進(jìn)入2012年,，上海天價(jià)豪宅市場(chǎng)在營(yíng)銷炒作,、低開(kāi)或降價(jià)的刺激作用下，依舊賣得火,。同策咨詢研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,，2012年上半年單價(jià)10萬(wàn)元／平方米豪宅項(xiàng)目成交量達(dá)68套,，已經(jīng)超過(guò)2011年同期53套的水平。從數(shù)據(jù)上推算,，2012年天價(jià)豪宅市場(chǎng)的成交量或有希望超越2011年,。
濱江凱旋門一枝獨(dú)秀
2012年上半年已經(jīng)結(jié)束，5－6月市場(chǎng)成交量的回升似乎為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了信心,。尤其是今年6月,，全市新房住宅成交量在調(diào)控后首次突破百萬(wàn)大關(guān)，而高端樓盤市場(chǎng)同樣勢(shì)頭迅猛,。根據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示,，上月全市單價(jià)5萬(wàn)元以上的高端樓盤成交面積達(dá)5.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲27.7%,，創(chuàng)調(diào)控后新高。
值得一提的是,，單價(jià)10萬(wàn)元以上的天價(jià)豪宅表現(xiàn)毫不遜色,，由年初表現(xiàn)的“觀望”轉(zhuǎn)到接近年中“賣得火”的市場(chǎng)局面。同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示,，單價(jià)10萬(wàn)元以上的天價(jià)豪宅2011年上海累計(jì)成交124套,，2010年全年只有76套，而今年上半年的成交量就已經(jīng)達(dá)到了68套。
市場(chǎng)人士認(rèn)為,，在樓市“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控的市場(chǎng)背景下,，天價(jià)豪宅逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)成交量大幅上漲，表現(xiàn)出富裕階層尤其是富豪階層對(duì)于天價(jià)豪宅的增值及保值屬性的認(rèn)同感,。
記者注意到,，在2012年上半年的68套天價(jià)豪宅成交中，凱旋濱江園,、鵬利海景公寓成交表現(xiàn)較為突出,，均在10套以上。其中,，凱旋濱江園一個(gè)項(xiàng)目成交就將近占到整個(gè)上半年天價(jià)豪宅套數(shù)的一半,。
上述頂級(jí)豪宅的成交量提升，和其價(jià)格策略都有著直接聯(lián)系,。以濱江凱旋門為例,，該盤之前傳言開(kāi)盤均價(jià)16萬(wàn)元／平方米，而其開(kāi)盤后售出32套均價(jià)只有11萬(wàn)元／平方米左右,。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，截至目前，這個(gè)位于陸家嘴濱江的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目共售出了39套房源,，累積合同均價(jià)為115819元／平方米,。
但去年表現(xiàn)較為突出的華潤(rùn)外灘九里苑、翠湖天地嘉苑,、尚海灣豪庭今年上半年卻表現(xiàn)平平,，而湯臣一品在周邊樓盤頻發(fā)成交捷報(bào)的同時(shí)，卻在今年上半年出現(xiàn)“零成交”,。
投資客再度入場(chǎng),？
除了“降價(jià)”跑量之外，在營(yíng)銷策略上,，這些高端樓盤還有幾個(gè)營(yíng)銷“奇招”屢試不爽,，導(dǎo)致滬天價(jià)豪宅市場(chǎng)由“炒得熱”變?yōu)椤百u得熱”。
“高端樓盤多次預(yù)計(jì)開(kāi)盤而遲遲不開(kāi),，以"懸而不開(kāi)"的方式引起市場(chǎng)注意,，取得不錯(cuò)宣傳效果�,！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉表示,。以新鴻基濱江凱旋門為例，自去年以來(lái)曾多次透露開(kāi)盤而不開(kāi),，引起市場(chǎng)注意,，這種“懸而不開(kāi)”的營(yíng)銷方式也值得關(guān)注,，不僅在開(kāi)盤前利用開(kāi)盤事件營(yíng)銷節(jié)省營(yíng)銷成本“省錢”，又可以引起市場(chǎng)注意,。同時(shí),，也可以利用這個(gè)階段積極蓄客，在正式開(kāi)盤前又可以有一個(gè)比較長(zhǎng)的積累客戶期,，保證開(kāi)盤后的市場(chǎng)熱銷結(jié)果,。
此外，政策時(shí)效性趨弱,，市場(chǎng)“觀望”情緒逐漸減退,，通脹壓力持續(xù)的存在、人民幣持續(xù)升值導(dǎo)致出口企業(yè)與股市短期震蕩的因素讓部分投資客繼續(xù)關(guān)注天價(jià)豪宅市場(chǎng),，尋求資產(chǎn)的增值保值,。
“豪宅市場(chǎng)的抗跌性還是比較強(qiáng)的。在市場(chǎng)高漲期,，豪宅市場(chǎng)成交較為活躍,，對(duì)于投資客的資產(chǎn)保值增值具有重要的作用�,！倍谑袌�(chǎng)低迷或市場(chǎng)平穩(wěn)期,，由于樓市“限購(gòu)”等因素的存在，豪宅市場(chǎng)盡管呈現(xiàn)出階段性成交低迷的狀況,，但由于市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨好性,、投資渠道缺乏及豪宅物業(yè)的抗跌性較強(qiáng)等原因，投資客在這個(gè)時(shí)候正是有更多的時(shí)間去選擇合適的項(xiàng)目進(jìn)行投資,。張宏偉表示,，在“限購(gòu)”的市場(chǎng)背景下，豪宅物業(yè)價(jià)格漲幅比較平穩(wěn),，未來(lái)市場(chǎng)一旦反彈,，投資者將獲得更大的投資回報(bào)與收益。從這個(gè)意義上講,，樓市“限購(gòu)”對(duì)豪宅投資者來(lái)說(shuō)也是贏得了投資豪宅物業(yè)的時(shí)間,。