2009年到今,，北京地區(qū)地王大致有30個(gè)，能夠入市的只有19個(gè),，目前的累計(jì)銷(xiāo)售額僅為446.46億元,，僅土地出讓金就高達(dá)468.76億元，銷(xiāo)售額尚不能彌補(bǔ)地價(jià)款,。另外11個(gè)尚未入市的地王項(xiàng)目,，不少尚處在“挖坑”階段，有的干脆任其荒蕪,，甚至退地,。地王是房地產(chǎn)發(fā)展的重要符號(hào)，關(guān)注他們的命運(yùn),，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有更深入的理解,。
“富利十號(hào)”躲過(guò)限購(gòu)政策
快速撈金
2009年拿地，2010年入市,，2011年售罄,，售罄均價(jià)達(dá)39000元／平方米，相比與多數(shù)地王的“慢動(dòng)作”,，富力十號(hào)的手筆可謂快進(jìn)快出，幾乎完全躲過(guò)了限購(gòu)政策,，快速撈金,。
“目前項(xiàng)目只剩下商鋪出售了，價(jià)格為126000元／平方米,，150平米左右一套,。住宅在2011年3月份就售完了，現(xiàn)在周邊二手房都超過(guò)6萬(wàn)元／平方米,，銷(xiāo)售人員更是早就轉(zhuǎn)移到其他項(xiàng)目去了,。”富力十號(hào)的一位銷(xiāo)售人員向本報(bào)記者如是表示,。
據(jù)記者了解,，富力十號(hào)項(xiàng)目用地為北京朝陽(yáng)區(qū)廣渠門(mén)外10號(hào)居住用地,，該地塊是2009年的首個(gè)地王項(xiàng)目。2009年5月21日,，經(jīng)過(guò)90輪競(jìng)價(jià),，富力地產(chǎn)以10.22億元拿下朝陽(yáng)區(qū)廣渠路十號(hào)地，折合樓面價(jià)14097元/平方米,，溢價(jià)率為242%,。
2010年7月22日，富力十號(hào)開(kāi)盤(pán),，推出114套住宅,，3棟樓中兩棟為公寓，擬售均價(jià)擬售均價(jià)為4.42萬(wàn)元/平方米和4.65萬(wàn)元/平方米,。2010年11月25日,，富力十號(hào)再推出4棟住宅樓，合計(jì)133套房源,，成交均價(jià)4.37萬(wàn)元/平方米,。到2011年3月，富力十號(hào)全部房源已經(jīng)售罄,，清盤(pán)價(jià)39000元/平米,。
據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該樓盤(pán)成交均價(jià)為45000元/平方米,，從拿地到售罄,，三年時(shí)間全部完成，共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額28.85億元,，拿地金額僅占銷(xiāo)售總價(jià)的35%,。
有分析人士向記者表示，相比與同期的其他地王項(xiàng)目,，富力十號(hào)是2009年初購(gòu)得的稀缺地塊,，而且實(shí)現(xiàn)了快進(jìn)快出，基本躲過(guò)了限購(gòu)頒布時(shí)期,。不但沒(méi)有拖累公司業(yè)績(jī),，而且利潤(rùn)相對(duì)較高，同時(shí)成為緩解公司現(xiàn)金流的一大助力,。
“雙料地王”金茂府低開(kāi)高走
收回賣(mài)地成本
2009年6月30日,，歷經(jīng)97輪競(jìng)價(jià)，歷時(shí)一個(gè)多小時(shí),，中化集團(tuán)全資子公司方興地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司以40.6億元高價(jià)競(jìng)得廣渠路15號(hào)地塊,，樓面價(jià)達(dá)到14494元/平方米。這一數(shù)據(jù)刷新了當(dāng)時(shí)北京乃至全國(guó)土地市場(chǎng)上最高總價(jià)和最高單價(jià)兩項(xiàng)紀(jì)錄,，成為不折不扣的“雙料地王”,，中化方興也一舉成為樓市“黑馬”,。
據(jù)記者了解，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)人士估算該項(xiàng)目入市后的價(jià)格將超過(guò)3萬(wàn)元/平方米,。事實(shí)上,，兩年后，該項(xiàng)目入市時(shí),，樓市已經(jīng)呈現(xiàn)另一中景象,，其開(kāi)盤(pán)價(jià)格就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了上述業(yè)內(nèi)人士的估算。
2011年4月17日,，該地王項(xiàng)目金茂府正式開(kāi)盤(pán),，200-330平方米的適中戶(hù)型，開(kāi)盤(pán)單價(jià)為45000元/平方米,，比當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)預(yù)計(jì)價(jià)格要低5000元/平方米,。此外，該盤(pán)還有6000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)的精裝修費(fèi)用,。在這種低開(kāi)的價(jià)格吸引下,，金茂府開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就售罄，以29.47億的銷(xiāo)售成績(jī)穩(wěn)居2011上半年銷(xiāo)售榜首,。2011年9月25日,，在整體低迷的樓市環(huán)境中，金茂府再推二期房源,，僅一個(gè)多小時(shí)即大部分房源售磬,，三小時(shí)總銷(xiāo)售額超過(guò)15億，成交均價(jià)也逐漸走高,，住宅均價(jià)最終升到48564元/平方米,。
2011年年末，金茂府以近50億的銷(xiāo)售成績(jī)獲得北京年度單盤(pán)銷(xiāo)售冠軍,，并為中化方興2011年全年銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)了近一半的業(yè)績(jī),。
2012年3月31日，金茂府推出三期房源,。據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，金茂府三期一共推出74套住宅，已簽約51套,，城均價(jià)提升到54681元/平方米。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),，目前金茂府已經(jīng)實(shí)現(xiàn)64.67億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī),，收回了當(dāng)初買(mǎi)地的成本。
值得注意的是,，項(xiàng)目入市一年后,，成交均價(jià)屢次提升,，與首次開(kāi)盤(pán)相比，成交均價(jià)提升了近10000元/平方米,。而金茂府也是目前北京入市地王項(xiàng)目中,，銷(xiāo)售成績(jī)較好的項(xiàng)目之一。
京杭廣場(chǎng)“規(guī)劃變動(dòng)”,？
入市日期尚無(wú)法確定
“現(xiàn)在樓盤(pán)已經(jīng)沒(méi)有商住項(xiàng)目了,，您看到的宣傳條幅是以前的。現(xiàn)在規(guī)劃有所變動(dòng),，目前這個(gè)樓盤(pán)只有寫(xiě)字樓和70年產(chǎn)權(quán)住宅產(chǎn)品,，而且住宅產(chǎn)品都是180平方米以上大戶(hù)型住宅�,！币晃痪┖紡V場(chǎng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，“住宅項(xiàng)目估計(jì)明年能夠預(yù)售，不過(guò)確切日期尚無(wú)法確定,�,！�
據(jù)記者了解，該項(xiàng)目位于北京市通州區(qū)新華大街與新華北路交叉口東北角,，占地面積39651平方米,，規(guī)劃建筑面積178431平方米，規(guī)劃用途為辦公,、商業(yè),，兼容實(shí)用性居住用地。2009年9月10日,，北京綠城投資有限公司以12.4億元競(jìng)得該地,，樓面價(jià)為6961元／平方米，溢價(jià)率為292.21%,，成為當(dāng)時(shí)的地王,。
令人疑惑的是，記者多次路過(guò)該地,，京杭廣場(chǎng)的宣傳條幅布滿(mǎn)了一座在建項(xiàng)目的圍墻,，“葛洲壩綠城京杭廣場(chǎng)”、“低碳”,、“健康”,，“住宅”等字眼充斥其上。
“您看到的在建項(xiàng)目應(yīng)該是北京ONE項(xiàng)目,，并非京杭廣場(chǎng),。京杭廣場(chǎng)現(xiàn)在規(guī)劃有部分變動(dòng)，已經(jīng)沒(méi)有商住項(xiàng)目了,�,！鄙鲜鲣N(xiāo)售人員向本報(bào)記者表示,，“京杭廣場(chǎng)項(xiàng)目在北京ONE項(xiàng)目的后面，無(wú)論是寫(xiě)字樓還是住宅現(xiàn)在都未建成,，但已經(jīng)動(dòng)工,，正處在挖地坑階段，最快也要明年預(yù)售,，至于開(kāi)盤(pán)價(jià)格也并未確定,。”
有業(yè)內(nèi)人士向記者表示,，從命名來(lái)看,，該項(xiàng)目為綠城和葛洲壩的合作項(xiàng)目，而綠城現(xiàn)在危機(jī)重重,，尚處在自救階段,，可能由于資金緊缺或者規(guī)劃變動(dòng)，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)程緩慢,。
萬(wàn)柳地王
中赫繼釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院之后再做豪宅
說(shuō)到地王項(xiàng)目,，就不能不提到近日拍出的萬(wàn)柳地塊。雖然該項(xiàng)目離最終入市至少還有1年的時(shí)間,，但其可售面積4.29萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià),，注定了該地塊將被打造成一個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目。
就在上周,，中赫置地以26.3億,，1.64萬(wàn)平回購(gòu)房面積力挫融創(chuàng)中國(guó)及一眾陪跑的央企摘得萬(wàn)柳地塊。而對(duì)于以天價(jià)拿下的萬(wàn)柳地王,，中赫置地認(rèn)為,，萬(wàn)柳地塊處于海淀區(qū)傳統(tǒng)的高檔社區(qū)腹地，交通十分便利,，周邊各類(lèi)配套齊全,，環(huán)境優(yōu)越、適宜居�,�,；另外該地周邊知名高校學(xué)府云集，中關(guān)村三小,、人大附中等稀缺資源近在咫尺,，屬于備受市場(chǎng)追捧的“學(xué)區(qū)房源”，具有大量的自住剛性需求,；同時(shí)該地塊也是海淀萬(wàn)柳區(qū)域僅存的能供開(kāi)發(fā)的純居住地塊,，今后土地市場(chǎng)不會(huì)再有此類(lèi)地塊推出，所以該地塊吸引眾多大型房企激烈競(jìng)標(biāo)，并且成為北京今年的“地王”并不意外,。
此前，中赫置地旗下的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)項(xiàng)目曾創(chuàng)下超過(guò)30萬(wàn)元/平方米的北京住宅單價(jià)記錄,，后雖因涉嫌違規(guī)被叫停,，但卻讓中赫置地名聲在外。
中赫置地CEO孫鵬就表示,，中赫在競(jìng)標(biāo)之前,，也已作過(guò)精細(xì)測(cè)算，對(duì)該項(xiàng)目中赫只追求合理利潤(rùn),。并將其打造成高端住宅又一力作,。
而業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，以中赫置地的風(fēng)格,，萬(wàn)柳項(xiàng)目今后的售價(jià)最低不會(huì)少于10萬(wàn)元/平方米,，很可能超過(guò)12萬(wàn)元/平方米。
拓展地王走高端路線(xiàn)
保利東郡每套降價(jià)50萬(wàn)換現(xiàn)金
“6月份推出了17套特惠房已經(jīng)賣(mài)完了,。當(dāng)時(shí)雖然每套要降價(jià)100萬(wàn)元左右,，但這批房源是精裝修換成了法式精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)比原來(lái)的每平米6000元降低到每平米3100元,，降低了近一半,。”保利東郡一位銷(xiāo)售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，“現(xiàn)在依然有特惠活動(dòng),，這次推出的也是165平方米左右的住宅戶(hù)型，法式精裝修,，每套大約降價(jià)50萬(wàn)元左右,，目前尚有不少房源�,！�
據(jù)記者了解,，保利東郡是保利地產(chǎn)試圖拓展高端產(chǎn)品路線(xiàn)的重要嘗試。2009年12月,，保利地產(chǎn)以30.4億元拿下的石佛營(yíng)項(xiàng)目,，成為當(dāng)時(shí)名噪一時(shí)的地王。2011年8月末,，該項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán),，成交均價(jià)在4.7萬(wàn)元/平方米左右。
據(jù)記者調(diào)查,，該樓盤(pán)原址是北京第三印染廠(chǎng),，周邊多是老舊居民樓，僅隔一條馬路就是十里堡北里，這些樓盤(pán)都是1982年-1985年左右建造的,，樓盤(pán)舊,，來(lái)往人員復(fù)雜。記者曾透過(guò)樣板間的窗戶(hù)向外望去,，入眼的就是這些老舊居民樓,。當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士分析，上述因素加上限購(gòu)將影響到樓盤(pán)的銷(xiāo)售,。畢竟,，“高端人士是不愿意住在這樣吵鬧和復(fù)雜的環(huán)境里的�,！�
實(shí)際上,，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售確實(shí)契合了上述人士的分析，雖然隨后樓市步入“金九銀十”傳統(tǒng)熱銷(xiāo)期,，但該項(xiàng)目的銷(xiāo)售并不理想,。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前該項(xiàng)目的銷(xiāo)售金額為14.28億元,，銷(xiāo)售金額占拿地成本的47%,，銷(xiāo)售近一年，尚未回收拿地的一半成本,。
據(jù)此,，保利東郡改了精裝修標(biāo)準(zhǔn)，今年6月初第一次推出17套特價(jià)房,，現(xiàn)在推出第二次特惠活動(dòng)每套降價(jià)約100萬(wàn)元左右,，第二次到每套降價(jià)50萬(wàn)元左右�,！氨＠B續(xù)推出特惠房,，以降低成本的方式來(lái)吸引客戶(hù)，就是為了快速回收現(xiàn)金,�,！鄙鲜鲣N(xiāo)售人員向記者如是表示。
保利綠地大興擺擂
比拼低價(jià)策略
2009年7月6日,，在綠地以30.25億元報(bào)價(jià)擊敗萬(wàn)科,、金隅嘉業(yè)等強(qiáng)大對(duì)手拿下大興總價(jià)地王（京大興區(qū)黃村19號(hào)商業(yè)金融和混合用地、20號(hào)居住項(xiàng)目用地）之后約半小時(shí),，保利地產(chǎn)便迅速以16.3億元競(jìng)得大興區(qū)黃村（新城北區(qū)2號(hào)地）住宅及公建項(xiàng)目用地,。而該地塊7248.2元/平方米的樓面地價(jià)也成為大興區(qū)域的單價(jià)“地王”。
由于兩地塊在同一天出讓?zhuān)溟_(kāi)盤(pán)日期也頗為接近,。而作為綠地集團(tuán)進(jìn)軍北京的第一個(gè)項(xiàng)目,，新里西斯萊公館一期開(kāi)盤(pán)時(shí)采取了低價(jià)開(kāi)盤(pán)的策略,，其售價(jià)為18500元/平方米左右，比周邊在售的住宅項(xiàng)目低2000元/平方米左右,。
但隨后開(kāi)盤(pán)的保利茉莉公館不僅推出了茉莉基金卡的優(yōu)惠活動(dòng),，且計(jì)劃對(duì)外的開(kāi)盤(pán)價(jià)格為1.5萬(wàn)元/平方米-1.7萬(wàn)元/平方米。導(dǎo)致新里西斯萊公館在那段時(shí)間遭遇了退房的尷尬,。雖然綠地表示,，退房是由于購(gòu)房者信息登錄出現(xiàn)了問(wèn)題導(dǎo)致的，但有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),，這種情況基本上很難出現(xiàn)。綠地作為大型開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)非常豐富,，且一般業(yè)主全會(huì)復(fù)印各種證件,，還需銷(xiāo)售人員反復(fù)核對(duì)，因此出錯(cuò)的幾率非常低,，這顯然是開(kāi)發(fā)商的托詞,。
不過(guò)，雖然遭遇退房,，但從2010年銷(xiāo)售至今,，兩個(gè)項(xiàng)目均取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
新里西斯萊公館截至目前累計(jì)銷(xiāo)售金額達(dá)60.6億元,，超過(guò)當(dāng)初拿地金額的一倍,。銷(xiāo)售均價(jià)則從開(kāi)始的18500元/平方米增至22000元/平方米。同時(shí),，新里西斯萊公館當(dāng)初的樓面價(jià)6605/平方米僅占目前銷(xiāo)售的30%,，是北京地王項(xiàng)目中，土地成本占售價(jià)比最低的項(xiàng)目之一,，僅高于金地仰山,。
而保利茉莉公館在拿地價(jià)格高于新里西斯萊公館的情況下，堅(jiān)持走低價(jià)路線(xiàn),，銷(xiāo)售成績(jī)更為優(yōu)異,。截至目前，保利茉莉公館的銷(xiāo)售均價(jià)僅17000元/平方米,，在可售面積不足新里西斯萊公館一半的情況下,，取得了40.68億元的銷(xiāo)售額，土地成本則占售價(jià)的42.60%,。
昔日央企總價(jià)地王低價(jià)入市
中信新城土地成本占售價(jià)逾5成
身為2009年兩會(huì)后,，央企一天內(nèi)制造的三個(gè)地王之一，大興亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目（X1-1B）地塊一直備受市場(chǎng)關(guān)注,。
當(dāng)年的3月15日,，中信地產(chǎn)旗下的北京中信新城房地產(chǎn)有限公司以52.4億元的總價(jià)，經(jīng)過(guò)64輪競(jìng)價(jià)以超過(guò)1.3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，打敗保利,、中國(guó)煙草,、金融街等房企巨頭，將“大興亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目（X1-1B）地塊”攬入懷中,，刷新了北京地王的總價(jià)紀(jì)錄,。
資料顯示，該地塊位于大興區(qū)亦莊鎮(zhèn),，北至三海子五號(hào)路,，南至涼水河一街，西至三海子三號(hào)路,，東至三海子?xùn)|路,。而在當(dāng)時(shí)，亦莊區(qū)域的二手房均價(jià)僅13000元/平方米左右,，可見(jiàn)中信當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格之高,，同時(shí)業(yè)內(nèi)當(dāng)時(shí)普遍預(yù)計(jì)該項(xiàng)目入市后的價(jià)格將超過(guò)30000元/平方米。
此外,，在該項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中,，中信還曾因拆遷問(wèn)題狀告過(guò)大興區(qū)住建委，由于其打官司的理由十分蹊蹺,，更被媒體指責(zé)其是惡意起訴,，意在降低給予拆遷戶(hù)的補(bǔ)償款。對(duì)此,，有分析人士就指出,，在付出52.4億元的天價(jià)出讓金后，中信地產(chǎn)的資金狀況有些偏緊,，不得不想盡辦法縮減其他的地方的支出,。
不過(guò)，由于中信新城入市時(shí)恰逢新一輪樓市調(diào)控的高潮,，其不得不降低“身價(jià)”,，以20000元出頭的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)。
而根據(jù)北京市住房和建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示,，自2011年6月30日發(fā)售以來(lái),，該項(xiàng)目累計(jì)售出519套住房，銷(xiāo)售面積54734.44平方米,，銷(xiāo)售均價(jià)22769元/平方米,。目前，中信新城共有8個(gè)樓盤(pán)在售,，其中僅13號(hào)樓售罄,，最高售價(jià)24010元/平方米,。
同時(shí)，中原地產(chǎn)提供的資料也顯示,，中信新城截至目前的銷(xiāo)售均價(jià)為24000元/平方米,，由于當(dāng)初該地塊的樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)13396元/平方米，這也意味著其售價(jià)中的55.80%都是土地成本,，再算上建安,、銷(xiāo)售等各方面的支出，中信地產(chǎn)想通過(guò)該項(xiàng)目的獲取較高的收益率十分困難,。而目前,，其累計(jì)的整體銷(xiāo)售金額僅16.67億元，不及當(dāng)初土地出讓金的32%,。
昔日中海67億元連標(biāo)兩地
今銷(xiāo)售金額僅回本一半
“現(xiàn)在價(jià)格在33000元／平方米-37000元／平方米之間,，一套175平方米戶(hù)型的房子總價(jià)大約600萬(wàn)元，相比之前推盤(pán)的價(jià)格,，并未降價(jià)，但一次性付全款將享受99折,�,！敝泻＞盘�(hào)公館的一位銷(xiāo)售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是表示。
據(jù)記者了解,，上述項(xiàng)目位于豐臺(tái)區(qū)西四環(huán)科豐橋南800米路東,，占地為豐臺(tái)區(qū)六圈A居住項(xiàng)目用地和B居住用地。其中,，A居住用地規(guī)劃建筑面積348037.9平方米,，掛牌出讓起始價(jià)為20.25億元。2010年1月21日拍賣(mài)當(dāng)天,，經(jīng)過(guò)將近2個(gè)小時(shí)的鏖戰(zhàn)后,，中海擊敗龍湖所出的50.4億元總價(jià)，最終以59.7億元摘得該地,，樓面價(jià)達(dá)到17153元／平方米,，溢價(jià)率為195%。
而豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)六圈B居住項(xiàng)目用地,，規(guī)劃建筑面積47276平方米,，掛牌出讓起始價(jià)3.31億元，與上述A居住項(xiàng)目用地同天拍賣(mài),，當(dāng)時(shí)由中海地產(chǎn)旗下子公司以7.2億元價(jià)格競(jìng)得,，樓面價(jià)達(dá)15230／平方米，溢價(jià)率為118%,。
上述兩塊地由中海地產(chǎn)以總價(jià)66.9億元競(jìng)得后,，開(kāi)發(fā)成中海九號(hào)公館項(xiàng)目,，該項(xiàng)目基本由別墅和高端住宅構(gòu)成。2011年3月,，中海九號(hào)公館入市,，15個(gè)月的銷(xiāo)售時(shí)間過(guò)后，據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，目前該項(xiàng)目銷(xiāo)售金額為33.87億元,，占土地成本為50.6%。
有分析人士認(rèn)為,，這意味著中海地產(chǎn)上述地王項(xiàng)目銷(xiāo)售不暢,，僅回本當(dāng)初拿地成本的一半左右。
值得一提的是,，據(jù)記者了解,，中海地產(chǎn)在上海的長(zhǎng)風(fēng)地王項(xiàng)目也是成本價(jià)入市�,！暗蛢r(jià)入市,，換來(lái)了一些成交量。如果中海不促銷(xiāo)的話(huà),，估計(jì)市場(chǎng)不會(huì)買(mǎi)賬,。”上海一位研究機(jī)構(gòu)的分析師對(duì)本報(bào)記者表示,，地王現(xiàn)在的命運(yùn)很尷尬,，成本價(jià)入市沒(méi)什么利潤(rùn)，高價(jià)入市陷入“死穴”,，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍慘淡,，不但拖累房企的資金鏈，還會(huì)拉低其業(yè)績(jī),。
萬(wàn)科攜手中糧
長(zhǎng)陽(yáng)項(xiàng)目低價(jià)獲勝
2009年9月7日,，經(jīng)過(guò)百余輪競(jìng)價(jià),最終萬(wàn)科與中糧合資成立的北京中糧萬(wàn)科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以22億競(jìng)得房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)(長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地)居住、文化娛樂(lè)用地,，折算出來(lái)的樓面地價(jià)約為6443元/平方米,。
資料顯示，該地塊總建筑面積約34.1萬(wàn)平米,，起始價(jià)為8.3775億元,，共有13家開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)164輪的激烈競(jìng)價(jià)后拍出，溢價(jià)率達(dá)163%,。其位于房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)軍留莊﹑高嶺村,。具體四至為：東至經(jīng)一南路，西至軍張路,，南至緯五路,，北至京良路南側(cè),。
而在低價(jià)策略的引導(dǎo)下，中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島的銷(xiāo)售頗為順利,，歷次開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的最低去化率也接近40%,。
但2011年12月10日，北京100多位中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島的業(yè)主集中到項(xiàng)目售樓處維權(quán),，并在項(xiàng)目沙盤(pán)上擺放抗議標(biāo)語(yǔ),。有業(yè)內(nèi)人士表示，這次業(yè)主維權(quán)的根本原因還是對(duì)價(jià)格不滿(mǎn),。
據(jù)了解,，2011年11月，長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目曾有400余套房源被團(tuán)購(gòu),，團(tuán)購(gòu)均價(jià)在14000元/平方米左右,，較該項(xiàng)目17000元/平方米的正常銷(xiāo)售均價(jià)便宜了3000元。在維權(quán)現(xiàn)場(chǎng),，有業(yè)主直接提出希望萬(wàn)科給予差價(jià)補(bǔ)償,，以此彌補(bǔ)“配套縮水”問(wèn)題。而對(duì)此,，萬(wàn)科有關(guān)人士曾《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，團(tuán)購(gòu)的房源是萬(wàn)科與其他單位合作的一個(gè)項(xiàng)目，因此才有以較低的協(xié)議價(jià)格出售,。
不過(guò)，雖然遭遇維權(quán)的尷尬,，但中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島截至目前已經(jīng)累計(jì)銷(xiāo)售了65.59億元,，位列北京各地王項(xiàng)目總銷(xiāo)售額的榜首。目前,，該項(xiàng)目的售價(jià)與去年底基本持平,，為17000元/平方米，土地成本占售價(jià)的37.90%,。
勇當(dāng)“地王”者
大多搬起石頭砸自己的腳
梳理2009年以來(lái)的地王,，“凄凄慘慘戚戚”者占主流。
單就北京地區(qū)而言,，地王項(xiàng)目大約有30個(gè),，能夠入市的只有19個(gè)，目前的累計(jì)銷(xiāo)售額僅為446.46億元,，與之形成鮮明對(duì)比的是,，19個(gè)地王的土地出讓金就高達(dá)468.76億元，銷(xiāo)售額尚不能彌補(bǔ)地價(jià)款,，不知道這是否出乎開(kāi)發(fā)商的意外,。另外11個(gè)尚未入市的地王項(xiàng)目,，更是慘不忍睹，離收回成本相差十萬(wàn)八千里,，不少尚處在“挖坑”階段,，有的干脆任其荒蕪，甚至退地不玩了,。
昔日一度風(fēng)光無(wú)限的地王,，如今卻成為了燙手山芋，那些揮金如土,，勇當(dāng)?shù)赝跽呤谴蠖际前崞鹗^砸了自己的腳,。割肉銷(xiāo)售，以?xún)r(jià)換量,，采取拖延戰(zhàn)術(shù)等等,，這些向來(lái)被嗤之以鼻的策略，如今卻成為勇當(dāng)?shù)赝跽邿o(wú)奈的上上策,。
對(duì)于勇當(dāng)?shù)赝跽叩膶擂尉置�,，同情者卻不多，探究其背后的原因并不復(fù)雜,。
地王往往成為房?jī)r(jià)上漲的“帶頭大哥”,。對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)已經(jīng)高不可攀了,，在地王的帶動(dòng)下,，房?jī)r(jià)往往是無(wú)所顧忌，更上一層樓,。據(jù)央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》報(bào)道,，近日，萬(wàn)柳地王出爐前,，周邊13個(gè)樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始漲價(jià),，平均漲幅在3000元/平米以上。之后幾日再度查詢(xún)得知,，萬(wàn)柳區(qū)域多個(gè)樓盤(pán)的均價(jià)又上漲了千元,。
房?jī)r(jià)上漲演繹旱地拔蔥，地王“功不可沒(méi)”,，消費(fèi)者痛之恨之,，這不難理解。
對(duì)于這些痛恨,，勇當(dāng)?shù)赝跽呖峙露夹闹敲�,，心知肚明之后卻置之不顧，這背后的道理自然也不復(fù)雜,。
對(duì)市場(chǎng)缺乏研判,、預(yù)判,，盲目追逐利潤(rùn)，恐怕是這些勇當(dāng)?shù)赝跽叩耐ú�,。股市�?000多點(diǎn)的時(shí)候,，不少所謂的股市專(zhuān)家都在信誓旦旦，上證綜指很快就到8000點(diǎn),，甚至10000點(diǎn),，在這些“忽悠”中，6000多點(diǎn)大規(guī)模殺入者恐怕如今的日子也不太好過(guò),。地王大都誕生在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的2009年和2010年初,，在經(jīng)濟(jì)刺激的大背景下，各地地價(jià)房?jī)r(jià)不斷躥升,，地產(chǎn)公司抑制不住利益沖動(dòng),，紛紛“舉牌”拿地，地王頻現(xiàn),。
在2009年12月,，國(guó)務(wù)院會(huì)議明確表示要遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，“部分城市”雖然沒(méi)有被“點(diǎn)名”,，但北京,、上海等一線(xiàn)城市顯然包括在內(nèi)，這些“名列”被遏制的名單的城市仍頻現(xiàn)“地王”,，“地王”“頂風(fēng)”而出,，顯然被利潤(rùn)，被眼前的繁榮沖昏了頭腦,。
地王的狼狽局面顯然不能怪別人,。
今年以來(lái)，一些地方出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊漲”局面,，但分析其真實(shí)性，水分自然不少,，有政策的誤讀,、誤解造成的上漲預(yù)期的所謂作用，有開(kāi)發(fā)商的背后操作,，有大量恐慌者的盲目入市,。對(duì)于持續(xù)了兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控政策，中央多次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)合理回歸的調(diào)子從未變過(guò),。
在這樣一個(gè)敏感點(diǎn)上,，北京萬(wàn)柳地塊卻在46輪競(jìng)拍和200多輪競(jìng)配建回購(gòu)房面積后，以競(jìng)價(jià)上限成交,，房?jī)r(jià)上行的擔(dān)憂(yōu)再度加重,。但觀(guān)察萬(wàn)柳地塊爭(zhēng)奪戰(zhàn),，眾央企在競(jìng)拍中悉數(shù)“識(shí)趣”地?zé)o為而退，有的宣布退出,，有的沒(méi)有舉牌,，有的“陪跑”了一小段后放棄，與贏家中赫置地一爭(zhēng)高低的,，其實(shí)只有融創(chuàng)地產(chǎn)一家,。
這不能不說(shuō)是那些勇當(dāng)?shù)赝跽叩倪M(jìn)步。