北京熱銷樓盤調(diào)查
“北京熱銷樓盤項(xiàng)目漲價(jià)，每平方米上漲近萬元”，近日媒體的一則報(bào)道,，為北京回暖的樓市又添了一把火,。但經(jīng)過記者的實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂“上漲萬元”,，不過是移花接木的結(jié)果,。而通州、大興,、房山等區(qū)域的“提價(jià)”樓盤,，八成曾是降幅達(dá)到15%以上的“深度降價(jià)”樓盤。
“上漲萬元”傳言是移花接木
近日,，有媒體報(bào)道,，在通州新城區(qū)域，“月亮河·御泉公館（城堡），對(duì)外報(bào)價(jià)為28000元/平方米,，比此前的每平方米19000元上漲了近萬元”,。記者昨日來到通州新城核心區(qū)域的月亮河城堡，該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，月亮河城堡是精裝修住宅,，價(jià)格一直比較平穩(wěn)，不存在如此大幅的波動(dòng),。據(jù)介紹,，該項(xiàng)目一期2006年開盤，一期主打中小戶型住宅,，2006年開盤時(shí)1.45萬元/平方米,，2009年最高時(shí)漲至2.7萬元/平方米。這位負(fù)責(zé)人表示,，二期從去年6月份開始認(rèn)購,，當(dāng)時(shí)的價(jià)格定在均價(jià)3.3萬元，主打戶型為低密度大戶型,，預(yù)計(jì)今年9月份正式開盤,。
那么，有關(guān)報(bào)道中“每平方米上漲近萬元”從何而來,？記者昨日走訪了附近的地產(chǎn)中介,，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目一期部分房源掛牌價(jià)格約1.8萬元。有地產(chǎn)中介人員告訴記者,，該門面近期有1.9萬元/平方米的成交記錄,。據(jù)了解，月亮河一期最小戶型僅58平方米,，而二期達(dá)260平方米以上,，兩者在價(jià)位上完全沒有可比性，因此所謂“上漲萬元”并沒有太大意義,。
微漲樓盤八成降幅曾達(dá)15%以上
盡管北京房?jī)r(jià)漲得沒那么邪乎,，但7月以來熱銷樓盤價(jià)格調(diào)價(jià)卻是事實(shí)。記者昨日從通州金隅花石匠項(xiàng)目了解到,，僅在6月30日至7月14日這半個(gè)月里,，該項(xiàng)目就簽約了169套；其房?jī)r(jià)的表現(xiàn)則是“節(jié)節(jié)高”5月份均價(jià)為13008元,，6月均價(jià)為13612元,，6月30日至7月14日均價(jià)13787元。但該樓盤從開盤到今年5月降價(jià)前,，均價(jià)在1.8萬元,，一直未松動(dòng)過,。
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：7月北京樓市繼續(xù)環(huán)比復(fù)蘇，在7月上旬銷售套數(shù)超過20套的住宅項(xiàng)目且在6月占據(jù)全市熱銷住宅前100位的,，合計(jì)有28個(gè)項(xiàng)目,。在28個(gè)項(xiàng)目中，銷售均價(jià)出現(xiàn)上漲的項(xiàng)目有17個(gè),，占據(jù)總項(xiàng)目數(shù)量的比例為61%,。而這些微漲樓盤八成以上都是去年至今年6月前“深度降價(jià)”樓盤，即降幅在15%以上的樓盤,。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,，目前來看，大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲的幅度都不大,，而且絕對(duì)價(jià)格相比歷史最高還有一定距離,。
房?jī)r(jià)微漲“倒逼”購房人加速買房
記者昨日以購房者身份來到目前銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)的通州京貿(mào)國際城，但是卻因銷售人員人手吃緊而遭到“冷遇”,。該樓盤目前有24名業(yè)務(wù)員,，而記者昨日在售樓處無人接待的狀態(tài)持續(xù)了近5分鐘。
放量微漲,，這樣的情況在本市其他熱銷樓盤中也存在。記者昨日來到大興區(qū)紅木林項(xiàng)目,，目前其均價(jià)2.1萬/平方米,，今年以來均價(jià)漲了幾百塊。但是,，通過了解記者發(fā)現(xiàn),，紅木林實(shí)際上給了客戶較大優(yōu)惠，每一個(gè)戶型都有一部分“贈(zèng)送”面積,。大興區(qū)域最熱銷的樓盤應(yīng)屬保利春天里,，平均一天能售10套。售樓人員表示,，其目前均價(jià)1.69萬元,。據(jù)介紹，保利春天里在剛開盤時(shí)有許多折扣,，“從下周一開始現(xiàn)場(chǎng)的兩居減1萬,、三居減2萬的折扣將取消”。
多位購房人告訴記者,，降息等帶來的“調(diào)控放松”傳言,，以及開發(fā)商取消優(yōu)惠、調(diào)價(jià)等倒逼購房人趕緊出手,，而由此帶來的成交量的增長又進(jìn)一步促使更多的人趕緊買房,、更多的開發(fā)商收回價(jià)格等優(yōu)惠,。“不管怎樣,，樓市已經(jīng)走出低谷是板上釘釘?shù)氖铝�,。�?/P>
合理看待樓市的“多重博弈”
近期,，一則“珠海樓市雙限令松綁”的消息在微博上廣為傳播,。雖然珠海有關(guān)部門很快進(jìn)行否認(rèn)，但敏感的輿論再度猜測(cè)地方政府“微調(diào)”樓市政策的意圖,。
樓市博弈愈演愈烈,，這是對(duì)政府自身決心和能力的重要考驗(yàn)。一旦把握不當(dāng),，便可能對(duì)市場(chǎng)自身運(yùn)行,、政府公信力都形成負(fù)面效應(yīng)。合理看待并應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控遭遇的多重博弈,，甚為關(guān)鍵,。
此前，類似的地方“微調(diào)政策”傳聞已多次出現(xiàn),�,；蚴翘岣哔J款額度，或是放寬稅收標(biāo)準(zhǔn),，有些則是調(diào)整甚至試圖取消限購,，不一而足。一些試探之舉順利“闖關(guān)”,，不少措施則被中途叫停,。
市場(chǎng)和行政力量的博弈也在明顯加劇。雖然政府部門幾次“喊話”調(diào)控不放松,，但市場(chǎng)仍出現(xiàn)了一些讓人擔(dān)憂的跡象：一些城市又出現(xiàn)了排隊(duì)買房,、開發(fā)商漲價(jià)，樓盤降價(jià)面和降價(jià)幅度均在縮�,�,；“地王”再度歸來，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)化,。此外,，信貸政策的變化，客觀上也在助推房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖,。
在市場(chǎng)內(nèi)部,，開發(fā)商、二手房房東,、購房者之間的博弈更是從未停歇,。近段時(shí)間,，“樓市已見底”、“穩(wěn)增長必先"救市"等聲音甚囂塵上,，不少擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲的購房者已放棄等待,、爭(zhēng)相出手。
國務(wù)院及有關(guān)部門負(fù)責(zé)人近期的接連表態(tài),，再次向市場(chǎng)傳遞出“調(diào)控不放松”的明確信號(hào),。地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)絕不能低估中央調(diào)控樓市的決心和能力。一旦引發(fā)房?jī)r(jià)快速反彈,，便可能進(jìn)一步招致嚴(yán)厲調(diào)控,，使樓市理性調(diào)整的步伐受阻，對(duì)各方都帶來不利影響,。
但現(xiàn)實(shí)問題也需要正視,。比如，部分剛需因市場(chǎng)預(yù)期不明而持續(xù)觀望,，合理的購房需求難以釋放,；保障房、教育,、水利等與土地出讓金掛鉤的民生支出受到“拖累”,；鋼筋、水泥,、家裝,、家電等幾十個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)也持續(xù)低迷。
對(duì)地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)來說,，調(diào)控將成為常態(tài)，世界經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)也將步入相對(duì)平穩(wěn)的增長區(qū)間,，指望依靠房?jī)r(jià)暴漲賺“快錢”的時(shí)代已經(jīng)過去,，降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢(shì)在必行,。
房地產(chǎn)調(diào)控是一場(chǎng)“攻堅(jiān)戰(zhàn)”,，是對(duì)企業(yè)的歷練，更是對(duì)政府的考驗(yàn),。如經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年所說：欲降房?jī)r(jià),，必先扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期；欲扭轉(zhuǎn)預(yù)期,，必先調(diào)整利益,；欲調(diào)整利益，必先推動(dòng)體制改革,。