盡管限購政策一再被強調(diào)，但大量的購房需求同時也在急不可待地入市,。
“我們新開盤的200多套房源,，開盤當(dāng)天用了大半天時間就賣完了，現(xiàn)在一套都沒有了�,！�6月27日,，位于上海嘉定的新城金郡項目銷售人員對《第一財經(jīng)日報》表示，該樓盤6月24日推出的210套房源優(yōu)惠后均價為14800元/平方米,，盡管這一價格相比上一期每平方米上漲了接近2000元,，但還是被一搶而空。
類似的情形近期還發(fā)生在廣州,、深圳,、南京、杭州等地的房地產(chǎn)市場中,。
盡管各地出現(xiàn)的搶購潮并不能排除炒作的可能性,，但一個值得探討的問題是，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言,，最壞的時候是否真的已經(jīng)過去了,？
量價齊升？
廣州雅居樂劍橋郡新推住宅僅在半天內(nèi)就基本售罄,；深圳水榭春天現(xiàn)“千人購房”,；杭州寶龍城市廣場引百余人徹夜排隊；上海浦東高橋尼德蘭花園開盤當(dāng)天售出85%,；碧桂園南京鳳凰城開盤日回款約3.5億元,，去化率近九成……連日來，各地有關(guān)“搶房”的消息紛紛見諸報端,。
市場的變化亦被統(tǒng)計數(shù)據(jù)證實,。
來自北京中原針對全國54個城市的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計更顯示，截至6月25日,，全國主要的54個城市月內(nèi)成交量達(dá)到了189739套,，再次延續(xù)了3月來的市場復(fù)蘇。全月成交量有望再次突破22萬套,，上半年累計成交將突破百萬套,，達(dá)到約107萬套。
“半年成交107萬套,，這一數(shù)字比2011年同期的95.4萬套上漲了12%,，環(huán)比2011年下半年的96.5萬套也上漲了超過10%�,！北本┲性袌鲅芯坎靠偙O(jiān)張大偉指出,，此次統(tǒng)計范圍內(nèi)的成交上漲，表現(xiàn)為54個城市中的大部分均有不同程度的抬升,。
目前市場中的一個微妙變化是,，由成交量上漲帶來開發(fā)商樂觀情緒開始出現(xiàn),，他們不僅加快了推盤的速度，此前多數(shù)項目推出的優(yōu)惠折扣也逐漸消失甚至轉(zhuǎn)向為價格的提升,。
以北京市場為例,，6月北京普通住宅成交均價為21084元/平方米，環(huán)比5月19717元/平方米的成交均價,，上漲了6.9%,。
同一項目的價格提升則更具說服力。據(jù)北京中原統(tǒng)計,，在5月和6月成交套數(shù)均位于前100名的64個項目中,，簽約均價上漲的項目有37個，上漲的項目占比已超過半數(shù),，為58%,。
地王重現(xiàn)
伴隨著成交量的全面回升和成交價格的部分上漲，土地市場也在一夜之間熱鬧了起來,。
6月18日,，廣州珠江新城地塊以及天河軟件園地塊現(xiàn)場吸引了萬科、保利及恒大等共計21家開發(fā)商競爭,，最終搶手的珠江新城地塊由恒大地產(chǎn)以13.22億元的總價獲得,，樓面地價高達(dá)3.29萬元/平方米，溢價率達(dá)到169%,，刷新近年來廣州單價地王新高,。
6月19日，保利地產(chǎn)以13.6億元拿下重慶九龍坡區(qū)兩宗土地,�,？偨ㄖ娣e54.98萬平方米，成交樓面地價2474元/平方米,，溢價率0.9%,。
6月20日，經(jīng)過與華潤等大型開發(fā)商的激戰(zhàn),，龍湖地產(chǎn)最終以12.8億元競得成都武侯區(qū)晉陽二,、六組宗地，樓面地價3315元/平方米,，溢價率為76.8%,。
在上述土地成交為代表之下，最近一段時間以來,，較高的溢價率又出現(xiàn)在不少城市曾經(jīng)冷清的土地市場,，恒大、保利,、龍湖等嗅覺靈敏的房企,，紛紛開始在全國范圍內(nèi)尋找拿地機會。
“1~5月土地市場成交的全面收縮,，對于地方政府的土地財政收入造成較大壓力,。同時，底價成交的彌漫,，加上流拍的顧慮,，也使地方政府沒有合適的機會推出面積較大、總價較高以及位置相對較好的優(yōu)質(zhì)地塊,�,！盋RIC分析師孫田認(rèn)為，5月房地產(chǎn)市場成交的走高,，以及6月來央行降息,、房貸利率折扣放松等多種利好因素的影響，不僅僅是帶動房企入市,，也給地方政府推出優(yōu)質(zhì)地塊創(chuàng)造了機會,。
博弈繼續(xù)
在土地財政的背景下，市場復(fù)蘇的苗頭,，似乎讓各地方政府看到了一線希望,，也帶給了他們“救市”的沖動。
據(jù)河南當(dāng)?shù)孛襟w報道,，6月24日,，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等6個部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，提出首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”,，最低利率可達(dá)7折優(yōu)惠,，并放松了房地產(chǎn)開發(fā)貸和公積金等相關(guān)政策。
盡管這一舉動并無當(dāng)事主管部門出面證實,，但這一試探性動作無疑透露出地方政府當(dāng)下的心態(tài),。
河南省房地產(chǎn)商會秘書長趙進(jìn)京就對此表示，河南的《意見》的確能夠為開發(fā)商解決一些困難,，但這是從保障經(jīng)濟增長和穩(wěn)定以及金融安全的大局出發(fā),。“現(xiàn)在,，實體經(jīng)濟環(huán)境進(jìn)一步趨冷,，房地產(chǎn)行業(yè)中的一些中小型企業(yè)因無法取得銀行貸款而不得不借高利貸的現(xiàn)象比較普遍，確實需要地方政府施以援手,�,！壁w進(jìn)京認(rèn)為，河南的這一做法應(yīng)該引起全國其他地方政府的重視,。
截至目前,，已經(jīng)有近40個城市出臺了樓市微調(diào)政策,，力度也呈不斷加強的趨勢。例如揚州對個人購買成品住房提供房款4%,。~6%,。的政府獎勵、福建戶籍新政放寬城鎮(zhèn)落戶條件,、重慶大幅提高公積金貸款額度等,，地方政府在這場政策博弈中，對房地產(chǎn)市場微調(diào)的底線不斷被突破,。
“近幾個月,，經(jīng)濟數(shù)據(jù)的不甚樂觀讓決策層重提"穩(wěn)增長"，拉動GDP增長的舉措包括加大投資,、放松貨幣及信貸政策,，一些地方政府也在財政壓力下放松樓市調(diào)控�,！眮喓罊C構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為,，樓市成交量連續(xù)數(shù)月攀升已經(jīng)讓開發(fā)商的資金狀況得到緩解，政策見底又給了開發(fā)商更多信心,，也正因如此一些開發(fā)商開始規(guī)劃漲價大計,，一方面提高利潤率，另一方面也能通過項目的升值激發(fā)購房需求,。
張大偉則將目前市場中出現(xiàn)的一系列現(xiàn)象定義為本輪調(diào)控出現(xiàn)的輕微反彈跡象,，他認(rèn)為其主要原因在于，目前我國經(jīng)濟發(fā)展和投資資本仍然過分依賴房地產(chǎn)行業(yè),。
“房地產(chǎn)像前進(jìn)的列車,，偶爾的調(diào)控摁住火車頭，一旦松動市場就會再躥起一段,�,！睆埓髠ケ硎荆诒据喺{(diào)控中,，在去除樓市投資需求的同時,，并未給這些資金尋找好的去向，這就使得市場調(diào)控難度加大,，容易反彈,。更為重要的是，依賴房地產(chǎn)稅費和土地財政收入的地方政府也并沒有尋找到新的財政增長點,，這就導(dǎo)致地方政府為調(diào)控松綁的意愿非常強烈,。
“健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場需要多方面的支撐。從根源來說,，還需要地方政府減少對土地財政的依賴,，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,，改變依賴投資拉動經(jīng)濟的模式�,！睆埓髠フJ(rèn)為,，如果上述問題得不到很好的解決，地方政府有關(guān)樓市調(diào)控政策的博弈仍將繼續(xù),。