曾經(jīng)“跟著地鐵跑”的樓市投資客似乎又有“傾巢出動”的理由了,。國家發(fā)改委公布的信息顯示，19個城市25個城市軌道交通項目獲批,，其中石家莊,、太原、蘭州,、廣州,、沈陽、廈門和常州7個城市的軌交近期建設(shè)規(guī)劃獲批,，哈爾濱,、上海等城市的近期建設(shè)規(guī)劃調(diào)整方案也獲得通過。
“房價跟著軌交漲”一直被視為樓市的“黃金法則”,，即使面臨嚴(yán)厲調(diào)控,，“軌交房”與“學(xué)區(qū)房”一樣，依然是市場熱捧的“香餑餑”,。此次相關(guān)城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃密集通過,，再一次給這部分城市的房價帶來“想象空間”。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告認(rèn)為,，除去市場因素,，一條軌道交通平均會為沿線房價帶來8%~20%的上漲。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,，從長遠(yuǎn)來看,，軌道交通的開通對房價的上漲肯定會起到推波助瀾的作用,，但是短期內(nèi)，由于調(diào)控對房價的影響太大,，一些新開通軌道交通的地區(qū)房價并未出現(xiàn)明顯上漲，部分區(qū)域房價甚至出現(xiàn)了下降,。上海市的嘉定新城就是其中的典型案例,。
曾經(jīng)的房價“推手”
中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示，軌交對沿線房價的助漲作用是顯而易見的,。
例如,，2003年北京地鐵5號線開工以來，其沿線房產(chǎn)的價格年平均上漲幅度接近18%,，有的樓盤的售價甚至已經(jīng)翻了幾番,。如5號線北端的“佳運園”項目，2003年開盤時均價為3700元/平方米,，2008年二手房價格已達(dá)7300元/平方米,，而目前該小區(qū)的二手房價格已經(jīng)在20000元/平方米以上。
上海中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)宋會雍表示,，軌道交通有一個輻射半徑,，大概為一公里。在不同地段,，軌道交通對房價的影響是不同的,。在比較偏僻的地方，軌道交通周邊的房價甚至可以比略遠(yuǎn)的地方高兩倍以上,，但是如果在鬧市區(qū),，軌道交通對房價的影響就沒有那么明顯。
在上海普陀區(qū)做了多年地產(chǎn)中介的孫先生告訴記者,，據(jù)其了解,，軌道交通對房價的影響還是比較大的�,！耙郧昂枚嗤顿Y客,，買房就跟著地鐵跑，如果房齡相近,、小區(qū)環(huán)境相當(dāng)?shù)脑�,，離軌道交通越近的房源價格肯定越高�,！�
“對于上班族來說,，普遍傾向于買靠近軌道交通的房子，但是對于一些"置換需求"的購房者,，由于普遍擁有私家車,，在選擇房源的時候,，軌道交通的因素就會弱化�,！睂O先生表示,。
有學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，軌道交通開通前對房產(chǎn)買賣價格影響大,，開通后則對租賃市場影響更大,。軌道交通在施工階段，由于具有開通的預(yù)期效應(yīng),，軌道交通沿線的房產(chǎn)價格在其開通前會進(jìn)入一個較快的上漲空間,。當(dāng)其真正開通之后房價漲幅就會不太明顯，而租金價格將快速上揚,。
據(jù)孫先生介紹,，地鐵周邊的房子基本沒有租不掉的�,！芭c（離地鐵站）一公里外的房源相比,，地鐵旁的房源月租金至少要高500元/月以上�,！�
部分區(qū)域“軌交泡沫”已破
顯然,，軌道交通對周邊房價的助漲作用毋庸置疑，但也有市場人士分析稱,，軌道交通只是促使房價上漲的一個因素,，過度炒作“軌交地產(chǎn)”效應(yīng)，可能會鼓吹房價泡沫,。
例如,，2009年上海軌道交通11號線將開通的消息就曾“引爆”嘉定新城的樓市。不僅“軌交房”價格一路上揚,，房企拿地?zé)崆橐脖弧包c燃”,，保利、龍湖,、綠地等大牌開發(fā)商在該區(qū)域上演“急行軍”,，嘉定新城一度“地王”頻出。
當(dāng)時,，嘉定新城區(qū)域公寓的基準(zhǔn)價格在12000元/平方米左右,，而不少橫空出世的“地王”樓板價也已經(jīng)從前幾年的約2000元/平方米暴漲到12000元/平方米上下。隨著軌道交通11號線通車及區(qū)域規(guī)劃利好的兌現(xiàn),，不少機(jī)構(gòu)預(yù)計,，到2011年左右，嘉定新城公寓的均價將達(dá)到20000元/平方米,。
然而,，隨著嚴(yán)厲調(diào)控的到來,，嘉定新城的樓市漸漸步入寒冬。據(jù)同策咨詢研究中心提供的數(shù)據(jù),，2012年1~5月,，嘉定區(qū)商品住宅的成交均價僅為14159元/平方米，這與當(dāng)初20000元/平方米左右的預(yù)測值相去甚遠(yuǎn),。
近期,，位于嘉定新城安亭汽車城板塊的常發(fā)豪庭項目甚至出現(xiàn)開盤“破發(fā)”的情況，最低優(yōu)惠價“擊穿”樓板價——最低價11588元/平方米起,，均價13000元/平方米。2009年底,，江蘇常發(fā)地產(chǎn)拿下該地塊時,，樓板價就已高達(dá)12076元/平方米。
上述市場分析人士表示,，嘉定新城就是過度炒作的典型,，由于前期對于軌道交通利好的透支，過多樓盤集中供應(yīng),，在大勢趨弱的情況下反而成了領(lǐng)跌板塊,。
同策咨詢研究中心近期發(fā)布的報告稱，經(jīng)過對相關(guān)樓盤的調(diào)查統(tǒng)計,，上海軌道交通22號線即將通車,，但周邊的房價卻未出現(xiàn)明顯上漲。
張宏偉認(rèn)為,，從短期內(nèi)來講,，由于去投資化的樓市常態(tài)化的調(diào)控政策持續(xù)執(zhí)行，投資性需求不會大規(guī)模進(jìn)入22號線沿線樓市進(jìn)行投資,，因此,，在價格方面也就不會遵循一貫的軌道交通利好房價上漲的規(guī)則。
“但從中長期角度來考慮,，22號線的通車對沿線的房價上漲應(yīng)該是起到利好的作用,，"軌交修到哪里，哪里的房價就跟著漲"的現(xiàn)象在相當(dāng)長時間還不會過時,�,！睆埡陚シQ。