近日,，一條“商品房預售制將取消”的消息在網(wǎng)上盛傳。盡管相關部門很快辟謠,，否認正在研究取消商品房預售制,，但受此影響，滬深兩市地產(chǎn)股整體下跌,。
預售制存廢之爭引發(fā)網(wǎng)友熱議,，廣受社會關注。被奉為我國房地產(chǎn)行業(yè)基石的預售制究竟是存是廢,？其凸顯出的是我國房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革該如何推進,。
傳言牽出預售制存廢之爭
8月2日，一條住建部正在研究“取消商品房預售制”的消息在網(wǎng)上盛傳,。盡管關于“取消商品房預售制”的傳言迅速被澄清,，但仍一石激起千層浪。
受傳聞影響,，滬深兩市地產(chǎn)股全盤下挫,。與此同時，一場關于商品房預售制存廢的爭論在網(wǎng)絡上愈演愈烈,。
商品房預售制度俗稱“買期房”,，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給消費者,，并由購房者支付定金或者房價款。一般認為,，我國商品房預售制度始于1994年,。
“預售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設,�,！敝袊笖�(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，目前為預售制辯護的聲音主要觀點是,，取消預售制將降低房地產(chǎn)開發(fā)的杠桿效應,，導致商品房供應不足，房價被抬高,。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，目前定金及預收款和個人按揭貸款已占到房地產(chǎn)開發(fā)資金的30%以上，形成了與房企自有資金,、銀行借款三分天下的局面,，是房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源。
不過,，大多數(shù)普通購房者認為,，正是房地產(chǎn)開發(fā)的高杠桿導致開發(fā)商的高負債激進戰(zhàn)略，推高地價和房價,。最近的一項網(wǎng)絡調(diào)查顯示,，75%的網(wǎng)民認為應該取消預售制，因為“開發(fā)商將只在圖紙上存在的房子拿出來賣,，助長了投機資金的涌入,，致使房價居高不下”。
一些分析人士稱“預售制是一項偉大發(fā)明”,，但多數(shù)網(wǎng)友認為,，預售制是典型的不公平交易，應該取消,。網(wǎng)友“另類的公益”認為,，在商品房預售制下，受傷的一直是老百姓,，這種不對等的交易制度早就該取消了,。
弊端隨調(diào)控深入漸增多
預售制度以其高杠桿效應增加了樓市供給。但實行十多年來,，預售制度的弊端逐漸顯現(xiàn),，這一中國房地產(chǎn)行業(yè)基本制度正遭遇空前的質(zhì)疑。
眾多網(wǎng)友和消費者表示,，預售制違背了“一手交錢,，一手交貨”的交易原則,，引發(fā)諸多糾紛和矛盾。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則表示,，預售制最大的問題就是其巨大的杠桿效應,，開發(fā)商的有限資本發(fā)揮出巨大的乘數(shù)效應，導致房地產(chǎn)行業(yè)狂飆式發(fā)展,，購房者被裹挾到樓市泡沫之中,。
預售制弊端隨著樓市調(diào)控深入而逐漸增多。2012年3月29日,，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被債權人向法院申請破產(chǎn)清算,。金星房產(chǎn)開發(fā)的西城時代家園項目的幾百名業(yè)主面對的情況是，房款已經(jīng)全部支付,，但交房遙遙無期,。
據(jù)了解，西城時代家園2010年11月后售出327套房源,，預售款大約3.4億元,。但多位西城時代家園的業(yè)主表示，本該用于樓盤建設的預售款已被挪作他用,，導致工程停工,。西城時代家園業(yè)主馮平耀等人認為，表面上看,，金星破產(chǎn)是因為資金鏈斷裂,、預售資金被挪用，而根源卻是商品房預售制度,。
同樣是杭州樓市，今年5月,，密集發(fā)生了多起“房鬧”事件,。業(yè)主紛紛質(zhì)疑，因為房屋預售,，讓自己支付房款和拿到房子有一兩年的時間差,，期間的市場波動為什么要讓業(yè)主承擔？業(yè)內(nèi)人士表示,，“房鬧”出現(xiàn)和商品房預售制有直接關系,。
有分析認為，在現(xiàn)行的房產(chǎn)開發(fā)體制下,，預售制對推高房價難辭其咎,。
行業(yè)深層次改革迫在眉睫
預售制存廢之爭凸顯出房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革的迫切性。專家表示,，樓市預售制度對開發(fā)商資金補給,、商品房供給有積極作用,，但是隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入、房地產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整加速,，以預售制為代表的房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革迫在眉睫,。
多位專家表示，從長遠來看,，取消商品房預售,、改期房銷售為現(xiàn)房銷售是大勢所趨，不過,，從目前情況看,，驟然取消預售制并不現(xiàn)實。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為,，目前,，我國整體金融創(chuàng)新相對滯后，房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達,，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限,。即使取消商品房預售制度，預售活動也不會自動終止,，而是以私下交易等違規(guī)形式繼續(xù)存在,，反而會擾亂房地產(chǎn)市場秩序，加大調(diào)控難度,。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為,，在不能即刻取消預售制的情況下，關鍵是要從嚴監(jiān)管預售款,。
專家同時表示,，隨著樓市調(diào)控深入，房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期,，應在此“窗口期”,，對預售制進行“大改”，即將一次性付款逐漸改為同期房建設進度基本相適應的分期付款,，逐步降低預售制帶來的高杠桿效應,。可以在一些城市逐步試點取消預售制度,，對于新出讓土地,，逐步做到不再實行預售。
快房網(wǎng)首席評論員程偉明表示,，在逐漸改預售為現(xiàn)售的過程中,，要注重配套改革，完善房地產(chǎn)金融市場,。在有效監(jiān)管的前提下,，創(chuàng)新房地產(chǎn)基金,、信托等金融產(chǎn)品，拓寬房企融資渠道,，保障商品房供給,，以漸進方式推進以預售制為代表的房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革。