溫州炒房者深度被套,，開發(fā)商日子也不好過,。
記者最近調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2009~2011年間,，在溫州高價拿下住宅地塊的開發(fā)商,，按現(xiàn)在樓盤銷售價格測算,，如今多數(shù)只能勉強保本或大幅虧損。
值得關注的是,，這些地塊資本構(gòu)成中,，大多為溫州規(guī)模以上的大中型民營制造企業(yè)。之前,，溫州民企大規(guī)模進軍房地產(chǎn),，出現(xiàn)“大企業(yè)造樓、小企業(yè)炒房”現(xiàn)象,，這被視為溫州“產(chǎn)業(yè)空心化”的主要佐證,。
與最高位相比，如今溫州新房價格下跌30%~40%,，地價下降30%左右,，令涉足的溫州民企備受壓力,。一位溫州大型房地產(chǎn)企業(yè)高管認為，做了20年實業(yè)后,，把資本全部放到房地產(chǎn),，如今深度被套、資產(chǎn)貶值,，這就是溫州企業(yè)的不想純粹做實業(yè)的悲哀,。
規(guī)模進軍房地產(chǎn)
溫州服裝商會會長、浙江奧奔妮服飾有限公司董事長鄭晨愛日前對本報表示,，溫州民企進行房地產(chǎn)開發(fā),，已有很長一段時間�,！�2010年前后,，他們開始規(guī)模進入，項目多數(shù)集中在溫州,�,！�
鄭晨愛說，目前溫州有幾十家規(guī)模服裝企業(yè),，以搭股,、參股、控股等方式涉足房地產(chǎn)項目開發(fā),。此外,，大量企業(yè)主手里都有幾套房子�,！斑@不僅在服裝業(yè),，其他行業(yè)也存在類似情況，有的參與比重比較高,�,！�
事實上,，在產(chǎn)業(yè)集群化,、資金密集行業(yè)中，溫州民企多以抱團形式予以投資,，且多數(shù)集中在房地產(chǎn)領域,。
2003年，溫州當?shù)?家鎖具企業(yè),，成立全國最大鎖業(yè)聯(lián)合體強強集團,。除主業(yè)外，該集團近年來在外省投資商務酒店,、房地產(chǎn)以及鋅業(yè)等,，同時也在溫州進行房地產(chǎn)開發(fā)等,。
2004年，溫州中瑞財團,、中馳財團出世,。前者由十余家制造企業(yè)股東組成，號稱能撬動100億民資,；后者由7家企業(yè)組成,，號稱近30億元的可運作資金。在實際運作中,，房地產(chǎn)均為其主營業(yè)務,，其中中瑞財團先后開發(fā)曼哈頓、公園大地等項目,。
2010年11月底,，以樓面地價3.7萬元/平方米，競得原溫師院操場地塊的置信房地產(chǎn)開發(fā)公司,，背后大股東為數(shù)十家民營企業(yè)老板,，全部股東由250余人，形成金字塔形資本結(jié)構(gòu),，所涉行業(yè)包括服裝,、眼鏡、打火機和箱包等傳統(tǒng)加工制造業(yè),。
此外,，業(yè)內(nèi)一直盛傳，2010年由8家集團19家公司組建的溫州甌聯(lián)集團,，以“大股東”控股方式競得主城區(qū)某地塊,。該集團股東多為甌海知名龍頭企業(yè)，分跨于十多個行業(yè),，涉及專業(yè)市場,、房地產(chǎn)開發(fā)等領域。
2010年前后,，溫州市區(qū)縣先后出現(xiàn)的十余個“地王”,，投資方多為制造、貿(mào)易等實體企業(yè)的“資金聯(lián)合體”,。據(jù)知情人士介紹,，因樓面地價太高，這十余個“地王”,，如今多數(shù)已在“緩慢建設”中,，有的甚至還未開建。
鄭晨愛說,，2008年下半年開始,，銀行貸款非常寬松,，溫州民企多元化投資加速，在貸款“監(jiān)管缺位”下,，這些資金紛紛進入土地市場,、房地產(chǎn)開發(fā)、太陽能等領域,。
而在2009~2011年,，把企業(yè)作為融資平臺，以此獲得大量銀行貸款,，同時通過親友集資,、民間借貸等辦法籌集資金，轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)等行業(yè)的現(xiàn)象在溫州較為普遍,。
2009年曾有機構(gòu)統(tǒng)計,，溫州上規(guī)模企業(yè)中，約有70%的制造企業(yè)投資房地產(chǎn),。2010年溫州市百強企業(yè)中,，除2家房地產(chǎn)公司和6家建筑公司外，有40多家制造業(yè)企業(yè)涉足房地產(chǎn)開發(fā),。
多數(shù)保本或虧損
2010年4月開始,，國務院發(fā)布關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策,，然而溫州房價,、地價依然瘋狂。
在實業(yè)資本助推下,，至2010年底,，溫州房價一路飆漲。當?shù)匾患抑薪闄C構(gòu)統(tǒng)計,，2010年5~8月,，溫州市區(qū)商品住房成交均價約為2.8萬元/平方米，位于全國各大城市之首,。
地價也水漲船高
2010年7月,，梧田站南D－43a地塊樓面地價1.93萬元/平方米，僅20天時間,，周邊D－48地塊樓面地價就已飆漲至2.61萬元/平方米,，當時周邊新盤價格在3萬元/平方米左右,。當年11月底,，溫州出現(xiàn)樓面地價3.7萬元/平方米的全國地王原溫師院操場地塊。
當年12月下旬,，綠城房地產(chǎn)集團以樓面地價1.63萬元/平方米,，溢價53.6%奪得溫州龍灣城市中心區(qū)A－16地塊,，成為該片區(qū)的“新地王”。有業(yè)界人士說,，該項目由綠城全程操盤,，眾多股東為當?shù)毓歉芍圃炱髽I(yè)。綠城集團[簡介
最新動態(tài)]新聞發(fā)言人也表示,，該項目綠城占股25%,，股東中有溫州企業(yè)。
2011年,，在“限購令”等政策層層加碼下,，溫州房價、地價大幅降溫,。
如今,，溫州新房價格比最高位時，下降了百分之三四十,。同樣在土地市場,，“只漲不跌”的神話被打破，價格也比最高位時下降三成左右,。如最近再次掛牌的江濱路鹿城段18,、19號地塊，起拍樓面地價1.35萬元/平方米,；而2011年11月,，該地塊起拍樓面地價為1.98萬元/平方米。兩者比較,，起拍樓面地價下降32%左右,。
“高位拿地的，現(xiàn)在只能保本或虧損,�,！睖刂菽炒笮头康禺a(chǎn)企業(yè)高管林光標（化名）最近接受本報記者專訪時表示。
一位房企成本核算人員說,，上述龍灣城市中心區(qū)A-16地塊,，總價近31億元，樓面地價1.63萬元/平方米,，加上建安成本3000元/平方米,、開發(fā)貸款財務成本、行政辦公人員經(jīng)費,、市場推廣費用等,，成本價至少在2.5萬元/平方米以上�,！叭绻麉⑴c企業(yè)前期投入資金為銀行貸款或民間借貸,，那成本還要更高,。”
該地塊項目現(xiàn)命名為“綠城海棠[最新消息
價格 戶型
點評]灣”,，林光標說,，該樓盤現(xiàn)在實際售價在2.1萬元/平方米左右。然而該項目銷售人員稱,，一期均價2.5萬元/平方米,，二期在2.7萬元/平方米。對此,，綠城集團新聞發(fā)言人表示,，目前該項目運作正常，銷售良好,，未出現(xiàn)虧損,。
據(jù)林光標介紹，上述梧田站南D-48地塊樓面地價2.6萬元/平方米,，成本價在3.7萬元/平方米,，現(xiàn)在該項目“最高只能賣3.5萬元/平方米，還不一定能賣得掉,，虧得很厲害,。”上述原溫師院操場地塊所在樓盤,，“虧損5億元是最起碼的,，現(xiàn)在股東攤派銷售出去，主要是把現(xiàn)金流做起來,，以備后續(xù)項目開發(fā),。”
或?qū)⒂绊懫髽I(yè)后勁
“大企業(yè)造樓,、小企業(yè)炒房”現(xiàn)象,，被視為溫州“產(chǎn)業(yè)空心化”的主要佐證。
林光標說,，一家溫州規(guī)模服裝企業(yè),，2010年前后以30%左右的股份，高價參與競得溫州某地塊,，如今只能保本或虧損,。“做了20年服裝,，如今把資本全部放在土地里,，這就是溫州企業(yè)不純粹做實業(yè)的悲哀。”
鄭晨愛說,，溫州一般規(guī)模服裝企業(yè)年產(chǎn)值為兩三億元,，凈利潤在3%~5%之間,。據(jù)此測算,，這些服裝企業(yè)一年利潤在600萬~1500萬元之間，按2010年銀行貸款年利率10%,，他們只能承受6000萬~15000萬元的銀行貸款壓力,。然而在實際操作中，一旦參與動輒上十億的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，多數(shù)企業(yè)的實業(yè)利潤已經(jīng)難以支付房地產(chǎn)貸款利息,。
“地王拿過去，（企業(yè)）現(xiàn)在只能自己扛著,�,！绷止鈽苏f。
與此同時,，一些溫州實體企業(yè)主,，在2010年前后房價飆漲時，會買入幾套房子保值增值,。
如今,，溫州房價大幅下降，又要支付借貸利息,，這對利潤微薄的溫州中小型傳統(tǒng)制造企業(yè)來說,，已經(jīng)是個不小的壓力。再加上,，溫州民間借貸危機,、國際經(jīng)濟形勢不佳等因素，這些企業(yè)資金騰挪受阻,、經(jīng)營效益下降等,，無疑令一些溫州企業(yè)“雪上加霜”。
2010年5月,，溫州某樓盤一期開盤價2.55萬元/平方米,，10月二期開盤價為3.85萬元/平方米，之后價格一路飆升至6萬元/平方米以上,，如今市場售價3.5萬~3.7萬元/平方米,。該樓盤開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，交房時很多房子已經(jīng)轉(zhuǎn)手兩三次,。
林光標說,，他們開發(fā)的某樓盤內(nèi)的15套排屋，當時每平方米售價七八萬，單套總價三五千萬,。交房后發(fā)現(xiàn),，15套排屋主人中有5個人跑路，1個人住進了樣板房,，2個人已交房計劃裝修,，其他7個人均未能交房，因為“結(jié)算補錢還要幾十萬元”,。
另外值得關注的是,，房東按揭斷供在大幅增加，作為擔保單位的開發(fā)商,，已經(jīng)倍感銀行“催款”壓力,。林光標和溫州法院接觸較多，法院知情人士說,，之前預期拍賣房產(chǎn)為1000多套,，如今已上告還未審理的房產(chǎn)已經(jīng)高達五六千套。
鄭晨愛認為,，溫州民企涉足房地產(chǎn)失利,，與銀行“貸款監(jiān)管缺位”有直接關系，“如果企業(yè)挪用貸款用途會被嚴懲,，誰還敢投資房地產(chǎn)”,！此外，與金融,、房產(chǎn)調(diào)控有關,，在“一放（四萬億投資），一松（銀行貸款）,，一抽（貸款利率）,、一收（貸款）”兩年中，加速擴張的眾多溫州民企,，顯然難以適應政策“急轉(zhuǎn)彎”,。