給點(diǎn)陽光就想燦爛，樓市價(jià)格反彈再次引發(fā)了很多人的購(gòu)房沖動(dòng)。然而,，這一次有可能是陷阱。
6月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況,。從新房?jī)r(jià)格來看,，環(huán)比上漲的城市數(shù)量由此前的6個(gè)增至25個(gè)；二手房環(huán)比上漲的城市數(shù)量則由18個(gè)增至31個(gè),。樓市回暖跡象明顯,。作為房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)，一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)回升,。其中,，北京、上海和廣州的新房?jī)r(jià)格分別上漲了0.3%,、0.2%和0.2%,。
從最新的7月9日~15日的一周成交看，二十大典型城市成交指數(shù)為138.48,，環(huán)比上漲2.92點(diǎn),，其中，福州成交漲幅最大,，達(dá)61.78%,；蘭州的漲幅次之，為42.86%,。一些地方再次出現(xiàn)了局部排隊(duì)搶購(gòu)現(xiàn)象,。
人們有理由懷疑房?jī)r(jià)的再次反彈，會(huì)令樓市調(diào)控功虧一簣,，原因如下：
1.自去年樓市調(diào)控采取限購(gòu)限貸等強(qiáng)硬手段后,，房?jī)r(jià)下跌，土地交易清淡,，各地土地財(cái)政收入銳減,，有些地方政府屢屢試探突破限購(gòu)限貸底線。
2.隨著兩次非對(duì)稱降息,，加之不少銀行對(duì)首套房貸利率實(shí)行8.5折優(yōu)惠,，讓購(gòu)房貸款成本降低不少，使得不少改善型購(gòu)房者躍躍欲試,。同時(shí),，過去四周,，央行通過逆回購(gòu)釋放了約5000億元人民幣流動(dòng)性，而且市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)下半年將繼續(xù)降息和降低存款準(zhǔn)備金率,，這些都從資金面上助推了房?jī)r(jià)反彈,。
那么，這是否意味著房?jī)r(jià)反彈已成定局了呢,？樓市泡沫已經(jīng)擠出,、底部已經(jīng)夯實(shí)了嗎？筆者認(rèn)為,，如此判斷言之尚早,。
——從中央政府的調(diào)控決心而言，自6月初以來,，中央政府已經(jīng)接連9次明確表示堅(jiān)持調(diào)控,、堅(jiān)決防止反彈。7月7日溫家寶總理在常州調(diào)研時(shí)表示,，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策,；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在7月13日的新聞發(fā)布會(huì)上說，房地產(chǎn)調(diào)控不能放松,；國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在7月17日表示,，將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。7月19日國(guó)土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)的緊急通知,，明確堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈,。
——從貨幣信貸的角度而言，非對(duì)稱降息是推進(jìn)利率市場(chǎng)化的舉措,，并非對(duì)房地產(chǎn)信貸放松,；釋放流動(dòng)性，主要是因?yàn)槿嗣駧刨H值,、熱錢外流,，央行須向商業(yè)銀行系統(tǒng)補(bǔ)充流動(dòng)性。
至于降息是否會(huì)繼續(xù),，本人認(rèn)為不太可能,。因此上兩次降息的前提是，國(guó)際糧價(jià)和石油價(jià)格大幅回調(diào),，加之去年6,、7月份是上一輪通脹的高峰，故此,，6月份CPI才降到2.2%,。最近一個(gè)月來，國(guó)際糧價(jià)大幅反彈，美豆指數(shù)已創(chuàng)下歷史新高,，美玉米指數(shù)逼近歷史最高,，美麥指數(shù)逼近2011年高點(diǎn)，美原油價(jià)格也反彈至每桶92美元,。中國(guó)的通脹形勢(shì)重又緊張起來,，不排除未來6~12個(gè)月內(nèi)超過6.5%的可能性。
對(duì)于最近的房?jī)r(jià)反彈,，本人的基本判斷是,，這是樓價(jià)新一輪下跌前的回光返照。除了中國(guó)樓市調(diào)控不可能動(dòng)搖,、CPI增幅將再次進(jìn)入上漲周期外,，這一判斷的基礎(chǔ)是，按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn),，中國(guó)樓市仍然處于嚴(yán)重泡沫之中,，或者說泡沫尚未擠出,。
雖然過去一年多的調(diào)控使各地樓價(jià)下降了10%~20%,，但一線城市的房?jī)r(jià)租售比仍居高不下；隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)探大底,，居民收入增長(zhǎng)放緩,，因?yàn)橥恋亍趧?dòng)力價(jià)格大幅上漲等諸多原因,，制造業(yè)生存越來越困難,，房?jī)r(jià)收入比的指標(biāo)下降并不明顯，現(xiàn)在一線城市仍普遍高于20倍,；股市的持續(xù)低迷,，包括接下來的農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格將再度上漲，將進(jìn)一步減弱居民的居住等消費(fèi)能力,。所以,，樓市根本不具備大幅反彈的市場(chǎng)基礎(chǔ)。
更為重要的是,，房?jī)r(jià)居高不下已經(jīng)成為中國(guó)一切矛盾和問題的核心,。房?jī)r(jià)如果強(qiáng)勁反彈乃至大幅上漲，它將激化一系列矛盾,，甚至可能構(gòu)成對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的嚴(yán)峻挑戰(zhàn),。
特別需要警惕的是，倘若中國(guó)周邊地緣政治危機(jī)升級(jí),，導(dǎo)致國(guó)際熱錢大規(guī)模流出中國(guó),，那么現(xiàn)在樓市反彈得越高，未來房?jī)r(jià)雪崩后果就將越嚴(yán)重,，甚至?xí)霈F(xiàn)日本1990年式樓市雪崩,，經(jīng)濟(jì)與金融出現(xiàn)全面危機(jī)的困局,。
筆者以為，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)反彈,，一些地方政府和地產(chǎn)商執(zhí)意對(duì)抗樓市調(diào)控,，不排除中央政府會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控舉措。其中最有效的辦法是,，對(duì)超額面積增收高額房產(chǎn)稅,，逼存量閑置房進(jìn)入市場(chǎng)。其可操作性也很強(qiáng),，比如,，對(duì)一個(gè)家庭每人平均居住面積在50平方米以上的部分，增收較高房產(chǎn)稅,，并采取階梯性稅制,，人均面積越高，稅率越高,。
如果這一政策出臺(tái),，中國(guó)樓市調(diào)控將出現(xiàn)立竿見影的效果。
筆者以為,，中國(guó)樓市所要調(diào)控的關(guān)鍵,，是一些地方政府在增加土地財(cái)政的推動(dòng)下，與房地產(chǎn)商一道鼓勵(lì)投機(jī)投資者增加閑置房,，減少自住房的供給數(shù)量,，逼自住者高位接盤。這種囤積居奇行為造成了土地和社會(huì)資源的很大浪費(fèi),，迫使更多的土地被投入房地產(chǎn),。簡(jiǎn)言之，只有逼存量閑置房入市,，房地產(chǎn)調(diào)控才能成功,，房?jī)r(jià)也才能真正回調(diào)到位。
�,。ㄗ髡呦当緢�(bào)特約主筆,，中華元智庫(kù)創(chuàng)辦人，聯(lián)系郵箱[email protected]）