9月,，上海世博中心舉辦了新一屆中國國際高端物業(yè)展。令人意外的是,，出現(xiàn)在這個展覽中的中國高端樓盤數(shù)量極少,，唱主角的都是歐美,、東南亞樓盤,。
然而,，在場外，天價樓盤的數(shù)量卻是越來越多近期,，北京,、上海、廣州,、深圳,，甚至蘇州這樣的二線城市紛紛出現(xiàn)單價10萬元/平方米以上的“樓王”。新華社的最新報道稱,，甚至連廣東省16個扶貧開發(fā)重點縣之一的東源縣,，都出現(xiàn)了總價6000萬元以上的樓盤。
大量涌現(xiàn)的天價樓盤,，和全球低迷的經(jīng)濟環(huán)境形成鮮明對比,。聯(lián)合國貿(mào)發(fā)會議(UNCTAD)發(fā)布的
《2012年貿(mào)易和發(fā)展報告》指出,全球經(jīng)濟增長率從2010年的4.1%降至2011年的2.7%，預(yù)期2012年將低于2.5%,；中國經(jīng)濟2012年的增長預(yù)期,，也被認為將維持在8%左右。
復(fù)旦大學地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民提醒說,，在經(jīng)濟增長放緩的情況下,，全球都曾有過利用地產(chǎn)推動經(jīng)濟增長的案例，這使得許多購買“天價樓王”的投資者獲得更高的投資收益,。
按照蔡為民的說法,，天價樓盤的數(shù)量就像是“經(jīng)濟晴雨表”，既可以看出經(jīng)濟增長的趨勢,，也可以發(fā)現(xiàn)通脹的苗頭,。那么，目前這輪“天價樓王”熱潮中出現(xiàn)的,，究竟是打著天價噱頭的“偽豪宅”,，還是真的在弱市中具有保值功能的真豪宅呢？
“天價豪宅”層出不窮
“北京房價賣不到30萬
（每平方米）是開發(fā)商的恥辱,�,！痹诮衲甑南募具_沃斯論壇上，一位獨立經(jīng)濟學家的豪言,，語驚四座,。該人士似乎在給當下一片低迷的房地產(chǎn)行業(yè)悲觀情緒打氣，但也引起了大家對目前國內(nèi)“天價樓盤”現(xiàn)狀的關(guān)注,。
在高端豪宅領(lǐng)域,，房價從來都是“沒有最高，只有更高”,。與普通商品住宅相比,，近年來在北上廣深出現(xiàn)的“天價豪宅”價格在“調(diào)控”之下變得越來越高,，讓國內(nèi)高端豪宅價格屢創(chuàng)新高。
2011年,，北京中赫集團開發(fā)的釣魚臺7號院一套頂層別墅打出30萬元/平方米的“天價”,，售價遠超此前的豪宅代表上海湯臣一品，一時間輿論嘩然,。
無獨有偶,，今年上半年位于深圳蛇口的招商伍茲公寓少數(shù)幾套頂層公寓單位，也傳出將賣20萬元/平方米的天價,。
在上海,，與湯臣一品相隔不遠，并于今年3月開盤的上海新世界濱江凱旋門一度傳出最高報價達到26萬元/平方米,。
實際上,，如此高的房價遠遠超出一般人的購買力，讓大多數(shù)人可望而不可及,。自2011年全國各地出臺限價令以來,，各地高端豪宅市場首當其沖受到嚴重沖擊，成交量急劇萎縮,，豪宅市場也跌入歷史低谷,。眼下，國內(nèi)一線大城市的高端豪宅市場似乎有了新的轉(zhuǎn)機,，上半年,，信貸政策開始松動，使得一度被冷落的豪宅市場開始升溫,。
據(jù)《南方都市報》近期報道稱,，目前京滬廣深四大一線城市最貴樓盤的成交均價皆超10萬元/平方米，其中成交均價最貴的樓盤位于上海,，超過15萬元/平方米,。該媒體還指出，這僅是近兩年來多套合計的成交均價,，單套樓王價格遠不止于此,。
根據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開資料顯示，目前北上廣深最貴樓盤成交項目中,，排名靠前的“天價豪宅”分別為：上海華洲君庭項目,，成交均價達15萬元/平方米；廣州宏城花園別墅,，成交均價為134391元/平方米,；深圳東部華僑城豪宅項目天麓，成交均價為119977元/平方米,；北京霞公府,，成交均價為100257元/平米,。
除此之外，今年上半年獲得預(yù)售證的北京姜莊湖家園,，擬售價格最高超過每平方米10萬元；中駿綠洲莊園,，擬售價格最低8.3萬元/平方米,。在深圳，僅剩少數(shù)幾套的萊蒙水榭山聯(lián)排別墅單位,，200多平方米戶型也賣到了總價2500萬元以上,。據(jù)銷售人員稱，萊蒙水榭山平均每套別墅總價在4000萬元以上,。
對大多數(shù)業(yè)界人來說,，華南地區(qū)的情況是“天價別墅在深圳”。據(jù)熟悉深圳豪宅區(qū)域的業(yè)界人士稱,，深圳目前最貴的豪宅位于大梅沙區(qū)域,，該區(qū)域華僑城天麓、萬科天琴灣,、浪琴灣,、聯(lián)泰梅沙灣等豪宅別墅價格均在20萬~30萬/平方米左右。傳統(tǒng)的華僑城純水岸,、香蜜湖一號豪宅區(qū),，目前的二手房價格也在15萬~20萬/平方米之間。
上述項目對外宣傳的“天價”是否是真實成交價格,，也引起了外界的質(zhì)疑和爭議,。
對此，中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智認為,，所謂的“天價樓盤”只是個別現(xiàn)象,，高端豪宅本身銷售速度較慢，有些開發(fā)商故意宣揚高房價,，最后卻沒有成交出現(xiàn),，不排除是開發(fā)商作秀的營銷手段。
李耀智認為,，目前深圳大多數(shù)頂級豪宅整體均價在5萬~6萬元/平方米,，在當前的大背景下，除了極個別擁有較多稀缺資源的項目外,，要想突破10萬元/平方米的豪宅均價,，目前還看不到任何機會。
事實也正如李耀智所言,，最近一年時間以來,，那些傳說中“天價豪宅”成交個案也是鳳毛麟角,，少之又少。
也有深圳業(yè)內(nèi)人士稱,，自2008年以來豪宅價格確實在上漲,。今年上半年，深圳香蜜湖一號北區(qū)一套高層豪宅轉(zhuǎn)手,，成交均價在10萬元/平方米左右,。2011年，上海湯臣一品的一套別墅出售單價也高達16萬元/平方米,。
“不求最好 但求最貴”
實際上,，對于近年來各地出現(xiàn)天價樓盤的現(xiàn)象，早在數(shù)年前,，馮小剛的賀歲電影《大腕》里對開發(fā)商的一句經(jīng)典戲謔臺詞曾有這樣的描述：“我們的標準就是不求最好,，但求最貴�,！�
現(xiàn)實的情況是,，與普通住宅市場相比，高端別墅市場的亂象也一直為業(yè)界人士所詬病,。深圳一家知名上市公司營銷老總就一針見血地指出：“目前別墅市場定價較高,，之所以賣得貴，有人為拔高的因素,�,！�
他認為，之前一些開發(fā)商為了追求高利潤,，盲目開發(fā)高端別墅項目,，但在項目設(shè)計、建設(shè)和后期物業(yè)管理方面,，并不具備任何資源優(yōu)勢,，導(dǎo)致高端別墅項目的品質(zhì)，甚至對高端別墅市場形成損害,。
實際上,，近年來國內(nèi)不少“天價豪宅”的開發(fā)商并非專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)商的龍頭企業(yè)，而是一些中小型開發(fā)商或非房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)企業(yè),，形成了行業(yè)內(nèi)獨有的“小開發(fā)商做大豪宅”的現(xiàn)象,，如釣魚臺7號院的中赫集團、廣州大一山莊的廣東中力集團,。
對此,，李耀智指出，一些沒有專業(yè)開發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計能力的開發(fā)商擁有的后續(xù)開發(fā)土地資源有限，不得不根據(jù)自身定位和情況開發(fā)“天價豪宅”項目,。他指出,，這些項目由于看準土地升值空間，將高房價變成了一種營銷推廣策略,，故意慢慢銷售,，幾年之后就能升值數(shù)倍。此外,，也有開發(fā)商故意將幾個別墅單位定價較高,，以此凸顯其他別墅產(chǎn)品價位較低，利用購房者的心理落差,，從而達到價格營銷的目的,。
另一方面,，“天價樓盤”的出現(xiàn)并非偶然,，背后有支撐高價的市場邏輯。世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)吳志輝認為,，從行業(yè)發(fā)展規(guī)律來看,，人口紅利和經(jīng)濟高速發(fā)展，以及居民可支配收入的大幅提高,，使得高端住宅購買人群在未來十年內(nèi)的需求大量存在,，再加上貨幣寬松政策影響，高端住宅作為保值增值的投資產(chǎn)品,，使得高房價有一個長期的支撐理由,。
但是，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,，高端別墅購買者也開始從過去的投資動機轉(zhuǎn)為追求高品質(zhì)居住要求,，越發(fā)變得理性，豪宅市場也開始回歸到“既求好,，也求貴”的時代,。
金地集團華南區(qū)域公司助理總經(jīng)理汪勁松稱：“今年旗下豪宅銷售增加，但客戶變得更加成熟,�,！彼J為，在限購政策和房產(chǎn)稅政策可能出臺的情況下,，未來的高端豪宅市場,，擁有較高品質(zhì)和資源的豪宅項目將受到追捧。
廣深別墅推盤量增多
實際上,，自從樓市受到房地產(chǎn)調(diào)控以來,，豪宅市場成交量一直在低位徘徊，去化速度也明顯減慢。
但今年上半年開始,，深圳高端別墅項目計劃推盤量明顯開始增多,。據(jù)悉，從年初以來,，深圳的華僑城香山里,、純水岸、招商華僑城曦城五期,、華僑城天麓,、招商蘭溪谷、南山紫園,、十五峰等多個別墅項目將在今年內(nèi)推出,。
據(jù)深圳一家專做豪宅項目推廣的網(wǎng)站統(tǒng)計，今年全年預(yù)計有35個別墅項目入市,，其中20個為存量盤,，市場供應(yīng)逾1900套，為深圳歷年來推盤量最高,。
汪勁松表示,，今年上半年深圳高端別墅市場銷售企穩(wěn)，成交量開始有了增長,，下半年別墅項目的推盤量也較大,。金地在深圳觀瀾的別墅項目天悅灣，今年的去化速度明顯加快,。據(jù)悉,，今年5月，金地天悅灣一個臨湖聯(lián)排別墅以7.888萬/平方米的預(yù)售價開賣,，目前,，該項目每周成交量在4~5套左右。
除深圳外,，今年廣州別墅項目推盤也開始增多,。當?shù)鼐W(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，今年5月廣州有8個項目取得別墅預(yù)售證,，從7月開始,，這些取得預(yù)售證的別墅就開始陸續(xù)推出市場。
但眼下,，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍在持續(xù),，高端項目如何吸引客戶成為開發(fā)商面臨的難題。
汪勁松認為,，高端別墅項目開發(fā)不能盲目,，一些低素質(zhì)的別墅項目對豪宅市場的品質(zhì)會帶來一定的負面影響,，未來擁有高素質(zhì)資源的別墅項目才能賣出高價。
·業(yè)內(nèi)觀察
天價與大環(huán)境成反差
目前的房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟環(huán)境,，似乎并不支持天價樓王的大量涌現(xiàn),。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月,，全國商品房銷售面積57415萬平方米,，同比下降4.1%，降幅比1月~7月份縮小2.5個百分點,；前8月,，商品房銷售額34011億元，增長2.2%,，1月~7月份該指標為下降0.5%,。
瑞銀首席經(jīng)濟學家汪濤在最新的研報中，將2013年中國經(jīng)濟增速預(yù)期由7.8%下調(diào)至7.5%,。這是繼9月7日以來,，瑞銀在兩周時間內(nèi)第二次下調(diào)明年的經(jīng)濟增速預(yù)期。汪濤稱,，鑒于政策力度弱于預(yù)期以及出口增長疲弱,，將今年中國三,、四季度的GDP增長預(yù)測分別從8%和8.1%下調(diào)至7.3%和7.0%,。
在這樣的背景下，天價樓盤的大量涌現(xiàn)和經(jīng)濟環(huán)境形成了鮮明的對比,，也讓業(yè)界質(zhì)疑,，大量天價樓王的存在是否是又一次的“偽豪宅爆發(fā)”。
蔡為民告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,，天價樓王在經(jīng)濟增長放緩的趨勢下,，依然可以大量生長。經(jīng)濟環(huán)境好的時候,，天價樓王固然有生長的環(huán)境,；經(jīng)濟增長趨緩時，天價樓王也有存在的價值,。
他以美國舉例說,，美國在2002年后以大量的房貸和低利率來拉動美國經(jīng)濟的增長，并造就了美國房價的大幅猛漲,。同樣,，在我國臺灣地區(qū)遭遇惡性通貨膨脹時，天價樓王也是最能保值的,。正因為這樣,，天價樓王在經(jīng)濟增長放緩的時候，銷售并不會太差。
不過,，與蔡為民看法有所不同,，多數(shù)受訪人士認為，房價上漲動力不足,，指望天價樓王的價格進一步上漲其實是件很迷茫的事,。特別是，多少天價樓王真正和價值相符合,？又有多少天價樓王的潛在買家會突破限購令買房,？