早上8點半，白領周怡走出十號線國貿(mào)站,，下意識地拉一拉襯衫,，踏著高跟鞋，跟上眾多年輕人的步伐,，信步往嘉里中心走去,。
早上8點半，呼家樓南里的費大爺已經(jīng)送完孫子,，從呼家樓中心小學回來的路上買好當天的蔬菜,，天氣還不是很熱，費大爺打算上樓拿個板凳,，再去看看小區(qū)里樹陰下的“牌局”開始了沒有,。
早上8點半，世貿(mào)天階附近的新城國際小區(qū),，孩子們?nèi)齼蓛稍诩胰嘶虮Ｄ返膸ьI下往旁邊的雙語幼兒園走去,，路邊的西餐廳和咖啡館還沒營業(yè)，各種膚色的孩子們用英語或中文相互打著招呼,。
這是CBD一天的開始,。在這個全國最著名的中央商務區(qū)，有最高最現(xiàn)代的商務樓,，也有富有時代特色的居民住宅,；有成熟自信的外企高管、朝氣蓬勃的小白領,，也有土生土長的北京大爺大媽,。北京的現(xiàn)代化發(fā)展，在這里凸顯,，北京的城市韻味,，也在這里彌漫。
CBD構(gòu)想與建設
CBD構(gòu)想確立于1993年,。當年,，國務院批復了《北京城市總體規(guī)劃》，明確提出北京要建設商務中心區(qū),，即CBD。此前，對究竟要把CBD建在哪里,，曾經(jīng)起過不小的爭議,。
原北京市城市規(guī)劃設計研究院院長、北京CBD規(guī)劃建設總顧問柯煥章回憶,，從上世紀80年代末到90年代初,，先后曾提出并論證比較的CBD方案有好幾個，如前門外,、王府井地區(qū),、建國門外二三環(huán)路地區(qū)、北中軸北部地區(qū)和南中軸南四環(huán)地區(qū),。
當時,，商務區(qū)雛形已經(jīng)開始在這里展露，以長安街東延線建外大街和東三環(huán)路兩條東西,、南北軸線構(gòu)成“金十字”框架區(qū)域,，北連首都機場，東接津,、塘等港口,，西臨北京火車站；使館區(qū)及其他外事機構(gòu),，都集中在這一帶,。80年代以來，建成京廣中心,、國貿(mào)大廈,、建國飯店、國際大廈,、長富宮飯店,、長城飯店、昆侖飯店,、燕莎商城,、賽特大廈、豐聯(lián)廣場等高檔寫字樓和飯店,、公寓,，一大批境內(nèi)外大公司、商社駐京機構(gòu)在此落戶,，已初步具有商務中心的功能和基礎,。
雖然沒有王府井和前門的位置核心，但這一區(qū)域內(nèi)數(shù)十家工廠正在外遷,，具有良好的基礎設施條件和用地條件,，便于做統(tǒng)一規(guī)劃,。
1997年，北京市城市規(guī)劃設計研究院在1993年總體規(guī)劃的基礎上,，根據(jù)這一區(qū)域的地理環(huán)境,、建設條件和北京國際大都市未來發(fā)展的需要，適當擴大了用地規(guī)模,，規(guī)劃范圍由三環(huán)路向東擴大到西大望路,，向北輻射到亮馬河地區(qū)。規(guī)劃中的北京商務中心區(qū)由一個核心區(qū),、一個輻射區(qū)和一個混合區(qū)組成,，并由建國門外大街和東三環(huán)路兩條大街構(gòu)成“金十字”，將這幾個區(qū)連成一體,。北京市城市規(guī)劃設計研究院1998年編制完成的《北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》,，將北京商務中心區(qū)范圍確定為朝陽區(qū)內(nèi)西起東大橋路、東至西大望路,，南起通惠河,、北至朝陽路之間約3.99平方公里的區(qū)域。
但在2000年之前,，CBD還處于一種自發(fā)建設狀態(tài)中,。
據(jù)介紹，1996年,，有關部門對北京的商務設施進行調(diào)查,，結(jié)果讓專家們嚇了一跳——當時北京已經(jīng)批準和正在規(guī)劃立項的商務設施有2000多萬平方米，商務辦公寫字樓占一半,�,！叭绱司薮蟮慕ㄔO量沒有多少集中于商務中心區(qū)。如果集中1/5的商務設施建在CBD,，就相當于上海浦東陸家嘴CBD的規(guī)�,！薄,？聼ㄕ陆榻B,，為此，有關專家給政府寫了報告,，這份報告得到市政府的重視,，為此“CBD建設領導小組及其辦公室”成立，由一位常務副市長掛帥,，來具體推動CBD建設,。
CBD建設的過程也并非一帆風順，柯煥章記得,，1997,、1998年的亞洲金融危機造成一些外商緊縮開支影響了CBD建設,。“到2000年,，我們再次給政府寫了報告,。2000年6月，CBD建設再次由一位常務副市長掛帥成立了組織領導機構(gòu),。同年8月朝陽國際商務節(jié)推出了加快建設CBD的宣傳，得到廣大市民的支持和理解,�,！�
聚集最高建筑
如今，在CBD現(xiàn)代化樓群的映襯下,，京廣中心顯得不是那么突出,。而在22年前，這座52層總高209米的大廈卻被譽為“北京之巔”,。
京廣中心建設之前,，原址上是呼家樓綜合服務樓，呼家樓郵電局的單身宿舍距離那里一步之遙,，郵電局的小年輕們喜歡到服務樓里吃飯,、理發(fā)、洗澡,。工資不高的年輕人常去服務樓下的餐廳改善生活,，點一個炒菜，一碗米飯,，換換口味,。洗澡要買澡票,，兩毛六分錢,；理發(fā)五毛錢；早上喝碗豆?jié){,，吃油餅,，一毛多錢就夠了。當時,，這樣的服務樓,，北京城有許多，屬于居民小區(qū)配套服務設施,。
呼家樓郵電局的老職工老秋記得,，呼家樓服務樓拆除后，就變成了一個大工地,，施工的是日本熊谷組株式會社,。京廣中心工地施工相當文明,，工地管理極其嚴格，絕無擾民現(xiàn)象,�,！拔覀兯奚犭m然與工地近在咫尺，但從沒有聽到過施工的聲響,，大批建筑材料似乎是無聲無息地運到這里,。但大廈建得并不快，因為這建筑太高了,，巨大的塔吊徐徐上升,，那時真不知道要蓋多高的樓�,！�
北京各個時期最高的建筑幾乎都存在于CBD,，十余年后，總高249.9米的銀泰中心大廈,，刷新了由京廣中心保持的京城最高大廈的紀錄,。沒過多久，國貿(mào)三期再一次刷新高樓記錄,。公眾的注意力從對高樓建筑的仰慕轉(zhuǎn)向?qū)ㄖY源是否浪費,、建筑安全如何保障的問題上來。
“建筑過高其實是一種浪費”,，北京市建筑設計研究院工程師廖涵一說,，作為建筑物，超過一定高度后,，繼續(xù)增高會降低實用性,，使成本增加。從結(jié)構(gòu)上講,，越高的樓層意味著越大的地震影響,，北京本身就處于地震帶上，作為首都,，抗震設防烈度又被人為地再次提高,，所以結(jié)構(gòu)抗震設計從措施到計算都更嚴格。
廖涵一認為,，高大雄壯的建筑自古就對人類有著不可抗拒的吸引力,。因為，這是實力的炫耀,，“建筑本身的價值早已超過了建筑物的本質(zhì)”,，就連附近的居民也喜歡說“我住在xxx旁邊”。
“混搭”社區(qū)
同時,，在這一帶,，商住混合的寫字樓群,、高端的國際化小區(qū)、歷史遺留下來的工廠宿舍區(qū),，形成復雜又讓人感興趣的“混搭”社區(qū),。
柯煥章認為，從居住配套來講,，CBD區(qū)域內(nèi)的住宅建設一般應是高檔住宅,，且規(guī)模控制在25％左右,，這是商務功能的需要,，也是社區(qū)平衡發(fā)展的需要。而且,，這25％的住宅是為跨國公司、金融,、IT企業(yè)等商務公司的總裁,、高級職員配置的。這部分住宅一要品質(zhì)好,，二要環(huán)境好,，即建設檔次要高，要適應這一批人的生活方式的需求,。另一方面,，由于這些公司的職員也有國外和本土之分，因此,，在建設檔次和形式上有所不同,。
呼家樓南里小區(qū)無疑不屬于這樣的高檔住宅，作為這一帶小區(qū)的“老字輩”,，呼家樓南里小區(qū)居住著第二印染廠,、機床廠、電線廠,、北京汽車制造廠等十多個工廠的職工及其家屬,。葉秀華上個世紀70年代嫁入機床廠的工人家庭搬到這里住，在她印象里,，自家的房屋從來沒有整修過,，樓道黑暗，廁所只有一個蹲坑,，廚房的門小得只能側(cè)身通過,。但30多年前，葉秀華剛搬來時,，還曾感慨“樓房真寬敞明亮”,。
葉秀華的家屬于“大集體”,，要與另外一戶人家共用一個廁所、一個廚房,，就連裝一個幾百元的熱水器也要跟鄰居協(xié)商,。因為廁所太小，喜歡養(yǎng)狗的葉秀華從來沒法在廁所給愛狗洗澡,，不過,，相比小區(qū)里的筒子樓，葉秀華家50平方米的兩居室也算不錯了,。
“我們這兒最好的是小區(qū)中間的干部樓,，當年都是廠領導和機關干部住的，最差的是那8棟沒有暖氣的樓,，有的還用爐子煙囪”,，葉秀華說，前幾年商業(yè)樓盤禧瑞都建造時,，小區(qū)最西邊的幾棟樓都拆遷了,，大家很羨慕，隨著CBD東擴啟動,，葉秀華和她的鄰居們希望拆遷也能盡快“向東推進”,。
京廣橋的西邊，與呼家樓南里小區(qū)遙遙相望的,，是建外SOHO,。這些風格獨特的樓群讓一些向往自由職業(yè)、急于體現(xiàn)自身價值的年輕人感受到了夢想,、小資和時尚,。他們穿梭在這里的公司、餐廳,、服裝店,、咖啡廳和書店，SOHO對于他們,，是夢想,，是打拼的戰(zhàn)場，也是休憩的驛站,。
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專家說法
CBD更新升級需要過程
●莊寧,，清華大學建筑學院城市規(guī)劃系教授，主講《居住區(qū)規(guī)劃與住宅設計》等課程
老舊小區(qū)存在于CBD,，是時代原因造成的,，但老舊小區(qū)的改造是早晚的事。
老舊小區(qū)改造時，有一定代表性的小區(qū),，可以在保留歷史遺跡的基礎上進行改造,。對那些房屋質(zhì)量較差、甚至出現(xiàn)安全問題的,，該拆就要拆,。比如CBD現(xiàn)在的地理位置，核心區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū),，地段好,，但房屋建筑水平低，要想發(fā)揮土地價值,，就要進行更新升級,。
這一區(qū)域新建造的住宅應該是高端的，這由土地價值決定,，比如美國紐約的曼哈頓島,，宋美齡省錢也要住在中央公園旁的高端住宅。這樣的區(qū)域的住宅是為高端服務,，國外商務區(qū)也都具有這個更新升級的過程,。
CBD如果只是一味建造商務設施，生命力將非常有限,。
CBD文化建設逐步顯現(xiàn)
●柯煥章，北京市城市規(guī)劃設計研究院原院長,、北京CBD規(guī)劃建設總顧問
中央商務區(qū)的文化配套建設,，需要一個過程，先建造商務樓,，然后在區(qū)域建設中逐漸完善,。近年來，CBD的文化設施建設在逐步顯現(xiàn),。區(qū)域內(nèi)有了劇場,、電影院、劇院,、大型書店等,。
我們看國外有些地方，像芝加哥商業(yè)區(qū)里有劇院,、音樂廳,、電影廳等。雖然是很大很老的芝加哥CBD,，但變化很大,，文化提升了，吸引了很多人。
在功能結(jié)構(gòu)方面,，北京CBD人居環(huán)境建設較好地借鑒和吸收了國外CBD建設發(fā)展過程中的經(jīng)驗與教訓,開始注重公共配套設施,，強調(diào)CBD的多功能和復合性。
CBD核心區(qū)主要為寫字樓辦公區(qū)和部分酒店,，在CBD的外側(cè)多安排居住建筑,，在居住區(qū)和核心商務區(qū)之間安排適應多種功能包括寫字樓和住宅酒店等設施的混合區(qū)，適應CBD發(fā)展的動態(tài)需要,。加強綠化也是我們規(guī)劃的重點,，四個主題公園、一個主題廣場及沿主要街道的綠化帶形成整個CBD綠化環(huán)境系統(tǒng),。
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域外體驗
曼哈頓商務區(qū)住宅少而昂貴
●Nancy
Zhang,，美國喬治城大學畢業(yè)生，曾經(jīng)在紐約曼哈頓工作兩年
相比北京CBD的大氣和整齊,，曼哈頓顯得擁擠,，樓間距小，很多樓宇都很舊,，站在兩個商務樓之間向天空看,，只能看到一道比較寬的縫隙，是藍天,。
在這中央商務區(qū),，有住宅，但是數(shù)量少,，而且非常貴,。一套六七十平方米的公寓，售價100多萬美元,，而同樣的價格,，即便是在美國最好的學區(qū)，也可以買一套面積大十倍的房子,。
我曾在這里住過一段時間,，房子雖然舊，但很干凈,，入住前,，會有專業(yè)的公司清潔地毯、粉刷墻壁,。很小的房子,，每月租金1500美元。
據(jù)說,，杰奎琳曾經(jīng)買過這里的房子,，是11間房子連起來的一層，在中央公園旁邊。