上半年,，樓市回暖跡象逐漸顯現(xiàn),。近兩個(gè)月來樓市更是持續(xù)“高燒”,，排號買房重現(xiàn)江湖，甚至部分開發(fā)商有“捂盤惜售”的苗頭,。然而,，成交見漲的同時(shí)，房企上半年業(yè)績情況卻顯示六成房企利潤下滑或虧損,。上市房企中報(bào)披露接近尾聲,，數(shù)據(jù)顯示，盡管房企資金壓力在前階段的“以價(jià)換量”中有所緩解,，但整體庫存仍居高位,。當(dāng)前市場正處于膠著狀態(tài)，熱銷與冷清并存,。
業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控政策對房企利潤的營銷已經(jīng)十分明顯,，房地產(chǎn)市場尚未形成整體回暖趨勢,，隨著下半年進(jìn)入全年銷售目標(biāo)的沖刺階段,，“金九銀十”有可能會(huì)帶來新一輪的推盤高峰，并帶動(dòng)成交量的整體上升,。
房企
去庫存仍為主要目標(biāo)
Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至2012年8月25日,，滬深兩市已有101家房地產(chǎn)上市公司公布了半年報(bào),，總體來看,，上半年房企銷售普遍飄紅,，但利潤增幅明顯落后于銷售增幅“招保萬金”四大行業(yè)巨頭上半年?duì)I業(yè)收入總額超過674億元,，相比去年的484億元大幅增長近40%；但凈利潤只比去年同期增長不足2億元,，為79.59億元。
鏈家地產(chǎn)市場研究部常清表示,，作為內(nèi)地上市房企的前四強(qiáng),，“招保萬金”的經(jīng)營情況反映了大型房企的一些特征“由于結(jié)算項(xiàng)目數(shù)量和質(zhì)量的不同，“招保萬金”的營收和利潤漲幅不一,，但整體而言，四大房企"增收不增利",。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從房企的結(jié)算周期來估計(jì),，目前反映在房企上半年報(bào)表中的項(xiàng)目多數(shù)都受到了2010年以來調(diào)控的影響。除招商地產(chǎn)部分毛利率較高的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算以外,，其余3家房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率都出現(xiàn)下調(diào)。其中,，萬科為26.5%，同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn),；金地為36.1%，同比下降3.16個(gè)百分點(diǎn),；保利為37.51%，同比下降3.19個(gè)百分點(diǎn),。
根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，四大房企持有現(xiàn)金1097.77億元,，與年初
比增加了相27.67%。新增短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款合計(jì)575.65億元,，同比基本持平,。鏈家地產(chǎn)據(jù)此分析認(rèn)為,，近幾個(gè)月來房企為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，拓寬資金來源，加大了和其他房企以及資金實(shí)力較強(qiáng)機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目上的合作“上半年的開源節(jié)流,，現(xiàn)金為王使得房企當(dāng)前償債壓力明顯降低,�,！北M管大多數(shù)房企在年初以來普遍推行“以價(jià)換量”的銷售策略,，緩解了一些資金壓力,，但庫存量依然有增無減。最新數(shù)據(jù)顯示,，四大房企的當(dāng)前庫存合計(jì)為5157.68億元，與年初4760億元相比增長了8.35%,。
常清還說道，僅從數(shù)據(jù)來看,，房企的庫存同比上漲明顯,。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算周期的影響，部分已經(jīng)被銷售但尚未結(jié)算的物業(yè)也包含在庫存之中,。而這部分物業(yè)的價(jià)值可以用房企的預(yù)收賬款數(shù)量來估算,。如果減去預(yù)售賬款部分,，房企的真實(shí)庫存為2499.43億元,，與年初相比則降低了1.56%。
金地集團(tuán)總裁黃俊燦告訴記者,，“盡管當(dāng)前房企的庫存消化周期在下降,，已經(jīng)從12個(gè)月降到10個(gè)月,。但是預(yù)計(jì)下半年很多標(biāo)桿房企推到市面上的總量在增加，所以當(dāng)前房企去庫存的壓力依然很大,。”
黃俊燦還說,，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率下滑將是未來趨勢“對于地產(chǎn)企業(yè)而言，從2009年到2011年,，成本在上升，居民地價(jià)未來也有可能上升,。總體來看,，房企未來的利潤空間會(huì)下滑�,！彼J(rèn)為,，房企未來的策略除了去庫存以外還要改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。
預(yù)測
下半年房價(jià)難言上漲
盡管四大房企資金鏈和去庫存的壓力相對有所改善,，但更多的中小房企償債能力仍然堪憂,，行業(yè)內(nèi)“業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型及股權(quán)收購兼并”的案例屢有出現(xiàn),。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示,，雖然5月以來房地產(chǎn)市場成交量總體出現(xiàn)了回升的局面，“但是至今還沒有帶動(dòng)房地產(chǎn)投資規(guī)�,；厣虺霈F(xiàn)趨勢性回暖的局面。因此,，整體樓市尤其是開發(fā)企業(yè)資金面相對較為緊張的基本面并沒有改變”。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者,，調(diào)控以來,，先后有中弘地產(chǎn),、ST珠江、萊茵置業(yè),、鼎力股份,、華業(yè)地產(chǎn)等10余家地產(chǎn)公司開始轉(zhuǎn)型其他行業(yè)。張大偉說,，“非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加劇了房企間的并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半壁江山,。上半年來已經(jīng)有多家上市房企開始涉及其他行業(yè),，房企開礦等轉(zhuǎn)移經(jīng)營重點(diǎn)的行為逐漸增加,�,！�
該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,，2012年上半年,，全國房地產(chǎn)市場公開的規(guī)模股權(quán)交易達(dá)到了51宗,，已經(jīng)公開的總交易額就達(dá)到了205億，同比2011年上半年的42宗131億上漲了21%及56%,，股權(quán)變動(dòng)明顯增加,。張大偉說，“本輪調(diào)控使得部分大型企業(yè)獲得發(fā)展機(jī)遇,，或以專業(yè)化,，或以資金優(yōu)勢謀得利潤,；而另外一些資金壓力過緊的企業(yè)則只能甩股換錢”。
在庫存壓力及年度目標(biāo)的激勵(lì)下,，眾多的開發(fā)商均對即將到來的傳統(tǒng)旺季躊躇滿志。
2012年上半年,，大部分房企完成了全年銷售目標(biāo)的50%以上,。在市場有所好轉(zhuǎn)的情況下,，房企希望在“去庫存”及業(yè)績方面更上層樓,。下半年至今，先后有世茂房地產(chǎn)和中海地產(chǎn)上調(diào)年度銷售目標(biāo),，分別從307億元和800億港幣上調(diào)至350億元和1000億元港元。調(diào)整后目前這兩家房企上半年分別完成了年度銷售目標(biāo)的76%和75%,。
在房企以價(jià)換量銷售策略下，前7月不少房企銷售業(yè)績大增,，其中中海、保利,、世貿(mào)已經(jīng)完成全年目標(biāo)的七成。然而房企在業(yè)績大幅提升的同時(shí),，銷售額增幅低于銷售面積增幅,，銷售單價(jià)下降已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象,，這也導(dǎo)致房企營收和利潤的下降。
而在下半年,，資金狀況得到改善的房企,，或?qū)仐墶耙詢r(jià)換量”的銷售策略。據(jù)媒體報(bào)道,，部分房企內(nèi)部高層已經(jīng)認(rèn)為自己上半年賣虧了,，稱要在三四季度的產(chǎn)品銷售上采取保價(jià)提利的策略,。盡管如此,，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)金九樓市“量增價(jià)穩(wěn)”，房價(jià)不會(huì)大幅上漲,。
常清也認(rèn)為,，從現(xiàn)金流入增加來說,，目前房企資金狀況明顯好于去年同期，房企信心由年初的悲觀轉(zhuǎn)向樂觀,。但是目前房企現(xiàn)金流入增加主要來源于信貸政策的放松，再加上下半年地方政府龐大的供地規(guī)模和購房者有限的購買力,，下半年的地價(jià)和房價(jià)走勢仍然會(huì)以穩(wěn)為主,，難現(xiàn)大漲。