醞釀多年的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）有望在年內(nèi)“破冰”,。
近日，有媒體報道稱,，北京市住建委委員,、北京市住房保障辦公室常務(wù)副主任鄒勁松表示,，北京正在爭取試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金,，目前在等待證監(jiān)會審批通過。
具體形式為,，將公租房項目進(jìn)行資產(chǎn)證券化，用朝陽區(qū)五個公租房項目作為標(biāo)的,，打包發(fā)行REITs,，每年預(yù)期將達(dá)到6%的回報率，合作機(jī)構(gòu)為國投瑞銀,。
另有媒體援引北京市住房保障辦公室消息,，REITs有望最快在下半年“試水”。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站消息,，5月底，北京市住房保障辦公室在對各區(qū)縣住房保障管理部門的培訓(xùn)內(nèi)容中,，納入了REITs,。
不過,，國投瑞銀相關(guān)人士則略顯悲觀，該人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者：“相關(guān)工作一直在推進(jìn),，目前在等待證監(jiān)會審批,，年內(nèi)能否推出還不能確定�,！�
REITs難產(chǎn)
早在2009年年底,，國務(wù)院就已經(jīng)批準(zhǔn)北京、上海和天津作為REITs發(fā)行的試點城市,，但是三地至今仍未有產(chǎn)品推出,。
1960年，房地產(chǎn)投資信托基金（Real
Estate Investment Trusts,，REITs）于美國誕生,，1965年，第一只REITs基金Continental Mortgage
Investors在紐交所上市,。這是一種由專門資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)發(fā)行的,、匯集特定多數(shù)投資者的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，并將投資凈收益分配給投資者的一種信托基金,。究其本質(zhì),，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式，把低流動性的不動產(chǎn)投資,，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上可交易,、流動性高的證券資產(chǎn)。
盡管業(yè)內(nèi)人士曾多次呼吁盡快在國內(nèi)推出REITs,，但時至今日仍然“無果”,。去年3月，全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈表示,，當(dāng)前REITs是急需發(fā)展的資產(chǎn)證券化品種,，房地產(chǎn)建設(shè)周期長、資金占用量大,，往往在幾十年后才能取得投資回報,，對投資方的壓力很大�,？梢詫⒂蟹�(wěn)定出租收入的物業(yè)證券化,，通過市場流通帶來資金，走商業(yè)以及保障性住房的資產(chǎn)證券化道路,。
幸福人壽董事長,、中房集團(tuán)原總裁孟曉蘇多年來一直呼吁引入REITs，2007年孟曉蘇首先提出用REITs持有保障房,，緩解政府資金壓力,。
對于今天仍未“落地”的REITs,，有信托公司人士對本報記者分析：“由于美國次貸危機(jī)的影響，國內(nèi)放緩資產(chǎn)證券化的進(jìn)程,，直到最近才重啟,，此外，從上到下,，包括政府和金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)，要有一個研究學(xué)習(xí)并結(jié)合實際情況的過程,�,！�
全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟秘書長閆宗成告訴本報記者，目前主要瓶頸還是在于缺乏一系列的配套環(huán)境,，主要包括投資人認(rèn)知度、稅收優(yōu)惠,、物業(yè)基礎(chǔ),、回報率等因素，另外,，監(jiān)管政策也沒有明確,。
有媒體報道稱，關(guān)于REITs方案曾有銀監(jiān)會和證監(jiān)會的兩個版本,，分別偏向債券類信托和股權(quán)類產(chǎn)品,，在2009年底，上海國際信托,、中信信托和平安信托上報了相關(guān)設(shè)計方案,。
REITs“試水”保障房
實際上，平安信托曾推出準(zhǔn)REITs的穩(wěn)健系列的地產(chǎn)信托產(chǎn)品——“平安財富·睿石房地產(chǎn)投資（信托）基金”,，投資范圍涵蓋房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域金融市場,。平安信托副總經(jīng)理何勇表示，睿石產(chǎn)品的取名來自REITs,，體現(xiàn)了平安信托在房地產(chǎn)信托投資領(lǐng)域的創(chuàng)新,。他指出，在分散單一房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的同時,，這種投資基金產(chǎn)品可獲取可觀的收益,。通過建立強(qiáng)大、穩(wěn)定的資金池,，選擇在好的地塊和項目上與優(yōu)質(zhì)開發(fā)商進(jìn)行合作,，可為睿石產(chǎn)品提供源源不斷的優(yōu)質(zhì)項目來源，確保得到較好的收益和安全保障,。
目前,，在香港上市的房地產(chǎn)投資信托基金匯賢產(chǎn)業(yè)信托,、越秀房地產(chǎn)信托基金、領(lǐng)匯房產(chǎn)基金等REITs旗下的項目多為商業(yè)物業(yè),，而此次中國內(nèi)地呼之欲出的REITs為何選擇保障房的方向,？
對此，閆宗成指出：“選擇保障房符合目前樓市調(diào)控所引導(dǎo)的方向,，政府鼓勵,、政策支持、民間資本歡迎,，如果選擇商業(yè)地產(chǎn),，推出很難，而且無利可圖,�,！�
按照國家規(guī)劃，“十二五”時期,，我國要建設(shè)3600萬套保障房,，其中，2011年建設(shè)任務(wù)為1000萬套,，2012年1000萬套,，剩余的三年1600萬套。不過,，由于地方政府存在財政壓力等困難,，上述指標(biāo)有所下調(diào)。去年年底,，住建部明確今年保障性安居工程開工總量下調(diào)至700萬套,。保障房建設(shè)任務(wù)之下，巨大的資金缺口將為金融機(jī)構(gòu)以及各路資本帶來機(jī)遇,。如果REITs在此背景之下推出,，可謂“生逢其時”。
財政部財政科學(xué)研究所所長賈康近日撰文指出,，房地產(chǎn)信托投資基金能夠以信托投資基金的形式引導(dǎo)民間資本進(jìn)入公共服務(wù)領(lǐng)域,，既有利于滿足中小投資者和機(jī)構(gòu)投資者對房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求，又能夠創(chuàng)新租賃性保障房建設(shè)的融資渠道和建成后的運營方式,，可以作為有效解決保障房長期發(fā)展機(jī)制的一種新選擇,。
賈康認(rèn)為，通過REITs方式發(fā)展租賃性保障房具有四方面優(yōu)勢：能夠使地方政府用于租賃性保障房的建設(shè)資金周轉(zhuǎn)起來,，滿足租賃性保障房的后續(xù)開發(fā)資金需求,；由專業(yè)人員管理租賃性保障房，提高了運營效率；實現(xiàn)租賃性保障房運營與監(jiān)管的分離,；為投資者開拓了新的投資渠道,。