在房地產(chǎn)信托經(jīng)歷最大兌付潮之際,，房地產(chǎn)企業(yè)的融資力度也在不斷增大,。其背后是樓市回暖帶來的信心，還是更大風(fēng)險的前兆,，成為各方關(guān)注的焦點,。
市場回暖
6日,，山東信托發(fā)行一款名為“博海建設(shè)集合資金信托計劃”的產(chǎn)品，計劃募集資金1.8億元,，主要用于補(bǔ)充山東建筑企業(yè)青島博海建設(shè)集團(tuán)有限公司的營運(yùn)資金,，預(yù)期年化收益率達(dá)到9.5%。
這種收益水平的信托產(chǎn)品現(xiàn)在可謂少見,。但經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者發(fā)現(xiàn),，近期發(fā)行的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品，預(yù)期收益率“飆高”者卻不在少數(shù)。
如長安信托8月底發(fā)行的一款名為“天府巨洋文化設(shè)施裝修項目貸款集合資金信托計劃”的產(chǎn)品,，募資規(guī)模達(dá)到2.5億元,，融資方為四川巨洋假日飯店管理有限公司，資金用于瀘州大劇院,、會議中心及其配套設(shè)施裝修,，其預(yù)期年化收益率最高達(dá)到11.5%。
此外,，四川信托最近發(fā)行的一款名為“華業(yè)地產(chǎn)(600240,股吧)北新國際項目集合資金信托計劃”的產(chǎn)品,，擬募集資金1.5億元，預(yù)期年化收益率也達(dá)到了11%,。
導(dǎo)報記者了解到,，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品預(yù)期收益率的提高，除了代表房地產(chǎn)融資積極性高漲,，也被市場認(rèn)為是房地產(chǎn)信托回暖的跡象,。“雖然發(fā)行量不大,，但是最近房地產(chǎn)銷售市場的回暖,，讓機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的信心增大了一些�,！币恍磐泄咎旖虻貐^(qū)業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人對導(dǎo)報記者說道,。
導(dǎo)報記者注意到，國家統(tǒng)計局近日公布的今年1-8月份房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況顯示,，雖然1-8月份我國商品房銷售面積57415萬平方米,，同比下降4.1%,，但降幅比1-7月份縮小2.5個百分點,；同時，至8月份,，國內(nèi)商品房銷售額達(dá)到34011億元,，增長2.2%，而在此前的1-7月份,，該數(shù)據(jù)為下降0.5%,。
上市房企半年報也顯示，其2012年中期的整體主營收入增長28.3%,，凈利潤增加13.2%,，好于2009年及2011年同期表現(xiàn)；2012年中期銷售回籠資金增長2.8%,，同比大幅下降,，環(huán)比大幅改善。
導(dǎo)報記者發(fā)現(xiàn)，近期還有多個“類房地產(chǎn)信托”產(chǎn)品被劃至其他領(lǐng)域,，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品實際發(fā)行量與公布的發(fā)行量有所差距,。如長安信托發(fā)行的“深圳金海灘度假酒店裝修項目貸款集合資金信托計劃”以及四川信托的“湖州喜來登酒店裝修貸款集合資金信托計劃”，由于涉及酒店,，被劃分為工商企業(yè)領(lǐng)域信托產(chǎn)品,。
“但實際上，該類信托感覺基本上還是房地產(chǎn)的一個變形,�,！鄙鲜鲂磐泄緲I(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人說。
暗藏風(fēng)險
隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資積極性再度提高,，市場對這一現(xiàn)象的探討也日趨激烈,。
有業(yè)內(nèi)分析人士指出，房地產(chǎn)融資重新回暖背后的風(fēng)險不容小視,。西安交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院教授周廣生,，11日就向?qū)笥浾弑硎荆@背后不排除部分企業(yè)“拆東墻補(bǔ)西墻”———借渠道發(fā)行新信托產(chǎn)品或從其他方面融資,，償還到期產(chǎn)品,，解決兌付危機(jī)的可能。
中金公司年初發(fā)布的研究報告指出,，今年預(yù)計到期房地產(chǎn)信托規(guī)模2234億元,，總還款額約為2500億元。還款主要集中在三季度,，月均還款額將達(dá)到360億元,。
導(dǎo)報記者發(fā)現(xiàn)，一些跡象也表明,，確實有房企曾陷入兌付危機(jī),。如7月份以來，中誠信托先后發(fā)布3則產(chǎn)品提前終止公告,，分別涉及蘇州煒華置業(yè)投資集合信托計劃,、吉林泰安股權(quán)投資集合信托計劃和金科地產(chǎn)龍頭寺項目投資集合信托計劃，而這3款產(chǎn)品的融資方均為房地產(chǎn)商,。
“房地產(chǎn)公司的實際經(jīng)營情況恐怕并不像報表上那樣好看,。”周廣生向?qū)笥浾咧赋�,，不少房地產(chǎn)公司發(fā)行信托產(chǎn)品時,，會選擇股權(quán)類融資，如信托公司以增資的方式進(jìn)入公司,，其持有的股份會在一定時間后由房地產(chǎn)公司全部定向認(rèn)購,，認(rèn)購金額就是此類產(chǎn)品的本金和收益。
“報表中，信托公司的增資是計入房地產(chǎn)公司的所有者權(quán)益的,，但是實際上,，在進(jìn)入時就已經(jīng)確定房地產(chǎn)公司必將出資購買，其實這應(yīng)該算作房地產(chǎn)公司的一種負(fù)債,，而我們只有在最后才能發(fā)現(xiàn),。”周廣生分析說,。
導(dǎo)報記者注意到,，房地產(chǎn)類依托產(chǎn)品的年化收益率大約在10%左右，而房地產(chǎn)企業(yè)如今的凈利率也就在15%左右,。也就是說,，房企在“上交”給信托公司收益后，其實際收益率與定期存款利率相差無幾,。
“投資者應(yīng)該理性看待房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品,，不能僅僅被其預(yù)期高收益所誘惑�,！币幻煞葜沏y行的理財分析師向?qū)笥浾弑硎�,，投資者在選擇此類信托產(chǎn)品時，必須了解項目細(xì)節(jié),，并確認(rèn)其抵押物,，警惕暗藏的風(fēng)險。
不過,，多數(shù)機(jī)構(gòu)對此持樂觀態(tài)度,。如瑞銀近日的分析報告就指出，房地產(chǎn)銷售面積自5月起環(huán)比回升,，并在7月份出現(xiàn)強(qiáng)勁的同比增長,，房地產(chǎn)市場已經(jīng)企穩(wěn)。下半年中央不會出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策,。預(yù)計新開工面積和投資額都將在年末環(huán)比回升,。
用益信托分析師徐穎風(fēng)也向?qū)笥浾咧赋觯灰績r不出現(xiàn)大幅下跌,，從目前來看，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品基本都可以順利兌付,。