上半年，樓市回暖跡象逐漸顯現(xiàn),。近兩個月來樓市更是持續(xù)“高燒”,，排號買房重現(xiàn)江湖，甚至部分開發(fā)商有“捂盤惜售”的苗頭,。然而,，成交見漲的同時，房企上半年業(yè)績情況卻顯示六成房企利潤下滑或虧損,。上市房企中報披露接近尾聲,，數(shù)據(jù)顯示，盡管房企資金壓力在前階段的“以價換量”中有所緩解,，但整體庫存仍居高位,。當(dāng)前市場正處于膠著狀態(tài)，熱銷與冷清并存,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，調(diào)控政策對房企利潤的營銷已經(jīng)十分明顯，房地產(chǎn)市場尚未形成整體回暖趨勢,，隨著下半年進(jìn)入全年銷售目標(biāo)的沖刺階段,，“金九銀十”有可能會帶來新一輪的推盤高峰，并帶動成交量的整體上升,。
房企
去庫存仍為主要目標(biāo)
Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至2012年8月25日，滬深兩市已有101家房地產(chǎn)上市公司公布了半年報,，總體來看,，上半年房企銷售普遍飄紅，但利潤增幅明顯落后于銷售增幅“招保萬金”四大行業(yè)巨頭上半年營業(yè)收入總額超過674億元,，相比去年的484億元大幅增長近40%,；但凈利潤只比去年同期增長不足2億元，為79.59億元,。
鏈家地產(chǎn)市場研究部常清表示,，作為內(nèi)地上市房企的前四強(qiáng)，“招保萬金”的經(jīng)營情況反映了大型房企的一些特征“由于結(jié)算項目數(shù)量和質(zhì)量的不同，“招保萬金”的營收和利潤漲幅不一,，但整體而言,，四大房企"增收不增利"。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，從房企的結(jié)算周期來估計,，目前反映在房企上半年報表中的項目多數(shù)都受到了2010年以來調(diào)控的影響。除招商地產(chǎn)部分毛利率較高的項目進(jìn)入結(jié)算以外,，其余3家房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率都出現(xiàn)下調(diào),。其中，萬科為26.5%,，同比下降5.6個百分點,；金地為36.1%，同比下降3.16個百分點,；保利為37.51%,，同比下降3.19個百分點。
根據(jù)半年報數(shù)據(jù),，四大房企持有現(xiàn)金1097.77億元,，與年初
比增加了相27.67%。新增短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款合計575.65億元,，同比基本持平,。鏈家地產(chǎn)據(jù)此分析認(rèn)為,，近幾個月來房企為了規(guī)避風(fēng)險,，拓寬資金來源，加大了和其他房企以及資金實力較強(qiáng)機(jī)構(gòu)在項目上的合作“上半年的開源節(jié)流,，現(xiàn)金為王使得房企當(dāng)前償債壓力明顯降低,。”盡管大多數(shù)房企在年初以來普遍推行“以價換量”的銷售策略,，緩解了一些資金壓力,，但庫存量依然有增無減。最新數(shù)據(jù)顯示,，四大房企的當(dāng)前庫存合計為5157.68億元,，與年初4760億元相比增長了8.35%。
常清還說道,，僅從數(shù)據(jù)來看,，房企的庫存同比上漲明顯。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算周期的影響,，部分已經(jīng)被銷售但尚未結(jié)算的物業(yè)也包含在庫存之中,。而這部分物業(yè)的價值可以用房企的預(yù)收賬款數(shù)量來估算。如果減去預(yù)售賬款部分，房企的真實庫存為2499.43億元,，與年初相比則降低了1.56%,。
金地集團(tuán)總裁黃俊燦告訴記者，“盡管當(dāng)前房企的庫存消化周期在下降,，已經(jīng)從12個月降到10個月,。但是預(yù)計下半年很多標(biāo)桿房企推到市面上的總量在增加，所以當(dāng)前房企去庫存的壓力依然很大,�,！�
黃俊燦還說，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率下滑將是未來趨勢“對于地產(chǎn)企業(yè)而言,，從2009年到2011年,，成本在上升，居民地價未來也有可能上升,�,？傮w來看，房企未來的利潤空間會下滑,�,！彼J(rèn)為，房企未來的策略除了去庫存以外還要改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu),。
預(yù)測
下半年房價難言上漲
盡管四大房企資金鏈和去庫存的壓力相對有所改善,，但更多的中小房企償債能力仍然堪憂，行業(yè)內(nèi)“業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型及股權(quán)收購兼并”的案例屢有出現(xiàn),。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示,，雖然5月以來房地產(chǎn)市場成交量總體出現(xiàn)了回升的局面，“但是至今還沒有帶動房地產(chǎn)投資規(guī)�,；厣虺霈F(xiàn)趨勢性回暖的局面,。因此，整體樓市尤其是開發(fā)企業(yè)資金面相對較為緊張的基本面并沒有改變”,。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者,，調(diào)控以來，先后有中弘地產(chǎn),、ST珠江,、萊茵置業(yè)、鼎力股份,、華業(yè)地產(chǎn)等10余家地產(chǎn)公司開始轉(zhuǎn)型其他行業(yè),。張大偉說，“非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加劇了房企間的并購浪潮,，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半壁江山,。上半年來已經(jīng)有多家上市房企開始涉及其他行業(yè),，房企開礦等轉(zhuǎn)移經(jīng)營重點的行為逐漸增加�,！�
該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,，2012年上半年，全國房地產(chǎn)市場公開的規(guī)模股權(quán)交易達(dá)到了51宗,，已經(jīng)公開的總交易額就達(dá)到了205億,，同比2011年上半年的42宗131億上漲了21%及56%，股權(quán)變動明顯增加,。張大偉說,，“本輪調(diào)控使得部分大型企業(yè)獲得發(fā)展機(jī)遇，或以專業(yè)化,，或以資金優(yōu)勢謀得利潤,；而另外一些資金壓力過緊的企業(yè)則只能甩股換錢”。
在庫存壓力及年度目標(biāo)的激勵下,，眾多的開發(fā)商均對即將到來的傳統(tǒng)旺季躊躇滿志,。
2012年上半年，大部分房企完成了全年銷售目標(biāo)的50%以上,。在市場有所好轉(zhuǎn)的情況下,，房企希望在“去庫存”及業(yè)績方面更上層樓。下半年至今,，先后有世茂房地產(chǎn)和中海地產(chǎn)上調(diào)年度銷售目標(biāo),，分別從307億元和800億港幣上調(diào)至350億元和1000億元港元。調(diào)整后目前這兩家房企上半年分別完成了年度銷售目標(biāo)的76%和75%,。
在房企以價換量銷售策略下,，前7月不少房企銷售業(yè)績大增，其中中海,、保利,、世貿(mào)已經(jīng)完成全年目標(biāo)的七成。然而房企在業(yè)績大幅提升的同時,，銷售額增幅低于銷售面積增幅，銷售單價下降已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象,，這也導(dǎo)致房企營收和利潤的下降,。
而在下半年，資金狀況得到改善的房企,，或?qū)仐墶耙詢r換量”的銷售策略,。據(jù)媒體報道，部分房企內(nèi)部高層已經(jīng)認(rèn)為自己上半年賣虧了,，稱要在三四季度的產(chǎn)品銷售上采取保價提利的策略,。盡管如此,，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計金九樓市“量增價穩(wěn)”，房價不會大幅上漲,。
常清也認(rèn)為,，從現(xiàn)金流入增加來說，目前房企資金狀況明顯好于去年同期,，房企信心由年初的悲觀轉(zhuǎn)向樂觀,。但是目前房企現(xiàn)金流入增加主要來源于信貸政策的放松，再加上下半年地方政府龐大的供地規(guī)模和購房者有限的購買力,，下半年的地價和房價走勢仍然會以穩(wěn)為主,，難現(xiàn)大漲。