雷曼兄弟倒閉四周年臨近,，對沖基金業(yè)不禁捫心自問,，是否繼續(xù)為了追求財富而出賣靈魂。索羅斯投資佳績前無古人，淡出江湖之際卻以82歲高齡成親,，仿佛告訴大家,，財富幻象不若款款情深,。
8月19日,，周日。香港樓價節(jié)節(jié)上揚,，再次壓倒一切,，成為城中第一熱話。
新界低價樓直逼市區(qū),。太古城一個3月成交單位呎價高達17614
港元,，而樓齡數(shù)十年的老牌屋苑美孚新邨，一個本月賣出的單位,，呎價亦達9110 港元,，“準(zhǔn)萬元戶”氣勢逼人。
97狂態(tài)再現(xiàn)
“樓瘋”再現(xiàn),，運輸及房屋局局長張炳良近日開腔,，揚言必要時將出招為樓市降溫。然而,，特首梁振英有言在先,，不會為遷就市民購買力而壓低
樓價,。一言既出,，這等于間接提醒公眾，今天不買明天可能更貴,，市民“心領(lǐng)神會”斗快入市,。大埔低價樓炒至六七千港元一呎、高齡屋苑離“萬元戶”咫尺之遙,，張局長“出口術(shù)”關(guān)注樓市發(fā)展,，誰會在意,？
最新一期《經(jīng)濟學(xué)人》發(fā)表了一個環(huán)球樓價指標(biāo)，透過21個國家/地區(qū)過去一年和五年的樓價變化,，以及樓價對租金/收入比率,，為世界房產(chǎn)市場探風(fēng)把脈。
大家最關(guān)心的當(dāng)然是香港樓市,，但不妨先看21個市場的整體表現(xiàn),。截至2012年中的12個月，樓價下跌的市場共12個,，占比57%,；在9個樓價上升的市場中，5個較一年前放緩,，當(dāng)中包括香港,。
這個調(diào)查結(jié)果，跟香港人日夕感受的樓市熾熱氣氛似乎格格不入,。然而,，從中原城市領(lǐng)先指標(biāo)（CCL）可見，香港樓價由2010年中約80點水平,，一年后漲至約100點,，升幅25%左右。這段時間樓價的確大升,，與《經(jīng)濟學(xué)人》數(shù)據(jù)顯示同期港樓上漲二成八吻合,。不過，市民以至業(yè)界當(dāng)時對后市皆不敢過分樂觀,，準(zhǔn)業(yè)主和炒家都抱觀望態(tài)度,。
隨后9個月，樓價果然出現(xiàn)溫和調(diào)整,，CCL從100點水平回落至今年首季約94點,，下跌6%左右。換句話說,，樓價重踏升軌且一發(fā)難收,，97狂態(tài)再現(xiàn)，嚴(yán)格來說是今年次季才發(fā)生的事,。
先爆后爆一回事
數(shù)據(jù)大致相同,，那么把香港樓市置于世界層面觀察，又有什么發(fā)現(xiàn),？以過去五年（2007至2012年）作比較基礎(chǔ),，香港樓價堪稱一枝獨秀，升幅63.6%，拋離第二位的奧地利（23.1%）和第三位的新加坡（21.1%）,。
可是,，以97樓市“爆煲”為起步點，則香港樓價從1997至去年仍錄得1%的跌幅,，除了日本外,，沒有一個市場差得過香港，連遭謔稱“歐豬”且經(jīng)歷樓市泡沫爆破的愛爾蘭（1997至2011年樓價上升118%）和西班牙（同期樓價升157%）,，表現(xiàn)亦遠勝香港,。
這不足為奇，香港樓市自1980年代后期起飛,，至1997年見頂,；愛爾蘭樓市1995
年展開升浪，2007年見頂,，十二年間暴漲五倍,。
港樓97爆、愛樓07爆,，那只是爆先爆后的問題,。泡沫一旦破滅，必須經(jīng)過長時間休養(yǎng)生息,，才有復(fù)蘇希望,，日本至今便一沉不起。97后,，香港經(jīng)歷六年療傷期,，樓市始再踏征途。愛爾蘭樓價07年見頂以來雖已大跌一半,，惟過去十二個月表現(xiàn)最差的樓市仍數(shù)愛爾蘭,，跌幅接近一成半，跟另一歐元區(qū)財困國西班牙難兄難弟,，后者樓價見頂以來回落23%,，過去一年再挫8%，全球表現(xiàn)第二差,。顯而易見,，經(jīng)濟低迷失業(yè)飛升，令西愛房產(chǎn)市道欲振無從,，意味著樓市爆煲雖已四五年,，兩國樓價調(diào)整還未夠深，離見底尚遠,。
無論香港還是西愛,，樓市先后出現(xiàn)巨型泡沫,，歸根結(jié)底都是投資者/置業(yè)人士對房產(chǎn)盲目樂觀,、樓價越升越多人“恐慌性”入市導(dǎo)致,。從西愛樓價見頂?shù)?007年起計，歐洲不論強國弱國以至是否歐元區(qū)成員,，樓市皆深受金融危機拖累,，荷蘭、丹麥,、英國過去五年樓價跌幅均在一至二成之間,，跟香港急升近65%、新加坡漲21%,、中國大陸升17%,、澳洲漲近10%成，境況不可同日而語,。在西方金融動蕩經(jīng)濟大開倒車期間,，資金追捧亞太區(qū)房產(chǎn)物業(yè)，彰彰明甚,。
值得港人注意的是澳洲,。“袋鼠國”樓價過去五年升幅雖遠不如港,，惟澳洲樓市于亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)時,，既未像港樓般“爆到七彩”，歐美樓市在次按觸發(fā)金融危機前后相繼見頂,，澳洲同樣能獨善其身,。從1997至2011年，香港樓價下跌1%,，但澳洲升幅卻達215%,，后者樓市之穩(wěn)可見一斑。
樓價對租金比率方面,，以去年水平計,，港樓價格對租金比率高于長期平均值53.7%，居于世界最前列,，惟澳洲偏離幅度更大,，達56.4%。以此為估值準(zhǔn)則,，澳洲香港堪稱“一時瑜亮”,。過去一年情況又如何？澳洲樓價對租金比率已回落至45%,，但香港卻進一步升至64%水平,。
香港樓市牽涉的利益太多，享政策之利的地產(chǎn)商和“幫地產(chǎn)商打工”的市民，大都不欲再談97,。然而,，前任特首曾蔭權(quán)一句政府推倒樓市易，令樓價回升難,；現(xiàn)任長官梁振英一聲“不會為遷就市民購買力而壓低樓價”,，令香港在不知不覺中又一次踏上了97之路！