下半年加快銷售恐怕是濱江的不二之選,，可對于濱江下半年的項(xiàng)目來說,，此法亦存在難度。
曙光之城和金色黎明作為濱江集團(tuán)今年的重要項(xiàng)目,，銷情不俗,，上半年這兩個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售合同金額共計(jì)41億元,，但這似乎仍難扭轉(zhuǎn)本年度頹勢，最新公布的中報(bào)延續(xù)了一季度的整體下滑態(tài)勢,。
與去年上半年相比,，濱江管理費(fèi)用增長較為明顯，因2011年7月份開業(yè)的低毛利率,、季節(jié)性酒店--千島湖酒店工資,、福利費(fèi)用也需要支付,，利潤因此甚至低于一季度。在房企一片警報(bào)聲中,，濱江的業(yè)績也亮起了紅燈,。
濱江亮紅燈
據(jù)濱江集團(tuán)7月26日發(fā)布的今年上半年報(bào)顯示，1~6月濱江實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入6.48億元,，較上年同期下降了24.17%,；實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤1.25億元，比上年下降了51.24%,；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者凈利潤8513萬元,，比上年下降43.16%。與此同時(shí),，基本每股收益0.06元,，比去年同期減少45%。
該公告亦披露,，上半年濱江累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售合同金額45.08億元,。而曙光之城、金色黎明一期分別實(shí)現(xiàn)銷售合同金額20.18億元和21.03億元,。剩余僅有湘湖壹號(hào)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售合同金額2.14億元,，其它項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售合同金額1.72億元。
曙光之城在今年3月密集推盤,，一周內(nèi)三次開盤,，三次售罄，獲杭城一季度“銷售金額,、銷售套數(shù),、銷售面積”三料冠軍。4月,，與曙光之城咫尺之遙的金色黎明亦拉開銷售,，一期分三次密集開盤，均快速去化,。
看上去很美,，曙光之城和金色黎明成為濱江上半年業(yè)績最大主角。
但“火爆”的銷售似乎也迫于無奈,，雖然半年度業(yè)績主要來自于曙光之城和金色黎明,，但由于兩項(xiàng)目均采用低價(jià)入市回籠資金的策略，盈利性較差(銷售均價(jià)1.6萬元/平方米左右,，樓面地價(jià)達(dá)到約1.1萬元/平方米),，預(yù)計(jì)上半年銷售毛利率低于去年同期。這或許能理解為什么凈利潤會(huì)大幅下降,。
另外,，房地產(chǎn)并不是一兩個(gè)項(xiàng)目的游戲,。未來利潤率的提升，濱江的全面開花還要依賴下半年杭汽發(fā)項(xiàng)目,、凱旋門和湘湖壹號(hào)等等的銷售表現(xiàn),。
銷售存難度
要想達(dá)到上述預(yù)期，下半年加快銷售恐怕是濱江的不二之選,，可對于濱江下半年的項(xiàng)目來說,，此法亦存在難度,。首先是貨量大,，其次是定位高。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì),，以去年三季度數(shù)據(jù)為例,，房企存貨前十中，濱江集團(tuán)以存貨量229億元名列第八,，同比增長55.61%,，也是浙江省唯一入榜房企，杭州的“庫存王”,。
同時(shí),，去年50.17億元的拿地金額相對激進(jìn)，業(yè)內(nèi)人士稱該境況或?qū)⒉骄G城后塵,。有效的緩解資金壓力,，降低財(cái)務(wù)成本，在當(dāng)前形勢下,，抓住時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)銷售乃其重點(diǎn),。
濱江針對此做出了調(diào)整。下半年,，濱江宣布要實(shí)行“一開源,、三節(jié)流”，即主抓銷售,，并降低貸款總額,、降利息支出；理性進(jìn)行土地儲(chǔ)備,；合理控制經(jīng)營管理費(fèi),，節(jié)省開支。
從開工進(jìn)度看,，公司下半年還將加推湘湖壹號(hào)二期,、杭汽發(fā)項(xiàng)目、凱旋門,、金色黎明二期,、萬家星城三期尾盤(還有約30億貨值,，均價(jià)2.3萬/平米)等，新推貨值預(yù)計(jì)在90億左右(主要是凱旋門和杭汽發(fā)),。同時(shí)公司衢州,、紹興、上虞等地項(xiàng)目也有望進(jìn)入在下半年開始銷售,。
雖然目前杭州市場價(jià)格預(yù)期穩(wěn)定,，后期銷售有望逐步放量，批售比(銷售面積比新入市面積)連續(xù)攀升,，但濱江高端項(xiàng)目居多,，價(jià)格居高也給去化帶來了難度。
最新消息顯示,，預(yù)計(jì)9月開盤的濱江凱旋門,，首次推出約230余套房源，均價(jià)高達(dá)160000元/平米,。項(xiàng)目位于杭州主城區(qū)核心,，地理位置優(yōu)越，濱江此前以25.65億元高價(jià)競得該項(xiàng)目用地,。
另有杭汽發(fā)項(xiàng)目(暫定名為武林壹號(hào)),，位于杭州市中心湖墅南路，地塊此前由濱江和綠城聯(lián)手以36.3億元競得,，也位于杭州絕對市中心位置--中心武林廣場北側(cè),。不菲的拿地價(jià)使得項(xiàng)目預(yù)計(jì)均價(jià)在70000元/平方米以上。
而已經(jīng)開放樣板房的湘湖壹號(hào)項(xiàng)目位于蕭山湘湖度假區(qū)內(nèi),，獨(dú)棟別墅戶型865-1380方,，總價(jià)4000萬-1億。當(dāng)然,，也都是高價(jià)房源,。
近日還有消息傳出，濱江金色黎明漲價(jià),。而眼下敏感時(shí)期,，漲價(jià)對項(xiàng)目后期去化不無影響。最新消息稱,，該項(xiàng)目8號(hào)樓為2萬起,，12號(hào)樓2.2萬起。對比項(xiàng)目早期,，金色黎明4月8日開出1,、6、13號(hào)樓,，其中1號(hào)樓沿高架,，均價(jià)僅為13000元/平米,。
銷售難經(jīng)營亦難，在發(fā)布業(yè)績的同時(shí),，濱江坦言：跨區(qū)域經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也給濱江未來發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生不利影響,。
目前，公司除杭州以外,，已布局了紹興,、上虞、金華及衢州等城市,，在公司跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展過程中,，如果內(nèi)部的管理體系、項(xiàng)目管理制度,、人力資源儲(chǔ)備等方面不能滿足公司發(fā)展的要求,，公司將面臨一定的跨區(qū)域經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),。