知情人士聲稱,，分布在全國各地的萬達廣場“黃金街”的商鋪,，基本50%以上,，屬于溫州資本擁有,，“租金可是筆長期的收入”。
“我們現(xiàn)在不組團了,，直接找開發(fā)商談項目,。”8月14日上午9點左右,，孔帥在上海中環(huán)高架上飛駛著汽車,，一邊告訴記者。
他正趕著參加一個房地產(chǎn)投資的早場會議,�,？资蔷W(wǎng)絡(luò)紅人二月丫頭所組
“溫州上海置業(yè)精英會”的搭檔，活躍在上海,、溫州兩地已5年多,。
如今，在限購限貸多輪房地產(chǎn)連番調(diào)控中,，這個炒房團,，和溫州眾多炒房團一樣，正謀求轉(zhuǎn)型,。
“事實上,，炒房團存在的這些年，每個人都賺翻了,，近段時間房價下調(diào)僅僅是在他們N多的利潤中減少一小點而已,，無傷大雅�,！睖刂萏旌浦脴I(yè)有限公司（以下簡稱天浩置業(yè)）總經(jīng)理陳鴻介紹,。
陳說，溫州幾乎有全民炒房的經(jīng)歷,，即使倒閉跑路的企業(yè)都算上,，因房地產(chǎn)投資而虧損的最多也不會超出10%�,！八麄兊氖ё悴⒎鞘浅捶�,，而是在民間借貸”。
陳對前幾日媒體報道“溫州炒房團全軍覆沒,，八成炒房者資金被套資不抵債”的報道不以為然,。
根據(jù)記者對天浩、綠城溫州、置信等地產(chǎn)公司,，以及上海炒團等8個房地產(chǎn)機構(gòu)相關(guān)負責人的采訪,，同時對涉足房地產(chǎn)投資的溫州大小金主們陸續(xù)數(shù)月的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著國家房地產(chǎn)市場調(diào)控深入,，溫州炒房團,，分化嚴重。
比重極大,，金額不多的散戶們幾近“全套”,；然而實力強大的炒房巨鱷們，變換了新的投資模式,，在實業(yè)等領(lǐng)域獲利后,，或跨界轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)來回做波段獲利，或低調(diào)布局商業(yè)地產(chǎn),，以租養(yǎng)貸,。
這些巨鱷們，資金出手上億到幾十億元,，其中一些人運作基本脫離了銀行系統(tǒng),。
短線炒家被套
陳鴻說，炒房虧損的人實際上并非主流,，炒房失敗的原因,，在于并未看清楚眼下的行情。
在連番宏觀調(diào)控政策之下,，“這一波基本上是剛需推動交易”,。綠城溫州的一名銷售客戶經(jīng)理向本報稱，“住宅市場幾乎已經(jīng)失去了炒作的空間,�,！�
一名不便具名的房地產(chǎn)機構(gòu)負責人稱，在這個時期沖進去的投資者,，基本都會被套,，“比如媒體曝光的陳鳴，眼見形勢不妙,，想退回500萬購房訂金,，未獲開發(fā)商準許，不得已只好購房,。實際上他不專業(yè),，他本人炒得也很小�,！�
“這實際上就是一小撮屌絲,�,！睖刂莓�?shù)匾患也槐憔呙姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司合伙人馬先生說，“真正的專業(yè)炒房客,，早就逃之夭夭了,。”
天浩置業(yè)的陳鴻就持此觀點,，他介紹,，真正的炒房團大多在10年前，就已在全國各地入場,，“以北京上海為例,，比對下房價就會清楚,，即便現(xiàn)在脫手,，資深投資者也虧不了多少”。
但從資金流向看,，眼下房地產(chǎn)信貸情況并不太樂觀,，一些“短線”投資者確實被套。
“我們行在住宅抵押貸款領(lǐng)域的壞賬,，約占整個不良貸款的6成左右,。”溫州區(qū)域內(nèi)一股份制銀行辦公室負責人介紹,，去年的借貸危機還沒完全消散,，波及到銀行的不良率在持續(xù)高企。
“溫州銀監(jiān)分局引領(lǐng)各銀行業(yè)機構(gòu)高度關(guān)注當前溫州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)交易趨冷,、價格下跌的現(xiàn)象,，全面開展房地產(chǎn)信貸風險排查，采取"一戶一策"應(yīng)對措施,�,！鄙鲜鲐撠熑朔Q。
“市場是軀體,，資金是血液”,，這是炒房團成員比較統(tǒng)一的描述。根據(jù)溫州金融監(jiān)管機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至2012年6月末,，全市銀行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)貸款余額為706.7億元，比年初減少4.32億元,，其中個人購房貸款余額為567.3億元,，比年初減少4.4億元。
被套的投資房源基本集中在住宅,。
溫州的周女士夫婦不幸成為陳鴻所說的10%之列,。2010年4月,，其夫在安徽合肥以按揭形式投資了一套房后，周女士又在2011年上半年,，在溫州下呂浦抵押貸款投資了一套學區(qū)房,。
孰料起始于去年3月份的下行調(diào)整，令人驚心,。以溫州中心區(qū)鹿城區(qū)為例,，目前平均價格基本和前五年持平。最大的跌幅在去年年底到3月份,，達到了35%,，目前才漸漸趨穩(wěn)。
“這是中國房地產(chǎn)市場開放后在這個區(qū)域里罕見的一次跌幅,�,！弊隽耸畮啄瓿捶客顿Y的多名溫州人告訴本報，跟以往相比,，每次調(diào)控后就是報復(fù)性反彈,，但此次明顯乏力。
5月以來,，溫州共有十多個新盤入市,，為市場提供了3000多套房源，“開發(fā)商采取了打折,、以價換量等手段吸引買家”,。陳鴻說。
“溫州目前買賣雙方10%的議價空間已經(jīng)持續(xù)了很長時間,，而前段時間甚至達到30%左右”,，置信廣場的一名銷售負責人說。
以租養(yǎng)貸現(xiàn)金為王
“這種大勢你是知道的,�,！痹�(jīng)聞名業(yè)界，并被稱為“炒房專業(yè)戶”的黃某告訴記者,，宏觀大環(huán)境下,，自己的日子也并不好過。
有知情人士告訴本報,，黃某單單在市區(qū),，實際持有的物業(yè)達400多套，屬于高端物業(yè),，“虧是不可能的,，只是回報率沒達到投資初期的預(yù)期而已”。
今年46歲的黃,，自稱溫州炒房團老團員,，不僅自己全職炒房,，還有個松散型的50人炒房團。
像黃某這批投資者,，依然還是中國房地產(chǎn)市場那波最大的受益者,。憑著自己在這個市場浸淫十幾年的敏銳嗅覺，黃某早就開始脫身了,。
令那批接棒被套的屌絲團記憶深刻的是,，2010年7月17日，黃某在溫州鹿城區(qū)組織了一場個人房產(chǎn)專場拍賣會,，把自己名下的寫字樓,、住宅、廠房等物業(yè)拿出來做拍賣,，這在當?shù)貛缀跏穷^一回,。
“連中介費都省了�,！币幻敃r參與拍賣會的投資者說,。在沒有委托中介公司、全部自己操辦的情況下,，拍賣會成交率在80%以上。
“趁著現(xiàn)在樓市紅火,，我把那些收益差的老房子賣掉,，變成現(xiàn)金，等下半年市場緊起來時,，我再吃進一批房齡短,、地段好、回報率高的房子,�,！碑敃r黃有些得意。
投資房產(chǎn)市場10年來,，黃某的簡單原則是低價買,，高價賣。在2008年底的樓市低迷期,，他在溫州市買了8套住宅和30多套酒店式公寓,。目前，黃某的地產(chǎn)投資遍布北京,、上海等16個城市,，涵蓋住宅、寫字樓,、商鋪,、酒店等各種業(yè)態(tài),，其中溫州物業(yè)約占總量的一半。溫州市的兩家四星級酒店都有黃的股份,。
黃某和朋友們的炒房手法并不復(fù)雜,，基本都是“以租養(yǎng)貸”。1998年,，當時還在政府機關(guān)工作的黃某購置了一套4000元/平方米的住宅,，原本打算自住，后來發(fā)現(xiàn)能租到4000元/月,，租金還掉銀行貸款之后還有剩余,，于是他改變主意轉(zhuǎn)為出租。嘗到甜頭之后,，黃某賣掉甌海鄉(xiāng)下的老房子又添置了幾處房產(chǎn),，一年下來租金超過20多萬。
2002年,，溫州市大南門地區(qū)開發(fā)時,，黃某用100萬訂購了10套住宅，短短的6個月里出手賣掉,，凈賺400多萬,。從第二年開始，撈到“第一桶金”的黃走出溫州,，跟朋友一起到全國各地炒房,。
“也許，他所謂的現(xiàn)在日子不好過,，可能是指房地產(chǎn)市場的"快錢"時代已然終結(jié)吧,。”前述黃某圈子內(nèi)的知情人士稱,。
豪客布局商業(yè)地產(chǎn)“不差錢”
在連番的搏殺中,，也確有屌絲團成長起來，進軍巨鱷群級別,。
早在2010年,，當各地政府限購令相繼頒發(fā)之前，溫州就有大批房地產(chǎn)投資者提前嗅到氣息,，謀求轉(zhuǎn)型,。
這一點“二月丫頭”深有體會，早先她熱衷于組織散戶房客,，“這種組織太累了,，加上去年發(fā)生了一場車禍，市場也比較清淡,，就停辦了”,。二月丫頭的搭檔孔帥說,。
孔說，在各地陸續(xù)推出限購令之前,，他們基本也開始嘗試進入商業(yè)地產(chǎn)或高端住宅領(lǐng)域,。
在2010年4月上海古北，他們組織的“豪宅投資團”中6人,，購置了9套高端住宅,，總額起碼在1.35億元。
緊接著,，他們又組織商業(yè)地產(chǎn)千人團,，進入上海市松江的一處商住房產(chǎn)。但此時,，投資者謹慎起來,，雖是千人團，但成交者寥寥,。
“太精了,。”事后二月丫頭說,。而且,，他們在運作中也逐漸發(fā)現(xiàn)，溫州炒房團在慢慢分化：真正的大鱷不參團,，組團的散戶往往額度偏小,。
并且這些大鱷們，通常來自其他領(lǐng)域,。
一名實業(yè)領(lǐng)域的知名溫商一邊打開資料，一邊分析,，“你看,，這是公開數(shù)據(jù)，2001至2010年,，國內(nèi)貨幣投放量從15.8萬億上升到72.6萬億,，十年增加450%。如此多的貨幣投放量造成物價上漲,，通貨膨脹在14%左右,。由于利率一直都在7%左右浮動，貸款人獲得的資金成本更低,，存款不如買房能抗通脹,。”
“幾乎做實業(yè)的,，都會有炒房經(jīng)歷,�,！标慀櫡Q。
溫州中小企業(yè)促進會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱,，在2008年到2010年期間,，溫州在房地產(chǎn)市場的資金規(guī)模約為1000億元，而歷史最高峰達到2000億元,。而且,，即使停產(chǎn)的企業(yè)家，依然在組團投資,。
這些大鱷們對商業(yè)地產(chǎn)的投資,，基本脫離了銀行系統(tǒng)。
比如上述黃老師,，一般會跟房開公司談妥分期付款期限,，在這個期限中將商鋪出租，主要靠租金付貸款,。
這種方式在這批人中盛行,。比如溫州某實業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)家江紅（化名），投資資金已經(jīng)延伸到上海,、北京等各地的萬達商鋪,。知情人士透露，她手頭的物業(yè)基本總價已經(jīng)超過了10億元,。
知情人士聲稱,，分布在全國各地的萬達廣場“黃金街”的商鋪，基本50%以上,，屬于溫州資本擁有,，“租金可是筆長期的收入”。
境外熱點也被他們捕捉,。據(jù)該知情者稱,，他們正在嘗試組建境外一批溫商的巨額資金，以私募基金出面收購債務(wù)危機下的境外地產(chǎn),。
文先生是這個圈子的頭目,，圈中一部分人是國外僑領(lǐng)，都曾有過實業(yè)經(jīng)歷,。全球金融危機之后的實體經(jīng)濟蕭條期,，文先生成立了一個境外私募基金。去年,，文先生團隊做境外黃金期貨獲利后苦無投資渠道,，在中介牽線下，選擇投資上海內(nèi)環(huán)某國際廣場1到6層商鋪。
雙方在去年年底開始洽談,，開發(fā)商報價6個億,。年底，談妥5.5億成交,。文先生這批境外資金在境外,，大約在5月份通過地下錢莊分批到位。然而此時,，開發(fā)商認為貨幣政策有松動的跡象,，遂要求加價回不低于6億的交易價。
“必須得盡早找到商業(yè)地產(chǎn)入場,，否則5.5億資金在手損失很大,。”由此,，文先生再次委托中介機構(gòu),，尋找相應(yīng)物業(yè)。