5月全國各主要城市房屋成交量急升，令樓市回暖趨勢升溫,。大多分析及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均表明,，近期樓市成交多集中在剛需盤。通過調(diào)控壓抑了較長時(shí)間的剛需一旦爆發(fā),，房價(jià)或許又將進(jìn)入上漲通道,。
在這個(gè)節(jié)骨點(diǎn)，很多人想到了2011年開始建設(shè)的千萬套保障房,。如果這些保障房全部入市,，如今的樓市和房價(jià)走勢將發(fā)生什么樣的變化？對(duì)此,，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在廣州,、上海等地進(jìn)行了調(diào)查。
子平（化名）,，上海人，今年34歲,，未婚,，稅后月收入超過8000元，即將遷入位于上海青浦徐涇的一套房子,。上述房屋總建筑面積為68平方米,，按照21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，如果在商品住宅市場購買,，總價(jià)至少100萬元以上,。然而，子平僅支付了48萬元就住進(jìn)了該房。
子平是國家保障房開發(fā)計(jì)劃的受益者,。由于保障房開工量的急劇增長,，上海的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)門檻一降再降，家庭人均月收入5000元,，人均財(cái)產(chǎn)15萬元,，也可以申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房。子平的父母因而成功申請(qǐng)購買到一套經(jīng)濟(jì)適用房,。一定程度上,，已經(jīng)有一部分剛性需求的購房人群轉(zhuǎn)而選擇購買以經(jīng)濟(jì)適用房為代表的各種保障類住房。
根據(jù)中央計(jì)劃,，“十二五”期間建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套,，2011年計(jì)劃建設(shè)1000萬套，2012年計(jì)劃建設(shè)700萬套,。然而,，保障房對(duì)普通商品房市場的沖擊，或許并沒有想象中那么厲害,。經(jīng)濟(jì)適用房是目前對(duì)普通商品住宅市場沖擊最大的一類保障性住宅,，但根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的調(diào)研，全國范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資額占商品住宅比重持續(xù)下降,，2010年降至3.1%,，成為歷年最低。
資金制約保障房供應(yīng)
中國指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,，北京,、上海等一線城市在開發(fā)建設(shè)包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的保障房時(shí)，要比其他城市積極得多,。2011年上海開工的保障房套數(shù)達(dá)到22萬套,，而同期北京是20萬套，均大體完成了當(dāng)年度的保障房開發(fā)計(jì)劃,。今年,，上海預(yù)計(jì)開工的保障房有16萬套，北京則達(dá)到16.58萬套,，與國家的經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展計(jì)劃相適應(yīng),。
上海易居房地產(chǎn)研究院的《2011~2012年保障住房年報(bào)》顯示，2011年全國新開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房1043萬套（戶）,，截至2011年11月份,，大部分省份開工率已經(jīng)超過100%。
相比巨大的保障房開工量,，當(dāng)年度保障房竣工量卻不多,。2011年基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房432萬套,，其中，有1/3主體結(jié)構(gòu)基本完成,，1/3進(jìn)入樓層施工,，1/3完成基礎(chǔ)施工，基本符合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求,。
上述年報(bào)稱,，這是因?yàn)楸Ｕ戏靠⒐ち渴芄て诘挠绊憽Ｒ话愣�,，保障房的合理工期為兩年半左右,，因�?011年保障房竣工工程中99%都是由2009年結(jié)轉(zhuǎn)過來的。按照這一施工進(jìn)度,，今年竣工銷售的保障房將比去年更多,。
資料顯示，2010年,，全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房實(shí)際開工590萬套,，明年竣工的保障房數(shù)量將更為龐大，對(duì)普通商品住宅市場的沖擊顯然也會(huì)更大,。
同時(shí),，保障房建設(shè)所需資金規(guī)模巨大，通過上海易居房地產(chǎn)研究院測算,，預(yù)計(jì)2012年保障性住房建設(shè)所需資金在2.5萬億元左右,。然而，由于地方政府對(duì)保障房建設(shè)的預(yù)算較少,、土地出讓收入有下滑的態(tài)勢,、地方融資平臺(tái)債務(wù)進(jìn)入集中償還期，融資可能受到一定掣肘,，資金壓力嚴(yán)峻,。
上海易居房地產(chǎn)研究院方面由此認(rèn)為，2012年能否按期完成保障性住房700萬套以上的新開工量和500萬套以上的竣工量,，資金難題是最大的不確定性,。
保障房開始沖擊剛需
2010年8月，上海市政府決定在全市推出經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)供應(yīng)工作,，并調(diào)整放寬了申請(qǐng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),，其中家庭人均月可支配收入限額由2300元調(diào)整為2900元，家庭人均財(cái)產(chǎn)限額由7萬元調(diào)整為9萬元,。
2011年3月,，上海市政府再次放寬經(jīng)適房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),，將3人及以上申請(qǐng)家庭人均月可支配收入限額由2900元調(diào)整為3300元,，家庭人均財(cái)產(chǎn)限額由9萬元調(diào)整為12萬元。2人及以下申請(qǐng)家庭的收入和財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步上浮10%。
在申請(qǐng)門檻不斷下降后,，可以購買經(jīng)濟(jì)適用房的人群已經(jīng)慢慢向普通住宅的購買群體靠攏,。
早在今年3月，易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁,、克而瑞信息技術(shù)有限公司董事長丁祖昱就曾表示,，上海的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)提高至家庭人均月收入5000元。這意味著如果一戶家庭是三口人,，其中只有兩個(gè)人工作,，家庭收入總額達(dá)到15000元，也符合經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn),。當(dāng)時(shí),，他認(rèn)為，保障房的大量供應(yīng),，必然會(huì)沖擊剛性需求,。
他的預(yù)言隨后果然實(shí)現(xiàn)。事實(shí)上,，子平的父母也正是在今年3月份以后申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房,，并獲得批準(zhǔn)。而除了子平外,，其他的一些具有上海戶籍,、月收入在萬元以內(nèi)的人群也在等待經(jīng)濟(jì)適用房這個(gè)餡餅落入自己口中。
經(jīng)適房制度仍需完善
然而,，能真正享受到經(jīng)濟(jì)適用房利好的人只是少數(shù),。陳延彬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然此前上海的經(jīng)濟(jì)適用房是繼動(dòng)遷安置房之后排名第二位開發(fā)量最大的保障房,，但眼下這一保障房開發(fā)思路正在變化,，目前開發(fā)的保障房更多以公租房作為主要組成部分。
實(shí)際上,，經(jīng)濟(jì)適用房制度暴露的問題也越來越多,，公眾開始質(zhì)疑起其“經(jīng)濟(jì)性”和“適用性”。
2009年以來,，出現(xiàn)了強(qiáng)化公租房,、弱化經(jīng)適房的現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資額占商品住宅比重持續(xù)下降,，2010年降至3.1%,，達(dá)歷年最低；經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占住宅銷售面積的比重逐年下降,，由最高年份2000年的22.69%下降至2010年的2.94%,。
相比于經(jīng)濟(jì)適用房,，限價(jià)房對(duì)普通商品住宅市場的沖擊則更弱。截至2010年初,，全國的限價(jià)房建設(shè)規(guī)模還很小,，僅北京、天津,、廣州,、寧波、成都等少數(shù)城市有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作,。2011年10月上海的首個(gè)限價(jià)房才正式開工,，很多城市甚至開始重新考慮是否要建設(shè)限價(jià)商品住房。
經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房真會(huì)沖擊普通商品住宅市場進(jìn)而抑制房價(jià),？也許并沒有想象的那么容易,。
·房企案例
拿地近一年朗詩配建經(jīng)適房仍是土堆？
造成保障房供應(yīng)不力的一個(gè)主要原因是開發(fā)商一再延遲配建保障類用房的供應(yīng),。上海,、北京等城市在2009年底前后出讓的各類商品住宅用地多規(guī)定開發(fā)商必須配建一定比例的保障類住房，上海的比例是5%,，北京則高達(dá)30%,。然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)配建保障房進(jìn)行抽樣調(diào)查卻發(fā)現(xiàn),，這些配建的保障房建設(shè)速度并沒有完全跟上,。
如朗詩上海祝橋項(xiàng)目配建的保障房，不僅開工時(shí)間比商品房晚得多,，開發(fā)商更是以保證“普通商品住宅業(yè)主的正常生活”為由,，專門給配建保障房的業(yè)主開發(fā)小區(qū)通道。
一些房地產(chǎn)專家表示,，很多開發(fā)商為小區(qū)配建保障房并非心甘情愿,，保障房往往會(huì)被區(qū)別對(duì)待。這讓很多人產(chǎn)生疑問：依靠這些配建的保障房,，真能抑制房價(jià)嗎,？
配建經(jīng)適房或于2014年交房
2011年8月，朗詩集團(tuán)旗下的上海朗華置業(yè)有限公司以5.75億元總價(jià)拍得了上海祝橋新鎮(zhèn)E6地塊,。上海規(guī)土局公布的土地出讓須知和答疑紀(jì)要顯示,，該地塊除了需要配建30%的全裝修住宅和20%的中小套型住宅以外，還要求配建5%的經(jīng)濟(jì)適用住房,。
據(jù)該項(xiàng)目銷售人員小徐介紹,，整個(gè)項(xiàng)目分兩期開發(fā)，將建32棟房源（包括售樓處）,，總戶數(shù)為1200戶,。其中3棟為經(jīng)適房房源,，層高為7層樓，約80戶左右,。
然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前在該項(xiàng)目現(xiàn)場并未看到經(jīng)適房的蹤影,。該地塊圍墻之內(nèi),，除了幾個(gè)翻起的土堆、幾架豎起但并無動(dòng)靜的吊車外,，就只剩下尚未拆除腳手架的售樓處,。
小徐告訴記者，該項(xiàng)目經(jīng)適房部分一個(gè)月前剛打完地基,，目前在建的工程是一期項(xiàng)目和售樓處的樣板房,。其中，一期項(xiàng)目共13棟多層房源,，今年8月左右就能封頂,，可能于今年9月開盤，但其中不包括3棟經(jīng)適房,。經(jīng)適房將同二期房源一起交房,。據(jù)朗詩集團(tuán)上海公司營銷總監(jiān)馬慶的說法，二期項(xiàng)目的交房時(shí)間為2014年6月,。
兩期項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間相隔甚遠(yuǎn),，為何把經(jīng)適房安排在二期規(guī)劃中？有業(yè)內(nèi)人士猜測,，開發(fā)商是為了把經(jīng)適房對(duì)項(xiàng)目的負(fù)面影響降到最低,，從而把經(jīng)適房的建造時(shí)間往后推延。雖然配建經(jīng)適房的比例并不大,，但仍給了開發(fā)商很大的“壓力”,。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，經(jīng)適房的配建無論對(duì)剛需還是對(duì)高端項(xiàng)目的銷售都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響,。
對(duì)于經(jīng)適房的建造時(shí)間,，馬慶并沒有給出具體答復(fù)，只表示是“正常規(guī)劃”,�,！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系到了朗詩集團(tuán)上海公司項(xiàng)目運(yùn)營方面的負(fù)責(zé)人了解相關(guān)情況，但截至發(fā)稿,，該負(fù)責(zé)人未給出任何有效的答復(fù),。
專為經(jīng)適房設(shè)計(jì)小區(qū)出入口
去年11月，浦東首批經(jīng)適房中,，位置相對(duì)較好的三林基地價(jià)格為8000~8100元/平方米,，航頭基地的價(jià)格在5300~5600元/平方米,。這樣的價(jià)格對(duì)商品住宅形成了明顯的沖擊。馬慶告訴記者,，位置較上述地區(qū)差的祝橋新鎮(zhèn)E6地塊一期的毛坯房均價(jià)在1.2萬元/平方米左右,。
楊紅旭說，經(jīng)適房對(duì)商品房的沖擊表現(xiàn)在兩個(gè)方面,。一是購房者購買商品房時(shí),，往往會(huì)顧忌經(jīng)適房人群收入上的差異，這對(duì)項(xiàng)目銷售會(huì)產(chǎn)生影響,；二是具有配建的經(jīng)適房價(jià)格要比同小區(qū)的商品房便宜得多,，這將給商品房銷售帶來沖擊。他指出,，隨著經(jīng)適房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的提升,，這種影響會(huì)變得更為明顯。
事實(shí)上,，朗詩的上述項(xiàng)目曾試圖淡化經(jīng)適房對(duì)小區(qū)的影響,。
小徐告訴記者，一期項(xiàng)目位于社區(qū)東面,，東側(cè)緊鄰湖景,，南面還有一條河道，位置很好,。而配建經(jīng)適房的地塊與一期項(xiàng)目拉開了很大一段距離,，位于社區(qū)的最西南角，不但靠馬路,，而且旁邊是社區(qū)的電機(jī)房,。
另外，項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí),，還在經(jīng)適房旁邊設(shè)計(jì)了一個(gè)小區(qū)出入口,。馬慶表示，這表面上是為了“方便經(jīng)適房人群”,，實(shí)際是為了避免影響東面一期業(yè)主的正常生活,。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開發(fā)商在開發(fā)配建經(jīng)適房項(xiàng)目時(shí),，商品房和經(jīng)適房的資源配置往往會(huì)有差異,，“這是風(fēng)險(xiǎn)最低的規(guī)劃措施，否則很可能就會(huì)對(duì)商品房的銷售形成負(fù)面影響,，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品今后的定價(jià)產(chǎn)生沖擊,。”
配建需靠法規(guī)制約
如何保證配建的保障房能按時(shí)保質(zhì)及時(shí)供應(yīng)？如何讓入住保障房的業(yè)主不會(huì)因開發(fā)商規(guī)劃的不同而有“低人一等”的感覺,？
中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵表示,，讓開發(fā)商參與配建保障房，是為了讓政府省下開發(fā)精力,。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認(rèn)為,，政府讓開發(fā)商配建保障房，是為了避免某些區(qū)域形成特別明顯的“區(qū)格”（即某些國家已經(jīng)形成的窮人區(qū)和富人區(qū)的差別）,，其次是為了讓購房者共享區(qū)域內(nèi)的社會(huì)管理服務(wù),。
政策初衷很好，但如何讓開發(fā)商認(rèn)真履行配建義務(wù)呢,？
劉淵指出，配建的經(jīng)適房,，品質(zhì)與商品房不存在太大差異,，但通常開發(fā)商很難有這樣的自覺性，需要政府出臺(tái)更多的監(jiān)管措施來予以約束,。在配建經(jīng)適房的項(xiàng)目中,，對(duì)于經(jīng)適房房源而言，開發(fā)商只是一個(gè)“包工頭”的角色,，政府才是這些經(jīng)適房的“主人”,。目前首先要完善具體的質(zhì)量監(jiān)管措施和標(biāo)準(zhǔn)，而目前這塊尚存在缺失,。
張宏偉則表示,，要鼓勵(lì)開發(fā)商配建好經(jīng)濟(jì)適用房，政府可以在土地出讓上予以讓步,，通過出讓高性價(jià)比土地提高開發(fā)商參與的積極性,。此外，還可以通過比較好的融資模式,，或者新的金融創(chuàng)新產(chǎn)品來支持保障性住房建設(shè),，在政策層面給予鼓勵(lì)，允許創(chuàng)新性的融資方式在保障性住房領(lǐng)域嘗試和執(zhí)行,。