調(diào)查市場(chǎng)需求端變化
“我們這一排是北京市中介行業(yè)協(xié)會(huì)和各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代表,，對(duì)面坐了一排督察組的同志,，后面是北京市住建委的官員�,！�7月31日下午,，國(guó)務(wù)院督查組召開(kāi)座談會(huì),，一位與會(huì)人士向中國(guó)證券報(bào)記者描述現(xiàn)場(chǎng)的情況。他還表示,，在當(dāng)天的座談會(huì)上,，北京住建委的人“只能聽(tīng)，不能說(shuō)”,。
這一路督查組包括國(guó)土部,、住建部、銀監(jiān)會(huì)和國(guó)稅總局的相關(guān)人士,。據(jù)悉,，此次座談會(huì)主要是向市場(chǎng)人士了解最新動(dòng)向，此前督查組已專(zhuān)門(mén)到北京的部分中介門(mén)店走訪(fǎng),，了解市場(chǎng)情況,。
督查組的行程頗為緊密。按照工作安排,，當(dāng)天上午,，督查組已與北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的人士及部分專(zhuān)家學(xué)者座談，次日還將向開(kāi)發(fā)商代表了解情況,。而在其他省份,，督查時(shí)間也被安排得滿(mǎn)滿(mǎn)當(dāng)當(dāng)。
“督查組的人士以詢(xún)問(wèn)為主,，很少做出指示或表態(tài),。”中國(guó)證券報(bào)記者了解多路督查組的具體工作情況后,，均得到了類(lèi)似回答,。據(jù)了解，在上述北京的這場(chǎng)座談中,，督查組詢(xún)問(wèn)的內(nèi)容主要涉及限購(gòu)令執(zhí)行情況,、成交量能否持續(xù)、下半年的市場(chǎng)供應(yīng)等,。同時(shí),，督查組還詢(xún)問(wèn)了北京部分“日光盤(pán)”和高價(jià)地對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的影響。
“找市場(chǎng)人士談,，主要是了解供需關(guān)系,，尤其是需求端的變化,。”這位與會(huì)人士說(shuō),。根據(jù)北京市住建委的統(tǒng)計(jì),，7月北京成交商品住宅（新房加上二手房）29089套，環(huán)比上漲13.6%,，同比上漲64.2%,。事實(shí)上，包括北京在內(nèi),，當(dāng)前大部分限購(gòu)城市的樓市成交量仍然保持較高水平,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“新國(guó)八條”出臺(tái)一年半之時(shí),，個(gè)別城市在“限購(gòu)令”等政策的執(zhí)行中出現(xiàn)松動(dòng),，導(dǎo)致部分投機(jī)投資需求伺機(jī)入市。需求端的異動(dòng),，不僅是當(dāng)前局部市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的原因,，同時(shí)可能造成未來(lái)的市場(chǎng)供需失衡，促使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,。
對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)狀況,，與會(huì)人士普遍認(rèn)為，在經(jīng)歷了近半年的快速釋放后,，剛需支撐乏力,，改善型需求釋放有限，未來(lái)幾個(gè)月的市場(chǎng)交易量很難保持上述水平,。但他們?nèi)匀幌蚨讲榻M建議,，應(yīng)警惕投機(jī)投資需求入市，以及個(gè)別樓盤(pán)坐地起價(jià)的現(xiàn)象,。
作為影響市場(chǎng)供需關(guān)系的重要調(diào)控手段,，“限購(gòu)令”和信貸政策的執(zhí)行情況自然也成為督查的重點(diǎn)。據(jù)了解,，督查組近日在廣東調(diào)研部分房企,，了解其運(yùn)作是否符合限購(gòu)政策的規(guī)定。此外,，另一路督查組還在上海對(duì)數(shù)個(gè)樓盤(pán)的房貸業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查,，了解差別化信貸政策的執(zhí)行情況。
更關(guān)心房?jī)r(jià)上漲原因
供需關(guān)系的變化直接體現(xiàn)在房?jī)r(jià)走勢(shì)上,�,！岸讲榻M對(duì)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象心里有數(shù)，他們更關(guān)心的不是‘量漲’,，而是‘價(jià)漲’,�,！鄙鲜鲋槿耸肯蛑袊�(guó)證券報(bào)記者表示，派往北京的這一路督查組,，多次問(wèn)起6月以來(lái)北京樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的原因,，尤其是價(jià)格上漲的原因。
需求的大量釋放和部分項(xiàng)目的提價(jià),，被認(rèn)為推高了近期的成交量和價(jià)格。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,，7月北京有八成項(xiàng)目提高均價(jià),。按照不少機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，若不采取必要手段,，即使未來(lái)成交量下滑,，房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)反彈。
事實(shí)上,，督查組對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注更多體現(xiàn)在與政府部門(mén)的交流中,。中國(guó)證券報(bào)記者從知情人士處獲悉，督查組在與湖南,、江蘇兩省的政府部門(mén)座談時(shí),，首先詢(xún)問(wèn)的便是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的制定和完成情況。
針對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的問(wèn)題,，江蘇省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人在座談中表示,，2012年江蘇建立了房地產(chǎn)信息系統(tǒng)及預(yù)銷(xiāo)售備案系統(tǒng)，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)今年雖未特別公布,，但地方政府已將此作為一項(xiàng)既定規(guī)則,，作為政府的一個(gè)承諾，確保把房?jī)r(jià)控制在合理水平,。
對(duì)于這一問(wèn)題,，湖南省的官員則強(qiáng)調(diào)，去年湖南省的房?jī)r(jià)漲幅控制在個(gè)位數(shù),，低于全省的GDP增長(zhǎng)速度,。但對(duì)于今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，他未做明確說(shuō)明,。
按照“新國(guó)八條”的要求,，去年全國(guó)大部分城市制定并公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，且完成情況較好,。但今年以來(lái),，甚少有城市公布上述目標(biāo)，這也使得地方政府缺乏對(duì)控房?jī)r(jià)任務(wù)的量化參考,。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示,，今年以來(lái),，一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲較快，甚至明顯超過(guò)了去年制定的房?jī)r(jià)上漲目標(biāo),。
“北京樓市為何出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì),？”“湖南省今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是多少？各地有沒(méi)有制定具體的目標(biāo),？”近日,，國(guó)務(wù)院督查組分赴北京、湖南,、江蘇等地開(kāi)展督查時(shí)不約而同將“火力”放在了房?jī)r(jià)問(wèn)題上,。
從7月下旬開(kāi)始，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組,，對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查,。有關(guān)人士透露，督查組通過(guò)聽(tīng)取匯報(bào),、現(xiàn)場(chǎng)走訪(fǎng)和座談交流等形式,，了解當(dāng)?shù)氐恼邎?zhí)行情況和市場(chǎng)形勢(shì)，這些信息共同指向的焦點(diǎn)則是房?jī)r(jià)走勢(shì),。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，本輪督查過(guò)后或有新一輪政策出臺(tái)，而房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)很可能加速新政的出臺(tái)進(jìn)程,。新政除在保障房建設(shè),、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等長(zhǎng)效手段上加力外,，還將強(qiáng)化原有政策的執(zhí)行,。其中，針對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的制定與完成,，對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)很可能得到強(qiáng)化,。
強(qiáng)化地方政府問(wèn)責(zé)制
在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“控房?jī)r(jià)”不僅是本輪督查啟動(dòng)的誘因,，其目標(biāo)還可能體現(xiàn)在督查后新政制定過(guò)程中,。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭向中國(guó)證券報(bào)記者表示，在督查組回京,、形成報(bào)告并提交后,，中央很可能據(jù)此出臺(tái)新一輪調(diào)控政策。他還表示,，新政出臺(tái)的時(shí)間,，將視7月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)而定。若中央預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，新政很可能會(huì)提早出臺(tái),。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),，今年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格平均環(huán)比上漲0.02%,，在連續(xù)下跌8個(gè)月后首次出現(xiàn)正增長(zhǎng),。
督查之后出新政，已成為多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的共識(shí),。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,，新政將以強(qiáng)化原有調(diào)控手段為主，其中,，針對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的制定和執(zhí)行情況,，啟動(dòng)對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)很有必要�,！叭魶](méi)有房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，就缺乏問(wèn)責(zé)地方政府的依據(jù),，也就無(wú)法落實(shí)地方政府的責(zé)任,。”
財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示,，上半年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入僅為11430億元,，同比減少4342億元，下降27.5%,。土地出讓金收入減少,，被認(rèn)為是地方政府松綁樓市政策的主因。有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，若不在房?jī)r(jià)控制上啟動(dòng)問(wèn)責(zé),，地方政府試盤(pán)的嘗試將會(huì)更多，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力也將更足,。
此外,，作為樓市調(diào)控和稅費(fèi)改革的一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制，房產(chǎn)稅試點(diǎn)或?qū)⒓涌焱七M(jìn),。據(jù)悉,，督查組曾在北京多次詢(xún)問(wèn)房屋的空置率情況。對(duì)此,，與會(huì)人員一致建議,，在減少房屋交易環(huán)節(jié)稅種的同時(shí)，開(kāi)征保有環(huán)節(jié)的稅收,。偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)顯示,，當(dāng)前北京市場(chǎng)的空置房屋套數(shù)約在30萬(wàn)-40萬(wàn)套之間，相當(dāng)于該市一年多的住宅銷(xiāo)售量。
另?yè)?jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解,，針對(duì)北京萬(wàn)柳地塊在拍賣(mài)中推行的“限地價(jià),、競(jìng)保障房面積”的做法，督查組予以肯定,。這也意味著,，為避免高價(jià)地對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生不利影響，未來(lái)的土地出讓中,，上述競(jìng)價(jià)方式或繼續(xù)得到鼓勵(lì)和推廣,。
楊紅旭表示，督查后的新政將以強(qiáng)化原有政策執(zhí)行為主,。此外,，二手房交易稅提高、房地產(chǎn)貸款收縮等手段都可能作為儲(chǔ)備政策擇機(jī)出臺(tái),，但這需要視具體的督查情況而定,。他還認(rèn)為，下半年樓市將有所降溫,，房?jī)r(jià)大漲可能性為零,，以盤(pán)整態(tài)勢(shì)為主。