下半年加快銷售恐怕是濱江的不二之選,，可對于濱江下半年的項目來說,，此法亦存在難度,。
曙光之城和金色黎明作為濱江集團今年的重要項目,，銷情不俗，上半年這兩個項目實現(xiàn)銷售合同金額共計41億元,，但這似乎仍難扭轉(zhuǎn)本年度頹勢,，最新公布的中報延續(xù)了一季度的整體下滑態(tài)勢,。
與去年上半年相比,，濱江管理費用增長較為明顯,，因2011年7月份開業(yè)的低毛利率、季節(jié)性酒店--千島湖酒店工資、福利費用也需要支付,，利潤因此甚至低于一季度,。在房企一片警報聲中，濱江的業(yè)績也亮起了紅燈,。
濱江亮紅燈
據(jù)濱江集團7月26日發(fā)布的今年上半年報顯示,，1~6月濱江實現(xiàn)營業(yè)收入6.48億元，較上年同期下降了24.17%,；實現(xiàn)營業(yè)利潤1.25億元,，比上年下降了51.24%；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者凈利潤8513萬元,，比上年下降43.16%,。與此同時，基本每股收益0.06元,，比去年同期減少45%,。
該公告亦披露,，上半年濱江累計實現(xiàn)銷售合同金額45.08億元,。而曙光之城、金色黎明一期分別實現(xiàn)銷售合同金額20.18億元和21.03億元,。剩余僅有湘湖壹號項目實現(xiàn)銷售合同金額2.14億元,，其它項目實現(xiàn)銷售合同金額1.72億元。
曙光之城在今年3月密集推盤,，一周內(nèi)三次開盤,，三次售罄，獲杭城一季度“銷售金額,、銷售套數(shù),、銷售面積”三料冠軍。4月,，與曙光之城咫尺之遙的金色黎明亦拉開銷售,，一期分三次密集開盤，均快速去化,。
看上去很美,，曙光之城和金色黎明成為濱江上半年業(yè)績最大主角。
但“火爆”的銷售似乎也迫于無奈,，雖然半年度業(yè)績主要來自于曙光之城和金色黎明,，但由于兩項目均采用低價入市回籠資金的策略，盈利性較差(銷售均價1.6萬元/平方米左右,，樓面地價達到約1.1萬元/平方米),，預(yù)計上半年銷售毛利率低于去年同期。這或許能理解為什么凈利潤會大幅下降。
另外,，房地產(chǎn)并不是一兩個項目的游戲,。未來利潤率的提升，濱江的全面開花還要依賴下半年杭汽發(fā)項目,、凱旋門和湘湖壹號等等的銷售表現(xiàn),。
銷售存難度
要想達到上述預(yù)期，下半年加快銷售恐怕是濱江的不二之選,，可對于濱江下半年的項目來說,，此法亦存在難度。首先是貨量大,，其次是定位高,。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，以去年三季度數(shù)據(jù)為例,，房企存貨前十中,，濱江集團以存貨量229億元名列第八，同比增長55.61%,，也是浙江省唯一入榜房企,，杭州的“庫存王”。
同時,，去年50.17億元的拿地金額相對激進,，業(yè)內(nèi)人士稱該境況或?qū)⒉骄G城后塵。有效的緩解資金壓力,，降低財務(wù)成本,，在當(dāng)前形勢下，抓住時機實現(xiàn)銷售乃其重點,。
濱江針對此做出了調(diào)整,。下半年，濱江宣布要實行“一開源,、三節(jié)流”,，即主抓銷售，并降低貸款總額,、降利息支出,；理性進行土地儲備；合理控制經(jīng)營管理費,，節(jié)省開支,。
從開工進度看，公司下半年還將加推湘湖壹號二期,、杭汽發(fā)項目,、凱旋門,、金色黎明二期、萬家星城三期尾盤(還有約30億貨值,，均價2.3萬/平米)等,，新推貨值預(yù)計在90億左右(主要是凱旋門和杭汽發(fā))。同時公司衢州,、紹興,、上虞等地項目也有望進入在下半年開始銷售。
雖然目前杭州市場價格預(yù)期穩(wěn)定,，后期銷售有望逐步放量,，批售比(銷售面積比新入市面積)連續(xù)攀升，但濱江高端項目居多,，價格居高也給去化帶來了難度,。
最新消息顯示，預(yù)計9月開盤的濱江凱旋門,，首次推出約230余套房源,，均價高達160000元/平米。項目位于杭州主城區(qū)核心,，地理位置優(yōu)越,，濱江此前以25.65億元高價競得該項目用地。
另有杭汽發(fā)項目(暫定名為武林壹號),，位于杭州市中心湖墅南路,，地塊此前由濱江和綠城聯(lián)手以36.3億元競得，也位于杭州絕對市中心位置--中心武林廣場北側(cè),。不菲的拿地價使得項目預(yù)計均價在70000元/平方米以上。
而已經(jīng)開放樣板房的湘湖壹號項目位于蕭山湘湖度假區(qū)內(nèi),，獨棟別墅戶型865-1380方,，總價4000萬-1億。當(dāng)然,，也都是高價房源,。
近日還有消息傳出，濱江金色黎明漲價,。而眼下敏感時期,，漲價對項目后期去化不無影響。最新消息稱,，該項目8號樓為2萬起,，12號樓2.2萬起。對比項目早期,，金色黎明4月8日開出1,、6、13號樓，其中1號樓沿高架,，均價僅為13000元/平米,。
銷售難經(jīng)營亦難，在發(fā)布業(yè)績的同時,，濱江坦言：跨區(qū)域經(jīng)營風(fēng)險也給濱江未來發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標的實現(xiàn)產(chǎn)生不利影響,。
目前，公司除杭州以外,，已布局了紹興,、上虞、金華及衢州等城市,，在公司跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展過程中,，如果內(nèi)部的管理體系、項目管理制度,、人力資源儲備等方面不能滿足公司發(fā)展的要求,，公司將面臨一定的跨區(qū)域經(jīng)營風(fēng)險。