農(nóng)行報(bào)告以2009年為參照，按照好于,、類似,、差于三種情景對(duì)房地產(chǎn)投資增速進(jìn)行測(cè)算，全年投資增速在12%左右
銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最賴以倚重的資金來(lái)源,。同樣,，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)在銀行中也占據(jù)相當(dāng)重的分量,，各大行歷來(lái)較為重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。
中,、農(nóng),、交三大國(guó)有銀行研究部門，在今年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)研究報(bào)告里,，也都對(duì)房地產(chǎn)花費(fèi)了較多筆墨,。三大行研報(bào)一致認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)政策總基調(diào)不會(huì)變化,，將以穩(wěn)為主,，保證剛性住房需求。
交行： 成交延續(xù)溫和回暖
價(jià)格難有大幅反彈
在政策面上,，交行研報(bào)認(rèn)為“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策并不會(huì)使房地產(chǎn)調(diào)控大方向發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn),，政策基調(diào)仍將維穩(wěn)，力度基本保持不變,�,！耙滞稒C(jī)”與“保剛需”仍將是下半年調(diào)控兩大主題，兩者可能出現(xiàn)明顯分化,。差別化住房信貸,、稅收政策和住房限購(gòu)等各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策仍將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施，居民合理購(gòu)房需求將繼續(xù)得到鼓勵(lì)和支持,。預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然以“穩(wěn)”為先,，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控政策影響延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。
首先是調(diào)控壓力將迫使開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎拿地,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將延續(xù)回落趨勢(shì),。盡管在個(gè)別月份投資增速同比可能出現(xiàn)一定反彈，但總體下行趨勢(shì)不改,。同時(shí)受住宅市場(chǎng)擠出效應(yīng)影響,，商業(yè)地產(chǎn)則將表現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的增勢(shì)，部分開(kāi)發(fā)商也將把商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域視為自身尋求突破和轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)發(fā)展方向,。
其次,，消化庫(kù)存仍是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)策略的首選，短期內(nèi)擴(kuò)大開(kāi)工的意愿依然較弱,，新開(kāi)工同比將繼續(xù)回落,，竣工則將處于較高水平。供應(yīng)量將會(huì)隨著開(kāi)發(fā)商推盤力度的加大而持續(xù)增加,，但開(kāi)發(fā)企業(yè)將根據(jù)市場(chǎng)成交量調(diào)整入市節(jié)奏,，不會(huì)盲目釋放供應(yīng)而招致政策調(diào)控，上市高峰將較為平緩,。
在此情況下,，交行報(bào)告認(rèn)為市場(chǎng)將溫和回暖,，但難有大幅反彈。
報(bào)告給出成交回暖的局面仍將持續(xù)的原因有四點(diǎn)：政策面支持首次置業(yè),，地方政府也具有支持剛需的動(dòng)力,；貨幣政策向松微調(diào)導(dǎo)致流動(dòng)性寬松和成本降低，利好購(gòu)房者獲得信貸支持,；部分開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力要求下半年增加推盤,；剛性需求在被抑制較長(zhǎng)時(shí)間后，將隨著供應(yīng)量增加和開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)而逐漸入市,。
而供給和政策兩方面因素也注定了房?jī)r(jià)將在政策與市場(chǎng)的博弈中趨于穩(wěn)定,，整體出現(xiàn)大幅反彈的可能性較小。從供給角度看,，主要城市庫(kù)存壓力依然明顯,，部分城市和區(qū)域還面臨著較大的庫(kù)存壓力；從政策層面看,，在調(diào)控不放松的背景下,，若成交回暖帶動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，即“量?jī)r(jià)同升”,，將可能招致中央出臺(tái)新的調(diào)控措施，阻止市場(chǎng)出現(xiàn)趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大,。
農(nóng)行：全年保障房
投資增速20.8%
農(nóng)行報(bào)告重點(diǎn)提及了保障房投資對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定作用,。列舉出了決定下半年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的五個(gè)方面，包括保障房能否抵消商品房投資下滑,、基礎(chǔ)設(shè)施投資能否抵消制造業(yè)投資減少,、改革能否引導(dǎo)民間投資增長(zhǎng)、寬松貨幣政策效果以及出口能否企穩(wěn),。
報(bào)告認(rèn)為,，保障房投資在一定程度上可以抵消商品房的去泡沫化。調(diào)控政策持續(xù),，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷去泡沫化過(guò)程,，企業(yè)面臨去庫(kù)存壓力，商業(yè)性房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑,。今年以來(lái),，2010-2011年新開(kāi)工房屋陸續(xù)竣工，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存累積較快,，6月末商品房待售面積31408萬(wàn)平方米,，是上半年月均銷售量的4.7倍，遠(yuǎn)高于正常存量,。從以往經(jīng)驗(yàn)看,，商品房銷售面積一般領(lǐng)先于房屋新開(kāi)工面積6個(gè)月左右,，二季度以來(lái)銷售面積增速逐漸企穩(wěn)，預(yù)計(jì)至少要等到今年底,，新開(kāi)工面積才會(huì)回升,。因此，未來(lái)房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定更多依靠保障房建設(shè),。
農(nóng)行研究人員還對(duì)今年保障房和整個(gè)房地產(chǎn)投資做出了測(cè)算,。
2012年保障房計(jì)劃新開(kāi)工700萬(wàn)套，雖然低于去年的1000萬(wàn)套,，但是考慮到房屋建設(shè)周期一般要一年半左右,，穩(wěn)步推進(jìn)未完工保障房與今年的新開(kāi)工項(xiàng)目，整體房地產(chǎn)投資仍將保持較快增長(zhǎng),。報(bào)告預(yù)測(cè),，2012年保障房竣工量和投資分別增至500萬(wàn)套和1.45萬(wàn)億元，保障房投資增速將達(dá)20.8%,，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增加4.5個(gè)百分點(diǎn),。
報(bào)告還以2009年為參照，按照好于,、類似,、差于三種情景對(duì)房地產(chǎn)投資增速進(jìn)行了測(cè)算。并認(rèn)為最大的可能性是商品房投資回到2009年歷史低位水平,，增速降至10%,，全年房地產(chǎn)投資增速在12%左右。
中行： 建議政策微調(diào)
支持剛需
中行研報(bào)認(rèn)為,，進(jìn)入2012年以來(lái),，在新一輪調(diào)控政策作用下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化,，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制,，一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下降。
不過(guò)報(bào)告也指出,，全國(guó)房?jī)r(jià)總體上依然過(guò)高,，距離實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)還有相當(dāng)?shù)木嚯x。這客觀上要求房地產(chǎn)調(diào)控政策還不能有大的調(diào)整和放松,。在目前經(jīng)濟(jì)超預(yù)期減速的大背景下,，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控確實(shí)面臨著“兩難選擇”：調(diào)控政策從嚴(yán)從緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步調(diào)整,，很可能對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生較大影響,；政策放松，又擔(dān)心房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，調(diào)控效果“前功盡棄”,。
在此兩難之下,，中行報(bào)告給出了微調(diào)支持剛需的建議，指出“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“調(diào)房?jī)r(jià)”并不矛盾,。房地產(chǎn)調(diào)控的重要目的在于穩(wěn)定房?jī)r(jià),，而不在于打壓成交量。因此,，房地產(chǎn)存在微調(diào)空間,，可以考慮對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，比如在遏制炒房需求的同時(shí),，鼓勵(lì)和支持首套和改善性住房消費(fèi),，確保剛性需求。以求在實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策的同時(shí),，滿足保障房建設(shè)的融資需求,。
報(bào)告還認(rèn)為，本次經(jīng)濟(jì)超預(yù)期減速是短期因素（周期性因素）和長(zhǎng)期因素（趨勢(shì)性因素）共同作用的結(jié)果,，本輪房地產(chǎn)調(diào)控則是主要的短期因素,。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其一頭連著居民的住房消費(fèi),、一頭連著投資和工業(yè)生產(chǎn),，與其相關(guān)聯(lián)的前端、后端和側(cè)向產(chǎn)業(yè)多達(dá)50多個(gè),，是其他任何行業(yè)都無(wú)法比擬的,。新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策在限制了投資投機(jī)性需求，有效控制了房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí),，也明顯抑制了房地產(chǎn)投資和住房消費(fèi)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響十分明顯,，特別是對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的傳導(dǎo)效應(yīng)非常明顯,。