雷曼兄弟倒閉四周年臨近,，對(duì)沖基金業(yè)不禁捫心自問，是否繼續(xù)為了追求財(cái)富而出賣靈魂,。索羅斯投資佳績前無古人,，淡出江湖之際卻以82歲高齡成親,，仿佛告訴大家，財(cái)富幻象不若款款情深,。
8月19日,，周日。香港樓價(jià)節(jié)節(jié)上揚(yáng),，再次壓倒一切,，成為城中第一熱話。
新界低價(jià)樓直逼市區(qū)。太古城一個(gè)3月成交單位呎價(jià)高達(dá)17614
港元,，而樓齡數(shù)十年的老牌屋苑美孚新邨,，一個(gè)本月賣出的單位，呎價(jià)亦達(dá)9110 港元,，“準(zhǔn)萬元戶”氣勢(shì)逼人,。
97狂態(tài)再現(xiàn)
“樓瘋”再現(xiàn)，運(yùn)輸及房屋局局長張炳良近日開腔,，揚(yáng)言必要時(shí)將出招為樓市降溫,。然而，特首梁振英有言在先,，不會(huì)為遷就市民購買力而壓低
樓價(jià),。一言既出，這等于間接提醒公眾,，今天不買明天可能更貴,，市民“心領(lǐng)神會(huì)”斗快入市。大埔低價(jià)樓炒至六七千港元一呎,、高齡屋苑離“萬元戶”咫尺之遙,，張局長“出口術(shù)”關(guān)注樓市發(fā)展，誰會(huì)在意,？
最新一期《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》發(fā)表了一個(gè)環(huán)球樓價(jià)指標(biāo),，透過21個(gè)國家/地區(qū)過去一年和五年的樓價(jià)變化，以及樓價(jià)對(duì)租金/收入比率,，為世界房產(chǎn)市場(chǎng)探風(fēng)把脈,。
大家最關(guān)心的當(dāng)然是香港樓市，但不妨先看21個(gè)市場(chǎng)的整體表現(xiàn),。截至2012年中的12個(gè)月,，樓價(jià)下跌的市場(chǎng)共12個(gè)，占比57%,；在9個(gè)樓價(jià)上升的市場(chǎng)中,，5個(gè)較一年前放緩，當(dāng)中包括香港,。
這個(gè)調(diào)查結(jié)果,，跟香港人日夕感受的樓市熾熱氣氛似乎格格不入。然而,，從中原城市領(lǐng)先指標(biāo)（CCL）可見,，香港樓價(jià)由2010年中約80點(diǎn)水平，一年后漲至約100點(diǎn),，升幅25%左右,。這段時(shí)間樓價(jià)的確大升,，與《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》數(shù)據(jù)顯示同期港樓上漲二成八吻合。不過,，市民以至業(yè)界當(dāng)時(shí)對(duì)后市皆不敢過分樂觀,，準(zhǔn)業(yè)主和炒家都抱觀望態(tài)度。
隨后9個(gè)月,，樓價(jià)果然出現(xiàn)溫和調(diào)整,，CCL從100點(diǎn)水平回落至今年首季約94點(diǎn)，下跌6%左右,。換句話說，樓價(jià)重踏升軌且一發(fā)難收,，97狂態(tài)再現(xiàn),，嚴(yán)格來說是今年次季才發(fā)生的事。
先爆后爆一回事
數(shù)據(jù)大致相同,，那么把香港樓市置于世界層面觀察,，又有什么發(fā)現(xiàn)？以過去五年（2007至2012年）作比較基礎(chǔ),，香港樓價(jià)堪稱一枝獨(dú)秀,，升幅63.6%，拋離第二位的奧地利（23.1%）和第三位的新加坡（21.1%）,。
可是,，以97樓市“爆煲”為起步點(diǎn)，則香港樓價(jià)從1997至去年仍錄得1%的跌幅,，除了日本外,，沒有一個(gè)市場(chǎng)差得過香港，連遭謔稱“歐豬”且經(jīng)歷樓市泡沫爆破的愛爾蘭（1997至2011年樓價(jià)上升118%）和西班牙（同期樓價(jià)升157%）,，表現(xiàn)亦遠(yuǎn)勝香港,。
這不足為奇，香港樓市自1980年代后期起飛,，至1997年見頂,；愛爾蘭樓市1995
年展開升浪，2007年見頂,，十二年間暴漲五倍,。
港樓97爆、愛樓07爆,，那只是爆先爆后的問題,。泡沫一旦破滅，必須經(jīng)過長時(shí)間休養(yǎng)生息,，才有復(fù)蘇希望,，日本至今便一沉不起。97后，香港經(jīng)歷六年療傷期,，樓市始再踏征途,。愛爾蘭樓價(jià)07年見頂以來雖已大跌一半，惟過去十二個(gè)月表現(xiàn)最差的樓市仍數(shù)愛爾蘭,，跌幅接近一成半,，跟另一歐元區(qū)財(cái)困國西班牙難兄難弟，后者樓價(jià)見頂以來回落23%,，過去一年再挫8%,，全球表現(xiàn)第二差。顯而易見,，經(jīng)濟(jì)低迷失業(yè)飛升,，令西愛房產(chǎn)市道欲振無從，意味著樓市爆煲雖已四五年,，兩國樓價(jià)調(diào)整還未夠深,，離見底尚遠(yuǎn)。
無論香港還是西愛,，樓市先后出現(xiàn)巨型泡沫,，歸根結(jié)底都是投資者/置業(yè)人士對(duì)房產(chǎn)盲目樂觀、樓價(jià)越升越多人“恐慌性”入市導(dǎo)致,。從西愛樓價(jià)見頂?shù)?007年起計(jì),，歐洲不論強(qiáng)國弱國以至是否歐元區(qū)成員，樓市皆深受金融危機(jī)拖累,，荷蘭,、丹麥、英國過去五年樓價(jià)跌幅均在一至二成之間,，跟香港急升近65%,、新加坡漲21%、中國大陸升17%,、澳洲漲近10%成,，境況不可同日而語。在西方金融動(dòng)蕩經(jīng)濟(jì)大開倒車期間,，資金追捧亞太區(qū)房產(chǎn)物業(yè),，彰彰明甚。
值得港人注意的是澳洲,�,！按髧睒莾r(jià)過去五年升幅雖遠(yuǎn)不如港，惟澳洲樓市于亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)時(shí),，既未像港樓般“爆到七彩”,，歐美樓市在次按觸發(fā)金融危機(jī)前后相繼見頂,，澳洲同樣能獨(dú)善其身。從1997至2011年,，香港樓價(jià)下跌1%,，但澳洲升幅卻達(dá)215%，后者樓市之穩(wěn)可見一斑,。
樓價(jià)對(duì)租金比率方面,，以去年水平計(jì)，港樓價(jià)格對(duì)租金比率高于長期平均值53.7%,，居于世界最前列,，惟澳洲偏離幅度更大，達(dá)56.4%,。以此為估值準(zhǔn)則,，澳洲香港堪稱“一時(shí)瑜亮”。過去一年情況又如何,？澳洲樓價(jià)對(duì)租金比率已回落至45%，但香港卻進(jìn)一步升至64%水平,。
香港樓市牽涉的利益太多,，享政策之利的地產(chǎn)商和“幫地產(chǎn)商打工”的市民，大都不欲再談97,。然而,，前任特首曾蔭權(quán)一句政府推倒樓市易，令樓價(jià)回升難,；現(xiàn)任長官梁振英一聲“不會(huì)為遷就市民購買力而壓低樓價(jià)”,，令香港在不知不覺中又一次踏上了97之路！