萬柳地塊26.3億元造北京新地王后，泰禾紅御別墅,、保利東郡,、萬科如園等樓王搶閘而出
懸念不再成為懸念。
萬柳地王的爭奪,，以中赫地產(chǎn)勝出而告終,，而在地塊正式開拍之前，本報曾預測該地塊或有黑馬殺出（詳見理財周報7月9日《萬柳猜想》）,。
7月10日,，備受關注的萬柳地塊，經(jīng)過46輪現(xiàn)場競價和327輪回購房面積競價,，最終以26.3億元,、回購房1.64萬/平方米的條件被拍得，以此折算出來的樓面地價約為42900元/平方米,。
萬柳地塊對樓市影響深遠,，地塊出讓結束也許才是故事的開始。該地塊所蓋建之豪宅產(chǎn)品也被人所期望,，受此刺激,，北京房地產(chǎn)市場上豪宅樓盤集體飆升。
據(jù)媒體報道,，7月10日,，位于北京通州新城核心區(qū)的泰禾紅御別墅項目，推出了12套超級樓王,，每套總價在3億元左右,。幾乎在同一時間，保利東郡,、萬科如園,、融創(chuàng)西山壹號院等項目開始集體推“樓王”產(chǎn)品，單套總價動輒幾千萬元起,。
業(yè)內人士驚呼,，萬柳地塊出讓或將令北京房地產(chǎn)市場上的樓王產(chǎn)品唱主角，7月的北京樓市將迎來“樓王混戰(zhàn)月”,。
豪宅躁動
如果說5月以來的樓市剛性需求回暖,，已經(jīng)讓苦熬了一年多的開發(fā)商多少有些喜出望外的話，接下來“蔓延”到豪宅市場的成交回升,，更增添了開發(fā)商們意料之外的喜氣,。
“很多人都覺得上半年沒戲,。”萬科北京公司副總經(jīng)理肖勁告訴本報記者,，包括豪宅項目在內當前的銷售情況,，超乎他的預期,。
在這一點的看法上,，肖勁與保利地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理王英男的看法十分相似，據(jù)媒體報道,，保利地產(chǎn)在北京已經(jīng)超額完成了上半年的銷售任務,，這其中，包括保利東郡等總價在千萬元左右的豪宅銷售勢頭非常好,。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,，6月份保利東郡，共簽約30套,，總成交金額近2.56億元,。
可資對比的是，在2012年之初制定年度銷售任務時,，房地產(chǎn)業(yè)界對于嚴厲限購政策環(huán)境下豪宅市場的前景十分悲觀,。
事實上，如今的回暖,，卻并非單獨項目的個案,。除保利東郡項目之外，曾經(jīng)北京的豪宅標桿項目盤古大關,、創(chuàng)下北京豪宅單價最高紀錄的釣魚臺7號院以及西山壹號院等項目,，均成交業(yè)績突出。
截至6月30日,，盤古大觀在2012年上半年總計成交4套,，單套總價在4000萬元上下。釣魚臺7號院則在近日成交了一套單價16萬元的房源,，這是自2011年下半年以來,，該項目首度成交。
泰禾紅御公司一位負責人也對記者透露,，該項目推出的12棟稀缺樓王,，雖然單套售價高達3億元，但是已經(jīng)賣出去了2套,，而這樣的房子賣一套相當于一般住宅項目賣100套的回款規(guī)模,。
大戶型“順風車”
由于此前嚴厲的宏觀調控，上半年京城豪宅樓盤普遍定價相對保守,，如今,，新貴地王的誕生,，在部分業(yè)內人士看來，有可能推動豪宅市場整體迎來補漲行情,。
為了順應市場向好趨勢,，京城豪宅紛紛推出項目最為優(yōu)質的大戶型樓王產(chǎn)品以吸引豪宅客群。
“保利地產(chǎn)7月份主推東郡項目中的大戶型產(chǎn)品,，這部分產(chǎn)品是我們整個項目的明星產(chǎn)品,，定位為CBD東方領袖大宅，以315平方米為主力戶型,，裝修風格是世界著名設計師梁景華親自設計,。”保利東郡銷售負責人對記者介紹,。
而據(jù)記者了解,，保利東郡這部分大戶型產(chǎn)品有非常明顯的亮點�,？蛷d面積超過了100平方米,，擁有96%的超高使用率，這在中國豪宅市場上是數(shù)一數(shù)二的,；空間格局實際超過了五居,，能夠確保大家族品質生活；還擁有三星10寸液晶屏可視對講,、一鍵關燈,、入戶紅外感應燈和電動窗簾軌道等科技系統(tǒng)。
肖勁告訴記者,，與保利東郡項目的策略類似,，萬科在如園項目上，也打算將大戶型乃至項目中的“樓王”投入市場,。
此外,，近期準備展開新一期重點銷售的西山壹號院項目，主力戶型均在300平方米以上,，金茂府的最新一期銷售的主力戶型,，亦是以300—400平方米的大戶型為主。
“從全國主要城市來看,，市場目前的狀況仍是剛需主導,，對于豪宅類的需求仍處于調整當中。但是,，高端需求一直都在,，而且一直都有，一旦市場穩(wěn)定,，或者是市場呈現(xiàn)出某一種趨勢的時候,，這種需求會有一定的釋放度,。”王英男如是向本報記者解釋保利東郡項目確定將大戶型產(chǎn)品投入市場的原因所在,。
市場成交的整體態(tài)勢也支持王英男的上述邏輯,。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，盤古大觀的成交戶型約在600—800平方米之間,。釣魚臺7號成交的單價16萬元的戶型面積也高達400平方米,。而上述成交的兩棟泰禾紅御別墅項目樓王產(chǎn)品，每棟面積在1000平方米左右,。7月份同樣賣出了4棟獨棟別墅的珠江紫宸山項目,，成交戶型也都是800—1000平方米的純獨棟,。
從59天到25天
根據(jù)麗茲行市場研究統(tǒng)計數(shù)據(jù),，2012年1至5月份高端存量房成交平均周期在59天，而6月份周期快速縮減為25天,，其中一周內成交占比達到35%,，去年市場低迷時成交周期一度達到90天甚至更長。這直接與戶型面積及其帶來的總價相關,，戶型面積越大總價越高,，認購轉簽約的時間就更長。
接受記者采訪的多位豪宅項目負責人均向記者表示,，在關心認購轉簽約的速度的同時,，他們更關心影響認購轉簽約速度關鍵因素。在這些關鍵因素中,，2010年樓市嚴厲調控以來就少被開發(fā)商提及的“投資屬性”開始逐步浮出水面,。
“一定程度上，盡管嚴厲的限購政策使開發(fā)企業(yè)在銷售高檔住宅時,，受到了有效客戶總量等一系列的不利影響,，但是，也壓縮出了值得投資的空間,�,！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人告訴記者。
他認為,，這種空間來自兩個方面,，一是開發(fā)商以價換量帶來的價差空間；二是地方政府為了實現(xiàn)房地產(chǎn)價格總體平穩(wěn)的目標,，在預售價格審批時,，采取的變相行政限價措施。這兩方面對豪宅價格的影響,，以及從遠期看豪宅地段價值的稀缺,，實際上壓縮出了目前豪宅投資屬性的存在空間,。
豪宅買家通常會有對價格和價值關系的判斷，當價格與價值的關系對等甚至價值超過價格時,，成交量就會放大,，甚至投資屬性將會顯現(xiàn)。
以保利東郡為例,，該項目地處CBD東擴區(qū)的核心位置,，是整個CBD和朝陽公園區(qū)域最后一塊成規(guī)模開發(fā)的住宅用地，也是CBD東擴計劃公布后唯一拍賣的居住用地,，地緣價值不可估量,。而且就外部資源來看，項目被六大CBD中央公園懷抱,，本身還打造了雙龍山水園林,，展現(xiàn)的是“入則寧靜，出則繁華”的意境,。如今,，315平方米大戶型精裝均價每平方米42000元起，價格與價值的對比造就了投資空間,。
泰禾紅御項目則位處運河森林公園旁邊,，而珠江紫宸山項目則在溫榆河畔，具有少見的濕地景觀,。盤古大觀項目更是位于少有的奧運場館鳥巢和水立方旁邊,，融創(chuàng)西山壹號院和萬科如園都位于海淀學區(qū)房集中和風景優(yōu)美的西北旺地區(qū)。
不過,，對于樓市總體的走勢,，王英男認為仍然是剛需為主，在中央樓市調控政策沒有放松的情況下,，房地產(chǎn)市場總體仍處在基本居住需求的階段,。不過，在此之前,，全國政協(xié)曾有委員提案,，建議放松高檔住房的限購和管制政策，其理由就是高端住房與基本居住需求和民生無關,。