農(nóng)行報告以2009年為參照，按照好于、類似,、差于三種情景對房地產(chǎn)投資增速進行測算，全年投資增速在12%左右
銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商最賴以倚重的資金來源,。同樣，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)在銀行中也占據(jù)相當(dāng)重的分量,，各大行歷來較為重視房地產(chǎn)市場的走向,。
中、農(nóng),、交三大國有銀行研究部門,，在今年下半年宏觀經(jīng)濟研究報告里，也都對房地產(chǎn)花費了較多筆墨,。三大行研報一致認(rèn)為,，下半年房地產(chǎn)政策總基調(diào)不會變化，將以穩(wěn)為主,，保證剛性住房需求,。
交行： 成交延續(xù)溫和回暖
價格難有大幅反彈
在政策面上，交行研報認(rèn)為“穩(wěn)增長”政策并不會使房地產(chǎn)調(diào)控大方向發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn),，政策基調(diào)仍將維穩(wěn),，力度基本保持不變�,！耙滞稒C”與“保剛需”仍將是下半年調(diào)控兩大主題,，兩者可能出現(xiàn)明顯分化。差別化住房信貸,、稅收政策和住房限購等各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策仍將繼續(xù)嚴(yán)格實施,，居民合理購房需求將繼續(xù)得到鼓勵和支持。預(yù)計下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然以“穩(wěn)”為先,，上半年房地產(chǎn)市場受調(diào)控政策影響延續(xù)調(diào)整態(tài)勢,。
首先是調(diào)控壓力將迫使開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將延續(xù)回落趨勢,。盡管在個別月份投資增速同比可能出現(xiàn)一定反彈,，但總體下行趨勢不改。同時受住宅市場擠出效應(yīng)影響,，商業(yè)地產(chǎn)則將表現(xiàn)出較為強勁的增勢,，部分開發(fā)商也將把商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域視為自身尋求突破和轉(zhuǎn)型的重點發(fā)展方向。
其次,，消化庫存仍是開發(fā)商經(jīng)營策略的首選,，短期內(nèi)擴大開工的意愿依然較弱，新開工同比將繼續(xù)回落,，竣工則將處于較高水平,。供應(yīng)量將會隨著開發(fā)商推盤力度的加大而持續(xù)增加,，但開發(fā)企業(yè)將根據(jù)市場成交量調(diào)整入市節(jié)奏，不會盲目釋放供應(yīng)而招致政策調(diào)控,，上市高峰將較為平緩,。
在此情況下，交行報告認(rèn)為市場將溫和回暖,，但難有大幅反彈,。
報告給出成交回暖的局面仍將持續(xù)的原因有四點：政策面支持首次置業(yè)，地方政府也具有支持剛需的動力,；貨幣政策向松微調(diào)導(dǎo)致流動性寬松和成本降低,，利好購房者獲得信貸支持；部分開發(fā)商的庫存壓力要求下半年增加推盤,；剛性需求在被抑制較長時間后,，將隨著供應(yīng)量增加和開發(fā)商合理定價而逐漸入市。
而供給和政策兩方面因素也注定了房價將在政策與市場的博弈中趨于穩(wěn)定,，整體出現(xiàn)大幅反彈的可能性較小,。從供給角度看，主要城市庫存壓力依然明顯,，部分城市和區(qū)域還面臨著較大的庫存壓力,；從政策層面看，在調(diào)控不放松的背景下,，若成交回暖帶動房價持續(xù)上漲,，即“量價同升”，將可能招致中央出臺新的調(diào)控措施,，阻止市場出現(xiàn)趨勢性反轉(zhuǎn)的風(fēng)險進一步擴大,。
農(nóng)行：全年保障房
投資增速20.8%
農(nóng)行報告重點提及了保障房投資對下半年經(jīng)濟的穩(wěn)定作用。列舉出了決定下半年經(jīng)濟表現(xiàn)的五個方面,，包括保障房能否抵消商品房投資下滑,、基礎(chǔ)設(shè)施投資能否抵消制造業(yè)投資減少、改革能否引導(dǎo)民間投資增長,、寬松貨幣政策效果以及出口能否企穩(wěn),。
報告認(rèn)為，保障房投資在一定程度上可以抵消商品房的去泡沫化,。調(diào)控政策持續(xù),，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷去泡沫化過程，企業(yè)面臨去庫存壓力,，商業(yè)性房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑,。今年以來，2010-2011年新開工房屋陸續(xù)竣工,，房地產(chǎn)市場庫存累積較快，6月末商品房待售面積31408萬平方米，是上半年月均銷售量的4.7倍,，遠(yuǎn)高于正常存量,。從以往經(jīng)驗看，商品房銷售面積一般領(lǐng)先于房屋新開工面積6個月左右,，二季度以來銷售面積增速逐漸企穩(wěn),，預(yù)計至少要等到今年底，新開工面積才會回升,。因此,，未來房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定更多依靠保障房建設(shè)。
農(nóng)行研究人員還對今年保障房和整個房地產(chǎn)投資做出了測算,。
2012年保障房計劃新開工700萬套,，雖然低于去年的1000萬套，但是考慮到房屋建設(shè)周期一般要一年半左右,，穩(wěn)步推進未完工保障房與今年的新開工項目,，整體房地產(chǎn)投資仍將保持較快增長。報告預(yù)測,，2012年保障房竣工量和投資分別增至500萬套和1.45萬億元,，保障房投資增速將達(dá)20.8%，拉動房地產(chǎn)投資增加4.5個百分點,。
報告還以2009年為參照,，按照好于、類似,、差于三種情景對房地產(chǎn)投資增速進行了測算,。并認(rèn)為最大的可能性是商品房投資回到2009年歷史低位水平，增速降至10%,，全年房地產(chǎn)投資增速在12%左右,。
中行： 建議政策微調(diào)
支持剛需
中行研報認(rèn)為，進入2012年以來,，在新一輪調(diào)控政策作用下,，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制,，一線城市房價開始下降,。
不過報告也指出，全國房價總體上依然過高,，距離實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)還有相當(dāng)?shù)木嚯x,。這客觀上要求房地產(chǎn)調(diào)控政策還不能有大的調(diào)整和放松。在目前經(jīng)濟超預(yù)期減速的大背景下,，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控確實面臨著“兩難選擇”：調(diào)控政策從嚴(yán)從緊,，房地產(chǎn)市場進一步調(diào)整,，很可能對經(jīng)濟增長產(chǎn)生較大影響；政策放松,，又擔(dān)心房價報復(fù)性反彈,，調(diào)控效果“前功盡棄”。
在此兩難之下,，中行報告給出了微調(diào)支持剛需的建議,，指出“穩(wěn)增長”和“調(diào)房價”并不矛盾。房地產(chǎn)調(diào)控的重要目的在于穩(wěn)定房價,，而不在于打壓成交量,。因此，房地產(chǎn)存在微調(diào)空間,，可以考慮對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行微調(diào),，比如在遏制炒房需求的同時，鼓勵和支持首套和改善性住房消費,，確保剛性需求,。以求在實施穩(wěn)健貨幣政策的同時，滿足保障房建設(shè)的融資需求,。
報告還認(rèn)為,，本次經(jīng)濟超預(yù)期減速是短期因素（周期性因素）和長期因素（趨勢性因素）共同作用的結(jié)果，本輪房地產(chǎn)調(diào)控則是主要的短期因素,。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),，其一頭連著居民的住房消費、一頭連著投資和工業(yè)生產(chǎn),，與其相關(guān)聯(lián)的前端,、后端和側(cè)向產(chǎn)業(yè)多達(dá)50多個，是其他任何行業(yè)都無法比擬的,。新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策在限制了投資投機性需求,，有效控制了房價快速上漲的同時，也明顯抑制了房地產(chǎn)投資和住房消費,，對經(jīng)濟增長的影響十分明顯,，特別是對上下游產(chǎn)業(yè)的傳導(dǎo)效應(yīng)非常明顯。