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渣打銀行的研究團(tuán)隊(duì)近期對(duì)全國(guó)30家房地產(chǎn)商作的調(diào)查顯示,，在降價(jià)和市場(chǎng)情緒轉(zhuǎn)變的帶動(dòng)下,，很多城市房屋銷售正在好轉(zhuǎn)，開發(fā)商的情緒也在變得樂觀,�,！爸袊�(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在恢復(fù)要回到曾經(jīng)的繁榮將是一個(gè)漫長(zhǎng)、艱難的跋涉,，但復(fù)蘇似乎已經(jīng)開始,。”渣打銀行大中華區(qū)研究主管王志浩說,。
渣打銀行的調(diào)查從6月底開始,，涉及成都、武漢,、南京等8座城市,，調(diào)查的問題圍繞開發(fā)企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)前景，由地方性開發(fā)企業(yè)的高管和全國(guó)性開發(fā)企業(yè)的地方分支機(jī)構(gòu)高管回答,。
之前,，王志浩已經(jīng)提出中國(guó)房地產(chǎn)已達(dá)到另一個(gè)“拐點(diǎn)”。他的理由是房?jī)r(jià)似乎已觸底,，部分城市房?jī)r(jià)開始再次回升,；監(jiān)管部門降低了開發(fā)商和購(gòu)房者的貸款成本，目前兩種類型貸款均開始緩慢增加,；中國(guó)的城市化仍在進(jìn)行,，從較長(zhǎng)期看，中國(guó)需要更多房地產(chǎn)建設(shè),。新的調(diào)查更加堅(jiān)定了王志浩的觀點(diǎn),。
房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇首先表現(xiàn)在建筑施工活動(dòng)的趨穩(wěn)上。在史上最嚴(yán)厲的調(diào)控之下,，建筑活動(dòng)一度停滯,，不少開放商延遲新項(xiàng)目開工、放慢在建項(xiàng)目,。如今這種情況正在改變,。“當(dāng)被問及未來3個(gè)月的建筑活動(dòng)時(shí),，10家開發(fā)商稱將增加,，只有兩家計(jì)劃減少,，而此前的第五期調(diào)查中有9家、第四期有7家,。大多數(shù)受訪者稱將保持同樣的建筑施工數(shù)量不變,。”王志浩說,。
近期土地市場(chǎng)并不活躍,。調(diào)研中，半數(shù)受訪者反映,，在過去3個(gè)月中,，當(dāng)?shù)卣恋爻鍪塾兴鶞p少。這毫無疑問影響了當(dāng)?shù)卣氖杖�,。�?shù)據(jù)顯示,，全國(guó)范圍土地銷售收入同比下降了約40%。同時(shí)因?yàn)殚_發(fā)商延遲支付早期購(gòu)買土地的款項(xiàng),，實(shí)際情況恐怕更糟,。
有受訪者稱，多數(shù)新拍賣土地都被大型上市房地產(chǎn)公司拿到,，有國(guó)企或者地方政府背景的開發(fā)商也很活躍,，但私營(yíng)開發(fā)商處境仍很艱難。買地方面,，受訪開發(fā)商仍保持謹(jǐn)慎,。16家受訪者稱未來6個(gè)月不會(huì)買更多的地，26家開發(fā)商多次在政府土地拍賣中受挫,。
然而,，現(xiàn)金流狀況已經(jīng)改善。18家開發(fā)商稱沒有聽說同行買地時(shí)出現(xiàn)付款能力問題,。但規(guī)模較小的開發(fā)商仍現(xiàn)金緊張：16家受訪者稱見到大型的,、資金充裕的開發(fā)商從處境艱難的小型開發(fā)商手中買地。
之前,，國(guó)泰君安分析師孫建平在《2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略：平衡再生》
中指出,，2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金缺口達(dá)到1.3萬億元，如要彌補(bǔ)上述缺口,，需要將銷售規(guī)模提高25%。
地方政府不愿意降低地價(jià),，盡管土地流拍頻現(xiàn),。半數(shù)受訪者反映地方政府拒絕降低地價(jià)。這或許標(biāo)志著政府官員也認(rèn)為土地市場(chǎng)會(huì)恢復(fù),。另一半受訪者認(rèn)為地方政府仍在觀望,、必要時(shí)會(huì)降價(jià),。
相應(yīng)地，開發(fā)商似乎認(rèn)為地價(jià)已經(jīng)觸底回升,。17家受訪開發(fā)商稱其所在城市地價(jià)在過去3個(gè)月中沒有下調(diào),。更少的受訪者預(yù)計(jì)近期會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。
“市政府寧肯土地流拍也不接受較低的地價(jià),，直接結(jié)果是減少了土地供應(yīng),。這一事實(shí)表明，房地產(chǎn)部門一個(gè)根本的問題沒有改變,。高地價(jià)是高房?jī)r(jià)的主因,，而高地價(jià)深植于地方政府的開支計(jì)劃和創(chuàng)收能力的不對(duì)等，即地方政府對(duì)土地收入的依賴,。我們擔(dān)心不解決這個(gè)根本問題,，地價(jià)不會(huì)下降只會(huì)上升�,！蓖踔竞票硎�,。
房屋銷售情況有所改善。受訪的30家開發(fā)商中有13家稱“五一”假期的房屋銷量好于預(yù)期,，這是自2011年10月以來銷量最好的假期,。幾乎所有受訪者（總共30家中的26家）稱其同行銷量在二季度已經(jīng)回升并創(chuàng)下歷史新高。房地產(chǎn)市場(chǎng)信心大增,。9家受訪者稱對(duì)市場(chǎng)信心增加了很多,；19家受訪者稱信心略有增強(qiáng)。降價(jià)起了作用,。三分之二的受訪者對(duì)10%~20%的降價(jià)持積極態(tài)度,。
新的住房需求來自哪里？受訪者答,，57%來自首套房購(gòu)買者,、31%為改善住房者、12%為投資者,。這意味著近90%的房屋銷售來自真正的需求,。
房?jī)r(jià)似乎趨于穩(wěn)定。早期調(diào)研顯示很多開發(fā)商已經(jīng)降價(jià)或打折促銷,。渣打銀行調(diào)查的30家開發(fā)商中,，25家稱其價(jià)格水平在過去3個(gè)月中持平或略微降低。但是,，情況正在發(fā)生變化,，有幾家受訪者稱價(jià)格稍微上漲。
“我們調(diào)查的開發(fā)商所在城市的二手房市場(chǎng)情況似乎更好。6家受訪者稱近幾個(gè)月價(jià)格出現(xiàn)了高達(dá)10%的漲幅,，只有7家稱房?jī)r(jià)下降了,，其余的反映房?jī)r(jià)沒有變化。打算降價(jià)的開發(fā)商似乎更少了,�,！蓖踔竞品Q。
13家受訪開發(fā)商稱（據(jù)其所知）沒有開發(fā)商降價(jià)了或者打算降價(jià),，這是自2011年5月渣打銀行調(diào)研以來最多的一次,。16家稱有一些開發(fā)商仍在降價(jià)，9家稱很多同行在降價(jià),。更多的開發(fā)商認(rèn)為10%的降價(jià)應(yīng)該足以促使銷量回升,。
開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)出現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)：調(diào)查的30家開發(fā)商中，現(xiàn)在有24家認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底反彈,。數(shù)月之前,，多數(shù)受訪者還仍然認(rèn)為房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降。
開發(fā)商對(duì)中央政府政策的預(yù)期基本上沒有變化,。調(diào)查中,，大多數(shù)（80%）
的開發(fā)商仍舊預(yù)期未來3個(gè)月中央政府在房地產(chǎn)政策上的態(tài)度不會(huì)發(fā)生改變�,？偟膩碚f,，開發(fā)商們對(duì)于未來前景持謹(jǐn)慎態(tài)度。當(dāng)被問到“你是否認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的最壞的時(shí)候已經(jīng)過去”,，14人回答“是”,，16人回答“否”，也就是說開發(fā)商們?nèi)孕拇骐[憂（盡管他們表示相信房屋和土地價(jià)格已經(jīng)觸底且對(duì)未來銷售充滿信心）,。
開發(fā)商們預(yù)期將看到更便捷的銀行融資服務(wù)和對(duì)首套置業(yè)型購(gòu)房者及改善型購(gòu)房者有利的政策,。很明顯北京方面對(duì)于新一輪房?jī)r(jià)上漲表示出擔(dān)憂并開始采取防范措施，據(jù)最近報(bào)道稱在全國(guó)范圍內(nèi)派出了調(diào)查組對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和特定項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查監(jiān)督,，以確保適當(dāng)?shù)馁I家獲得抵押貸款,。
“然而，我們認(rèn)為這些措施并不會(huì)改變行業(yè)的整體形勢(shì),。無論是宏觀數(shù)據(jù),，還是我們所調(diào)研的開發(fā)商，都表明了一點(diǎn),，那就是房地產(chǎn)市場(chǎng)已然逐漸復(fù)蘇,。”王志浩表示,。
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