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萬科等房企加速布局養(yǎng)老地產(chǎn)
2012-09-21   作者:  來源:京華時(shí)報(bào)
 
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  越來越多房企加入到養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)陣營。近日,,萬科宣布再次進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn),,將投入120億元在長春市打造養(yǎng)老住宅項(xiàng)目,這也是其在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的最大一筆投資,。與此同時(shí),,綠城也宣布,將試水養(yǎng)老地產(chǎn),�,!斑@些地產(chǎn)新領(lǐng)域?qū)⑹俏磥矸科蟾?jìng)爭的主要戰(zhàn)場(chǎng)”,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,,不過,,由于尚未形成成熟的運(yùn)營模式,國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域仍然“前路漫漫”,。

  多房企布局

  8月13日,,萬科集團(tuán)總裁郁亮和執(zhí)行副總裁丁長峰飛抵長春,他們此行的重要目的是與長春市政府簽署一項(xiàng)協(xié)議,,萬科集團(tuán)下一步將投資120億元,,在長春市多個(gè)區(qū)域打造占地100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。
  萬科集團(tuán)目前共有4個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,。早在2010年,,萬科集團(tuán)就在北京房山竇店試點(diǎn)了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬科幸福匯”,采用租售并舉的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式,,為萬科集團(tuán)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路,。此外,萬科還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,,之后又在杭州的良渚文化村配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,,但規(guī)模都較小。
  無獨(dú)有偶,。綠城中國董事局主席宋衛(wèi)平近日也公開表示,,將試水養(yǎng)老地產(chǎn)�,!梆B(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營難度大,,利潤可能只是普通地產(chǎn)的二分之一”,,不過,宋衛(wèi)平非�,?春眠@一領(lǐng)域的未來發(fā)展前景,,他說,目前國內(nèi)老齡人口越來越多,,而且絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)獨(dú)立,,老年地產(chǎn)業(yè)將是“金黃色”的。他透露,,綠城將做成全護(hù)型學(xué)院式養(yǎng)老,,預(yù)計(jì)一年之后輪廓初成�,!梆B(yǎng)老地產(chǎn)是綠城必須要做成的”,。
  此外,包括保利,、首創(chuàng)置業(yè)等房企,,也一直在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有所探索。

  未來主流方向

  據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示,,中國60歲及以上人口達(dá)1.78億,,占13.4億總?cè)丝诘谋戎貫?3.26%,其中65歲及以上人口有1.17億,,據(jù)聯(lián)合國《世界人口統(tǒng)計(jì)》預(yù)測(cè),,至2015年,中國60歲以上的人口將達(dá)2億�,,F(xiàn)在老年人的消費(fèi)水平又在不斷提高,,這給養(yǎng)老地產(chǎn)奠定了一個(gè)很好的買方市場(chǎng)基礎(chǔ)。
  “養(yǎng)老地產(chǎn)將是未來房地產(chǎn)的一個(gè)主流方向,,是一件很好的事情”,,中國房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)老年住區(qū)委員會(huì)特別顧問開彥對(duì)記者表示,,目前,,養(yǎng)老問題主要由政府和市場(chǎng)兩種途徑來解決,其中由政府解決的老齡人口尚不足3%,,其余97%都將由市場(chǎng)來解決,。在5-10年之后,老年人口的規(guī)模和老齡化趨勢(shì)將更加凸顯,,養(yǎng)老問題需要有前瞻性的布局,。
  “養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展空間很大”,開彥說,,不過,,與普通住宅開發(fā)截然不同,養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)后期運(yùn)營和服務(wù)要求極高,,并非“換個(gè)形式”的賣房,,對(duì)房企來說是巨大挑戰(zhàn)。在進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域之前,,房企應(yīng)該做好各個(gè)方面的準(zhǔn)備,,先規(guī)劃、再開發(fā),。

  運(yùn)營模式待解

  據(jù)了解,,萬科集團(tuán)第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目北京萬科幸福匯,包括兩種業(yè)態(tài),,利用商業(yè)配套建設(shè)的“活躍長者之家”和配建于住宅部分的“活躍長者住宅”,。前者以銷售為主,后者則主要用作自持,。
  開彥認(rèn)為,,養(yǎng)老地產(chǎn)的住宅部分目前主要采取租售并舉,銷售的部分還可以分為全產(chǎn)權(quán),、半產(chǎn)權(quán)以及會(huì)員制等多種方式,。不過,對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來說,,最核心的部分并不是住宅,,而是后期的運(yùn)營,這也是養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的主要來源,。與常規(guī)的地產(chǎn)開發(fā)模式不同,,養(yǎng)老地產(chǎn)更傾向于持有式和運(yùn)營式,對(duì)配套設(shè)施,、服務(wù)人員的數(shù)量和專業(yè)性要求極高,。
  目前雖然有一些以“養(yǎng)老住宅”為營銷理念的項(xiàng)目,但無論是建筑設(shè)計(jì),,還是運(yùn)營管理,,離真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)仍有相當(dāng)距離。
  由于制度和規(guī)劃層面的缺陷,,短期內(nèi),,養(yǎng)老地產(chǎn)并不會(huì)成為國內(nèi)房企的主流。首先在拿地環(huán)節(jié),,由于養(yǎng)老地產(chǎn)所需的配置較多,,投資成本較大,因此招拍掛的地塊并不適用于養(yǎng)老地產(chǎn),,開彥認(rèn)為,,養(yǎng)老地產(chǎn)用地應(yīng)該類似于保障房用地,,具有一定的優(yōu)惠政策;其次,,在后期管理過程中,,養(yǎng)老問題最終形成的將是一條產(chǎn)業(yè)鏈,需要醫(yī)療,、保險(xiǎn),、設(shè)施、交通以及老年用品,、文體休閑等一系列系統(tǒng)服務(wù),,更多的是政府的頂層設(shè)計(jì),開發(fā)商只是其中的一個(gè)環(huán)節(jié),。
  雖然大趨勢(shì)向好,、符合行業(yè)發(fā)展潮流,但在具體實(shí)施過程中需要不斷探索和嘗試,,最終形成一種成熟的商業(yè)模式,。“對(duì)于開發(fā)商和地方政府來說,,養(yǎng)老地產(chǎn)將是一個(gè)長期的課題,,慢慢形成系統(tǒng)�,!�

  ■名詞解釋

  養(yǎng)老地產(chǎn)

  是指從建筑設(shè)計(jì),、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn),這類地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律,,創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì),。養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合,從護(hù)理,、醫(yī)療,、康復(fù)、健康管理,、文體活動(dòng),、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù),增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊(duì),。

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