成交平穩(wěn)剛需占主力
淡季不淡超預期
8月上海樓市的成交表現(xiàn)，超出不少市場人士預期,。
9月2日,，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心發(fā)布的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示,，8月上海市新建商品住宅成交面積為80.22萬平方米，環(huán)比（較7月）下跌6.63%,，同比（較去年同期）則上漲41.23%,；成交均價為22651元/平方米，環(huán)比下跌7.94%,，同比則上漲3.13%,。
某上市房企副總裁稱，8月的上海樓市剛需成交占主力,，成交量維持平穩(wěn),、整體均價下降，是政府,、市場都樂見的事,。
在這位房企副總裁看來，8月這樣的淡季,，上海樓市仍能有80萬平方米的成交量,，說明9月的樓市會更加樂觀。
他預計,，隨著供應量的大幅上升,，9月市場的活躍度還會繼續(xù)提高，全月成交量突破100萬平方米可能性很大,。
中高端樓盤銷售降溫
佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅介紹,，8月下旬，上海市商品住宅成交了34.78萬平方米,，有“放量”的跡象,；成交均價為20932元/平方米，將全月均價拉低至22651元/平方米,，較7月24607元/平方米的高位有明顯回落,，顯示剛需產(chǎn)品的成交權(quán)重在回升，部分開發(fā)商的剛需產(chǎn)品在“金九銀十”前已搶先入市,，以規(guī)避可能發(fā)生的競爭,。
剛需產(chǎn)品成交權(quán)重的上升，意味著中高價位房源成交量大下滑,。
據(jù)佑威統(tǒng)計,，8月，上海單價在4萬元以上的商品住宅成交量較7月下跌了23.72%,，單價在2.5萬-4萬元的商品住宅成交量較7月下跌了14.04%,。而單價在2.5萬元以下商品住宅成交量較7月僅下跌了1.27%，至55.75萬平方米,，在總成交量中占比達69.49%，是成交的絕對主力。
黃志堅認為,，成交結(jié)構(gòu)的變化,，是8月上海房價下跌的主因。
某大型品牌房企營銷負責人直言,，進入8月后,，上海中高端樓盤的銷售表現(xiàn)已沒有6、7月時那么好了,，像曾在6月刮起銷售旋風的中海,、仁恒等標桿項目，都出現(xiàn)了銷售放緩,，來訪量下降的情況,。
“現(xiàn)在購房者對中高端房源的價值預期、升值預期有所降低,，對優(yōu)惠幅度的預期有所提高,，成交周期也有所拉長�,！鄙鲜龃笮推放品科鬆I銷負責人說,。
華潤新江灣九里相關(guān)人士介紹，該樓盤在8月加推的30套256平方米精裝修大平層,，目前售出近20套,，雖說銷售情況總體還行，但沒有5月第一次推166平方米大平層時那么火,。
“目前總價800萬元以內(nèi)的中高端房源好賣些,，1000萬元以上賣起來有點難�,！痹撓嚓P(guān)人士說,，該樓盤在9、10月份還會再加推一批房源,，可能是面積更大的大平層樓王,，也可能是面積較小些的214平方米大平層，“樓王的面積在300平方米左右,，總價在1200萬元以上,，銷售起來有難度，所以還在考慮當中,�,！�
政策預期“嚇阻”作用
除了預期改變，8月也是樓市的傳統(tǒng)淡季,。
某上市房企營銷總監(jiān)稱,，由于客源量較少,，越是中高端樓盤越會慎重選擇推盤的時機，而剛需樓盤對推盤的時間選擇則要求較低,。8月天氣炎熱,，是樓市的傳統(tǒng)淡季，中高端樓盤成交占比大幅減少,，可能跟上述特性有關(guān),。
某外資中高端樓盤營銷負責人也稱，8月天氣炎熱,，中高端樓盤推盤量很小,，客戶看房意愿也不高。
黃志堅還提到,，中高端房源成交權(quán)重的降低,，或表明市場對政策和樓市走向的預期改變，短期的波動已基本穩(wěn)定,。這和前一階段官方屢屢表態(tài)穩(wěn)定樓市預期有關(guān),，特別對非剛需的投資、投機型買家而言,，起到了不小的“阻嚇”作用,。
前述上市房企副總裁也認為，中高端房源成交量的下滑是政策輿論變化,，導致市場信心下降所致,。
不過，上述上市房企營銷總監(jiān)稱,，9,、10月份是樓市傳統(tǒng)旺季，各方面條件較好,，不排除中高端樓盤繼續(xù)加大營銷,，“隨著"金九銀十"的到來，剛需,、中高端樓盤的成交會比較大,。”
在他看來,，中高端樓盤在9月的成交占比會較8月有所提高,。
前述上市房企副總裁則判斷，中高端樓盤的成交表現(xiàn)應會介于7月與8月之間,。
不少開發(fā)商頗為振奮
而8月最終逾80萬平方米的成交量,，也讓不少開發(fā)商頗為振奮。
上述上市房企營銷總監(jiān)直言,，8月80萬平方米的成交量很健康也很喜人,。同比增幅很高,，說明同處于調(diào)控期面對基本相同的樓市政策，今年的市場已較去年有很大改善,，而比7月減少了7萬平方米,，也是淡季因素使然，很正常,。
宋海也說，受到價格上升,、供應不振影響,，8月80萬平方米的成交量確實出乎一些市場人士的意料。
他認為,，9月是全年營銷的主戰(zhàn)場,、重頭戲，預計會有一批全新剛需樓盤入市,，成交應該很樂觀,，“可能有些開發(fā)商會根據(jù)自身現(xiàn)金流情況做些價格調(diào)整，但剛需項目漲價不會成為普遍情況,，市場定價還是會以平穩(wěn)為主,，也不排除一些樓盤出現(xiàn)先漲價再打折的情況�,！�
薛建雄判斷,，8月末有一批單價1.5萬元的樓盤入市，啟動了9月市場,，“市場的回暖一般都先從低價樓盤開始,，再帶動周邊其他價位樓盤的銷售。8月剛需樓盤表現(xiàn)不錯,，會為9月樓市奠定基礎(chǔ),。如果9月樓市剛需成交量大幅走高，那么10月仍將會面臨價格壓力,�,！�
據(jù)黃志堅稱，數(shù)據(jù)顯示,，上海樓市供求關(guān)系仍存在結(jié)構(gòu)性失衡的問題,。部分剛需和改善型產(chǎn)品總體上存在著供應偏緊的狀況，價格有上漲的壓力,。