外資樓企暗流涌動,。
本報記者獲悉,，今年以來,，華瑞中國地產信托（Treasury China
Trust）一直在尋求把一棟位于上海市中心的辦公室兼零售大樓中區(qū)廣場脫售出去，華瑞是愛爾蘭最大的房地產公司財富控股集團旗下信托,，2010年在新加坡上市。
9月6日,，據接近華瑞的消息人士透露,，財富控股集團已通過華瑞，將其在中國的兩家房地產子公司財富控股地產和上海財富控股（上海）物業(yè)公司的股權，予以轉讓,。
本報記者10日查詢公開報表發(fā)現(xiàn),，財富控股集團于2007年7月，以4.97億英鎊收購了虹橋上海城,，于2011年通過旗下信托公司華瑞中國地產信托以5.75億元人民幣的交易價格收購了上海市一零售物業(yè)淮海商城,。
此外，在收購淮海商城前,，財富控股已在上海相繼購買下中區(qū)廣場及虹橋上海城后期項目,。華瑞2011年財務報告顯示，僅上海中區(qū)廣場,，截至2011年12月31日的價值為17.9億元人民幣,。
而若轉讓消息進一步證實，這些巨量資產,，其股權或將全部或部分易主,。本報10日查詢華瑞在2011年財務報告中坦陳，由于內地銀行業(yè)自2011年初以來大幅度緊縮,，使其面對資金流動的問題,。公司仍依照合約付款予多個承包商及次承包商，但已批準的貸款卻不知何時才能取得款項,，令公司必須確保其在2012年擁有充足的現(xiàn)金儲備,。
在此之前，美國頭號房企鐵獅門被傳欲出售上海新江灣城部分地塊融資近50億人民幣,。
這背后,，是自去年底以來，伴隨著史上最嚴厲的樓市調控,，外資在中國房地產市場的退潮一直在持續(xù),。
鐵獅門謀退
9月4日，鐵獅門聯(lián)席首席執(zhí)行官徐杰儒（Jerry Speyer）和徐瑞柏（Rob
Speyer）聯(lián)合回應本報的媒體聲明稱,，對于中國經濟的長期展望表示樂觀,。但據接近鐵獅門的知情人士透露，該公司也不抗拒任何可以促使新江灣城項目實現(xiàn)增值的方式,，轉讓項目股權,，引入合作方也是有可能的。
本報從上海地產界知情人士處亦獲悉,，自2008
年在中國以底價67.5 億元高調拿下上海新江灣項目土地后,，2009
年鐵獅門的確就開始為這一項目尋找轉手機會。
鐵獅門提供的官方資料顯示,，公司目前在中國共擁有逾175萬平米的開發(fā)項目,。據其介紹,，其在上海新江灣的項目尚浦領世目前開發(fā)順利，一期住宅項目在2011年才進入開工狀態(tài),，將于今年年底前進入預售階段,，二期辦公園區(qū)也將于2014年第一季度迎來企業(yè)進駐。但總面積90多萬平方米的整體項目中,，占了很大份額的商業(yè)部分至今未完成規(guī)劃,。
作為最早進入中國房地產市場的外資基金之一，鐵獅門的投資步伐,，在過去四年中踟躕不前,。
據上海地產業(yè)界一位知情人士介紹，2009
年,，鐵獅門除購地成本外,，25 億美元（約合170
億元人民幣）的總投資，讓身處金融危機下的鐵獅門產生了退縮心理,。
熟悉內情的一位投行人士向本報介紹,，次貸危機前的地產牛市中，各種金融機構都在為商業(yè)地產市場注入流動性,，但隨之也推升了泡沫,。
地產金融分析師杜麗虹稱，隨著次貸危機后資產泡沫的破滅,，鐵獅門基金提供給投資人的收益率,，一度從最高時的40%以上降至20%左右，“未來隨著更多項目的貸款違約,，實際收益率可能降至更低,。而鐵獅門的收益率也在降低”。
據上海地產界上述知情者介紹,，2009年前后,，瑞安等香港地產商均被傳與鐵獅門接觸，上海各大中介也受托為鐵獅門尋找買家,。但由于危機陰影,，很多房企不敢貿然接手。直到2011年,，新江灣城地塊方才動工,。
鐵獅門在過去的四年中，只能依靠自有資金支撐項目開發(fā),，總面積達90多萬平方米的新江灣城，地價款加開發(fā)款項,，沉淀了近百億資金,。
在這期間,，為了解決資金問題，鐵獅門轉讓了36%股權給新江灣城的一級開發(fā)商上海城投,，合作開發(fā),。但這似乎也不足以推進新江灣城項目的進度。
外資退潮
上述上海業(yè)界知情者介紹,，鐵獅門退出中國市場傳言廣受關注背后,，是外資在中國房地產市場的退潮確實在發(fā)生。
國家統(tǒng)計局數據顯示,，今年二季度以來,，外資投資中國房地產出現(xiàn)明顯下滑。1-7月份,，全國房地產開發(fā)企業(yè)本年到位資金同比增長6.2%,，其中利用外資228億元，同比下降54.3%,，外資占全部到位資金的0.5%,。
楊紅旭分析，二季度以來,，外資整體上有所撤出,，其中房地產業(yè)尤其明顯，所以導致FDI和外匯儲備,，都出現(xiàn)負增長,。
楊進一步介紹，從年初以來,，房地產利用外資情況發(fā)生了逆轉,。1-6月份，全國實際使用外資591億美元,，同比下降3%,，其中房地產為123億，剔除房地產,，則僅下跌0.1%,。由此可見，房地產利用外資額的顯著下滑,，成為拖累全國使用外資總額的主要因素,。
本報記者從多個消息源核實發(fā)現(xiàn)，這輪外資撤離中國樓市,，從去年下半年就已開始,。去年9月，美國黑石集團以14.6億元人民幣的價格,，將上海Channel1購物中心95%的股權出售給鄭裕彤旗下的新世界公司,，拉開外資撤離的序幕,。
新加坡凱德置地中國區(qū)總裁廖茸桐對記者說，去年至今這一輪的調整中,，不光是外資,，還有一些比較小的民營企業(yè)也在撤出中國房地產。
“原來做房地產門檻比較低,，現(xiàn)在門檻越來越高,，消費者的要求越來越高�,！绷握J為,，房地產市場的風險也越來越大，現(xiàn)在可能是洗牌的一次機會,。
“的確有一些外資在悄然撤離中國樓市,，尤其是外資房地產基金。最近兩年外資較少投資新的房地產項目,，前幾年拿下的項目,，也基本處于出貨階段�,！蓖叻慨a董事長孫益功此前對媒體表示,。
看空后市？
楊紅旭稱,，外資投資房地產大幅降溫,，與人民幣對美元升值進程停滯密切相關，外資套取匯差的“無本生意”沒法再進行了,。
楊稱,，今年以來，尤其是二季度人民幣基本停止升值,，甚至7月以來出現(xiàn)罕見的微幅貶值,。美元匯率已由年初6.3001，升至當下的6.3449,，即人民幣兌美元已貶值0.7%,。
這一幕同樣發(fā)生在2008年下半年，人民幣對美元停止升值,，股市樓市皆下行,，爆發(fā)了大規(guī)模的外資撤退潮。楊介紹,，當時部分海外基金急于拋售在華物業(yè),，但少有接盤者。
上述上海地產界知情人士稱,，在人民幣貶值壓力下,，外資投資的“貨幣升值”效應已經弱化,。
“我們最近派了個財務總監(jiān)到內地房企中�,！币患颐绹笮头康禺a基金內部人士對本報記者說，由于內地房企在財務策略上的激進,，加上市場下滑,，基金投資者感到擔憂。其他類似基金公司也開始未雨綢繆,。
廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理,、地產專家韓世同也直言，目前的房地產市場前景處在高位,，未來也有可能呈現(xiàn)下行態(tài)勢,，這也是外資逐漸退出中國房地產市場的主因。
隨著風險加大,，一些機構開始致力于做空業(yè)務,。國際知名投資人查諾斯去年就公開宣布，其要做空中國房地產業(yè),。
一名不便具名的投行人士指出,，近期香櫞攻擊在香港上市的恒大地產就是非常典型的例子。在未來,，隨著A股房企借道香港融資,，以及B股轉H股，轉融通的啟動和QFII審批的增加,，外資可以做空房地產的空間變大了,。