|
近日,，萬科,、華潤等七大房企3天耗資88.68億元購地引發(fā)了強(qiáng)烈關(guān)注，很多分析人士將此視為“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)暖”的典型特征,，尤其是低調(diào)謹(jǐn)慎的萬科結(jié)束了觀望,，大手筆搶地,，很多人拍手相慶，認(rèn)為原本清淡的土地市場重新激活,。
市面上不斷流傳“經(jīng)濟(jì)雖然下行,，但房地產(chǎn)會上行”的神話，這是非常不合邏輯的,。實(shí)際上由于房地產(chǎn)的高杠桿運(yùn)作,，一旦經(jīng)濟(jì)減速明顯，對房地產(chǎn)會有成倍的打擊,。一些泡沫嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)黑洞的區(qū)域已經(jīng)反映了這種打擊,，比如鄂爾多斯、上海附近郊區(qū)以及江浙一些地方,，它們的房價(jià)跌幅非常明顯,。
以房地產(chǎn)公司發(fā)布的2012年中報(bào)為例，上市公司存貨總量創(chuàng)近5年新高,。如果翻閱最近三年的變化,，我們會發(fā)現(xiàn)2010至2012年中期房地產(chǎn)的存貨總量依次為9225.47億元、11105.48億元和14044.7億元,。這意味著全國房地產(chǎn)庫存一直都在積壓。今年中報(bào)顯示房地產(chǎn)庫存14044.7億元,，較去年末增長7.65%,，去年年末又較去年中報(bào)增長為17.48%，2011年中報(bào)又較2010年末增長為20.38%,。在目前的高價(jià)格坐標(biāo),，房地產(chǎn)不是緊缺的，而是多余的,。
再以房地產(chǎn)上市板塊為例,，今年上半年板塊毛利率和凈利潤率分別同比下跌了1.6
和2個(gè)百分點(diǎn),，估計(jì)下半年勢頭也不會好過�,！敖鹁陪y十”的頭一周購買量明顯疲軟,，如果這兩個(gè)月超預(yù)期失望，估計(jì)全年板塊凈利潤率有極大可能超過5%的跌幅,。這足以發(fā)出“慢熊格局”的完整信號,。
萬科、華潤最近的確拿了很多地,，但那些“唱多者”有意模糊地價(jià)的意義,。以萬科9月6日用33.06億摘取合肥超大地塊為例，這是一筆非常合算的買賣,。合肥因?yàn)樨?cái)政問題,，下半年大幅度推地。2010年合肥地價(jià)是430萬元/畝,，現(xiàn)在呢,？跌到2008年最慘淡的時(shí)期230萬元/畝，地價(jià)下跌幅度達(dá)到了46%,。也就是說,，萬科吃進(jìn)去“2008年水準(zhǔn)的低價(jià)地”，這能否證明土地市場回暖呢,？還是土地市場“以價(jià)換量,、薄利多銷”呢？華潤10.84億購買成都的地塊也是類似,。成都9月份為了解決財(cái)政問題,，攪動了“供地潮”，但是,，請注意,，成都的地價(jià)則比高峰時(shí)期便宜太多。
房地產(chǎn)市場經(jīng)常玩弄的一個(gè)把戲是“去庫存化”,，意思是過去的限制性政策讓地產(chǎn)商不開發(fā),，沒有盤推，最終造成供應(yīng)不足,。但是,，它故意忽略了兩個(gè)問題。一個(gè)是過去大量推出的盤到誰的手上了,？過去大量推出盤被二級市場“吸收”,，這其實(shí)也是個(gè)“存量房”市場，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不好導(dǎo)致一些投資者資金緊張,，他們就會拋售自己投資的房子,，所以房地產(chǎn)的供應(yīng)面是廣泛的,，而不僅僅是新房項(xiàng)。2007年美國房地產(chǎn)市場的主題詞是“新房開工太少”,，意思是還要不斷漲價(jià),。2012年美國房地產(chǎn)市場是有無窮無盡的“on
sale”的房子，無數(shù)業(yè)主看經(jīng)濟(jì)反彈,，就急忙出售自己的房子來獲取現(xiàn)金,。所以光看地產(chǎn)商新房的“去庫存化”是沒有意義的，要看到整個(gè)社會的“去庫存化”,。
另外一個(gè)問題是,，政府用限購壓制了投資，同時(shí)用保障房對沖了“供應(yīng)不足”,，保障房能否壓制房價(jià)呢,？如果保障房的分配是靠權(quán)力的，權(quán)力者手上有很多房,，同時(shí)不缺錢,，那意味著保障房對房價(jià)壓制是無效的，因?yàn)樗兂伞巴稒C(jī)房”,。但是,，如果保障房的分配體制是不斷透明的，對地產(chǎn)商而言,，它將搶走更多的“剛需”,，于是制造了整體性的價(jià)格向下壓力。我們的判斷是,，目前中國保障房分配體制正在變得逐漸透明,，它對市場房價(jià)壓制作用將會慢慢顯現(xiàn)。
|