早上8點(diǎn)半,，白領(lǐng)周怡走出十號線國貿(mào)站，下意識地拉一拉襯衫,，踏著高跟鞋,，跟上眾多年輕人的步伐，信步往嘉里中心走去,。
早上8點(diǎn)半,，呼家樓南里的費(fèi)大爺已經(jīng)送完孫子，從呼家樓中心小學(xué)回來的路上買好當(dāng)天的蔬菜,，天氣還不是很熱,，費(fèi)大爺打算上樓拿個板凳，再去看看小區(qū)里樹陰下的“牌局”開始了沒有,。
早上8點(diǎn)半,，世貿(mào)天階附近的新城國際小區(qū)，孩子們?nèi)齼蓛稍诩胰嘶虮Ｄ返膸ьI(lǐng)下往旁邊的雙語幼兒園走去,，路邊的西餐廳和咖啡館還沒營業(yè),，各種膚色的孩子們用英語或中文相互打著招呼。
這是CBD一天的開始,。在這個全國最著名的中央商務(wù)區(qū),，有最高最現(xiàn)代的商務(wù)樓，也有富有時代特色的居民住宅,；有成熟自信的外企高管、朝氣蓬勃的小白領(lǐng),，也有土生土長的北京大爺大媽,。北京的現(xiàn)代化發(fā)展,，在這里凸顯，北京的城市韻味,，也在這里彌漫,。
CBD構(gòu)想與建設(shè)
CBD構(gòu)想確立于1993年。當(dāng)年,，國務(wù)院批復(fù)了《北京城市總體規(guī)劃》,，明確提出北京要建設(shè)商務(wù)中心區(qū)，即CBD,。此前,，對究竟要把CBD建在哪里，曾經(jīng)起過不小的爭議,。
原北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院院長,、北京CBD規(guī)劃建設(shè)總顧問柯煥章回憶，從上世紀(jì)80年代末到90年代初,，先后曾提出并論證比較的CBD方案有好幾個,，如前門外、王府井地區(qū),、建國門外二三環(huán)路地區(qū),、北中軸北部地區(qū)和南中軸南四環(huán)地區(qū)。
當(dāng)時,，商務(wù)區(qū)雛形已經(jīng)開始在這里展露,，以長安街東延線建外大街和東三環(huán)路兩條東西、南北軸線構(gòu)成“金十字”框架區(qū)域,，北連首都機(jī)場,，東接津、塘等港口,，西臨北京火車站,；使館區(qū)及其他外事機(jī)構(gòu)，都集中在這一帶,。80年代以來,，建成京廣中心、國貿(mào)大廈,、建國飯店,、國際大廈、長富宮飯店,、長城飯店,、昆侖飯店、燕莎商城、賽特大廈,、豐聯(lián)廣場等高檔寫字樓和飯店,、公寓，一大批境內(nèi)外大公司,、商社駐京機(jī)構(gòu)在此落戶,，已初步具有商務(wù)中心的功能和基礎(chǔ)。
雖然沒有王府井和前門的位置核心,，但這一區(qū)域內(nèi)數(shù)十家工廠正在外遷,，具有良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件和用地條件，便于做統(tǒng)一規(guī)劃,。
1997年,，北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院在1993年總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)這一區(qū)域的地理環(huán)境,、建設(shè)條件和北京國際大都市未來發(fā)展的需要,，適當(dāng)擴(kuò)大了用地規(guī)模，規(guī)劃范圍由三環(huán)路向東擴(kuò)大到西大望路,，向北輻射到亮馬河地區(qū),。規(guī)劃中的北京商務(wù)中心區(qū)由一個核心區(qū)、一個輻射區(qū)和一個混合區(qū)組成,，并由建國門外大街和東三環(huán)路兩條大街構(gòu)成“金十字”,，將這幾個區(qū)連成一體。北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院1998年編制完成的《北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》,，將北京商務(wù)中心區(qū)范圍確定為朝陽區(qū)內(nèi)西起東大橋路,、東至西大望路，南起通惠河,、北至朝陽路之間約3.99平方公里的區(qū)域,。
但在2000年之前，CBD還處于一種自發(fā)建設(shè)狀態(tài)中,。
據(jù)介紹,，1996年，有關(guān)部門對北京的商務(wù)設(shè)施進(jìn)行調(diào)查,，結(jié)果讓專家們嚇了一跳——當(dāng)時北京已經(jīng)批準(zhǔn)和正在規(guī)劃立項的商務(wù)設(shè)施有2000多萬平方米,，商務(wù)辦公寫字樓占一半�,！叭绱司薮蟮慕ㄔO(shè)量沒有多少集中于商務(wù)中心區(qū),。如果集中1/5的商務(wù)設(shè)施建在CBD，就相當(dāng)于上海浦東陸家嘴CBD的規(guī)�,！�,�,？聼ㄕ陆榻B，為此,，有關(guān)專家給政府寫了報告,，這份報告得到市政府的重視，為此“CBD建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室”成立,，由一位常務(wù)副市長掛帥，來具體推動CBD建設(shè),。
CBD建設(shè)的過程也并非一帆風(fēng)順,，柯煥章記得，1997,、1998年的亞洲金融危機(jī)造成一些外商緊縮開支影響了CBD建設(shè),。“到2000年,，我們再次給政府寫了報告,。2000年6月，CBD建設(shè)再次由一位常務(wù)副市長掛帥成立了組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),。同年8月朝陽國際商務(wù)節(jié)推出了加快建設(shè)CBD的宣傳,，得到廣大市民的支持和理解�,！�
聚集最高建筑
如今,，在CBD現(xiàn)代化樓群的映襯下，京廣中心顯得不是那么突出,。而在22年前,，這座52層總高209米的大廈卻被譽(yù)為“北京之巔”。
京廣中心建設(shè)之前,，原址上是呼家樓綜合服務(wù)樓,，呼家樓郵電局的單身宿舍距離那里一步之遙，郵電局的小年輕們喜歡到服務(wù)樓里吃飯,、理發(fā),、洗澡。工資不高的年輕人常去服務(wù)樓下的餐廳改善生活,，點(diǎn)一個炒菜,，一碗米飯，換換口味,。洗澡要買澡票,，兩毛六分錢；理發(fā)五毛錢,；早上喝碗豆?jié){,，吃油餅,，一毛多錢就夠了。當(dāng)時,，這樣的服務(wù)樓,，北京城有許多，屬于居民小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施,。
呼家樓郵電局的老職工老秋記得,，呼家樓服務(wù)樓拆除后，就變成了一個大工地,，施工的是日本熊谷組株式會社,。京廣中心工地施工相當(dāng)文明，工地管理極其嚴(yán)格,，絕無擾民現(xiàn)象,。“我們宿舍雖然與工地近在咫尺,，但從沒有聽到過施工的聲響,，大批建筑材料似乎是無聲無息地運(yùn)到這里。但大廈建得并不快,，因為這建筑太高了,，巨大的塔吊徐徐上升，那時真不知道要蓋多高的樓,�,！�
北京各個時期最高的建筑幾乎都存在于CBD，十余年后,，總高249.9米的銀泰中心大廈,，刷新了由京廣中心保持的京城最高大廈的紀(jì)錄。沒過多久,，國貿(mào)三期再一次刷新高樓記錄,。公眾的注意力從對高樓建筑的仰慕轉(zhuǎn)向?qū)ㄖY源是否浪費(fèi)、建筑安全如何保障的問題上來,。
“建筑過高其實是一種浪費(fèi)”,，北京市建筑設(shè)計研究院工程師廖涵一說，作為建筑物,，超過一定高度后,，繼續(xù)增高會降低實用性，使成本增加,。從結(jié)構(gòu)上講,，越高的樓層意味著越大的地震影響，北京本身就處于地震帶上,，作為首都,，抗震設(shè)防烈度又被人為地再次提高,，所以結(jié)構(gòu)抗震設(shè)計從措施到計算都更嚴(yán)格。
廖涵一認(rèn)為,，高大雄壯的建筑自古就對人類有著不可抗拒的吸引力,。因為，這是實力的炫耀,，“建筑本身的價值早已超過了建筑物的本質(zhì)”,，就連附近的居民也喜歡說“我住在xxx旁邊”。
“混搭”社區(qū)
同時,，在這一帶,，商住混合的寫字樓群、高端的國際化小區(qū),、歷史遺留下來的工廠宿舍區(qū)，形成復(fù)雜又讓人感興趣的“混搭”社區(qū),。
柯煥章認(rèn)為,，從居住配套來講，CBD區(qū)域內(nèi)的住宅建設(shè)一般應(yīng)是高檔住宅,，且規(guī)�,？刂圃�25％左右，這是商務(wù)功能的需要,，也是社區(qū)平衡發(fā)展的需要,。而且，這25％的住宅是為跨國公司,、金融,、IT企業(yè)等商務(wù)公司的總裁、高級職員配置的,。這部分住宅一要品質(zhì)好,，二要環(huán)境好，即建設(shè)檔次要高,，要適應(yīng)這一批人的生活方式的需求,。另一方面，由于這些公司的職員也有國外和本土之分,，因此,，在建設(shè)檔次和形式上有所不同。
呼家樓南里小區(qū)無疑不屬于這樣的高檔住宅,，作為這一帶小區(qū)的“老字輩”,，呼家樓南里小區(qū)居住著第二印染廠、機(jī)床廠,、電線廠,、北京汽車制造廠等十多個工廠的職工及其家屬,。葉秀華上個世紀(jì)70年代嫁入機(jī)床廠的工人家庭搬到這里住，在她印象里,，自家的房屋從來沒有整修過,，樓道黑暗，廁所只有一個蹲坑,，廚房的門小得只能側(cè)身通過,。但30多年前，葉秀華剛搬來時,，還曾感慨“樓房真寬敞明亮”,。
葉秀華的家屬于“大集體”，要與另外一戶人家共用一個廁所,、一個廚房,，就連裝一個幾百元的熱水器也要跟鄰居協(xié)商。因為廁所太小,，喜歡養(yǎng)狗的葉秀華從來沒法在廁所給愛狗洗澡,，不過，相比小區(qū)里的筒子樓,，葉秀華家50平方米的兩居室也算不錯了,。
“我們這兒最好的是小區(qū)中間的干部樓，當(dāng)年都是廠領(lǐng)導(dǎo)和機(jī)關(guān)干部住的,，最差的是那8棟沒有暖氣的樓,，有的還用爐子煙囪”，葉秀華說,，前幾年商業(yè)樓盤禧瑞都建造時,，小區(qū)最西邊的幾棟樓都拆遷了，大家很羨慕,，隨著CBD東擴(kuò)啟動,，葉秀華和她的鄰居們希望拆遷也能盡快“向東推進(jìn)”。
京廣橋的西邊,，與呼家樓南里小區(qū)遙遙相望的,，是建外SOHO。這些風(fēng)格獨(dú)特的樓群讓一些向往自由職業(yè),、急于體現(xiàn)自身價值的年輕人感受到了夢想,、小資和時尚。他們穿梭在這里的公司,、餐廳,、服裝店、咖啡廳和書店,，SOHO對于他們,，是夢想,，是打拼的戰(zhàn)場，也是休憩的驛站,。
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專家說法
CBD更新升級需要過程
●莊寧,，清華大學(xué)建筑學(xué)院城市規(guī)劃系教授，主講《居住區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計》等課程
老舊小區(qū)存在于CBD,，是時代原因造成的,，但老舊小區(qū)的改造是早晚的事。
老舊小區(qū)改造時,，有一定代表性的小區(qū),，可以在保留歷史遺跡的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造。對那些房屋質(zhì)量較差,、甚至出現(xiàn)安全問題的,，該拆就要拆。比如CBD現(xiàn)在的地理位置,，核心區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū),，地段好，但房屋建筑水平低,，要想發(fā)揮土地價值，就要進(jìn)行更新升級,。
這一區(qū)域新建造的住宅應(yīng)該是高端的,，這由土地價值決定，比如美國紐約的曼哈頓島,，宋美齡省錢也要住在中央公園旁的高端住宅,。這樣的區(qū)域的住宅是為高端服務(wù)，國外商務(wù)區(qū)也都具有這個更新升級的過程,。
CBD如果只是一味建造商務(wù)設(shè)施,，生命力將非常有限。
CBD文化建設(shè)逐步顯現(xiàn)
●柯煥章,，北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院原院長,、北京CBD規(guī)劃建設(shè)總顧問
中央商務(wù)區(qū)的文化配套建設(shè)，需要一個過程,，先建造商務(wù)樓,，然后在區(qū)域建設(shè)中逐漸完善。近年來,，CBD的文化設(shè)施建設(shè)在逐步顯現(xiàn),。區(qū)域內(nèi)有了劇場、電影院,、劇院,、大型書店等,。
我們看國外有些地方，像芝加哥商業(yè)區(qū)里有劇院,、音樂廳,、電影廳等。雖然是很大很老的芝加哥CBD,，但變化很大,，文化提升了，吸引了很多人,。
在功能結(jié)構(gòu)方面,，北京CBD人居環(huán)境建設(shè)較好地借鑒和吸收了國外CBD建設(shè)發(fā)展過程中的經(jīng)驗與教訓(xùn),開始注重公共配套設(shè)施，強(qiáng)調(diào)CBD的多功能和復(fù)合性,。
CBD核心區(qū)主要為寫字樓辦公區(qū)和部分酒店,，在CBD的外側(cè)多安排居住建筑，在居住區(qū)和核心商務(wù)區(qū)之間安排適應(yīng)多種功能包括寫字樓和住宅酒店等設(shè)施的混合區(qū),，適應(yīng)CBD發(fā)展的動態(tài)需要,。加強(qiáng)綠化也是我們規(guī)劃的重點(diǎn)，四個主題公園,、一個主題廣場及沿主要街道的綠化帶形成整個CBD綠化環(huán)境系統(tǒng),。
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域外體驗
曼哈頓商務(wù)區(qū)住宅少而昂貴
●Nancy
Zhang，美國喬治城大學(xué)畢業(yè)生,，曾經(jīng)在紐約曼哈頓工作兩年
相比北京CBD的大氣和整齊,，曼哈頓顯得擁擠，樓間距小,，很多樓宇都很舊,，站在兩個商務(wù)樓之間向天空看，只能看到一道比較寬的縫隙,，是藍(lán)天,。
在這中央商務(wù)區(qū)，有住宅,，但是數(shù)量少,，而且非常貴。一套六七十平方米的公寓,，售價100多萬美元,，而同樣的價格，即便是在美國最好的學(xué)區(qū),，也可以買一套面積大十倍的房子,。
我曾在這里住過一段時間，房子雖然舊，但很干凈,，入住前,，會有專業(yè)的公司清潔地毯、粉刷墻壁,。很小的房子,，每月租金1500美元。
據(jù)說,，杰奎琳曾經(jīng)買過這里的房子,，是11間房子連起來的一層，在中央公園旁邊,。