9月，上海世博中心舉辦了新一屆中國(guó)國(guó)際高端物業(yè)展,。令人意外的是,，出現(xiàn)在這個(gè)展覽中的中國(guó)高端樓盤(pán)數(shù)量極少，唱主角的都是歐美,、東南亞樓盤(pán),。
然而，在場(chǎng)外,，天價(jià)樓盤(pán)的數(shù)量卻是越來(lái)越多近期,，北京、上海,、廣州,、深圳，甚至蘇州這樣的二線城市紛紛出現(xiàn)單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的“樓王”,。新華社的最新報(bào)道稱(chēng),，甚至連廣東省16個(gè)扶貧開(kāi)發(fā)重點(diǎn)縣之一的東源縣，都出現(xiàn)了總價(jià)6000萬(wàn)元以上的樓盤(pán),。
大量涌現(xiàn)的天價(jià)樓盤(pán),，和全球低迷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境形成鮮明對(duì)比。聯(lián)合國(guó)貿(mào)發(fā)會(huì)議(UNCTAD)發(fā)布的
《2012年貿(mào)易和發(fā)展報(bào)告》指出,全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從2010年的4.1%降至2011年的2.7%,，預(yù)期2012年將低于2.5%,；中國(guó)經(jīng)濟(jì)2012年的增長(zhǎng)預(yù)期，也被認(rèn)為將維持在8%左右,。
復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民提醒說(shuō),，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的情況下，全球都曾有過(guò)利用地產(chǎn)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的案例,，這使得許多購(gòu)買(mǎi)“天價(jià)樓王”的投資者獲得更高的投資收益,。
按照蔡為民的說(shuō)法,，天價(jià)樓盤(pán)的數(shù)量就像是“經(jīng)濟(jì)晴雨表”，既可以看出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì),，也可以發(fā)現(xiàn)通脹的苗頭。那么,，目前這輪“天價(jià)樓王”熱潮中出現(xiàn)的,，究竟是打著天價(jià)噱頭的“偽豪宅”，還是真的在弱市中具有保值功能的真豪宅呢,？
“天價(jià)豪宅”層出不窮
“北京房?jī)r(jià)賣(mài)不到30萬(wàn)
（每平方米）是開(kāi)發(fā)商的恥辱,。”在今年的夏季達(dá)沃斯論壇上,，一位獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家的豪言,，語(yǔ)驚四座。該人士似乎在給當(dāng)下一片低迷的房地產(chǎn)行業(yè)悲觀情緒打氣,，但也引起了大家對(duì)目前國(guó)內(nèi)“天價(jià)樓盤(pán)”現(xiàn)狀的關(guān)注,。
在高端豪宅領(lǐng)域，房?jī)r(jià)從來(lái)都是“沒(méi)有最高,，只有更高”,。與普通商品住宅相比，近年來(lái)在北上廣深出現(xiàn)的“天價(jià)豪宅”價(jià)格在“調(diào)控”之下變得越來(lái)越高,，讓國(guó)內(nèi)高端豪宅價(jià)格屢創(chuàng)新高,。
2011年，北京中赫集團(tuán)開(kāi)發(fā)的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院一套頂層別墅打出30萬(wàn)元/平方米的“天價(jià)”,，售價(jià)遠(yuǎn)超此前的豪宅代表上海湯臣一品,，一時(shí)間輿論嘩然。
無(wú)獨(dú)有偶,，今年上半年位于深圳蛇口的招商伍茲公寓少數(shù)幾套頂層公寓單位,，也傳出將賣(mài)20萬(wàn)元/平方米的天價(jià)。
在上海,，與湯臣一品相隔不遠(yuǎn),，并于今年3月開(kāi)盤(pán)的上海新世界濱江凱旋門(mén)一度傳出最高報(bào)價(jià)達(dá)到26萬(wàn)元/平方米。
實(shí)際上,，如此高的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般人的購(gòu)買(mǎi)力,，讓大多數(shù)人可望而不可及。自2011年全國(guó)各地出臺(tái)限價(jià)令以來(lái),，各地高端豪宅市場(chǎng)首當(dāng)其沖受到嚴(yán)重沖擊,，成交量急劇萎縮，豪宅市場(chǎng)也跌入歷史低谷,。眼下,，國(guó)內(nèi)一線大城市的高端豪宅市場(chǎng)似乎有了新的轉(zhuǎn)機(jī),，上半年，信貸政策開(kāi)始松動(dòng),，使得一度被冷落的豪宅市場(chǎng)開(kāi)始升溫,。
據(jù)《南方都市報(bào)》近期報(bào)道稱(chēng)，目前京滬廣深四大一線城市最貴樓盤(pán)的成交均價(jià)皆超10萬(wàn)元/平方米,，其中成交均價(jià)最貴的樓盤(pán)位于上海,，超過(guò)15萬(wàn)元/平方米。該媒體還指出,，這僅是近兩年來(lái)多套合計(jì)的成交均價(jià),，單套樓王價(jià)格遠(yuǎn)不止于此。
根據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)資料顯示,，目前北上廣深最貴樓盤(pán)成交項(xiàng)目中,，排名靠前的“天價(jià)豪宅”分別為：上海華洲君庭項(xiàng)目，成交均價(jià)達(dá)15萬(wàn)元/平方米,；廣州宏城花園別墅,，成交均價(jià)為134391元/平方米；深圳東部華僑城豪宅項(xiàng)目天麓,，成交均價(jià)為119977元/平方米,；北京霞公府，成交均價(jià)為100257元/平米,。
除此之外,，今年上半年獲得預(yù)售證的北京姜莊湖家園，擬售價(jià)格最高超過(guò)每平方米10萬(wàn)元,；中駿綠洲莊園,，擬售價(jià)格最低8.3萬(wàn)元/平方米。在深圳,，僅剩少數(shù)幾套的萊蒙水榭山聯(lián)排別墅單位,，200多平方米戶型也賣(mài)到了總價(jià)2500萬(wàn)元以上。據(jù)銷(xiāo)售人員稱(chēng),，萊蒙水榭山平均每套別墅總價(jià)在4000萬(wàn)元以上,。
對(duì)大多數(shù)業(yè)界人來(lái)說(shuō)，華南地區(qū)的情況是“天價(jià)別墅在深圳”,。據(jù)熟悉深圳豪宅區(qū)域的業(yè)界人士稱(chēng),，深圳目前最貴的豪宅位于大梅沙區(qū)域，該區(qū)域華僑城天麓,、萬(wàn)科天琴灣,、浪琴灣、聯(lián)泰梅沙灣等豪宅別墅價(jià)格均在20萬(wàn)~30萬(wàn)/平方米左右,。傳統(tǒng)的華僑城純水岸,、香蜜湖一號(hào)豪宅區(qū),，目前的二手房?jī)r(jià)格也在15萬(wàn)~20萬(wàn)/平方米之間。
上述項(xiàng)目對(duì)外宣傳的“天價(jià)”是否是真實(shí)成交價(jià)格,，也引起了外界的質(zhì)疑和爭(zhēng)議,。
對(duì)此，中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智認(rèn)為,，所謂的“天價(jià)樓盤(pán)”只是個(gè)別現(xiàn)象,，高端豪宅本身銷(xiāo)售速度較慢，有些開(kāi)發(fā)商故意宣揚(yáng)高房?jī)r(jià),，最后卻沒(méi)有成交出現(xiàn)，不排除是開(kāi)發(fā)商作秀的營(yíng)銷(xiāo)手段,。
李耀智認(rèn)為,，目前深圳大多數(shù)頂級(jí)豪宅整體均價(jià)在5萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米，在當(dāng)前的大背景下,，除了極個(gè)別擁有較多稀缺資源的項(xiàng)目外,，要想突破10萬(wàn)元/平方米的豪宅均價(jià)，目前還看不到任何機(jī)會(huì),。
事實(shí)也正如李耀智所言,，最近一年時(shí)間以來(lái)，那些傳說(shuō)中“天價(jià)豪宅”成交個(gè)案也是鳳毛麟角,，少之又少,。
也有深圳業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，自2008年以來(lái)豪宅價(jià)格確實(shí)在上漲,。今年上半年,，深圳香蜜湖一號(hào)北區(qū)一套高層豪宅轉(zhuǎn)手，成交均價(jià)在10萬(wàn)元/平方米左右,。2011年,，上海湯臣一品的一套別墅出售單價(jià)也高達(dá)16萬(wàn)元/平方米。
“不求最好 但求最貴”
實(shí)際上,，對(duì)于近年來(lái)各地出現(xiàn)天價(jià)樓盤(pán)的現(xiàn)象,，早在數(shù)年前，馮小剛的賀歲電影《大腕》里對(duì)開(kāi)發(fā)商的一句經(jīng)典戲謔臺(tái)詞曾有這樣的描述：“我們的標(biāo)準(zhǔn)就是不求最好,，但求最貴,。”
現(xiàn)實(shí)的情況是,，與普通住宅市場(chǎng)相比,，高端別墅市場(chǎng)的亂象也一直為業(yè)界人士所詬病。深圳一家知名上市公司營(yíng)銷(xiāo)老總就一針見(jiàn)血地指出：“目前別墅市場(chǎng)定價(jià)較高,，之所以賣(mài)得貴,，有人為拔高的因素,。”
他認(rèn)為,，之前一些開(kāi)發(fā)商為了追求高利潤(rùn),，盲目開(kāi)發(fā)高端別墅項(xiàng)目，但在項(xiàng)目設(shè)計(jì),、建設(shè)和后期物業(yè)管理方面,，并不具備任何資源優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致高端別墅項(xiàng)目的品質(zhì),，甚至對(duì)高端別墅市場(chǎng)形成損害,。
實(shí)際上，近年來(lái)國(guó)內(nèi)不少“天價(jià)豪宅”的開(kāi)發(fā)商并非專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的龍頭企業(yè),，而是一些中小型開(kāi)發(fā)商或非房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè),，形成了行業(yè)內(nèi)獨(dú)有的“小開(kāi)發(fā)商做大豪宅”的現(xiàn)象，如釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院的中赫集團(tuán),、廣州大一山莊的廣東中力集團(tuán),。
對(duì)此，李耀智指出,，一些沒(méi)有專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力的開(kāi)發(fā)商擁有的后續(xù)開(kāi)發(fā)土地資源有限,，不得不根據(jù)自身定位和情況開(kāi)發(fā)“天價(jià)豪宅”項(xiàng)目。他指出,，這些項(xiàng)目由于看準(zhǔn)土地升值空間,，將高房?jī)r(jià)變成了一種營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，故意慢慢銷(xiāo)售,，幾年之后就能升值數(shù)倍,。此外，也有開(kāi)發(fā)商故意將幾個(gè)別墅單位定價(jià)較高,，以此凸顯其他別墅產(chǎn)品價(jià)位較低,，利用購(gòu)房者的心理落差，從而達(dá)到價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)的目的,。
另一方面,，“天價(jià)樓盤(pán)”的出現(xiàn)并非偶然，背后有支撐高價(jià)的市場(chǎng)邏輯,。世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)吳志輝認(rèn)為,，從行業(yè)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，人口紅利和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,，以及居民可支配收入的大幅提高,，使得高端住宅購(gòu)買(mǎi)人群在未來(lái)十年內(nèi)的需求大量存在，再加上貨幣寬松政策影響，高端住宅作為保值增值的投資產(chǎn)品,，使得高房?jī)r(jià)有一個(gè)長(zhǎng)期的支撐理由,。
但是，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,，高端別墅購(gòu)買(mǎi)者也開(kāi)始從過(guò)去的投資動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)為追求高品質(zhì)居住要求,，越發(fā)變得理性，豪宅市場(chǎng)也開(kāi)始回歸到“既求好,，也求貴”的時(shí)代,。
金地集團(tuán)華南區(qū)域公司助理總經(jīng)理汪勁松稱(chēng)：“今年旗下豪宅銷(xiāo)售增加，但客戶變得更加成熟,�,！彼J(rèn)為，在限購(gòu)政策和房產(chǎn)稅政策可能出臺(tái)的情況下,，未來(lái)的高端豪宅市場(chǎng),，擁有較高品質(zhì)和資源的豪宅項(xiàng)目將受到追捧。
廣深別墅推盤(pán)量增多
實(shí)際上,，自從樓市受到房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，豪宅市場(chǎng)成交量一直在低位徘徊,，去化速度也明顯減慢,。
但今年上半年開(kāi)始，深圳高端別墅項(xiàng)目計(jì)劃推盤(pán)量明顯開(kāi)始增多,。據(jù)悉,，從年初以來(lái)，深圳的華僑城香山里,、純水岸,、招商華僑城曦城五期、華僑城天麓,、招商蘭溪谷,、南山紫園、十五峰等多個(gè)別墅項(xiàng)目將在今年內(nèi)推出,。
據(jù)深圳一家專(zhuān)做豪宅項(xiàng)目推廣的網(wǎng)站統(tǒng)計(jì),，今年全年預(yù)計(jì)有35個(gè)別墅項(xiàng)目入市，其中20個(gè)為存量盤(pán),，市場(chǎng)供應(yīng)逾1900套,，為深圳歷年來(lái)推盤(pán)量最高。
汪勁松表示,，今年上半年深圳高端別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售企穩(wěn),，成交量開(kāi)始有了增長(zhǎng)，下半年別墅項(xiàng)目的推盤(pán)量也較大。金地在深圳觀瀾的別墅項(xiàng)目天悅灣,，今年的去化速度明顯加快,。據(jù)悉，今年5月,，金地天悅灣一個(gè)臨湖聯(lián)排別墅以7.888萬(wàn)/平方米的預(yù)售價(jià)開(kāi)賣(mài),，目前，該項(xiàng)目每周成交量在4~5套左右,。
除深圳外,，今年廣州別墅項(xiàng)目推盤(pán)也開(kāi)始增多。當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,，今年5月廣州有8個(gè)項(xiàng)目取得別墅預(yù)售證,，從7月開(kāi)始，這些取得預(yù)售證的別墅就開(kāi)始陸續(xù)推出市場(chǎng),。
但眼下,，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍在持續(xù)，高端項(xiàng)目如何吸引客戶成為開(kāi)發(fā)商面臨的難題,。
汪勁松認(rèn)為,，高端別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不能盲目，一些低素質(zhì)的別墅項(xiàng)目對(duì)豪宅市場(chǎng)的品質(zhì)會(huì)帶來(lái)一定的負(fù)面影響,，未來(lái)?yè)碛懈咚刭|(zhì)資源的別墅項(xiàng)目才能賣(mài)出高價(jià),。
·業(yè)內(nèi)觀察
天價(jià)與大環(huán)境成反差
目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，似乎并不支持天價(jià)樓王的大量涌現(xiàn),。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，今年前8個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積57415萬(wàn)平方米,，同比下降4.1%,，降幅比1月~7月份縮小2.5個(gè)百分點(diǎn)；前8月,，商品房銷(xiāo)售額34011億元,，增長(zhǎng)2.2%，1月~7月份該指標(biāo)為下降0.5%,。
瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在最新的研報(bào)中,，將2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期由7.8%下調(diào)至7.5%。這是繼9月7日以來(lái),，瑞銀在兩周時(shí)間內(nèi)第二次下調(diào)明年的經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期,。汪濤稱(chēng)，鑒于政策力度弱于預(yù)期以及出口增長(zhǎng)疲弱,，將今年中國(guó)三,、四季度的GDP增長(zhǎng)預(yù)測(cè)分別從8%和8.1%下調(diào)至7.3%和7.0%。
在這樣的背景下，天價(jià)樓盤(pán)的大量涌現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境形成了鮮明的對(duì)比,，也讓業(yè)界質(zhì)疑,，大量天價(jià)樓王的存在是否是又一次的“偽豪宅爆發(fā)”。
蔡為民告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,，天價(jià)樓王在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的趨勢(shì)下,，依然可以大量生長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的時(shí)候,，天價(jià)樓王固然有生長(zhǎng)的環(huán)境,；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩時(shí)，天價(jià)樓王也有存在的價(jià)值,。
他以美國(guó)舉例說(shuō),，美國(guó)在2002年后以大量的房貸和低利率來(lái)拉動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，并造就了美國(guó)房?jī)r(jià)的大幅猛漲,。同樣,，在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)遭遇惡性通貨膨脹時(shí)，天價(jià)樓王也是最能保值的,。正因?yàn)檫@樣,，天價(jià)樓王在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的時(shí)候，銷(xiāo)售并不會(huì)太差,。
不過(guò),，與蔡為民看法有所不同，多數(shù)受訪人士認(rèn)為,，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，指望天價(jià)樓王的價(jià)格進(jìn)一步上漲其實(shí)是件很迷茫的事,。特別是,，多少天價(jià)樓王真正和價(jià)值相符合？又有多少天價(jià)樓王的潛在買(mǎi)家會(huì)突破限購(gòu)令買(mǎi)房,？