外資樓企暗流涌動,。
本報記者獲悉,，今年以來，華瑞中國地產(chǎn)信托（Treasury China
Trust）一直在尋求把一棟位于上海市中心的辦公室兼零售大樓中區(qū)廣場脫售出去，華瑞是愛爾蘭最大的房地產(chǎn)公司財富控股集團旗下信托,，2010年在新加坡上市,。
9月6日,，據(jù)接近華瑞的消息人士透露,，財富控股集團已通過華瑞，將其在中國的兩家房地產(chǎn)子公司財富控股地產(chǎn)和上海財富控股（上海）物業(yè)公司的股權(quán),，予以轉(zhuǎn)讓,。
本報記者10日查詢公開報表發(fā)現(xiàn)，財富控股集團于2007年7月,，以4.97億英鎊收購了虹橋上海城,，于2011年通過旗下信托公司華瑞中國地產(chǎn)信托以5.75億元人民幣的交易價格收購了上海市一零售物業(yè)淮海商城。
此外,，在收購淮海商城前,，財富控股已在上海相繼購買下中區(qū)廣場及虹橋上海城后期項目。華瑞2011年財務(wù)報告顯示,，僅上海中區(qū)廣場,，截至2011年12月31日的價值為17.9億元人民幣。
而若轉(zhuǎn)讓消息進一步證實,，這些巨量資產(chǎn),，其股權(quán)或?qū)⑷炕虿糠忠字鳌１緢?0日查詢?nèi)A瑞在2011年財務(wù)報告中坦陳,，由于內(nèi)地銀行業(yè)自2011年初以來大幅度緊縮,，使其面對資金流動的問題,。公司仍依照合約付款予多個承包商及次承包商，但已批準的貸款卻不知何時才能取得款項,，令公司必須確保其在2012年擁有充足的現(xiàn)金儲備,。
在此之前，美國頭號房企鐵獅門被傳欲出售上海新江灣城部分地塊融資近50億人民幣,。
這背后,，是自去年底以來，伴隨著史上最嚴厲的樓市調(diào)控,，外資在中國房地產(chǎn)市場的退潮一直在持續(xù),。
鐵獅門謀退
9月4日，鐵獅門聯(lián)席首席執(zhí)行官徐杰儒（Jerry Speyer）和徐瑞柏（Rob
Speyer）聯(lián)合回應(yīng)本報的媒體聲明稱,，對于中國經(jīng)濟的長期展望表示樂觀,。但據(jù)接近鐵獅門的知情人士透露，該公司也不抗拒任何可以促使新江灣城項目實現(xiàn)增值的方式,，轉(zhuǎn)讓項目股權(quán),，引入合作方也是有可能的。
本報從上海地產(chǎn)界知情人士處亦獲悉,，自2008
年在中國以底價67.5 億元高調(diào)拿下上海新江灣項目土地后,，2009
年鐵獅門的確就開始為這一項目尋找轉(zhuǎn)手機會,。
鐵獅門提供的官方資料顯示,，公司目前在中國共擁有逾175萬平米的開發(fā)項目。據(jù)其介紹,，其在上海新江灣的項目尚浦領(lǐng)世目前開發(fā)順利,，一期住宅項目在2011年才進入開工狀態(tài)，將于今年年底前進入預(yù)售階段,，二期辦公園區(qū)也將于2014年第一季度迎來企業(yè)進駐,。但總面積90多萬平方米的整體項目中，占了很大份額的商業(yè)部分至今未完成規(guī)劃,。
作為最早進入中國房地產(chǎn)市場的外資基金之一,，鐵獅門的投資步伐，在過去四年中踟躕不前,。
據(jù)上海地產(chǎn)業(yè)界一位知情人士介紹,，2009
年，鐵獅門除購地成本外,，25 億美元（約合170
億元人民幣）的總投資,，讓身處金融危機下的鐵獅門產(chǎn)生了退縮心理。
熟悉內(nèi)情的一位投行人士向本報介紹,，次貸危機前的地產(chǎn)牛市中,，各種金融機構(gòu)都在為商業(yè)地產(chǎn)市場注入流動性,，但隨之也推升了泡沫。
地產(chǎn)金融分析師杜麗虹稱,，隨著次貸危機后資產(chǎn)泡沫的破滅,，鐵獅門基金提供給投資人的收益率，一度從最高時的40%以上降至20%左右,，“未來隨著更多項目的貸款違約,，實際收益率可能降至更低。而鐵獅門的收益率也在降低”,。
據(jù)上海地產(chǎn)界上述知情者介紹,，2009年前后，瑞安等香港地產(chǎn)商均被傳與鐵獅門接觸,，上海各大中介也受托為鐵獅門尋找買家,。但由于危機陰影，很多房企不敢貿(mào)然接手,。直到2011年,，新江灣城地塊方才動工。
鐵獅門在過去的四年中,，只能依靠自有資金支撐項目開發(fā),，總面積達90多萬平方米的新江灣城，地價款加開發(fā)款項,，沉淀了近百億資金,。
在這期間，為了解決資金問題,，鐵獅門轉(zhuǎn)讓了36%股權(quán)給新江灣城的一級開發(fā)商上海城投,，合作開發(fā)。但這似乎也不足以推進新江灣城項目的進度,。
外資退潮
上述上海業(yè)界知情者介紹,，鐵獅門退出中國市場傳言廣受關(guān)注背后，是外資在中國房地產(chǎn)市場的退潮確實在發(fā)生,。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，今年二季度以來，外資投資中國房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯下滑,。1-7月份,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金同比增長6.2%，其中利用外資228億元,，同比下降54.3%,，外資占全部到位資金的0.5%。
楊紅旭分析,，二季度以來,，外資整體上有所撤出,，其中房地產(chǎn)業(yè)尤其明顯，所以導(dǎo)致FDI和外匯儲備,，都出現(xiàn)負增長,。
楊進一步介紹，從年初以來,，房地產(chǎn)利用外資情況發(fā)生了逆轉(zhuǎn),。1-6月份，全國實際使用外資591億美元,，同比下降3%,，其中房地產(chǎn)為123億，剔除房地產(chǎn),，則僅下跌0.1%,。由此可見，房地產(chǎn)利用外資額的顯著下滑,，成為拖累全國使用外資總額的主要因素,。
本報記者從多個消息源核實發(fā)現(xiàn)，這輪外資撤離中國樓市,，從去年下半年就已開始,。去年9月，美國黑石集團以14.6億元人民幣的價格,，將上海Channel1購物中心95%的股權(quán)出售給鄭裕彤旗下的新世界公司,，拉開外資撤離的序幕。
新加坡凱德置地中國區(qū)總裁廖茸桐對記者說,，去年至今這一輪的調(diào)整中,，不光是外資,，還有一些比較小的民營企業(yè)也在撤出中國房地產(chǎn),。
“原來做房地產(chǎn)門檻比較低，現(xiàn)在門檻越來越高,，消費者的要求越來越高,。”廖認為,，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險也越來越大,，現(xiàn)在可能是洗牌的一次機會。
“的確有一些外資在悄然撤離中國樓市,，尤其是外資房地產(chǎn)基金,。最近兩年外資較少投資新的房地產(chǎn)項目，前幾年拿下的項目,，也基本處于出貨階段,�,！蓖叻慨a(chǎn)董事長孫益功此前對媒體表示。
看空后市,？
楊紅旭稱,，外資投資房地產(chǎn)大幅降溫，與人民幣對美元升值進程停滯密切相關(guān),，外資套取匯差的“無本生意”沒法再進行了,。
楊稱，今年以來,，尤其是二季度人民幣基本停止升值,，甚至7月以來出現(xiàn)罕見的微幅貶值。美元匯率已由年初6.3001,，升至當(dāng)下的6.3449,，即人民幣兌美元已貶值0.7%。
這一幕同樣發(fā)生在2008年下半年,，人民幣對美元停止升值,，股市樓市皆下行，爆發(fā)了大規(guī)模的外資撤退潮,。楊介紹,，當(dāng)時部分海外基金急于拋售在華物業(yè)，但少有接盤者,。
上述上海地產(chǎn)界知情人士稱,，在人民幣貶值壓力下，外資投資的“貨幣升值”效應(yīng)已經(jīng)弱化,。
“我們最近派了個財務(wù)總監(jiān)到內(nèi)地房企中,。”一家美國大型房地產(chǎn)基金內(nèi)部人士對本報記者說,，由于內(nèi)地房企在財務(wù)策略上的激進,，加上市場下滑，基金投資者感到擔(dān)憂,。其他類似基金公司也開始未雨綢繆,。
廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理、地產(chǎn)專家韓世同也直言,，目前的房地產(chǎn)市場前景處在高位,，未來也有可能呈現(xiàn)下行態(tài)勢，這也是外資逐漸退出中國房地產(chǎn)市場的主因,。
隨著風(fēng)險加大,，一些機構(gòu)開始致力于做空業(yè)務(wù)。國際知名投資人查諾斯去年就公開宣布,，其要做空中國房地產(chǎn)業(yè),。
一名不便具名的投行人士指出,，近期香櫞攻擊在香港上市的恒大地產(chǎn)就是非常典型的例子。在未來,，隨著A股房企借道香港融資,，以及B股轉(zhuǎn)H股，轉(zhuǎn)融通的啟動和QFII審批的增加,，外資可以做空房地產(chǎn)的空間變大了,。