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記者注意到,，最近,，以REITs為代表的全球房地產(chǎn)證券,，以其高派息率以及投資標(biāo)的的穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào),，受到投資者追捧。彭博數(shù)據(jù)顯示,，截至2011年底,，全球上市房地產(chǎn)證券總市值達(dá)到7800億美元，其中REITs占比超過60%,，成為海外商業(yè)地產(chǎn)最大規(guī)模投資工具,。
據(jù)悉，正在發(fā)行的嘉實(shí)全球房地產(chǎn)基金正是以全球REITs為主要投資對象的基金產(chǎn)品,。記者了解到,，與國內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托主要發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)融資功能不同，國外REITs多從事不動產(chǎn)經(jīng)營,、管理業(yè)務(wù),，其收益主要來自投資不動產(chǎn)的“固定租金+房產(chǎn)增值”雙盈利模式,。而穩(wěn)定的租金收入以及高分紅所帶來的不動產(chǎn)投資現(xiàn)金流收益，正是REITs近幾年在市場快速擴(kuò)展的根本原因,。
彭博數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，從2002年到2011年，在業(yè)績比較基準(zhǔn)中具備10年價格和分紅歷史的REITs中,，過去10年累計(jì)回報(bào)率達(dá)到237.0%,，年化收益率高達(dá)11.6%，遠(yuǎn)高于國內(nèi)A股市場平均水準(zhǔn),，其中以租金形式為主要現(xiàn)金收益來源的收益占比約44%,。
市場分析人士指出，一直以來,，國內(nèi)資本市場,、尤其不動產(chǎn)投資缺少以現(xiàn)金流為側(cè)重點(diǎn)的投資產(chǎn)品，且在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)尚不具備成熟投資機(jī)制的背景下,，投資者主要依賴傳統(tǒng)買賣方式以博取不動產(chǎn)價差,，投資風(fēng)險較高。與之相對的是,，在海外成熟資本市場，以商業(yè)地產(chǎn)和收益型不動產(chǎn)為投資對象的REITs產(chǎn)品,，在長期持有過程中不僅能分享商業(yè)地產(chǎn)本身增值收益,，租金水平隨著通脹水平也會定期調(diào)整，其至少90%的租金收益也會以分紅形式回報(bào)給投資者,，以保證商業(yè)地產(chǎn)投資長期穩(wěn)定的“現(xiàn)金流”收入,。
以REITs市場最為發(fā)達(dá)的美國為例，根據(jù)美國房地產(chǎn)信托協(xié)會(NAREIT)統(tǒng)計(jì),，截至2011年7月底,，2000年以來，零售消費(fèi)類商業(yè)房產(chǎn)平均租金收益率維持在10%以上,，最低的工業(yè)房產(chǎn)2000年以來年均收益率也維持在6%以上,；隨著海外不動產(chǎn)投資回溫，租金收益率也將進(jìn)一步攀升,。
作為主投全球REITs的基金產(chǎn)品,，嘉實(shí)全球房地產(chǎn)基金在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上約定，在符合基金分紅條件的前提下,，每季度至少進(jìn)行一次收益分配,，投資者除默認(rèn)現(xiàn)金分紅外，也可以選擇紅利再投資形式獲取REITs投資長期復(fù)利收益,。
不動產(chǎn)投資領(lǐng)域資深人士表示,，當(dāng)前深陷宏觀調(diào)控下的國內(nèi)房市前幾年的高回報(bào)率已成“過眼云煙”,，相對傳統(tǒng)直接買賣的方式，不動產(chǎn)投資的精髓更在于通過優(yōu)質(zhì)地段房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金收益促進(jìn)財(cái)富的增長,。
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