由剛需強(qiáng)力支撐而漸暖的樓市,，又迎來新的助推力——改善型需求群體,。由此帶來的則是大戶型的中高端產(chǎn)品成交量快速增長,。
“現(xiàn)在,，八九十平方米的兩居室和一百多平方米的小三居最受歡迎，原來根本沒人問的150～200平方米的三居、四居,，最近看的人也多了。倒是前幾年比較火的三五十平方米的一居室,、開間沒以前賣得好了,。”位于朝陽路的某中介公司置業(yè)顧問小王告訴記者,。
“一直在考慮什么時候出手合適,，現(xiàn)在看好像差不多了�,！奔易『５韰^(qū)的趙先生夫婦一直都在密切關(guān)注周邊一些在售樓盤的三居室房源價格,。隨著家庭人口的增加，原有的兩居室已感局促,。而今年上半年樓市的持續(xù)升溫,，加速了趙先生夫婦的決定——要盡快購買一套三居室。
不僅是來自市場各方的切實感受,，世聯(lián)地產(chǎn)向本報獨家提供的《北京2012年上半年成交結(jié)構(gòu)調(diào)查》（以下簡稱“成交結(jié)構(gòu)調(diào)查”）亦有同樣的指向：改善型需求已全面入市,。有數(shù)據(jù)顯示，200平方米以上的商品住宅二季度成交環(huán)比增速已超過150%,。而6月,，北京市商品住宅成交套均面積達(dá)到124平方米/套的階段性高點。
該調(diào)查據(jù)此指出,，上半年,，北京樓市的需求結(jié)構(gòu)，正逐漸從單一小戶型為主導(dǎo)的剛性需求,，向中小戶型為主導(dǎo)的剛性,、改善性混合需求傾斜，且改善性產(chǎn)品在二季度成交增速加大,，這對下半年市場延續(xù)回暖勢頭將起到重要的支撐作用,。
剛需后市增速將放緩
“改善型需求已經(jīng)開始全面入市。我們通過四組不同成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)印證了這樣同一個結(jié)果,，這一結(jié)論無論是對下半年有推盤計劃的開發(fā)商,，還是有購房需求的購房者來說，都有很重要的借鑒意義,�,！�
來自成交結(jié)構(gòu)調(diào)查在戶型面積、單價,、總價,、居室四個方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年“剛需”成交的火熱，已經(jīng)帶動改善型需求全面入市,。
世聯(lián)地產(chǎn)華北區(qū)策略資源中心市場研究部經(jīng)理劉靜淑分析認(rèn)為,，從戶型面積上看，盡管50～90平方米區(qū)間在絕對成交量上占到首位,，但二季度成交環(huán)比增速最快的卻是200平方米以上以及90～120平方米區(qū)間,，其增速均超過了150%。而50平方米以下的小戶型卻成為二季度成交增速最慢的,，只達(dá)到了62.9%,。
“這說明純粹的投資客受到了精準(zhǔn)打擊，已經(jīng)逐步離場,�,！眲㈧o淑表示，更多來自購買力的需求分析顯示,，此前外界對投資客的購房需求存在一定誤區(qū),，實際上一些購置大戶型、高總價的中高端產(chǎn)品的購房者,，即便具備一定資產(chǎn)配置的考慮,，其真正的購房動因也一定會兼顧自主需求和改善住房需求,。而購買一些絕對低總價,、50平方米以下面積戶型的購房者，才恰恰多是出于投資,、租賃需求的投資客群體,。
“持續(xù)兩年多的嚴(yán)厲調(diào)控政策，一方面要促進(jìn)房價合理回歸,，另一方面則是要打擊投資客,，單從這方面看，調(diào)控的目標(biāo)已經(jīng)實現(xiàn)了,�,！眲㈧o淑指出，上半年持續(xù)增長的“剛需”,，后市增速將放緩,，而與此同時改善型需求客戶則開始加速入市。
這一點還可以從成交單價和總價上得到印證,。從成交單價上看,，北京樓市上半年以2萬元/平方米以下戶型成交量最高，而2萬～4萬元/平方米則以接近200%的二季度成交環(huán)比增速排在首位,，甚至單價4萬元/平方米以上的增速也高于單價2萬元/平方米以下的戶型,。這一情形也同樣反應(yīng)在成交總價上——二季度環(huán)比增速最高的是300萬～500萬元的戶型,。
中高端購房需求釋放
“整體改善型需求的層級變得更加豐富，中高端產(chǎn)品購買力已開始加速釋放,�,！眮碜浴冻山唤Y(jié)構(gòu)調(diào)查》的數(shù)據(jù)顯示，從居室構(gòu)成上看,，二居室的絕對數(shù)量占比最高,，但在二季度，三居室,、四居室和別墅戶型，卻分別以155%,、182.2%和157.2%的成交環(huán)比增速均排在二居室之前,，一居室居末。
就此,，劉靜淑告訴記者,，這組數(shù)據(jù)乍看之下與戶型面積的成交構(gòu)成統(tǒng)計結(jié)果相似，但是對于眾多等待下半年入市的開發(fā)商來說,，這組不同居室購房的成交構(gòu)成統(tǒng)計卻意味著,，市場內(nèi)購房者的關(guān)注點已經(jīng)不再單一，改善型需求不僅僅只關(guān)注以往認(rèn)知中的中端產(chǎn)品,，中高端產(chǎn)品甚至純高端產(chǎn)品的購房需求也在加速釋放,。“這部分購買群體對于價格的敏感度低于剛需,，他們更多是受到對樓市走勢的預(yù)判,、購房時機(jī)的預(yù)期的影響�,！�
在購房成交結(jié)構(gòu)變化的同時,，北京市場對購房時機(jī)的預(yù)期也發(fā)生了悄然的變化。其中第二季度認(rèn)為適合購房的比例從第一季度的25.3%增至31.5%,，并有近四成購房者表示會在未來三至六個月內(nèi)置業(yè),，遠(yuǎn)高于全國平均水平，顯示出購房者對未來購房時機(jī)的樂觀程度逐步提升,。
迎合市場 大戶型放量
近期北京市場也出現(xiàn)了大戶型集中放量的態(tài)勢,。據(jù)麗茲行市場研究中心統(tǒng)計，6月,，北京中高端樓盤的推盤高潮中,，入市的33個新盤中，有一半是高端項目,。顯然,，開發(fā)商這樣的集體行動契合了改善型需求釋放的市場變化。
記者了解到，近期北京多個項目在開盤產(chǎn)品類型和房源配置上均出現(xiàn)了大戶型傾向,。包括龍湖時代天街,、長楹天街、中糧萬科紫云庭,、華潤公元九里等,，均只提供三居及以上大面積住宅產(chǎn)品,。而招商嘉銘瓏原,、遠(yuǎn)洋東方、旭輝御府,、逸翠尚府,、中海九號公館幾個項目亦都主推大戶型。
與此相應(yīng)的是熱銷項目中的大戶型成交量明顯增多,。如近期主推大戶型的普通住宅項目魯能7號院,、首開常青藤，6月銷售套數(shù)和銷售面積分別位居排行榜榜首和第二位,，120平方米以上戶型成交突破百套,，與年初的個位數(shù)形成鮮明反差。
中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的研究報告也指出,，北京的二季度商品住宅成交套均面積提升,，達(dá)到123平方米/套，環(huán)比上漲3.1%,，與去年同期相比則漲幅達(dá)10.9%,，大戶型成交增勢漸顯。
近幾個月,，“改善型需求群體,，不僅實際支付能力增加，對房價的預(yù)期也出現(xiàn)變化,，這有望緩解開發(fā)商銷售和資金的雙重壓力,。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示,，隨著中央降息,、降準(zhǔn)等擴(kuò)張性貨幣政策的實施及各地方微調(diào)政策的陸續(xù)出臺，預(yù)計在2012年下半年,，剛性需求和改善類需求還會進(jìn)一步釋放,，對于眾多計劃在下半年入市的項目來說，是否能取得好的銷售業(yè)績還要看開發(fā)商及時調(diào)整產(chǎn)品的宣傳策略和順應(yīng)市場變化的能力,。