4700余套,，6700余套,，連續(xù)兩個(gè)月杭州主城區(qū)的成交量都讓人瞠目結(jié)舌，最新6月份的成交量更創(chuàng)下樓市調(diào)控以來(lái)的新高,�,；叵虢衲�1月份的行情,，大家還用“成交極度低迷，列41個(gè)月來(lái)倒數(shù)第二”來(lái)總結(jié)。從冰凍到炙熱,，杭州樓市花了半年時(shí)間上演“絕地反擊”,，究竟哪些板塊、哪些樓盤(pán)充當(dāng)了突圍主角,？突圍路線又是如何進(jìn)行的,？且看最新出爐的杭州樓市半年報(bào)。
基本面
上半年住宅成交突破17000套
低點(diǎn)反彈超越2011年
點(diǎn)評(píng)：成交量從1-2月份的谷底到5-6月份的高位沖量,，價(jià)格是主要因素,，但與2009年的量?jī)r(jià)同時(shí)反彈還是有區(qū)別的。春節(jié)后,，不少樓盤(pán)屏不牢開(kāi)始降價(jià)“裸奔”,，不惜甩開(kāi)架子以“屌絲”自居，迎合以剛需為主體的市場(chǎng)趨勢(shì),，逐漸打開(kāi)局面,，同時(shí)提振購(gòu)房者信心；到這兩個(gè)月,，市場(chǎng)行情整體回暖,，成交放量，也是水到渠成之事,。但需注意的是,，調(diào)控未松，價(jià)格仍未有大幅反彈的跡象,。
根據(jù)統(tǒng)計(jì),，杭州主城區(qū)今年上半年（1.1-6.30）商品房總成交21830套，其中住宅成交17228套,，突破17000套,，表現(xiàn)出色。與近幾年的情況比較,，2012年上半年住宅成交量在近五年樓市成交量?jī)H次于史上最火爆的2009年,，位居第二；同時(shí),，超過(guò)了2010年和2011年住宅上半年成交量之和,。無(wú)論是商品房還是住宅，2012年上半年的表現(xiàn)都堪稱亮眼,。
仔細(xì)分析過(guò)去6個(gè)月的成交情況,，杭州樓市的確走出了一個(gè)觸底反彈、步步上揚(yáng)的行情,。1月份為成交谷底,，特別是商品房成交量筑成2011年以來(lái)月度最低點(diǎn),；2月份開(kāi)始略有反彈，到了3月份,，隨著部分樓盤(pán)大幅度降價(jià),，成交量出現(xiàn)突破性上揚(yáng),，商品房和住宅各突破4000套和3000套,；此后，3-6月一直維持在4000套以上的高水平,，也形成了2011年以來(lái)月度成交的最高峰時(shí)期,。
成交量之所以呈現(xiàn)突破性上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，主要是受兩方面的影響,，一是價(jià)格大幅下調(diào)影響：從3月開(kāi)始,，杭州不少樓盤(pán)開(kāi)始了大幅度價(jià)格下調(diào)，涉及申花,、橋西,、丁橋、九堡,、下沙,、城東新城、臨平,、良渚,、濱江等各大板塊，除了市中心板塊價(jià)格表現(xiàn)穩(wěn)定,，其他區(qū)域均有不同程度的下降,，部分樓盤(pán)甚至出現(xiàn)了破成本價(jià)銷(xiāo)售。正是基于價(jià)格的下降,，意向購(gòu)房者的購(gòu)房積極性得以激發(fā),，降價(jià)樓盤(pán)受到市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注，日光樓盤(pán)再次出現(xiàn),，故樓市成交量大幅度回升,。另一方面是，從2011年3月開(kāi)始的宏觀調(diào)控影響明顯,，樓市一直呈現(xiàn)下行發(fā)展態(tài)勢(shì),，在接近一年的樓市下行發(fā)展中，剛需購(gòu)房者的購(gòu)房需求受到抑制,，而到2012年3月開(kāi)始受價(jià)格下降刺激,，需求得以爆發(fā)，形成了3-6月的成交高峰期,。
房?jī)r(jià)破紀(jì)錄下降
4000-5000元/平方米的降幅很普遍
點(diǎn)評(píng)：“7折”,、“裸奔”,、“破發(fā)”……這些降價(jià)代名詞在今年的杭州樓市已不再諱莫如深，往往被當(dāng)做關(guān)鍵詞醒目地出現(xiàn)在各種硬廣,、軟文中,。面對(duì)調(diào)控顯現(xiàn)的降價(jià)效應(yīng)，杭州的開(kāi)發(fā)商從死扛到坦然面對(duì)雖然也經(jīng)歷了一段心路歷程,，但最終承認(rèn)“以價(jià)換量”才是突圍利器,。至于降價(jià)幅度，不論是一路探底的下調(diào),，還是一步到位的斷崖式降價(jià),，擊穿底線、破紀(jì)錄是肯定的,。
從價(jià)格上看,，2012年上半年也刷新了杭州歷史紀(jì)錄，部分樓盤(pán)大幅度降價(jià)帶動(dòng)了整個(gè)杭州樓市成交價(jià)的下調(diào),，前6個(gè)月的住宅成交均價(jià)接近于2009年11月份的水平,，房?jī)r(jià)破紀(jì)錄下降也成為2012年上半年樓市最主要的特征。
進(jìn)入2012年后,，杭州樓市房?jī)r(jià)就一路下滑,，成交均價(jià)從1月的19720元/平方米回落到最低點(diǎn)的5月份15000元/平方米，降幅達(dá)31.3%,。杭州樓市大幅度降價(jià)的序幕從3月份拉開(kāi),，降幅達(dá)1000-2000元/平方米已較為常見(jiàn)，到4,、5月份降幅達(dá)4000-5000元/平方米的也很普遍,，部分樓盤(pán)還破成本銷(xiāo)售，例如寰宇天下推出的90方毛坯房源,，首次推盤(pán)單價(jià)僅16000-18000元/平方米,，較其180方精裝修產(chǎn)品售價(jià)低了至少6000元/平方米；同處丁橋的天籟與四季公館則展開(kāi)了一場(chǎng)“血腥”的虧本降價(jià)戰(zhàn),，天籟8800元/平方米“裸奔”,，四季公館8500-9000元/平方米貼身肉搏，前者土地樓面價(jià)5524元/平方米,，后者土地樓面價(jià)7245元/平方米,，怎么算都是“小虧”與“大虧”的區(qū)別。
一言以蔽之,，這波降價(jià)潮的的確確是杭州樓市近十年來(lái)最大幅度的一次,。
板塊表現(xiàn)
濱江、下沙,、城東新城位列成交榜前三甲
大橋西板塊新興發(fā)力
點(diǎn)評(píng)：濱江,、下沙,、城東新城成為今年上半年成交最猛的三大板塊，這與板塊內(nèi)各大樓盤(pán)的“以價(jià)換量”有著密不可分的聯(lián)系,，這三個(gè)板塊的成交均價(jià)均為過(guò)2萬(wàn)元/平方米,，剛需盤(pán)仍是主力軍。而從居住的可實(shí)現(xiàn)性而言,，濱江,、下沙、城東新城板塊的各大樓盤(pán)依靠地鐵1號(hào)線的利好,，在居住半徑上拉近了與市中心的距離,，為購(gòu)房者下單又添加了一分信心,。
從2012年上半年成交項(xiàng)目所屬的板塊看,，濱江、下沙,、城東新城板塊表現(xiàn)突出,。濱江總共成交住宅3417套，為板塊成交冠軍,，占據(jù)上半年總銷(xiāo)售量的19.8%,，也是上半年唯一一個(gè)成交量突破3000套的板塊。這兩年,，不少開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍區(qū)政府板塊拿地,，而該板塊也憑借著即將通車(chē)的地鐵1號(hào)線的利好，板塊內(nèi)各盤(pán)在今年上半年推盤(pán)迅猛,。其中中�,！ゅ居钐煜马�(xiàng)目單盤(pán)的成交量就達(dá)到了1323套，占據(jù)了濱江板塊整體成交量的三分之一,。而濱江板塊的另外兩個(gè)樓盤(pán)錢(qián)塘帝景和半島國(guó)際也有不錯(cuò)的表現(xiàn),，成交量均在700套以上。
而下沙板塊共成交2956套,，是今年上半年成交亞軍,。2012年上半年代表樓盤(pán)是龍湖滟瀾山、東郡國(guó)際和觀瀾時(shí)代,，其中龍湖滟瀾山為上半年樓市成交排行前十的樓盤(pán),，在大幅降價(jià)后多次開(kāi)盤(pán)取得良好的成績(jī)。
城東新城板塊是2012年上半年新崛起的板塊,，板塊總共成交2125套,，成為上半年板塊成交季軍，其隨著金色黎明和曙光之城的高調(diào)低開(kāi),，一舉成為市場(chǎng)“焦點(diǎn)”,，較高的性價(jià)比同時(shí)贏得了購(gòu)房者的高度關(guān)注,，金色黎明和曙光之城兩盤(pán)總共成交2105套，占板塊總成交的99%,，其中金色黎明和曙光之城分別以1177套和928套位居個(gè)盤(pán)成交排行的第3,、4名。
丁橋板塊作為開(kāi)發(fā)多年的老板塊,，2012年上半年憑借眾多樓盤(pán)的大幅度降價(jià)也成為成交量名列前茅的板塊,，總共成交1430套，為進(jìn)入2011年后成交表現(xiàn)最火爆的一段時(shí)期,，其中新樓盤(pán)昆侖天籟和四季公館為板塊成交做了重大貢獻(xiàn),。
而大橋西板塊作為2012年新啟動(dòng)的板塊，其成交量與丁橋相近,，作為一個(gè)低價(jià)開(kāi)盤(pán)的板塊,，加上新樓盤(pán)眾多，也獲得了一定購(gòu)房者的關(guān)注,，閱城,、荷塘月色、北海公園和麗晶灣均有不錯(cuò)的表現(xiàn),。
城東新城板塊成交漲幅達(dá)5642%
位居板塊漲幅第一
點(diǎn)評(píng)：板塊成交量漲幅很好地對(duì)比了去年同期與今年各盤(pán)的成交量,，當(dāng)然多數(shù)板塊今年的成交量明顯高于去年，漲幅最明顯的居然達(dá)到了5642%,。當(dāng)然這個(gè)漲幅跟樓盤(pán)的節(jié)點(diǎn)有重要的聯(lián)系,，而更為重要的，可能是開(kāi)發(fā)商的心態(tài)與推盤(pán)的節(jié)奏,。
據(jù)合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)追蹤的杭州目前在售樓盤(pán)的19個(gè)板塊中,，濱江、城北,、城東新城等,，其中有13個(gè)板塊的成交量都超過(guò)了去年同期，其中漲幅最明顯的是城東新城板塊,，該板塊2011年上半年成交37套,，而今年上半年成交2125套，漲幅達(dá)到了5642%,。
就城東新城板塊而言,，去年上半年該板塊內(nèi)在售樓盤(pán)不多，而新開(kāi)的樓盤(pán)幾乎沒(méi)有,，所以去年上半年僅成交37套,；而今年，伴隨著該板塊內(nèi)兩大樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán),，且都以相對(duì)較低的價(jià)格推出房源,，成功實(shí)現(xiàn)“以價(jià)換量”,，一下子拉高了城東新城的整體成交量，漲幅自然也達(dá)到了56倍的高位,。
而橋西板塊,，自去年下半年兩大樓盤(pán)開(kāi)打“價(jià)格戰(zhàn)”以來(lái)，成交量一直不錯(cuò),。2011年上半年該板塊的成交量?jī)H39套,，而2012年上半年成交量卻達(dá)到了1019套，漲幅達(dá)2513%,。
其余各個(gè)板塊的話,，相比去年同期有增長(zhǎng)的板塊還有丁橋、華豐,、九堡,、三墩、下沙,、之江,、祥符板塊,。而與去年同期相比下降的板塊則有城北,、城西、市中心等板塊,。
據(jù)業(yè)內(nèi)相關(guān)人士分析,，今年上半年不少板塊都有了不同程度的上漲，最主要的原因還是在于板塊內(nèi)各個(gè)樓盤(pán)積極推盤(pán),，以價(jià)換量成為了板塊成交量崛起的根本因素,。
剛需盤(pán)支撐各大板塊的成交量
點(diǎn)評(píng)：剛需購(gòu)房者絕對(duì)是2012年上半年支撐成交量的主力軍，同理,，剛需盤(pán)聚集的剛需板塊也自然而然成為了成交量“高歌猛進(jìn)”的板塊,。這些板塊中，有不少板塊曾一度想走高端路線,，只是在行情的壓力下,，也不得不向市場(chǎng)低頭。
2012年上半年經(jīng)歷了1,、2月份的冰凍,，到了3、4月份,，不少開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)低價(jià)格,，剛需也開(kāi)始積極入市，到了6月份更是創(chuàng)下了6750余套的高成交量,。從上半年杭州各個(gè)成交量靠前的板塊來(lái)看,，成交套數(shù)過(guò)1000套的七大板塊,，其成交均價(jià)均未超過(guò)20000元/平方米，其中濱江板塊的成交均價(jià)為19029元/平方米,、橋西板塊的成交均價(jià)為19023元/平方米,，雖然價(jià)格接近20000元/平方米，但是相比之前這些板塊的成交均價(jià),，顯然已經(jīng)下調(diào)了不少,。換言之，2012年上半年杭州主城區(qū)的成交量主要還是靠剛需盤(pán)的支撐,。七大板塊中,，下沙、祥符,、華豐和丁橋這四大板塊,，成交均價(jià)均未超過(guò)15000元/平方米。上半年,，伴隨著各盤(pán)價(jià)格的調(diào)整,，丁橋、華豐板塊的一些樓盤(pán)甚至單價(jià)已經(jīng)破萬(wàn),，同樣的,，這樣的價(jià)格也得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。
剛需盤(pán),、剛需板塊在2012年上半年表現(xiàn)生猛,。同理，成交均價(jià)較高的板塊表現(xiàn)則較為萎靡,，目前杭州在售板塊中,，有兩個(gè)板塊成交均價(jià)在40000元/平方米以上，分別是市中心,、錢(qián)江新城板塊,，此兩個(gè)板塊的半年成交套數(shù)均在100套以內(nèi)。
個(gè)盤(pán)表現(xiàn)
9個(gè)樓盤(pán)成交超過(guò)500套
上半年各盤(pán)“以價(jià)換量”表現(xiàn)生猛
點(diǎn)評(píng)：相比去年上半年沒(méi)有1個(gè)樓盤(pán)成交超過(guò)500套,，今年上半年各大樓盤(pán)“以價(jià)換量”換得相當(dāng)徹底,，9個(gè)樓盤(pán)成交超過(guò)500套，這其中有3個(gè)樓盤(pán)成交過(guò)千套,。這樣的成績(jī)的確說(shuō)明了“沒(méi)有賣(mài)不動(dòng)的房子,，只有賣(mài)不動(dòng)的價(jià)格”，而開(kāi)發(fā)商采用“以價(jià)換量”,，從某一程度而言,，應(yīng)該也是資金鏈緊缺、趁早走量的表現(xiàn)吧。
從2012年上半年杭州樓市整體成交看,，上半年共有140多個(gè)樓盤(pán)有成交記錄,，其中有42個(gè)樓盤(pán)的成交量在100套以上，有27個(gè)樓盤(pán)成交量在200套以上,，有9個(gè)樓盤(pán)成交量超過(guò)500套,，這其中有3個(gè)樓盤(pán)成交量超過(guò)1000套，對(duì)比去年同期沒(méi)有1個(gè)樓盤(pán)超過(guò)500套,，個(gè)盤(pán)成交量明顯上升,。
在上半年的個(gè)盤(pán)表現(xiàn)中，位于濱江的寰宇天下,、城東新城的金色黎明和三墩的金地自在城是表現(xiàn)最突出的3個(gè)樓盤(pán),，成交量均超過(guò)1000套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他樓盤(pán)的成交量,。其中,，寰宇天下今年領(lǐng)降濱江，第一次開(kāi)盤(pán)均價(jià)僅16000元/平方米,，較之前在售的180平方米精裝修產(chǎn)品售價(jià)低9000元/平方米,，在短短2個(gè)月的時(shí)間內(nèi)成交量超過(guò)1000套，成為上半年成交冠軍樓盤(pán),。
而位于城東新城的濱江·金色黎明其低價(jià)走量也可圈可點(diǎn),。今年4月，金色黎明首次開(kāi)盤(pán),，其第一次開(kāi)盤(pán)均價(jià)僅15000元/平方米,，為周邊精裝修樓盤(pán)萬(wàn)科·草莊的一半，破成本價(jià)的銷(xiāo)售方式為其贏得了市場(chǎng)口碑,，成交量超過(guò)1000套。而三墩大盤(pán)金地·自在城依靠特價(jià)房,、學(xué)區(qū),、大規(guī)模樓盤(pán)等優(yōu)勢(shì)，受到購(gòu)房者的青睞,，持續(xù)熱銷(xiāo),，成為2011年以來(lái)樓市成交的常青樹(shù)。
從2012年上半年住宅的成交金額榜來(lái)看,，住宅樓盤(pán)2012年上半年成交金額在5億以上的有14個(gè),，有7個(gè)樓盤(pán)單盤(pán)收入在10億以上，成績(jī)非常不錯(cuò),。其中中�,！ゅ居钐煜乱�26億的成交總額排名第一，金色黎明、曙光之城則分別以19億,、18億位居二三位,。這三個(gè)樓盤(pán)在上半年的表現(xiàn)的確可圈可點(diǎn)，多次開(kāi)盤(pán)多次售罄,，更是讓不少購(gòu)房者買(mǎi)房未果,，漏夜排隊(duì)依然選不到房源。
在排行前十名的樓盤(pán)中,，可以發(fā)現(xiàn),，大部分為售價(jià)不高的剛需樓盤(pán)，絕大多數(shù)樓盤(pán)實(shí)際成交均價(jià)基本在20000元/平方米以內(nèi),。而從開(kāi)發(fā)商的品牌而言,，多數(shù)為品牌房企，在市場(chǎng)較冷淡的情況下,，品牌公司對(duì)資金周轉(zhuǎn)要求更高,，因此，對(duì)于降價(jià)行為更易接受,，而購(gòu)房者在當(dāng)前這樣的行情下,，也愿意選擇品牌開(kāi)發(fā)商，所以造就了高成交量,。