最近統(tǒng)計數據顯示，8月首周京城商品住宅成交均價上漲8.6%,，80%以上的樓盤已經止跌,。當開發(fā)商終結以價換量，房地產行業(yè)進入筑底階段,，京南亦莊等區(qū)域樓市價值洼地將凸顯,。
資金壓力緩解
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，今年上半年應該是房企資金最緊張的時點,，從目前諸多跡象來看,，盡管下半年仍面臨著國內經濟增速下滑的風險,，房地產調控也有加碼的可能性，但總體來看,，房企資金狀況緩解的大局已定,。截至8月9日，根據同花順iFinD咨詢統(tǒng)計,，共有萬科等26家房企公布了中期業(yè)績,，這26家房企的經營性現金流凈額在2011年上半年末還是負的636.32億元，但到了2012年6月底已成功“轉正”,，26家房企的經營性現金流凈額已達到了761.31億元,，增量達1397.63億元，同比增幅高達225.46%,。
“樓市成交回暖,，銷售回籠資金是開發(fā)商資金壓力緩解很重要的原因之一�,！北本┖驮５禺a公司營銷中心總經理王騫表示,。據其介紹，公司旗下樓盤地處亦莊核心的林肯公園在售戶型面積93平方米至260平方米,，戶型面積涵蓋范圍較廣,，隨著今年樓市剛性需求以及改善性需求相繼爆發(fā)，項目取得了不錯的業(yè)績,。自3月份以后銷售情況一直向好,，7月份，項目二期限量推出景觀樓王,，單月銷售額就達到了5億元,。
八成樓盤止跌
開發(fā)商資金壓力緩解，加之目前不少公司今年預定的銷售業(yè)績已提前完成,，三季度由于存貨減少,，為了追求利潤率，開發(fā)商普遍會彌補前期損失利潤,，不少樓盤收回折扣,，甚至試探性開始漲價。鏈家地產市場研究部針對7月第四周和8月首周均有成交的112個樓盤的價格統(tǒng)計,，8月首周京城商品住宅成交均價上漲8.6%，80%以上的樓盤已經止跌,。其中,，價格環(huán)比上漲的樓盤占到49%，漲幅超過5%的占比為26%,，美唐花園,、長灘庭苑,、興業(yè)嘉園等漲幅超過10%。
另外,，近期發(fā)布中期業(yè)績的上市房企,，包括華潤置地等在內的多家房企亦紛紛謹慎表示，由于產品結構及市場因素,，下半年降價空間不大,。對此，王騫分析認為,，“下半年尤其是定位于高端客群的樓盤而言,，僅靠降價難以持續(xù)撬動市場，更重要的是提升項目價值,�,！蓖躜q以林肯公園為例分析，由于項目定位于世界城市公園地產典范,，歷經五年區(qū)域深耕,，目前區(qū)域內生活配套日趨完善，包括基鉑爾曼等多家五星級酒店及5A級寫字樓,，亦莊創(chuàng)意生活廣場等大型重量級商業(yè)配套,，20萬平方米沃爾瑪商圈建成使用等等。因此,，對于項目下半年的營銷而言,，肯定不會降價，而是進行產品升級,，所以開發(fā)商對項目二期產品進行了全面升級,，由內而外提高筑造標準，精裝達到了五星精裝,，力求精益求精,。
樓市價值洼地效應將被放大
樓市以價換量階段，買家普遍期待房價進一步下跌,，而樓市進入止跌上行階段,，樓市的價值洼地效應將被放大。根據中原地產提供的數據,，7月份,，從京城樓盤供應量的環(huán)線分布來看，新增供應中二環(huán)內僅有崇文區(qū)的世藏168新增項目入市,，三四環(huán)之間和四五環(huán)之間各有一個新增項目入市,，分別為太陽公元和金第萬科·朗潤園。其余超過95%的項目位于五環(huán)之外，五六環(huán)之間占比最高,，達56.51%,，六環(huán)之外新增供應占比也較高，達39.32%,。
在樓市供應進一步郊區(qū)化的趨勢下,，優(yōu)勢地段、性價比較高的樓盤,，價值洼地效應表現得就越明顯,。以五環(huán)為分界點，綜觀整個北京市場,，東五環(huán),、北五環(huán)、西五環(huán)樓盤基本單價都達到了四五萬元,。如地處京東四五環(huán)間的公園1872項目,，目前均價每平方米4.7萬元，凱德錦繡均價每平方米4.2萬元/平方米,；京北四五環(huán)間的保利中央公園單價3.8萬元/平方米,，而遠洋萬和公館價格高達5.8萬元/平方米；京西五環(huán)附近的如園等項目的銷售價格也都在四五萬元/平方米以上,。
相比較之下,，京南五環(huán)尤其亦莊區(qū)域樓盤性價比較高。以區(qū)域核心代表性超級大盤林肯公園為例,，目前該樓盤售價2.2萬元/平方米,，其中每平方米贈送6000元精裝修，若去除精裝費用,，單價在1.6萬左右/平方米,。此前7月份，京南大興舊宮綠隔地塊誕生地王,，預計未來新房定價或超3萬元,，林肯公園目前價格實際相比較舊宮地王16478元/平方米的樓面地價還要略低。在業(yè)內看來,，亦莊區(qū)域整體面臨補漲,。
“至少房價會向京東、北,、西其他幾個方向看齊,。”王騫判斷,。而支撐其判斷的重要依據是亦莊區(qū)域的區(qū)域價值面臨著全面爆發(fā),。作為北京市唯一同時享受國家級經濟技術開發(fā)區(qū)和國家高新技術產業(yè)園區(qū)雙重優(yōu)惠政策的開發(fā)區(qū)，亦莊產業(yè)集群優(yōu)勢明顯，交通,、教育、醫(yī)療,、商業(yè)等配套設施的發(fā)展現狀及前景非常不錯,。而2012年將是總投資達2900億元的城南行動收官之年，借力北京新城南行動計劃,，亦莊的居住價值也還將不斷發(fā)生改變,。“隨著京南新增741億元投資的落實,、第二機場的建設等利好升級,，包括亦莊在內的京南樓市目前尚處于價值洼地，預計將迎來一次新的發(fā)展契機,�,！眰I(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示。