“樓市預(yù)期改變之時(shí)，房企往往要推出好的房源借勢(shì)提價(jià),，這是開(kāi)發(fā)商一貫的營(yíng)銷(xiāo)策略,。不過(guò)，今年下半年這種情況可能更加突出,，因?yàn)槎嗉移蠓可习肽陜衾屎兔氏禄�,。�?duì)開(kāi)發(fā)商及其投資者來(lái)說(shuō)，這意味著掘金空間被壓縮,，利潤(rùn)隱憂(yōu)凸顯,。”一位市場(chǎng)分析人士向本報(bào)記者表示,，“因此,，部分房企下半年在營(yíng)銷(xiāo)策略上可能更加注重提升利潤(rùn)空間，例如收窄降價(jià)空間,，取消打折優(yōu)惠活動(dòng)，甚至保價(jià)提價(jià)以拉升其利潤(rùn)水平”,。
據(jù)同花順iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至8月19日，滬深兩市共有61家上市房企發(fā)布2012年上半年中期業(yè)績(jī)報(bào)告,，其中,，30家凈利潤(rùn)同比下滑，包括招商地產(chǎn),。除此之外,，與滬深上市房企一樣，內(nèi)房企也出現(xiàn)了營(yíng)收下滑,，利潤(rùn)下滑和庫(kù)存增長(zhǎng)的局面,，包括企富力地產(chǎn)，雅居樂(lè)地產(chǎn)和SOHO中國(guó),。
對(duì)此,，多家房企已經(jīng)開(kāi)始尋找利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，借勢(shì)市場(chǎng)回暖后“保價(jià)”的銷(xiāo)售策略,，通過(guò)多元化布局,，以及加大自持物業(yè)等方式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型,。
多家房企增收不增利
從目前披露的數(shù)據(jù)看，上半年,，多家房企的業(yè)績(jī)出現(xiàn)增收不增利的現(xiàn)象,，甚至部分房企營(yíng)收與利潤(rùn)雙降，比如濱江集團(tuán),。
值得一提的是,，中海地產(chǎn)以67.9億元凈利蟬聯(lián)最賺錢(qián)上市房企，比萬(wàn)科超出30.6億元,。據(jù)匯豐銀行分析,，中海上半年平均銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)12%，而土地成本僅占售價(jià)20%,，使其達(dá)到近41%毛利率,、27%凈利率。此外,，龍湖地產(chǎn)上半年合同銷(xiāo)售達(dá)人民幣174.6億元,，核心溢利增長(zhǎng)72.1%至人民幣33.5億元。
不過(guò),，這兩家房企的高盈利并不是普遍現(xiàn)象,。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科上半年雖然凈利潤(rùn)同比大增25%,，但毛利率,、凈利率分別同比下降5.6%、2.2%,。而龍頭中最典型的保利和招商凈利率情況也并不理想,，兩家上半年凈利率都同比下跌6%。其中,，保利上半年銷(xiāo)售額雖然同比增27.5%,，但凈利潤(rùn)同比大跌12%至24.55億元；招商上半年銷(xiāo)售額大增136%至161億元,，凈利潤(rùn)也大跌16.9%至12.2億元,。
此外，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，中海,、富力、雅居樂(lè)和SOHO中國(guó)四家標(biāo)桿內(nèi)房企上半年?duì)I收合計(jì)421.1億元,，同比下降4.5%,；利潤(rùn)合計(jì)108.2億元，同比下降7.18%,。其中,，SOHO中國(guó)利潤(rùn)下滑幅度最為嚴(yán)重,，同比驟降65%；富力地產(chǎn)利潤(rùn)同比下跌35.08%,。顯然,，這意味著標(biāo)桿內(nèi)房企的營(yíng)收和利潤(rùn)也出現(xiàn)了下滑現(xiàn)象。
對(duì)此,，有業(yè)內(nèi)人士表示,，凈利潤(rùn)上漲雖然表示盈利增加，但凈利率和毛利率下跌,，則從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明企業(yè)利潤(rùn)被攤薄,，反映了一個(gè)企業(yè)的賺錢(qián)能力在下降。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清則認(rèn)為,，受調(diào)控政策的影響,，房企主動(dòng)降價(jià)讓利，爭(zhēng)取快速回籠資金是其利潤(rùn)下滑的主要原因,。此外,，土地和建筑成本上漲也侵蝕了房企利潤(rùn)。
此外,，有分析人士向記者表示,，調(diào)控之后，不少房企抱團(tuán)取暖,，合作項(xiàng)目的增多也攤薄了房企的利潤(rùn),。
尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，中海、富力、雅居樂(lè)和SOHO中國(guó)四家內(nèi)房企的持有現(xiàn)金合計(jì)551.4億元，與年初相比增長(zhǎng)18.62%；短期負(fù)債合計(jì)305.4億元,，與年初相比增長(zhǎng)17.14%；投資物業(yè)合計(jì)為498.4億元,，年內(nèi)上漲8.94%,。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示,，房企目前現(xiàn)金狀況得到緩解,。在開(kāi)發(fā)商手持大量現(xiàn)金情況之下，以?xún)r(jià)換量,，現(xiàn)金為王的銷(xiāo)售策略已經(jīng)過(guò)時(shí),。接下來(lái)，多數(shù)項(xiàng)目成本價(jià)入市和新盤(pán)低開(kāi)入市的情況將大幅減少,。借勢(shì)市場(chǎng)回暖預(yù)期,，房企保價(jià)和小幅提價(jià)是其提升利潤(rùn)空間的主要策略之一,。
對(duì)此，同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為,，在這樣一個(gè)特殊的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型階段,，房企不必過(guò)急于上調(diào)下半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，追求量上的增加,，而將在質(zhì)上也就是利潤(rùn)率上做文章,。
據(jù)消息人士向記者透露，部分房企內(nèi)部高層已經(jīng)認(rèn)為自己上半年賣(mài)虧了,，稱(chēng)要在三四季度的產(chǎn)品銷(xiāo)售上采取保價(jià)提利的策略,。
值得注意的是，手握大量現(xiàn)金的房企勢(shì)必會(huì)尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)而加大投資,。除了抄底土地市場(chǎng)的常規(guī)投資外,，還有一些房企將目光瞄向了國(guó)外旅游地產(chǎn)，或者開(kāi)發(fā),，或者干脆只做投資,。
除此之外，傳統(tǒng)專(zhuān)注做住宅產(chǎn)品的房企在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,，傳統(tǒng)做商業(yè)地產(chǎn)的房企向加大自持力度轉(zhuǎn)型,。日前，SOHO中國(guó)就計(jì)劃將開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型為“開(kāi)發(fā)-自持”的商業(yè)模式,。
對(duì)此,，SOHO中國(guó)董事會(huì)主席潘石屹向媒體表示：“告別散售，轉(zhuǎn)型后的SOHO中國(guó)將是北京上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的最大擁有者,，SOHO還將是上海外灘上最大的業(yè)主,。公司目前擁有150億資金，凈負(fù)債率僅為20%,，將使公司有能力完成此次具有歷史意義的轉(zhuǎn)型,，并有能力在未來(lái)獲得更多商業(yè)機(jī)會(huì)。今天,，我們不但要把土地變成房子,，還要將升值延續(xù)下去�,！�
常清進(jìn)一步表示,，在住宅地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以松動(dòng)的預(yù)期下，內(nèi)房企加大商業(yè)物業(yè)自持力度,，或會(huì)對(duì)其他房企產(chǎn)生引導(dǎo),。
分析人士稱(chēng)，上半年多家上市房企增收不增利，下半年開(kāi)發(fā)商將注重提升利潤(rùn)空間,。