當(dāng)一個城市的新建住宅供應(yīng)量超過當(dāng)?shù)鼐用窦彝魯?shù),，那意味著什么,？中國西南省會城市貴陽，仿佛坐在了樓市崩盤的火藥桶上。這個城鄉(xiāng)常住人口和流動人口全部加起來還不到500萬人的城市,，將要面對戶均好幾套房的尷尬局面,。
大盤扎堆
2005年前后,，建筑面積達(dá)到20萬平方米的樓盤,，在貴陽這樣一個三線城市，已經(jīng)可以被視為大盤了,。然而現(xiàn)在,，總建筑面積超過100萬平方米，占地幾千畝的大盤比比皆是,。其中一個名為花果園的超級大盤,，總建筑規(guī)模更是達(dá)到了1830萬平方米,，堪稱中國第一大盤。
根據(jù)公開資料顯示,，花果園是宏立城集團(tuán)啟動總投資300億元,、總建筑面積560萬平方米的花果園彭家灣改造項目。在2011年,，宏立城集團(tuán)再次拿下五里沖片區(qū)改造項目,，大手筆圈定貴陽中心，使之成為一個占地6000余畝的城市中央生態(tài)區(qū),，一個總建筑面積1830萬平方米的貴陽國際中心,。僅此一個樓盤，規(guī)劃居住的人口就高達(dá)50萬人,，超過貴陽城鄉(xiāng)總?cè)丝诘?0%,。
貴陽的另一個超級大盤名為中天未來方舟，體量緊隨其后,。官方資料顯示,，該樓盤總占地9.53平方公里，建設(shè)用地5600畝,，建筑面積約720萬平方米，規(guī)劃居住人口約17萬人,。該項目由貴州地產(chǎn)龍頭企業(yè)中天城投集團(tuán)傾力打造,，項目計劃分5年開發(fā)。
記者根據(jù)公開資料統(tǒng)計顯示,，在貴陽總共有花果園,、中天未來方舟、中天會展城,、中鐵逸都國際,、美的林城時代、中渝第一城,、中國鐵建國際城,、金陽新世界花園、保利公園2010,、中天花園,、騰龍灣、中國水電觀府壹號,、樂灣國際等13個體量超過100萬平方米的超級大盤,。僅這13個樓盤，總建筑面積接近4500萬平方米,，其中規(guī)劃居住人口預(yù)計總計約達(dá)110萬人,。
根據(jù)不完全統(tǒng)計，貴陽超過50萬平方米以及超過20萬平方米的在建樓盤，均不下30個,，這些樓盤預(yù)計總建筑規(guī)模也不下3000萬平方米,，規(guī)劃居住人口接近100萬人。
而根據(jù)貴陽市2010年第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示,，全市常住人口中,，
居住在城鎮(zhèn)的人口為2946323人，占68.13%,；居住在鄉(xiāng)村的人口為1378238人,，占31.87%。
鄂爾多斯第二,？
天量的市場供應(yīng)偏偏遭遇了2010年以來的樓市調(diào)控,。在限購等多方政策打壓下，貴陽樓市也較為低迷,，直至2012年上半年,，多家樓盤上演價格“高臺跳水”。據(jù)筑房網(wǎng)此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2012年上半年,，貴陽樓市成交量同比大幅上升的同時，成交價卻同比大幅下降,。
據(jù)悉,，上半年兩城區(qū)因受花果園、中天未來方舟低價入市影響,，商品住宅成交推高至歷史新高的35561套,，占據(jù)了總成交套數(shù)的78%，與去年該區(qū)同期銷售24481套相比,，上漲45%,。而在兩城區(qū)的35561套中，花果園,、中天未來方舟兩個超級大盤占據(jù)了九成的成交量,。
開發(fā)商的大手筆項目也為其帶來高收益。以中天未來方舟為例,，在去年11年底,，未來方舟積累的5000多認(rèn)籌客戶，到12月底簽約不到1000,。2012年3月,，中天未來方舟以3580元/平方米起價、均價不到4000元/平方米的低價推盤,，當(dāng)日推出的房源全部售罄,，此后銷售火暴,。據(jù)悉，有相關(guān)項目負(fù)責(zé)人介紹,，今年上半年銷售收入已達(dá)23億元,。
而花果園項目自2010年12月開盤以來，榮任貴陽樓市銷售“二十連冠”,，加之“2011年全國樓市單盤銷售冠軍”的頭銜,，花果園項目首創(chuàng)了貴州樓市的銷售傳奇。
據(jù)悉,，花果園今年上半年的成交量是157萬平方米,，而整個上海的年均新建商品住宅成交量是800萬平方米。
雖然經(jīng)過上半年房企去庫存化,，但從絕對量來看庫存仍處于高位,。此前有數(shù)據(jù)顯示，截至9月份,，貴陽商品房住宅庫存3490萬平方米,，按照今年上半年月均去化速度72.6萬平方米/月，還需要去化4年,，存量已經(jīng)達(dá)到了歷史最高位,。此外，據(jù)悉,，目前貴陽在售樓盤中有現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的約有20家,，近2萬套房源。
著名財經(jīng)評論人吳其倫對記者表示,，“上半年貴陽樓市的反彈是房企以量換價的結(jié)果,，并沒有反映貴陽樓市真實情況,。但是這種反彈不會持續(xù),，金九不金，銀十無望,。貴陽目前的現(xiàn)狀是供嚴(yán)重過于求,。預(yù)計貴陽會成為繼鄂爾多斯、溫州之后第三個樓市崩盤市場,�,！�
政府開始“托市”
就在國慶長假之前，貴陽市政府突然公布《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點項目建設(shè)的若干措施》,，凡在貴陽市購買商業(yè),、辦公用房和首次購買住房的，可持房屋所有權(quán)證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證,，享受貴陽市戶籍人口就業(yè),、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇,，不受入住時間和購房面積的限制。
這一規(guī)定簡而言之,，就是買房送戶口,。顯然這與中央三令五申嚴(yán)格以限購為主要手段的宏觀調(diào)控背道而馳。有業(yè)內(nèi)人士指出,，貴陽市政府之所以敢冒天下之大不韙行托市之舉,，正是因為樓市嚴(yán)重過剩，別無選擇,。
據(jù)悉,，僅9、10月兩個月期間,，保利貴州,、中鐵置業(yè)、萬科地產(chǎn),、恒大,、中天城投、花果園項目,、美的地產(chǎn)等房企有密集推盤計劃,，預(yù)期推出6000套左右的新房源，供應(yīng)量達(dá)到70萬平方米左右,，相較6,、7月共推盤不足4000套而言增長明顯。
吳其倫指出,，“這是政府典型救市,。從招商引資方面來講，近一兩年有一批外地開發(fā)商進(jìn)入貴陽市場,，與政府合作得到土地稅收銷售等方面優(yōu)惠,，政府成為開發(fā)商的超級銷售人員；另一方面,，近幾個月成交量不佳,，土地不好賣，政府為了考慮土地等財政情況,�,！�
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)在接受記者采訪時表示,，“貴陽此次措施是給予外地購房者的‘大禮包’,，對限購政策的沖擊，變形模糊限購政策中涉及的戶籍問題,，決策層或許會干預(yù),，措施是否能持續(xù)還有待考察,。”
他還表示,，措施實施能夠促進(jìn)成交量,，保持樓市熱度，但是與當(dāng)前國家樓市調(diào)控要求相違背,。