越來越多房企加入到養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)陣營,。近日,，萬科宣布再次進軍養(yǎng)老地產(chǎn),，將投入120億元在長春市打造養(yǎng)老住宅項目,，這也是其在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的最大一筆投資,。與此同時,，綠城也宣布,，將試水養(yǎng)老地產(chǎn),�,！斑@些地產(chǎn)新領(lǐng)域?qū)⑹俏磥矸科蟾偁幍闹饕獞?zhàn)場”,，業(yè)內(nèi)人士認為，不過,，由于尚未形成成熟的運營模式,，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域仍然“前路漫漫”,。
多房企布局
8月13日，萬科集團總裁郁亮和執(zhí)行副總裁丁長峰飛抵長春,，他們此行的重要目的是與長春市政府簽署一項協(xié)議,，萬科集團下一步將投資120億元，在長春市多個區(qū)域打造占地100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目,。
萬科集團目前共有4個養(yǎng)老地產(chǎn)項目,。早在2010年，萬科集團就在北京房山竇店試點了養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”,，采用租售并舉的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式,，為萬科集團的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。此外,，萬科還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養(yǎng)老地產(chǎn)項目,，之后又在杭州的良渚文化村配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但規(guī)模都較小,。
無獨有偶,。綠城中國董事局主席宋衛(wèi)平近日也公開表示，將試水養(yǎng)老地產(chǎn),�,！梆B(yǎng)老地產(chǎn)的運營難度大，利潤可能只是普通地產(chǎn)的二分之一”,，不過,，宋衛(wèi)平非常看好這一領(lǐng)域的未來發(fā)展前景,，他說,，目前國內(nèi)老齡人口越來越多,，而且絕大多數(shù)經(jīng)濟獨立,，老年地產(chǎn)業(yè)將是“金黃色”的,。他透露,，綠城將做成全護型學院式養(yǎng)老，預計一年之后輪廓初成,。“養(yǎng)老地產(chǎn)是綠城必須要做成的”,。
此外,，包括保利、首創(chuàng)置業(yè)等房企,，也一直在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有所探索,。
未來主流方向
據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國60歲及以上人口達1.78億,，占13.4億總?cè)丝诘谋戎貫?3.26%，其中65歲及以上人口有1.17億,，據(jù)聯(lián)合國《世界人口統(tǒng)計》預測,，至2015年,，中國60歲以上的人口將達2億�,，F(xiàn)在老年人的消費水平又在不斷提高,，這給養(yǎng)老地產(chǎn)奠定了一個很好的買方市場基礎(chǔ)。
“養(yǎng)老地產(chǎn)將是未來房地產(chǎn)的一個主流方向,，是一件很好的事情”,，中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會副主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會特別顧問開彥對記者表示,，目前，養(yǎng)老問題主要由政府和市場兩種途徑來解決,，其中由政府解決的老齡人口尚不足3%,，其余97%都將由市場來解決。在5-10年之后,，老年人口的規(guī)模和老齡化趨勢將更加凸顯,，養(yǎng)老問題需要有前瞻性的布局,。
“養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展空間很大”，開彥說,，不過,，與普通住宅開發(fā)截然不同，養(yǎng)老地產(chǎn)對后期運營和服務要求極高,，并非“換個形式”的賣房,，對房企來說是巨大挑戰(zhàn)。在進入這個領(lǐng)域之前,，房企應該做好各個方面的準備，先規(guī)劃,、再開發(fā),。
運營模式待解
據(jù)了解,，萬科集團第一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目北京萬科幸福匯,，包括兩種業(yè)態(tài),，利用商業(yè)配套建設的“活躍長者之家”和配建于住宅部分的“活躍長者住宅”,。前者以銷售為主,，后者則主要用作自持,。
開彥認為，養(yǎng)老地產(chǎn)的住宅部分目前主要采取租售并舉,，銷售的部分還可以分為全產(chǎn)權(quán),、半產(chǎn)權(quán)以及會員制等多種方式,。不過,，對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說,，最核心的部分并不是住宅,，而是后期的運營,，這也是養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的主要來源,。與常規(guī)的地產(chǎn)開發(fā)模式不同，養(yǎng)老地產(chǎn)更傾向于持有式和運營式,，對配套設施,、服務人員的數(shù)量和專業(yè)性要求極高。
目前雖然有一些以“養(yǎng)老住宅”為營銷理念的項目,，但無論是建筑設計,，還是運營管理，離真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)仍有相當距離,。
由于制度和規(guī)劃層面的缺陷,，短期內(nèi),，養(yǎng)老地產(chǎn)并不會成為國內(nèi)房企的主流。首先在拿地環(huán)節(jié),，由于養(yǎng)老地產(chǎn)所需的配置較多,，投資成本較大,，因此招拍掛的地塊并不適用于養(yǎng)老地產(chǎn)，開彥認為,，養(yǎng)老地產(chǎn)用地應該類似于保障房用地,，具有一定的優(yōu)惠政策；其次,，在后期管理過程中，養(yǎng)老問題最終形成的將是一條產(chǎn)業(yè)鏈,，需要醫(yī)療,、保險、設施,、交通以及老年用品,、文體休閑等一系列系統(tǒng)服務,，更多的是政府的頂層設計,，開發(fā)商只是其中的一個環(huán)節(jié)。
雖然大趨勢向好,、符合行業(yè)發(fā)展潮流,，但在具體實施過程中需要不斷探索和嘗試，最終形成一種成熟的商業(yè)模式,�,！皩τ陂_發(fā)商和地方政府來說，養(yǎng)老地產(chǎn)將是一個長期的課題,，慢慢形成系統(tǒng)�,！�
■名詞解釋
養(yǎng)老地產(chǎn)
是指從建筑設計,、園林規(guī)劃到裝飾標準，這類地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律,，創(chuàng)新核心在于適老化設計,。養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良管家服務的有機結(jié)合,，從護理,、醫(yī)療,、康復,、健康管理、文體活動,、餐飲服務到日常起居呵護,，增加設施設備和精心打造專業(yè)管理團隊。