北京熱銷樓盤調查
“北京熱銷樓盤項目漲價,，每平方米上漲近萬元”,，近日媒體的一則報道，為北京回暖的樓市又添了一把火,。但經(jīng)過記者的實地調查發(fā)現(xiàn),，所謂“上漲萬元”,，不過是移花接木的結果。而通州,、大興,、房山等區(qū)域的“提價”樓盤，八成曾是降幅達到15%以上的“深度降價”樓盤,。
“上漲萬元”傳言是移花接木
近日,，有媒體報道，在通州新城區(qū)域,，“月亮河·御泉公館（城堡）,，對外報價為28000元/平方米，比此前的每平方米19000元上漲了近萬元”,。記者昨日來到通州新城核心區(qū)域的月亮河城堡,，該項目相關負責人表示，月亮河城堡是精裝修住宅,，價格一直比較平穩(wěn),，不存在如此大幅的波動。據(jù)介紹,，該項目一期2006年開盤,，一期主打中小戶型住宅，2006年開盤時1.45萬元/平方米,，2009年最高時漲至2.7萬元/平方米,。這位負責人表示,，二期從去年6月份開始認購,，當時的價格定在均價3.3萬元，主打戶型為低密度大戶型,，預計今年9月份正式開盤,。
那么，有關報道中“每平方米上漲近萬元”從何而來,？記者昨日走訪了附近的地產(chǎn)中介,，發(fā)現(xiàn)該項目一期部分房源掛牌價格約1.8萬元。有地產(chǎn)中介人員告訴記者,，該門面近期有1.9萬元/平方米的成交記錄,。據(jù)了解，月亮河一期最小戶型僅58平方米，而二期達260平方米以上,，兩者在價位上完全沒有可比性,，因此所謂“上漲萬元”并沒有太大意義。
微漲樓盤八成降幅曾達15%以上
盡管北京房價漲得沒那么邪乎,，但7月以來熱銷樓盤價格調價卻是事實,。記者昨日從通州金隅花石匠項目了解到，僅在6月30日至7月14日這半個月里,，該項目就簽約了169套,；其房價的表現(xiàn)則是“節(jié)節(jié)高”5月份均價為13008元，6月均價為13612元,，6月30日至7月14日均價13787元,。但該樓盤從開盤到今年5月降價前，均價在1.8萬元,，一直未松動過,。
北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：7月北京樓市繼續(xù)環(huán)比復蘇，在7月上旬銷售套數(shù)超過20套的住宅項目且在6月占據(jù)全市熱銷住宅前100位的,，合計有28個項目,。在28個項目中，銷售均價出現(xiàn)上漲的項目有17個,，占據(jù)總項目數(shù)量的比例為61%,。而這些微漲樓盤八成以上都是去年至今年6月前“深度降價”樓盤，即降幅在15%以上的樓盤,。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為,，目前來看，大部分項目價格上漲的幅度都不大,，而且絕對價格相比歷史最高還有一定距離,。
房價微漲“倒逼”購房人加速買房
記者昨日以購房者身份來到目前銷售業(yè)績不錯的通州京貿(mào)國際城，但是卻因銷售人員人手吃緊而遭到“冷遇”,。該樓盤目前有24名業(yè)務員,，而記者昨日在售樓處無人接待的狀態(tài)持續(xù)了近5分鐘。
放量微漲,，這樣的情況在本市其他熱銷樓盤中也存在,。記者昨日來到大興區(qū)紅木林項目，目前其均價2.1萬/平方米,，今年以來均價漲了幾百塊,。但是，通過了解記者發(fā)現(xiàn),，紅木林實際上給了客戶較大優(yōu)惠,，每一個戶型都有一部分“贈送”面積。大興區(qū)域最熱銷的樓盤應屬保利春天里，平均一天能售10套,。售樓人員表示,，其目前均價1.69萬元。據(jù)介紹,，保利春天里在剛開盤時有許多折扣,，“從下周一開始現(xiàn)場的兩居減1萬、三居減2萬的折扣將取消”,。
多位購房人告訴記者,，降息等帶來的“調控放松”傳言，以及開發(fā)商取消優(yōu)惠,、調價等倒逼購房人趕緊出手,，而由此帶來的成交量的增長又進一步促使更多的人趕緊買房、更多的開發(fā)商收回價格等優(yōu)惠,�,！安还茉鯓樱瑯鞘幸呀�(jīng)走出低谷是板上釘釘?shù)氖铝�,�,！?/P>
合理看待樓市的“多重博弈”
近期，一則“珠海樓市雙限令松綁”的消息在微博上廣為傳播,。雖然珠海有關部門很快進行否認,，但敏感的輿論再度猜測地方政府“微調”樓市政策的意圖。
樓市博弈愈演愈烈,，這是對政府自身決心和能力的重要考驗,。一旦把握不當，便可能對市場自身運行,、政府公信力都形成負面效應,。合理看待并應對樓市調控遭遇的多重博弈，甚為關鍵,。
此前,，類似的地方“微調政策”傳聞已多次出現(xiàn)�,；蚴翘岣哔J款額度,，或是放寬稅收標準,，有些則是調整甚至試圖取消限購,，不一而足。一些試探之舉順利“闖關”,，不少措施則被中途叫停,。
市場和行政力量的博弈也在明顯加劇。雖然政府部門幾次“喊話”調控不放松，但市場仍出現(xiàn)了一些讓人擔憂的跡象：一些城市又出現(xiàn)了排隊買房,、開發(fā)商漲價,，樓盤降價面和降價幅度均在縮小,；“地王”再度歸來,，房價上漲預期強化。此外,，信貸政策的變化,，客觀上也在助推房地產(chǎn)市場的回暖。
在市場內部,，開發(fā)商,、二手房房東、購房者之間的博弈更是從未停歇,。近段時間,，“樓市已見底”、“穩(wěn)增長必先"救市"等聲音甚囂塵上,，不少擔心房價上漲的購房者已放棄等待,、爭相出手。
國務院及有關部門負責人近期的接連表態(tài),，再次向市場傳遞出“調控不放松”的明確信號,。地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)絕不能低估中央調控樓市的決心和能力。一旦引發(fā)房價快速反彈,，便可能進一步招致嚴厲調控,，使樓市理性調整的步伐受阻，對各方都帶來不利影響,。
但現(xiàn)實問題也需要正視,。比如，部分剛需因市場預期不明而持續(xù)觀望,，合理的購房需求難以釋放,；保障房、教育,、水利等與土地出讓金掛鉤的民生支出受到“拖累”,；鋼筋、水泥,、家裝,、家電等幾十個與房地產(chǎn)相關的行業(yè)也持續(xù)低迷。
對地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)來說,，調控將成為常態(tài),，世界經(jīng)濟和中國經(jīng)濟也將步入相對平穩(wěn)的增長區(qū)間,，指望依靠房價暴漲賺“快錢”的時代已經(jīng)過去，降低對房地產(chǎn)的依賴,、加快產(chǎn)業(yè)結構調整勢在必行,。
房地產(chǎn)調控是一場“攻堅戰(zhàn)”，是對企業(yè)的歷練,，更是對政府的考驗,。如經(jīng)濟學家許小年所說：欲降房價，必先扭轉市場預期,；欲扭轉預期,，必先調整利益；欲調整利益,，必先推動體制改革,。