房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻無時(shí)無刻不牽動(dòng)著千家萬戶的神經(jīng),。然而,，對(duì)于這么一個(gè)重要的市場(chǎng)，整個(gè)社會(huì)卻無法建立起一個(gè)長期的,、穩(wěn)定的預(yù)期,。房地產(chǎn)市場(chǎng)也似乎神鬼莫測(cè)，人們對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)一再偏差,。2002年以來,，就有不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家提及“房?jī)r(jià)泡沫論”，而當(dāng)2008年的經(jīng)濟(jì)寒冬到來的時(shí)候,，市場(chǎng)上流傳的“百日巨變”等論調(diào)更是甚囂塵上,。當(dāng)大家都以為房地產(chǎn)市場(chǎng)即將見頂回調(diào)時(shí),，最終等來的卻是2009年房?jī)r(jià)更為猛烈的上漲。
客觀來說,，如果經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論不能被現(xiàn)實(shí)結(jié)果所證實(shí),，這一定是我們分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的工具“失靈”了、方法“失效”了,，或者說,，我們通常的分析框架存在著嚴(yán)重的缺陷。本文在重新回歸房屋交易行為的經(jīng)濟(jì)決策本質(zhì)的基礎(chǔ)上,，分析,、探討這種經(jīng)濟(jì)決策行為的特點(diǎn)與約束條件，進(jìn)而提出“泛家庭決策”的概念和分析框架,，并闡述其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及政策啟示,。
農(nóng)耕文化與中國人家庭觀念、居住觀念
傳統(tǒng)的中國社會(huì)是農(nóng)耕社會(huì),，中國的農(nóng)耕文化孕育出了強(qiáng)大的氏族宗法血親傳統(tǒng),。李澤厚先生曾指出，“以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的中國新石器時(shí)代大概延續(xù)極長,，氏族社會(huì)的組織結(jié)構(gòu)發(fā)展得十分充分和牢固,，產(chǎn)生在這一基礎(chǔ)上的文明發(fā)達(dá)得很早，血緣親屬紐帶極為穩(wěn)定和強(qiáng)大,，沒有被航海,、游牧或者其他因素所削弱或沖擊。雖然進(jìn)入階級(jí)社會(huì),，經(jīng)歷了各種經(jīng)濟(jì)制度的變遷,，但以血緣宗法紐帶為特色、農(nóng)業(yè)家庭小生產(chǎn)為基礎(chǔ)的社會(huì)生活和社會(huì)結(jié)構(gòu),，卻很少變動(dòng),。”這一段話,，表明了血緣宗法傳統(tǒng),，自原始氏族社會(huì)萌生，歷經(jīng)奴隸制度,、封建社會(huì)而不墜,，綿延數(shù)千年，可見其傳統(tǒng)之強(qiáng)大,。無論社會(huì)制度,、朝代如何變遷，家庭—氏族（家族）觀念始終居于中國傳統(tǒng)文化的核心層,。
農(nóng)耕文化不同于游牧,、航海民族的文化,，由于農(nóng)業(yè)更適宜于定居耕作，因而,，也帶來了中國人的重視居所,、慣于定居的傳統(tǒng)。東漢班固《漢書?元帝紀(jì)》所載:“安土重遷,，黎民之性,，骨肉相附，人情所愿也,�,！币虼耍袊藦膩碇v究“安居”方可“樂業(yè)”,，而“居無定所”則是中國人傳統(tǒng)觀念中所極力回避的一種居住狀態(tài),。
而在這一文化孕育出來的中國人，不僅家庭,、家族觀念十分濃郁,，同時(shí)也對(duì)于作為家庭觀念文化的載體——房屋，賦予了格外重要的文化內(nèi)涵,。所謂“宅者人之本”,、“人因宅而立”，對(duì)于中國人來說,，沒有住所,，哪來家庭？沒有家庭,，哪有中國人文化,、心靈寄托的地方？中國人追求居住的理想從來強(qiáng)烈而執(zhí)著,，他們熱衷于獲得完全屬于自己的,、可傳承的房產(chǎn)，唯有如此,，他們的內(nèi)心才能安寧,。如果沒有自己的房產(chǎn)，則在心理上感覺自己仍在“漂泊”,，心靈無法安頓。
因此,，對(duì)于中國人來說,，住房不再僅僅是一種財(cái)產(chǎn)、一種居住條件,，更是家族文化,、個(gè)人心靈的寄托,，它極大地影響著中國人的價(jià)值觀、幸福感,。2009年11月19日《中國青年報(bào)》所做的關(guān)于“幸福和房子的關(guān)系”的在線調(diào)查顯示,，八成中國調(diào)查者認(rèn)為“幸福和房子有關(guān)系”，這部分人中又有69.9%的人認(rèn)為“房子是幸福家庭所必須擁有的”,。而同樣的問題,，日本網(wǎng)友的看法卻大相徑庭，約九成以上受調(diào)查日本網(wǎng)友認(rèn)為幸福和房子沒有關(guān)系,。
房屋購買的泛家庭決策
如果將標(biāo)準(zhǔn)的西方家庭的消費(fèi)決策模型放到中國的現(xiàn)實(shí)環(huán)境中來,，結(jié)合上文提到的中國傳統(tǒng)農(nóng)耕文化的影響，將會(huì)對(duì)消費(fèi)決策模型參數(shù)產(chǎn)生兩個(gè)重大的影響：
首先,，由于中國人對(duì)家庭居所的特殊要求,，這種要求不單是財(cái)富的滿足、更是心靈之所依托,，因此,，較之標(biāo)準(zhǔn)假定而言，即與房屋帶來的資產(chǎn)與財(cái)富滿足心理相比,，房屋對(duì)中國人的“滿足”程度更甚,。換句話說，在中國人的效用函數(shù)里面,，房屋擁有帶來的效用值非常大,。在同樣的情況下，中國人往往減少其他方面的消費(fèi),，而增加房屋消費(fèi)方面的支出,。
其次，也是更重要的一點(diǎn),，就是中國人的家族,、家庭觀念在消費(fèi)決策時(shí)所發(fā)揮的作用。在中國人的家族觀念之下,，單個(gè)家庭（即“小家庭”）的財(cái)產(chǎn)界限并不是絕對(duì)的,，當(dāng)家族中的小家庭出現(xiàn)資金短缺時(shí)，家庭間的融資,、甚至無償援助就會(huì)出現(xiàn),。梁漱溟先生認(rèn)為，由于傳統(tǒng)中國是一個(gè)倫理社會(huì),，因而任何人“??其財(cái)產(chǎn)不獨(dú)非個(gè)人有,，非社會(huì)有，抑且亦非一家庭所有，而是看做凡在其倫理關(guān)系中者,，都可有份的了,。”因而,，小家庭間財(cái)產(chǎn)沒有截然的界限,，尤其是在購買住房時(shí)，家庭間的“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移”更為明顯了,。
因此標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)決策的約束條件顯然來自與小家庭有血緣關(guān)聯(lián)的若干家庭,，我們不妨將這一決策現(xiàn)象，稱為房屋購買的“泛家庭決策”,。這種決策模式的深深根植于中國傳統(tǒng)文化之上,，由于房屋觀念的根深蒂固，由于對(duì)大家族人際關(guān)系的依賴,，導(dǎo)致了不同于西方國家的房屋購買決策機(jī)制,。觀察我們周圍的朋友，尤其是年輕人作出的購房決策,，不是通常市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)者個(gè)人或者消費(fèi)者單個(gè)家庭所作出的決策,，而是包含小家庭、雙方父母,、甚至雙方兄弟姐妹和親戚朋友在內(nèi)的“大家庭”的共同決策,。
上述觀點(diǎn)也得到事實(shí)的有力支持。中信證券公司曾在2008年底組織過一次問卷調(diào)查,，結(jié)果發(fā)現(xiàn)有42%的購房者實(shí)際依賴父母的支持,。同時(shí)，根據(jù)各大城市網(wǎng)站對(duì)“80后”購房資金來源的調(diào)查,，40%以上的“80后”購房是父母支持首付或全部房款,，部分城市甚至高達(dá)70%以上。
泛家庭決策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響與主流標(biāo)準(zhǔn)的“失效”
由于文化心理導(dǎo)致的效用與約束條件的不同,，“泛家庭決策”模式改變了通常觀念中的購買決策模式,，對(duì)住宅市場(chǎng)的貸款比率、自有比率等多方面都產(chǎn)生了重大的影響,，最終導(dǎo)致了流行（主流）標(biāo)準(zhǔn)的失效,。
對(duì)貸款比率的影響
泛家庭決策帶來直接影響是中國人購買房屋的社會(huì)融資比重（向金融機(jī)構(gòu)的融資）較低，即融資比率（即房屋貸款占房屋總價(jià)值的比例）較低,。這里,，我們不妨做一個(gè)中美房地產(chǎn)市場(chǎng)融資情況的簡(jiǎn)單對(duì)比。
首先來比較中美房地產(chǎn)市場(chǎng)首付比例的政策,。盡管在歷史上美國住房貸款要求首付款不低于20％,，否則購房者必須購買擔(dān)保或保險(xiǎn),，貸款機(jī)構(gòu)才能給予貸款,。但是，美國政府為幫助低收入家庭購買房產(chǎn),，先后成立了房地美,、房利美兩家房屋貸款擔(dān)保公司，使得首付比例降大幅降低,，尤其是2001年IT泡沫破滅以后,，美國的房貸的首付比率不斷下降，低到3%甚至零首付,。與傳統(tǒng)銀行貸款20%的首付比率相比,，處于相當(dāng)?shù)偷乃健Ｏ喾�,，中國�?guī)定首套房首付比例為20%～30%,，二套房首付比例為30%～60%，首付比率雖然在不同經(jīng)濟(jì)階段有所變化,，但最低也沒有低過20%的比率,。
再從實(shí)際的貸款比率來看，2010年商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人購房貸款
為1.40萬億元,，全國商品房銷售額為5.25萬億元,，亦即個(gè)人購房的貸款比率僅為27%。反觀美國,，美國的購房杠桿率,，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)在一項(xiàng)針對(duì)美國購房者的調(diào)查報(bào)告顯示，2005年美國有43%的首次購房者的購房款全部通過借貸融資籌措,，首付款額為零,，即意味著這部分購房者的貸款比率為100%。
因此,，不論從首付門檻上來看,，還是從實(shí)際的貸款比率來看，中國人的購房融資比率確實(shí)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國,，這無疑是由于中國人更多地接受了小家庭之外的資金支持,。
對(duì)住房私有化比率、人居居住面積,、首次購房年齡等的影響
這種泛家庭決策模式,，使得中國家庭購買的意愿、購買的能力都超過了小家庭的經(jīng)濟(jì)水平,，因而導(dǎo)致中國住宅需求釋放快速而強(qiáng)烈,，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常迅速。目前，中國人的住宅自有比率,、人均居住面積,、首次購房的年齡等方面的指標(biāo)甚至領(lǐng)先于發(fā)達(dá)國家水平。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,，截至2010年底,，中國城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%。而在國外,，城市居民擁有產(chǎn)權(quán)房比率最高的美國也不過為68%,，英國為56%，歐洲等其他國家均在30%～50%之間,。我國作為一個(gè)發(fā)展中國家,，僅用不到10年時(shí)間，城市居民住房自有率就達(dá)到了世界第一,。
再從居住條件與人均居住面積上看,，美國至今仍有17%的人住在廉租房里,香港和東京的人均住房面積只有7.1平方米和15.8平方米,中國的人均居住面積已經(jīng)達(dá)到25平米。
最后,，中國購房者平均年齡明顯偏低,。數(shù)據(jù)顯示，中國人首次購房年齡在26～28歲之間,，而美國,、日本、中國臺(tái)灣地區(qū),、英國等國家和地區(qū)的首次購房年齡主要集中在31～42歲之間（如表1所示）,，這意味著中國人首次購房年齡比其他地區(qū)平均年齡低10歲左右。26～28歲正是一般人的結(jié)婚年齡,，結(jié)婚就意味著新家庭要成立,，開始“安居樂業(yè)”了，這就是中國人典型的婚房心理和“剛性需求”,。與之相反,，西方人買房子主要是作為財(cái)富積累或是家庭理財(cái)來考慮，西方人不會(huì)為了結(jié)婚而買房,，所以西方人購房的主體是中老年人,。
房?jī)r(jià)收入比、房屋租售比等主流標(biāo)準(zhǔn)的“失效”
從前文分析可以看出,，泛家庭決策模型可以看作是標(biāo)準(zhǔn)模型的特例,，前者適應(yīng)于中國，而后者則適應(yīng)于西方發(fā)達(dá)國家,，其區(qū)別在于：第一,，房屋變量在消費(fèi)者效用函數(shù)中的“分量”不同,，在泛家庭決策模型中，房屋變量帶來的家庭效用更大,；第二,，流動(dòng)性約束條件不同，在泛家庭決策模型中,，小家庭可以支配的流動(dòng)性還來于自有血緣關(guān)聯(lián)的家庭,。這兩個(gè)條件的不同,，從根本上也決定了“中國解”與“西方解”的不同,。
這也從根本上導(dǎo)致了從“西方解”中推導(dǎo)出的房?jī)r(jià)收入比、房屋租售比等主流標(biāo)準(zhǔn)在中國的“失效”,。例如,，西方國家一般認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比（城市房?jī)r(jià)與居民家庭年收入之比）在3～6之間為合理區(qū)間,，超過這一區(qū)間則存在房地產(chǎn)泡沫,，但實(shí)際上目前，中國大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)收入早已突破這一區(qū)間,，上海,、北京、深圳,、杭州等多個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比都在10以上,。再如，房屋租售比（每平方米的租金與每平方米的房?jī)r(jià)之比）,，主流標(biāo)準(zhǔn)是該指標(biāo)應(yīng)高于1∶300,，低于此數(shù)值，則意味著存在房?jī)r(jià)泡沫,。但在中國,，這一主流標(biāo)準(zhǔn)同樣“失效”，據(jù)美聯(lián)物業(yè)發(fā)布的一份調(diào)查報(bào)告顯示,，2009年11月,，北京的房屋租售比為1∶546，部分區(qū)域甚至達(dá)到1∶700,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了主流標(biāo)準(zhǔn),。
“泛家庭決策”帶來社會(huì)危機(jī)
對(duì)房?jī)r(jià)的支撐
從客觀上看，由于泛家庭決策中的家族融資因素,，中國住房的社會(huì)融資比率較低,，所以，金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低,。中國人既然觀念上重視住房,，那么面對(duì)還貸的壓力,，就一定不會(huì)非常瀟灑，一定會(huì)選擇對(duì)于其他消費(fèi)的擠壓來確保房屋安全,，選擇節(jié)儉的生活方式,，渡過暫時(shí)性經(jīng)濟(jì)困難，而不會(huì)輕易選擇拋售物業(yè),。
2011年7月,，中國銀監(jiān)會(huì)前任主席劉明康根據(jù)銀行壓力測(cè)試結(jié)果認(rèn)為，房?jī)r(jià)即使下降50%都不會(huì)危及銀行系統(tǒng),。從根本上看,，這與住房融資比率較低有關(guān)。但換一個(gè)角度來看,，既然下跌那么多銀行還沒有問題,，那就是意味著，即便下跌,，金融體系的融資功能仍在,，房?jī)r(jià)仍然會(huì)有反彈動(dòng)力。
因此,，從較為長遠(yuǎn)的視線去看,，由于泛家庭決策對(duì)于房?jī)r(jià)的支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅不會(huì)有下跌而來的“泡沫”破滅,，而是更有上升的沖動(dòng)與動(dòng)力,。而且，既然因房?jī)r(jià)下跌而帶來市場(chǎng)“崩盤”的可能性并不高,，那么,，唯一的結(jié)果就是遠(yuǎn)期的看漲。
金融風(fēng)險(xiǎn)的緩和與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的累積
任何事物都是兩面的,，從積極的方面來看,，正是由于家庭之間的資金融通，“泛家庭決策”支持了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健與快速發(fā)展,，功不可沒,；但是，從另一方面來看,，“泛家庭決策”也使本由小家庭承擔(dān)的金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到“泛家庭”,，這意味著潛在的社會(huì)影響面擴(kuò)大到了“小家庭”以外的更多家庭。
可見,，“泛家庭決策”雖然有利于小家庭的經(jīng)濟(jì)壓力在泛家庭范圍內(nèi)的緩沖,，實(shí)現(xiàn)壓力的內(nèi)部化解，但是,，如果壓力進(jìn)一步積累,，以至在泛家庭范圍內(nèi)仍然無法化解的話,，那么將會(huì)驟然“繃緊”整個(gè)社會(huì)關(guān)系，甚至釀成全面的社會(huì)危機(jī),。某種意義上說,，與單純的金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)相比,，這種社會(huì)危機(jī)由于影響面更寬,、影響程度更深，其強(qiáng)度將更為激烈,、破壞性更大,。因此，“泛家庭決策”雖然化解了金融風(fēng)險(xiǎn),，但同時(shí)卻在累積社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),，這也是我們認(rèn)為“中國房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有金融危機(jī)，只有社會(huì)危機(jī)”的根源所在,。
對(duì)中產(chǎn)階級(jí)的綁架與社會(huì)發(fā)展的延緩
“泛家庭決策”支撐了高房?jī)r(jià)，但經(jīng)濟(jì)壓力卻通過“泛家庭”網(wǎng)絡(luò)影響到一般家庭,，尤其是破壞現(xiàn)代社會(huì)穩(wěn)定的基石——中產(chǎn)階級(jí)家庭的生存與發(fā)展,。歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，中產(chǎn)階級(jí)是任何一個(gè)社會(huì)穩(wěn)定的支柱,，而在中國,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為弱化中產(chǎn)階級(jí)、阻礙中產(chǎn)階級(jí)成長的一個(gè)最重要因素,。對(duì)于中產(chǎn)階級(jí)的傷害,，必將導(dǎo)致一系列非常嚴(yán)重的社會(huì)問題，原因在于中產(chǎn)階級(jí)是社會(huì)最有創(chuàng)新能力的階層,，中產(chǎn)階級(jí)是最有消費(fèi)潛力的階層,，傷害了中產(chǎn)階級(jí)，就無異于傷害社會(huì)發(fā)展的能力,。
首先,，在天價(jià)的房?jī)r(jià)面前，除了金字塔頂端的高收入者,，靠工資償還月供的中產(chǎn)階級(jí),，都被房?jī)r(jià)“綁架”了，越來越多的城市中產(chǎn)階級(jí)成為了人們所說的“房奴”,。其次,，高房?jī)r(jià)也遏制著中產(chǎn)階級(jí)的成長。因?yàn)橹挟a(chǎn)階級(jí)大部分來來源于專業(yè)人才,，也就是受過高等教育的大學(xué)畢業(yè)生,。但是,，在現(xiàn)實(shí)的高房?jī)r(jià)面前，中國的“80后”和“90后”無論怎樣的努力,，都很難實(shí)現(xiàn)他們的住房夢(mèng)想,。
對(duì)中產(chǎn)階級(jí)“綁架”和“遏制”，嚴(yán)重地阻礙了社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展,。特別是在大城市,，由于房?jī)r(jià)過高，迫使不少專才迫于生存壓力,，放棄有風(fēng)險(xiǎn)性創(chuàng)新活動(dòng)并且消費(fèi)趨于保守,，從而導(dǎo)致國家創(chuàng)新能力的降低和經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力的不足，直至延緩整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展步伐,。
政策啟示
在泛家庭決策中,，房?jī)r(jià)上漲首先帶來的是小家庭的經(jīng)濟(jì)壓力透過“泛家庭”向社會(huì)擴(kuò)散，進(jìn)而影響和抑制中產(chǎn)階級(jí)的成長壯大,，并最終通過遏制整個(gè)社會(huì)消費(fèi)能力與創(chuàng)新能力而釀成社會(huì)危機(jī),。因此，我們切不可因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲沒有帶來金融危機(jī),、經(jīng)濟(jì)危機(jī),，而忽視房?jī)r(jià)上漲通過“泛家庭”網(wǎng)絡(luò)而蔓延至整個(gè)社會(huì)層面，累積社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素,。為此,，我們提出以下建議：
第一，引導(dǎo)社會(huì)樹立正確住房觀念,。本質(zhì)上,，這種強(qiáng)烈的房屋占有欲觀念淵源于農(nóng)耕文化，雖然在一定的時(shí)間內(nèi),，傳統(tǒng)的住房觀念還將占據(jù)重要甚至是主導(dǎo)的地位,，但它畢竟不符合當(dāng)今社會(huì)發(fā)展潮流。伴隨著中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展,，以及國際交流的加速,，人們對(duì)房屋觀念必將更趨于現(xiàn)代化和多元化。政府應(yīng)當(dāng)在樹立現(xiàn)代的房屋觀念過程中,，發(fā)揮更為積極的作用,。
第二，要特別重視房?jī)r(jià)上漲的“泛家庭”傳導(dǎo)鏈條,，應(yīng)當(dāng)設(shè)立適度的“家庭”與“泛家庭”之間的“融資隔離”政策,。例如，建立起與房屋購買者年齡與工作年限相聯(lián)系的稅收政策,，即年齡越低,、工作年限越短,，則征收更高的營業(yè)稅率，以降低房屋購買時(shí)的財(cái)富轉(zhuǎn)移,。
第三,，保護(hù)與促進(jìn)中產(chǎn)階級(jí)的成長和壯大，有效化解社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素,。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制為中產(chǎn)階級(jí)的形成提供了條件,，但還需要保護(hù)已有中產(chǎn)階級(jí)和擴(kuò)大這個(gè)群體的政策機(jī)制。只有充分重視這一階層的訴求,，才能有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定,。例如，必須高度重視遏制房?jī)r(jià)上漲,，為社會(huì)創(chuàng)新與擴(kuò)大消費(fèi)提供更大的空間,。
總而言之，“泛家庭決策”所累積的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素化解得越早越好,，投資和投機(jī)房地產(chǎn)的人畢竟只是少數(shù),，但等到經(jīng)濟(jì)發(fā)展遲滯、大多數(shù)社會(huì)群體不能忍耐的時(shí)候,，就為時(shí)已晚了,。當(dāng)然，從積極的角度來說,，正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系著中國的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政治問題,，如果妥當(dāng)解決,，就完全可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長、社會(huì)和諧和政治穩(wěn)定,，推進(jìn)中國社會(huì)的全面發(fā)展與進(jìn)步,。
(作者單位：中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所)