在3月份樓市成交量回暖之后,，市場已經(jīng)有些許躁動(dòng),，而在隨后的4月,，特別是5,、6月份全國樓市成交量繼續(xù)回升，讓市場愈來愈不安分,，甚至有些地方開發(fā)商又開始提價(jià)銷售,。
與此同時(shí)，受制于國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的低迷,，很多地方政府也不時(shí)試探性出臺(tái)樓市微調(diào)政策，更讓市場躁動(dòng)不安,。對(duì)此,，住建部、銀監(jiān)會(huì),、央行等部門及時(shí)“糾偏”,、“澄清”，讓政策預(yù)期又重回平靜,。
然而,，面對(duì)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)是漲是跌,，何去何從,？備受各方關(guān)注。為此,，本報(bào)記者獨(dú)家專訪了住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長趙路興和中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長,、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)，對(duì)一些熱點(diǎn)問題進(jìn)行探討,。歸納得出：全國房地產(chǎn)無漲跌之憂,，2012年或迎來難得一見平穩(wěn)走勢。
趙路興認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場正朝著調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展,。在限購紅線不松動(dòng)的情況下，房價(jià)很難再暴漲,。各方應(yīng)利用當(dāng)前有利時(shí)機(jī),，抓緊建立包括個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等長效機(jī)制,，以助未來調(diào)控,。另外，值得關(guān)注的是,，趙路興直言,，調(diào)控之下，也有潛在風(fēng)險(xiǎn),，各方要未雨綢繆,，關(guān)注明年供給缺口，增加普通商品住宅供應(yīng),。
陳國強(qiáng)也認(rèn)為,，雖然5月樓市回暖是量價(jià)均有表現(xiàn)，但今后價(jià)格上漲空間有限,�,？梢钥隙ǖ氖牵{(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)出成果，政策見底目前比較明顯,。房地產(chǎn)行業(yè)的理性發(fā)展仍有賴于地方,、企業(yè)和購房者三方面心態(tài)的回歸。但是,，他認(rèn)為不排除有地方以變相優(yōu)惠來刺激需求,。
另外，陳國強(qiáng)分析稱,，雖然今年房產(chǎn)投資增速還有不確定性因素,，但保障房如期開工將有助于抵消投資過快下滑。
樓市朝著調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展
限購紅線不會(huì)松動(dòng),，炒房沒有了暴利空間,，房價(jià)也就沒有了再次暴漲的可能性。
房地產(chǎn)調(diào)控仍處關(guān)鍵階段
上海證券報(bào)：5,、6月份全國樓市成交量回暖,，甚至有地方又出現(xiàn)排隊(duì)買房熱潮，這也引發(fā)了各方對(duì)樓市又會(huì)火爆,、房價(jià)又將上漲的擔(dān)憂,。對(duì)此，您持什么看法,？
趙路興：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，前5個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.2萬億元,，同比增長18.5%,，增速比前4個(gè)月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,，住宅投資1.5萬億元,，增長13.6%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn),。
與此同時(shí),，前5個(gè)月，全國商品房銷售面積2.9億平方米,，同比下降12.4%,，降幅比前4個(gè)月縮小1個(gè)百分點(diǎn)；其中,，住宅銷售面積下降13.5%,，辦公樓銷售面積增長3.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降1.4%,。商品房銷售額1.7萬億元,，下降9.1%,，降幅縮小2.7個(gè)百分點(diǎn)；其中,，住宅銷售額下降10.6%,，辦公樓銷售額下降8.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長3.9%,。
綜合上述數(shù)據(jù)來看，全國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整通道之中,，房地產(chǎn)市場也朝著調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展,。我認(rèn)為，目前樓市成交量上升,，仍是剛需所致,，這也是我今年3月份以來的一貫判斷。
從住建部目前統(tǒng)計(jì)來看,，自住性購房成為主流,，不少項(xiàng)目首次購房比重達(dá)到了70%，有些項(xiàng)目甚至達(dá)到了90%,，多數(shù)是首次置業(yè),。
可以說，從去年以來,，在一系列調(diào)控政策作用下,，房地產(chǎn)市場明顯降溫,，投資,、投機(jī)性需求得到遏制，房價(jià)趨穩(wěn),，部分城市房價(jià)已經(jīng)有所松動(dòng),。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格，與4月相比,，新房價(jià)格下降的城市仍占到六成以上,，二手房價(jià)格下降的城市也超過四成，這表明樓市成交是以開發(fā)商“以價(jià)換量”為主,。當(dāng)然,，數(shù)據(jù)也顯示，與4月相比,，房價(jià)上漲的城市數(shù)量有所增加,，說明房地產(chǎn)調(diào)控仍處關(guān)鍵階段。
限購紅線不松房價(jià)難現(xiàn)暴漲
上海證券報(bào)：今年上半年以來,，很多地方政府也不時(shí)試探性出臺(tái)樓市微調(diào)政策,，這讓人對(duì)調(diào)控政策松動(dòng)引發(fā)猜想，市場也為此躁動(dòng)不安。您認(rèn)為房地產(chǎn)政策微調(diào)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致調(diào)控“前功盡棄”,，房價(jià)再次大幅上漲,？
趙路興：住建部早已經(jīng)明確表態(tài)，未來要進(jìn)一步鞏固調(diào)控,，促使房價(jià)合理回歸,。并于近期又稱，將積極配合金融部門,，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策,。調(diào)控不松動(dòng)，這是無可置疑的,。
對(duì)于調(diào)控政策,，我始終強(qiáng)調(diào)，從兩個(gè)方面來看今年的樓市政策思路,，是非常清晰的,。其一，對(duì)投資,、投機(jī)性需求是堅(jiān)決不放松的,。其二，對(duì)自住性需求政府還是支持的,。從今年以來各地微調(diào)政策來看,，也是延續(xù)著這一思路。限購“紅線”不會(huì)松動(dòng),，凡是觸及“紅線”的,，均被叫停。相反,，針對(duì)首套自住性住房的政策微調(diào),，如首套房貸款利率有所下調(diào)等，決策層是沒有干涉的,，有些甚至是支持的,。
對(duì)于房價(jià)問題，我認(rèn)為在國家堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖的大勢之下,，限購紅線不可能松動(dòng),，投資、投機(jī)性購房者被攔在門外,，炒房沒有了暴利空間,，房價(jià)也就沒有了再次暴漲的可能性。
抓緊建立樓市調(diào)控長效機(jī)制
上海證券報(bào)：雖然您判斷房價(jià)沒有可能暴漲,，但確有一些地方和一些開發(fā)商又在提高房價(jià),。從另一個(gè)角度來看,，調(diào)控政策除了不松動(dòng)，會(huì)不會(huì)再加碼,？房地產(chǎn)調(diào)控政策還會(huì)有哪些變化,？
趙路興：我個(gè)人認(rèn)為，如果真正落實(shí)已有的調(diào)控政策,，房地產(chǎn)市場就會(huì)朝著調(diào)控的預(yù)期方向在發(fā)展,，如前所述，去年和今年以來的數(shù)據(jù)已能說明問題,。目前來看,，房價(jià)并沒有大幅上漲，也不具備大漲的可能,。因此，保持調(diào)控政策的穩(wěn)定預(yù)期是明智之舉,，這也是中央政府在定調(diào)今年房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)所持的態(tài)度,。
要說房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，我認(rèn)為,，在鞏固調(diào)控成果的同時(shí),，抓緊建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，包括加快40個(gè)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng),，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)等,，這些都會(huì)有助于未來房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
以個(gè)人住房信息系統(tǒng)為例,，物理硬件上的聯(lián)網(wǎng)僅僅是工作的第一步,，今后如何發(fā)揮其作用更為關(guān)鍵。房產(chǎn)稅試點(diǎn)推進(jìn)也是如此,，從上海,、重慶試點(diǎn)的情況來看，總體上平穩(wěn)有序,。下一步有關(guān)部門將按照國務(wù)院要求,，繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。
防止供給量減少致房價(jià)反彈
上海證券報(bào)：長效機(jī)制的建立需要一個(gè)過程,。而市場是風(fēng)云變幻的,，就以往樓市經(jīng)驗(yàn)來看，調(diào)控之后,，開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆�,，住宅供給就會(huì)受到影響，由此會(huì)導(dǎo)致后期房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈,。您怎么看待這個(gè)問題,？
趙路興：這的確是一個(gè)重要問題,。目前要關(guān)注一個(gè)指標(biāo)，就是供應(yīng)方面指標(biāo),。從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字來看,，前5個(gè)月，房屋新開工面積7.3億平方米,，下降4.3%,，降幅比1-4月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；其中,，住宅新開工面積5.4億平方米,，下降8.2%，新開工面積的連續(xù)負(fù)增長這是值得警惕和關(guān)注的,。
現(xiàn)在大家往往關(guān)注到房價(jià),、成交量、保障房建設(shè)等問題,，所謂“顧此失彼”,，必須關(guān)注明年住宅供給缺口問題，現(xiàn)在就未雨綢繆,，真正落實(shí)調(diào)控政策,，切實(shí)增加普通商品房供給。
同時(shí),，從房地產(chǎn)投資和購置土地情況來看,，也不樂觀。其中,，投資增長速度已經(jīng)下滑至20%以下,，預(yù)計(jì)全年全國房地產(chǎn)投資水平也不會(huì)超過20%，低于前5年平均水產(chǎn),。
另外,，前5個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.4億平方米,，同比下降18.7%,，預(yù)示著未來住宅供應(yīng)會(huì)受影響。
因此,，我們要切實(shí)增加普遍商品住房及其用地的供應(yīng),，特別是要落實(shí)好年度供地計(jì)劃，增加普通商品住房用地的有效供應(yīng),，同時(shí)也要積極地引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)市場變化,，增加適銷對(duì)路的普通商品住房開發(fā)建設(shè)。
上海證券報(bào)：除了商品住宅外,，保障房建設(shè)是房地產(chǎn)調(diào)控的另一個(gè)重頭戲,，但是建設(shè)中總讓人感覺困難重重,，常有人問究竟建多少套保障房才合理。同時(shí),，公租房投資大且回報(bào)漫長,，讓各方對(duì)其前景糾心，對(duì)此您如何看,？
趙路興：保障房建設(shè)是必需的,，是政府的責(zé)任，這一點(diǎn)無可置疑,。具體建設(shè)多少,，則要腳踏實(shí)地，按需建設(shè),。各地應(yīng)該對(duì)保障房建設(shè)不斷統(tǒng)計(jì)梳理,，確定其量。十二五期間保障房建設(shè)目標(biāo),，應(yīng)該落實(shí),。
對(duì)于公租房，雖然現(xiàn)在遇到建設(shè)資金的壓力,，在管理上還經(jīng)驗(yàn)不足，但是中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定了人口流動(dòng)是客觀存在的現(xiàn)實(shí),，公租房恰恰適應(yīng)了這種方向,，是正確的。