jì)外需持續(xù)改善,、政策繼續(xù)適度寬松會(huì)幫助經(jīng)濟(jì)增長勢頭在未來兩個(gè)月保持穩(wěn)健,。
與此同時(shí),，流動(dòng)性持續(xù)穩(wěn)中偏寬松的預(yù)期也讓市場對于資金面的擔(dān)憂減弱。特別是滬港通的推進(jìn),，對A股低估值的藍(lán)籌股繼續(xù)上行起到了推動(dòng)作用,。
據(jù)一家大型銀行的高層人士透露，目前從銀行抽離的資金大概遵循兩條路徑,，一條意在轉(zhuǎn)投A股市場，等待A股市場的投資機(jī)會(huì),。另一部分資金有出走香港的跡象,�,！耙环矫�,，港股上市公司分紅等回報(bào)更高，另一方面也在觀望中國經(jīng)濟(jì)形勢,�,！痹撊耸勘硎�,。
據(jù)了解，滬港通的推進(jìn)正導(dǎo)致大量海外資金囤積香港市場,。有機(jī)構(gòu)測算,，近兩個(gè)月來，香港共16次悉數(shù)投放650億元港幣來對沖美元,。海外資金目前并未兌換成人民幣，主要購買了RQFII和ETF,，但不排除隨著滬港通的臨近,，海外資金進(jìn)入內(nèi)地市場，成為A股市場增量資金的一部分,。
