和所有的天價(jià)商品一樣,，開發(fā)天價(jià)住宅的前提,，是在房屋銷售非常緩慢的大背景下，開發(fā)商仍然有足夠充裕的資金可以周轉(zhuǎn)。如果企業(yè)缺乏足夠資金,，即使再高端的項(xiàng)目,，也不得不放低身段,，從天價(jià)回歸平民,。
北京的紫御華府，就是典型個(gè)案,。據(jù)北京美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)顯示,，該項(xiàng)目歷史最高擬售均價(jià)曾超過8萬元/平方米，但實(shí)際成交均價(jià)卻只有5萬元/平方米,。即便是成交價(jià)格較標(biāo)價(jià)的大幅折讓,，也并未改變其滯銷的命運(yùn)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)顯示,，截至2012年9月16日,，紫御華府項(xiàng)目共計(jì)614套房源中成交僅10套,，開盤9個(gè)月來銷售率僅為1.6%，成交均價(jià)為53100元/平方米,。
天價(jià)樓王的高土地成本
位于朝陽區(qū)奧北板塊的紫御華府,，在廣告語中宣傳要打造“中華禮儀名宅”樓盤,，與百達(dá)翡麗,、香奈兒等頂級(jí)奢侈品齊名，以公園地產(chǎn),、生態(tài)樓盤為其最大賣點(diǎn)之一,。
從2009年拿地到如今，紫御華府項(xiàng)目的開發(fā)周期已有3年,。2009年9月7日,，金力集團(tuán)與中建、北京城建,、華遠(yuǎn)等12家實(shí)力強(qiáng)勁的大型開發(fā)商,，共同參與朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)安立路西側(cè)居住用地的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。經(jīng)過95輪的激烈競(jìng)價(jià),，金力集團(tuán)以13億元力壓華遠(yuǎn)成功摘牌,。該宗地成交價(jià)折合樓面地價(jià)約14900元/平方米。競(jìng)拍結(jié)束后,，金力集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，“集團(tuán)房地產(chǎn)公司成立時(shí)間不長(zhǎng)，資金的積累還不具備與大地產(chǎn)公司競(jìng)地的能力,，經(jīng)過董事長(zhǎng)多方的協(xié)調(diào),，我們終于取得資金上的突破，為此次競(jìng)拍吸取了充足資金,�,！�
按照當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)估算，土地價(jià)格最少約占銷售價(jià)格的1/3,，那么紫御華府項(xiàng)目定價(jià)44700元/平方米,，算是合理的價(jià)格。全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存表示,，奧北別墅區(qū)在五環(huán)外,，每天到市中心來回車程要4個(gè)小時(shí)，只適合二套居所,，奧北的別墅區(qū)沒有很多特附的價(jià)值,。在2009年，14900元/平方米的拿地價(jià)在奧北地區(qū)算是高的,，紫御華府的高地價(jià)決定了其住宅的高定價(jià),。
2011年10月8日,，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布了關(guān)于紫御華府的新盤價(jià)格測(cè)評(píng)報(bào)告。該報(bào)告綜合考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值各項(xiàng)因素,，通過市場(chǎng)比較法測(cè)評(píng)出的該項(xiàng)目?jī)r(jià)格為39021元/平方米,，而通過典型投資收益法測(cè)評(píng)出的項(xiàng)目?jī)r(jià)格為32484元/平方米。
據(jù)幾大門戶網(wǎng)站二手房數(shù)據(jù)顯示,，紫御華府項(xiàng)目南側(cè)的萬達(dá)大湖公館9月份均價(jià)為34679元/平方米,，而同屬亞奧板塊的其他在售新盤，均價(jià)也普遍在2萬~3萬元/平方米之間,，例如潤(rùn)澤公館均價(jià)25000元/平方米,；天潤(rùn)福熙大道均價(jià)27500元/平方米。
天價(jià)項(xiàng)目以低價(jià)成交
“紫御華府”首次入市時(shí)間要追溯到2011年12月,，當(dāng)時(shí)申領(lǐng)預(yù)售證時(shí)上報(bào)的擬售價(jià)格為83232元/平方米~89888元/平方米之間,，令人大跌眼鏡。目前市場(chǎng)在售的公認(rèn)標(biāo)桿豪宅位于東四環(huán)內(nèi)的廣渠路金茂府,，地塊成交樓面價(jià)為15314元/平方米,，首次開盤售價(jià)僅在45000元/平方米。
對(duì)于遠(yuǎn)高于周邊項(xiàng)目的高定價(jià),，紫御華府銷售人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說,，“我們將平層大宅引入高層，第10層的價(jià)格為5.8萬元/平方米,，裝修后還有3.3米的層高,。交房即是精裝修，豪裝費(fèi)用1.2萬元/平方米,，社區(qū)中心12米的飛瀑是北京住宅絕無僅有的,。”
據(jù)北京美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)顯示,，2011年12月4日,，紫御華府拿到首批預(yù)售許可證，包括6,、7,、8三棟樓合計(jì)467套房源，擬售均價(jià)在83232元/平方米~89888元/平方米之間,。
今年5月27日,，該項(xiàng)目又有四棟樓再次領(lǐng)到預(yù)售許可證，分別為3號(hào)樓,、5號(hào)樓,、1號(hào)樓和2號(hào)樓，合計(jì)推出147套房源,，擬售均價(jià)分別為73012元/平方米,、69085元/平方米,、72987元/平方米和69282元/平方米。至此,，紫御華府的所有7棟樓已經(jīng)全部領(lǐng)到預(yù)售許可證,。
記者在北京市住建委網(wǎng)站上查詢發(fā)現(xiàn)，紫御華府項(xiàng)目已售的住宅成交均價(jià)為51000元/平方米,，比預(yù)銷售報(bào)價(jià)低出將近3萬元/平方米,。然而，自降身價(jià)并未帶來多少銷量,，截至2012年9月16日,，紫御華府項(xiàng)目共計(jì)614套房源的成交記錄僅為10套。開盤9個(gè)月,，銷售率僅為1.6%。成交均價(jià)為53100元/平方米,。
陳寶存對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說,，“樓王”項(xiàng)目的銷售是冰火兩重天，與產(chǎn)品和公司品牌都有很大關(guān)系,。品牌的認(rèn)知度差,，價(jià)格也不適銷對(duì)路。開發(fā)商心理預(yù)期太好,，定價(jià)太高,，而產(chǎn)品沒有這么好，都是滯銷的主要原因,。目前,，高端人群主要選擇主城區(qū)的大平層的豪宅和別墅，原因是孩子上學(xué),、老人就醫(yī)都比較方便,。這些也分流了紫御華府項(xiàng)目的客戶群。
資料顯示,，金力集團(tuán)主業(yè)包括房地產(chǎn),、置業(yè)、礦業(yè)和餐飲等,。業(yè)內(nèi)人士分析,，金力集團(tuán)只有餐飲業(yè)能快速回籠資金，其余業(yè)務(wù)都需要大量的資金投入,。
事實(shí)上,，類似北京紫御華府這樣的高報(bào)價(jià)、低成交價(jià),，幾乎是所有天價(jià)樓盤的必然命運(yùn),。即使是知名的地產(chǎn)品牌也不例外,。此前，新鴻基上海項(xiàng)目濱江凱旋門以16萬元/平方米的銷售均價(jià)對(duì)外銷售,，但網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交均價(jià)僅為11.38萬元/平方米,。中房信研究總監(jiān)薛建雄說，目前上海絕大多數(shù)的天價(jià)樓盤都只有靠大幅降價(jià)才能銷售,。
這使得業(yè)內(nèi)開始質(zhì)疑,，天價(jià)樓王真的適合目前的市場(chǎng)環(huán)境嗎？