在3月份樓市成交量回暖之后,，市場已經(jīng)有些許躁動,，而在隨后的4月,，特別是5,、6月份全國樓市成交量繼續(xù)回升，讓市場愈來愈不安分,，甚至有些地方開發(fā)商又開始提價銷售,。
與此同時，受制于國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢的低迷,，很多地方政府也不時試探性出臺樓市微調(diào)政策,，更讓市場躁動不安。對此,，住建部,、銀監(jiān)會、央行等部門及時“糾偏”,、“澄清”，讓政策預期又重回平靜。
然而,，面對復雜的經(jīng)濟形勢,，房地產(chǎn)是漲是跌，何去何從,？備受各方關(guān)注,。為此，本報記者獨家專訪了住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長趙路興和中國房地產(chǎn)學會副會長,、北京大學教授陳國強,，對一些熱點問題進行探討。歸納得出：全國房地產(chǎn)無漲跌之憂,，2012年或迎來難得一見平穩(wěn)走勢,。
趙路興認為，房地產(chǎn)市場正朝著調(diào)控的預期方向發(fā)展,。在限購紅線不松動的情況下,，房價很難再暴漲。各方應利用當前有利時機,，抓緊建立包括個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng),、房產(chǎn)稅試點等長效機制，以助未來調(diào)控,。另外,，值得關(guān)注的是，趙路興直言,，調(diào)控之下,，也有潛在風險，各方要未雨綢繆,，關(guān)注明年供給缺口,，增加普通商品住宅供應。
陳國強也認為,，雖然5月樓市回暖是量價均有表現(xiàn),，但今后價格上漲空間有限�,？梢钥隙ǖ氖�,，調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)出成果，政策見底目前比較明顯,。房地產(chǎn)行業(yè)的理性發(fā)展仍有賴于地方,、企業(yè)和購房者三方面心態(tài)的回歸。但是,，他認為不排除有地方以變相優(yōu)惠來刺激需求,。
另外,，陳國強分析稱，雖然今年房產(chǎn)投資增速還有不確定性因素,，但保障房如期開工將有助于抵消投資過快下滑,。
樓市朝著調(diào)控預期方向發(fā)展
限購紅線不會松動，炒房沒有了暴利空間,，房價也就沒有了再次暴漲的可能性,。
房地產(chǎn)調(diào)控仍處關(guān)鍵階段
上海證券報：5、6月份全國樓市成交量回暖,，甚至有地方又出現(xiàn)排隊買房熱潮,，這也引發(fā)了各方對樓市又會火爆、房價又將上漲的擔憂,。對此,，您持什么看法？
趙路興：根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),，前5個月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.2萬億元，同比增長18.5%,，增速比前4個月回落0.2個百分點,。其中，住宅投資1.5萬億元,，增長13.6%,，增速回落0.3個百分點。
與此同時,，前5個月,，全國商品房銷售面積2.9億平方米，同比下降12.4%,，降幅比前4個月縮小1個百分點,；其中，住宅銷售面積下降13.5%,，辦公樓銷售面積增長3.6%,，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額1.7萬億元,，下降9.1%,，降幅縮小2.7個百分點；其中,，住宅銷售額下降10.6%,，辦公樓銷售額下降8.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長3.9%,。
綜合上述數(shù)據(jù)來看,，全國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整通道之中,，房地產(chǎn)市場也朝著調(diào)控預期方向發(fā)展。我認為,，目前樓市成交量上升,，仍是剛需所致,，這也是我今年3月份以來的一貫判斷,。
從住建部目前統(tǒng)計來看，自住性購房成為主流,，不少項目首次購房比重達到了70%,，有些項目甚至達到了90%，多數(shù)是首次置業(yè),。
可以說,，從去年以來，在一系列調(diào)控政策作用下,，房地產(chǎn)市場明顯降溫,，投資、投機性需求得到遏制,，房價趨穩(wěn),，部分城市房價已經(jīng)有所松動。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月份70個大中城市住宅銷售價格,，與4月相比,，新房價格下降的城市仍占到六成以上，二手房價格下降的城市也超過四成,，這表明樓市成交是以開發(fā)商“以價換量”為主,。當然，數(shù)據(jù)也顯示,，與4月相比,，房價上漲的城市數(shù)量有所增加，說明房地產(chǎn)調(diào)控仍處關(guān)鍵階段,。
限購紅線不松房價難現(xiàn)暴漲
上海證券報：今年上半年以來,，很多地方政府也不時試探性出臺樓市微調(diào)政策，這讓人對調(diào)控政策松動引發(fā)猜想,，市場也為此躁動不安,。您認為房地產(chǎn)政策微調(diào)會不會導致調(diào)控“前功盡棄”，房價再次大幅上漲,？
趙路興：住建部早已經(jīng)明確表態(tài),，未來要進一步鞏固調(diào)控，促使房價合理回歸,。并于近期又稱,，將積極配合金融部門,，繼續(xù)嚴格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。調(diào)控不松動,，這是無可置疑的,。
對于調(diào)控政策，我始終強調(diào),，從兩個方面來看今年的樓市政策思路,，是非常清晰的。其一,，對投資,、投機性需求是堅決不放松的。其二,，對自住性需求政府還是支持的,。從今年以來各地微調(diào)政策來看，也是延續(xù)著這一思路,。限購“紅線”不會松動,，凡是觸及“紅線”的，均被叫停,。相反,，針對首套自住性住房的政策微調(diào)，如首套房貸款利率有所下調(diào)等,，決策層是沒有干涉的,，有些甚至是支持的。
對于房價問題,，我認為在國家堅持調(diào)控政策不動搖的大勢之下,，限購紅線不可能松動，投資,、投機性購房者被攔在門外,，炒房沒有了暴利空間，房價也就沒有了再次暴漲的可能性,。
抓緊建立樓市調(diào)控長效機制
上海證券報：雖然您判斷房價沒有可能暴漲,，但確有一些地方和一些開發(fā)商又在提高房價。從另一個角度來看,，調(diào)控政策除了不松動,，會不會再加碼？房地產(chǎn)調(diào)控政策還會有哪些變化,？
趙路興：我個人認為,，如果真正落實已有的調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場就會朝著調(diào)控的預期方向在發(fā)展，如前所述,，去年和今年以來的數(shù)據(jù)已能說明問題,。目前來看，房價并沒有大幅上漲,，也不具備大漲的可能,。因此，保持調(diào)控政策的穩(wěn)定預期是明智之舉,，這也是中央政府在定調(diào)今年房地產(chǎn)調(diào)控政策時所持的態(tài)度,。
要說房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，我認為,，在鞏固調(diào)控成果的同時,，抓緊建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制,，包括加快40個城市個人住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng),，穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅試點等，這些都會有助于未來房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,。
以個人住房信息系統(tǒng)為例,，物理硬件上的聯(lián)網(wǎng)僅僅是工作的第一步，今后如何發(fā)揮其作用更為關(guān)鍵,。房產(chǎn)稅試點推進也是如此,，從上海、重慶試點的情況來看,，總體上平穩(wěn)有序,。下一步有關(guān)部門將按照國務院要求，繼續(xù)穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革試點工作,。
防止供給量減少致房價反彈
上海證券報：長效機制的建立需要一個過程,。而市場是風云變幻的，就以往樓市經(jīng)驗來看,，調(diào)控之后,，開發(fā)商拿地熱情下降，住宅供給就會受到影響,，由此會導致后期房價報復性反彈,。您怎么看待這個問題？
趙路興：這的確是一個重要問題,。目前要關(guān)注一個指標,，就是供應方面指標。從統(tǒng)計局的數(shù)字來看,，前5個月,，房屋新開工面積7.3億平方米，下降4.3%,，降幅比1-4月份擴大0.1個百分點,；其中,，住宅新開工面積5.4億平方米，下降8.2%,，新開工面積的連續(xù)負增長這是值得警惕和關(guān)注的,。
現(xiàn)在大家往往關(guān)注到房價、成交量,、保障房建設(shè)等問題,，所謂“顧此失彼”，必須關(guān)注明年住宅供給缺口問題,，現(xiàn)在就未雨綢繆,，真正落實調(diào)控政策，切實增加普通商品房供給,。
同時,，從房地產(chǎn)投資和購置土地情況來看，也不樂觀,。其中,，投資增長速度已經(jīng)下滑至20%以下，預計全年全國房地產(chǎn)投資水平也不會超過20%,，低于前5年平均水產(chǎn),。
另外，前5個月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.4億平方米,，同比下降18.7%，預示著未來住宅供應會受影響,。
因此,，我們要切實增加普遍商品住房及其用地的供應，特別是要落實好年度供地計劃,，增加普通商品住房用地的有效供應,，同時也要積極地引導開發(fā)企業(yè)適應市場變化，增加適銷對路的普通商品住房開發(fā)建設(shè),。
上海證券報：除了商品住宅外,，保障房建設(shè)是房地產(chǎn)調(diào)控的另一個重頭戲，但是建設(shè)中總讓人感覺困難重重,，常有人問究竟建多少套保障房才合理,。同時，公租房投資大且回報漫長,，讓各方對其前景糾心,，對此您如何看？
趙路興：保障房建設(shè)是必需的，是政府的責任,，這一點無可置疑,。具體建設(shè)多少，則要腳踏實地,，按需建設(shè),。各地應該對保障房建設(shè)不斷統(tǒng)計梳理，確定其量,。十二五期間保障房建設(shè)目標,，應該落實。
對于公租房,，雖然現(xiàn)在遇到建設(shè)資金的壓力,，在管理上還經(jīng)驗不足，但是中國經(jīng)濟的發(fā)展決定了人口流動是客觀存在的現(xiàn)實,，公租房恰恰適應了這種方向,，是正確的。