2009至2010年的上海地王項目陸續(xù)入市開盤,，但大多選擇低價入市,。
低價入市促銷
由招商地產(chǎn)和萬科以17.16億元聯(lián)合競得的上海松江地王項目佘山瓏原，在經(jīng)歷了長達(dá)9個月的銷售零記錄后，放低姿態(tài),，6折促銷。銷售人員坦承如此大的折扣力度是為了回籠資金,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為該項目是虧本出售,。
作為曾經(jīng)的總價“地王”，上海中海長風(fēng)項目紫御豪庭今年5月末入市銷售,，也采取了成本價銷售策略,。中海紫御豪庭所處的長風(fēng)B6、C7地塊2009年以70.06億的天價拍出,，成為當(dāng)年全國總價地王,。2009年時該項目周邊二手房不超過25000元/平方米，而地塊樓面價就達(dá)到22409元/平方米,。此前,，市場預(yù)期該項目開盤價高達(dá)7萬元/平方米,。時隔兩年多，該項目終于亮相,，開發(fā)商報出的3.2萬元/平方米起售,、3.8萬元/平方米的均價，出乎不少業(yè)內(nèi)人士的意料,。
而2009年中海公告顯示,，項目總體投資將達(dá)到103億元，按此推算建成樓盤的樓面價將達(dá)到33000元/平方米,。業(yè)內(nèi)人士分析,，拿地的凈價加上建安成本、裝修,、營銷以及財務(wù)成本等,，低至3.4萬元/平方米的銷售價格幾乎可以說是賠本賺吆喝。
中國證券報記者在紫御豪庭售樓處看到,，銷售大廳顯得很冷清,，只有一兩組客戶在咨詢樓盤情況。工作人員坦言,，紫御豪庭目前在售的都是面積在250平方米以上,、總價超過千萬元的豪宅。截至7月4日,，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示,，目前該樓盤僅登記61套。
位于新江灣城板塊的中建大公館,，開發(fā)商2009年12月以3.25萬元/平方米的樓面價拍得項目地塊,，成為新江灣城區(qū)域地王。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，自去年11月以來,，其疊加別墅目前起價為3.7萬元/平方米。
割肉也要趁早
在業(yè)內(nèi)人士看來,，更慘的是那些仍然在建或根本無法開工的地王,。
2011年2月12日，上海崇明城橋商品房基地1,、2號地塊曾以10.0191億元總價成交,，折合樓面價6451元/平方米，溢價率達(dá)115%,，刷新當(dāng)時崇明土地市場的單價和總價“地王”紀(jì)錄,。隨后，該地塊遭當(dāng)時的競得方上海保集(集團)有限公司及上海佳富投資有限公司“退地”,。一年后,，該地塊再次入市,，2012年3月27日以5.36億元底價成交。從單價,、總價的崇明雙料地王如今被腰斬,，說明土地市場后期走勢并不看好。
今年4月,，中國指數(shù)研究院《2007-2011年中國地王開放情況分析》報告顯示,，2007年-2010年的40宗地王項目中，目前只有18宗進(jìn)入了銷售狀態(tài),，其他地王多數(shù)仍在建中,，另外還有3幅地塊因未及時繳納出讓金而被收回�,？傮w而言,，地王開發(fā)現(xiàn)狀堪憂。
對于未上市地王項目,，中國房地產(chǎn)信息集團土地咨詢運營中心總經(jīng)理郭玉良認(rèn)為,，地王項目的銷售關(guān)鍵是對未來市場的價格判斷，如果判斷未來價格是持續(xù)下跌的,，建議未上市地王項目“割肉”也要趁早,。