自2012年3月份以來(lái),，房地產(chǎn)交易逐步回暖，這不禁讓人想起2009年房?jī)r(jià)一路上升的瘋狂,。然而時(shí)移世易,，目前的經(jīng)濟(jì)、政策等環(huán)境與2009年有很大差異,。從2008年底,，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)購(gòu)房的“救市”政策，使得2009年全年商品住宅交易量同比增速大幅回升,，2009年二季度房?jī)r(jià)重拾漲勢(shì),。而在目前的“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策組合中，房地產(chǎn)調(diào)控政策并未放松,，因而2012年樓市不會(huì)復(fù)制2009年的“繁榮”,。
調(diào)控下的樓市博弈面面觀
雖然中央反復(fù)重申房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)，但地方政府“小動(dòng)作”不斷,，由于過(guò)于寬松而變成“烏龍”事件的也有幾例,。近日，河南省關(guān)于七折房貸利率優(yōu)惠的指示,，“高調(diào)”地刺激了人們的神經(jīng),，關(guān)于政府是否“救市”的討論再次掀起。很快,，河南銀監(jiān)局權(quán)威人士表示,，網(wǎng)上所傳河南房貸新政是誤傳，鄭州金融辦相關(guān)人士也否認(rèn)了房貸有相關(guān)新政,。
盡管如此人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期明顯升高,。
自2012年3月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁回暖，這不禁讓人想起2009年初,，房地產(chǎn)市場(chǎng)一步“從冬到夏”,。雖然表面都是成交繁榮，但2012年的“從嚴(yán)”與2009年的“鼓勵(lì)”全然不同,，購(gòu)房者心態(tài)需求也有差異,。最為關(guān)鍵是，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)正走在回暖的道路上,，全國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)節(jié)節(jié)攀升,，回至景氣臨界點(diǎn)之上；而此時(shí),，國(guó)房景氣指數(shù)步步下滑,，創(chuàng)下37個(gè)月新低，逼近2008年最低點(diǎn),。
政策基調(diào)：從鼓勵(lì)購(gòu)房到堅(jiān)持調(diào)控
2008年,，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)襲卷而來(lái),，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭受創(chuàng)傷之后，房地產(chǎn)作為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的“抓手”挺身而出,。進(jìn)入2012年,，國(guó)際環(huán)境來(lái)看，全球經(jīng)濟(jì)雖然走出谷底,，但是復(fù)蘇依然不穩(wěn),，歐元區(qū)的威脅依然沒(méi)有接觸，美國(guó)第三輪量化寬松正在醞釀中,。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn),，但是經(jīng)濟(jì)增速下滑的風(fēng)險(xiǎn)不可避免。這與2009年基本類似,。
但是對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控,，中央的態(tài)度與2009年截然相反。
5月中旬,，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在武漢市就經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)研時(shí)指出,，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸,、稅收政策和限購(gòu)政策,。
6月12日，發(fā)改委針對(duì)“發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”的報(bào)道作出澄清,，表示該部門最近沒(méi)有人接受過(guò)該媒體記者采訪，有關(guān)報(bào)道純屬捏造,。6月14日,，央行新聞發(fā)言人已就“央行特急文件調(diào)整利率及其涉及房貸利率”一事作出回應(yīng)：中央銀行和監(jiān)管部門對(duì)個(gè)人住房貸款一直實(shí)施有效的政策引導(dǎo)和審慎性監(jiān)管。個(gè)別媒體稱“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折”,，有意曲解央行政策意圖,，有市場(chǎng)炒作之嫌。銀監(jiān)會(huì)也做出相似陳述,。6月18日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人表示，當(dāng)前各地要堅(jiān)決按照中央要求,，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作,。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等措施,，鞏固調(diào)控成果,。6月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新說(shuō),，明年將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,，要繼續(xù)落實(shí)地方政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的責(zé)任。將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸,、稅收政策,，支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求,。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為,，一周之內(nèi)，四部委接連發(fā)布涉房調(diào)控的表態(tài),，一方面說(shuō)明在市場(chǎng)觀望相持的敏感期,，輿論風(fēng)險(xiǎn)高企；同時(shí)也表明,，目前中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度依舊嚴(yán)謹(jǐn),，并無(wú)明顯的放松跡象。
中央的多番明確表態(tài)并沒(méi)有化解地方政府微調(diào)的“沖動(dòng)”,，在三令五申之下,，地方政府的“小動(dòng)作”有所增加甚至有高調(diào)之嫌。
據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示,，自2011年下半年以來(lái),，北京、上海,、杭州,、重慶、廈門,、武漢,、合肥、南京,、常州,、吉林、中山,、長(zhǎng)春,、蕪湖、從化,、馬鞍山,、沈陽(yáng)等33個(gè)城市分別從不同角度出臺(tái)了樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購(gòu)政策,、土地出讓,、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。除蕪湖,、佛山,、成都等因?yàn)槲⒄{(diào)觸碰到了限購(gòu)紅線，政策頒布不久就被“叫�,！蓖�,，其他政策基本都得到默許。
就在其他城市通過(guò)各種方式試探調(diào)控松動(dòng)底線之時(shí),，上海卻反其道而行之,。進(jìn)一步的政策是，凡單身,、非上海籍購(gòu)房者,，無(wú)論是否已有繳納社保或個(gè)人所得稅證明,，目前已被列入購(gòu)房限制范疇,。
按照上海目前執(zhí)行的限購(gòu)令規(guī)定，對(duì)于不能提供2年內(nèi)在上海市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非上海戶籍居民家庭,，暫停在上海向其售房,。政策收緊后，無(wú)論是否已有繳納稅賦或社保證明的單身外地人士,，均不能在上海購(gòu)房,。目前上海購(gòu)房者的單身狀態(tài)包括：未婚、離婚及喪偶等,。而對(duì)于單身購(gòu)房者的手續(xù)規(guī)定,，早已趨嚴(yán)至“需有相關(guān)部門出具的單身證明”的地步。
開(kāi)發(fā)商策略：從捂盤(pán)惜售到降價(jià)促銷
樓市回暖跡象明顯的情況下,，房企剛剛?cè)谫Y得來(lái)的錢就被派到了土地市場(chǎng),。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2012年1月至5月,，萬(wàn)科、中海,、華潤(rùn)等多家開(kāi)發(fā)商均有成功融資案例。于是,，沉寂了些許時(shí)日的土地市場(chǎng)近段時(shí)間似乎也開(kāi)始回暖,，恒大13.22億元廣州拿地、萬(wàn)科3.8億元廣州拿地,、中鐵置業(yè)22.87億元貴陽(yáng)拿地,、龍湖12.8億元拿下成都武侯晉陽(yáng)地塊。
有分析人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商及時(shí)補(bǔ)倉(cāng)主要是吸取2009年無(wú)房可賣的教訓(xùn),。
2009年,，新盤(pán)開(kāi)售前徹夜排隊(duì)成為當(dāng)年樓市的一道風(fēng)景，真真假假的房托與購(gòu)房者之間的“互動(dòng)”成就了一個(gè)又一個(gè)“日光盤(pán)”,，也將房?jī)r(jià)一路推高至前所未有的高度,。為了盡量拖延樓盤(pán)銷售時(shí)間，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“捂盤(pán)”,。開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)前的種種,，在曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的電視劇《蝸居》中展露無(wú)遺。
2009年房?jī)r(jià)的瘋狂上漲,，不僅給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn),，當(dāng)年年初及時(shí)購(gòu)房的人，如果選擇了地理位置上佳的樓盤(pán),，隨后在不到一年的時(shí)間里也坐享了房?jī)r(jià)近50%的上漲,。當(dāng)時(shí)記者調(diào)查過(guò)的地鐵5號(hào)線大屯路東站附近的金泉家園，2009年初其新售樓盤(pán)均價(jià)每平方14000元左右,，2009年末2010年初之時(shí),，該盤(pán)早已越過(guò)20000元關(guān)口，后來(lái)隨著15號(hào)線的修建,，至今,，金泉家園的二手房每平方米已經(jīng)33000元左右。
如今房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然成交比較旺盛,，房?jī)r(jià)也有走高的跡象,，但開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”的思路并未改變。
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，今年端午節(jié)前兩天(22日-23日)北京新建住宅簽約876套,，二手房住宅簽約279套，合計(jì)簽約1155套,，這一數(shù)字比今年五一小長(zhǎng)假的前兩天簽約量上漲55.9%,，而同比去年端午假期的前兩天成交量增加289%。
開(kāi)發(fā)商促銷的手段五花八門,，在電子信息時(shí)代,，雖然大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有將樓盤(pán)搬到網(wǎng)上進(jìn)行銷售，但卻都和房產(chǎn)頻道或是門戶網(wǎng)站進(jìn)行了深度合作以此達(dá)到雙贏,。合生·濱江帝景的優(yōu)惠是“搜房會(huì)員專享98折”,；鴻坤·羅納河谷則是高調(diào)宣布“99萬(wàn)買別墅不是夢(mèng)”，推出一套5折房源,。
打折,、買房送車、買房送家具這些手段已經(jīng)不再新穎,，但每當(dāng)市場(chǎng)不是特別景氣時(shí),，還是會(huì)有開(kāi)發(fā)商用來(lái)促銷。廊坊的紐約公園三期就退出了買房送車活動(dòng),，所送車的品牌根據(jù)所選房子區(qū)別,，目前在售房源為88平米南北通透兩居和119平米通透三居，65平米一室兩廳,，均價(jià)6800元/平米，買三居送福特車,，買兩居送雪佛蘭,。
為了盡快回籠資金,，開(kāi)發(fā)商可是各顯神通,。南京仙林悅城5月10日啟動(dòng)了“你買房,，我還貸”活動(dòng),，凡是參與365團(tuán)立方活動(dòng)并在活動(dòng)期間認(rèn)購(gòu)的網(wǎng)友，開(kāi)發(fā)商將按首付3成,、貸款7成,、基準(zhǔn)利率95折、月供30年計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn),，無(wú)償幫購(gòu)房者還12個(gè)月月供。
與哈爾濱的海吉雅·樂(lè)都項(xiàng)目推出的“0元購(gòu)房”相比,，南京仙林悅城的開(kāi)發(fā)商還是比較“吝嗇”,。海吉雅·樂(lè)都推出惠民行動(dòng)返款共分12種，根據(jù)不同的返款模式,，返款金額略有不同,。以10年返款為例，購(gòu)房10年后可以享受開(kāi)發(fā)商一次性返還全部購(gòu)房款,，也就是所謂的“0元購(gòu)房”,。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，海吉雅·樂(lè)都的12種返款方式滿足的剛需族,、剛改族和投資客的需求。
房貸：從七折利率到九折利率
2009年,，首套房貸七折利率的優(yōu)惠在各大銀行極為普遍,，即便是到年底，房地產(chǎn)逐漸收緊的態(tài)勢(shì)形成，獲取優(yōu)惠利率依然不是一件難事,，85折優(yōu)惠或是8折都不是難題,，在個(gè)別資金寬裕的股份制銀行，甚至依然可以獲得7折的優(yōu)惠利率,。二套房貸1.1倍利率的執(zhí)行力度也不是很強(qiáng),。
2010年房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始之后，首套房貸利率優(yōu)惠逐漸縮小,，2011年下半年,，首套房貸利率開(kāi)始回歸基準(zhǔn)利率最后直至1.1倍甚至更高。2012年初,，隨著新一輪信貸額度的下發(fā),，首套房貸利率又開(kāi)始出現(xiàn)優(yōu)惠，但是幅度以及力度很小,。
中行近日將首套房貸利率優(yōu)惠從85折調(diào)整至9折,，僅有個(gè)別資質(zhì)優(yōu)秀的客戶可以享受85折優(yōu)惠。中行收窄利率優(yōu)惠并非個(gè)案,，工行早在今年5月份就已經(jīng)將優(yōu)惠幅度回調(diào)至9折,。記者在咨詢中發(fā)現(xiàn)，招商銀行(600036,股吧)很難有利率優(yōu)惠,。雖然目前多數(shù)銀行依然可以申請(qǐng)到首套房貸85折的利率優(yōu)惠,，但是，銀行悄然收緊優(yōu)惠的趨勢(shì)正在形成,。
對(duì)此,，陳雪表示，3月至今,，北京二手房市場(chǎng)成交量持續(xù)維持高位的情況下,，商貸比例也在逐漸增加，僅6月上半月此比例就比5月增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到21%,，部分銀行個(gè)貸的剩余額度快速減少,。此次中國(guó)銀行(601988,股吧)降低首套房貸優(yōu)惠幅度，主要的原因是銀行信貸額度有限,。陳雪表示,，雖然無(wú)法估計(jì)各個(gè)銀行現(xiàn)存?zhèn)�貸額度剩余的具體數(shù)額或者比例，但各大銀行紛紛上調(diào)個(gè)人存款利率爭(zhēng)儲(chǔ),，也能側(cè)面推測(cè)銀行剩余額度并不多,。
“如果成交繼續(xù)走高，存準(zhǔn)率短期內(nèi)不再下調(diào),，降息預(yù)期依然存在的情況下,，不排除更多銀行將重新回調(diào)首套房利率至9折,，甚至基準(zhǔn)�,！标愌┱f(shuō),。
除此之外，時(shí)隔3年,，在相似的市場(chǎng)環(huán)境不同的政策背景下,，人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有驚人的相似。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),，2012年以來(lái),，期房市場(chǎng)新增項(xiàng)目76個(gè)項(xiàng)目，其中21個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)成交均價(jià)出現(xiàn)一定程度上漲,，占比約為28%，總成交量為2990套,，占比超過(guò)50%,。3-5月，全市商品住宅成交均價(jià)從1.9萬(wàn)元上漲到近2萬(wàn)元,。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，截至6月18日，月內(nèi)住宅簽約均價(jià)為21238元每平方米,，環(huán)比5月上漲了7.7%,。
成交的回暖帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的小幅攀升，使得對(duì)房?jī)r(jià)看漲的人數(shù)也多了起來(lái),。央行2012年第2季度儲(chǔ)戶調(diào)查問(wèn)卷報(bào)告顯示,，對(duì)下季房?jī)r(jià)，預(yù)期上漲的居民比例為20.4%,，較上季提高2.8個(gè)百分點(diǎn),。對(duì)方家看漲的人數(shù)與2009年同期相當(dāng)，2009年第2季度央行進(jìn)行的儲(chǔ)戶調(diào)查問(wèn)卷報(bào)告顯示,，預(yù)計(jì)下季房?jī)r(jià)上漲的居民占比增至25.3%,，當(dāng)時(shí)由于房?jī)r(jià)也正處于上升通道，所以對(duì)于上漲的預(yù)期較1季度增加9.5個(gè)百分點(diǎn),。2012年第2季度報(bào)告顯示,，未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)房的居民占15.7%，這一數(shù)據(jù)與2009年的15.8%更為接近,，雖然政策環(huán)境有所不同,，但是面對(duì)正處于上升通道的房?jī)r(jià)，儲(chǔ)戶心態(tài)基本相近,。
對(duì)于價(jià)格的試探性上漲,，陳雪認(rèn)為,，這與進(jìn)入旺季和近期政策調(diào)整有一定關(guān)系。另外還有以下幾個(gè)原因：第一,，項(xiàng)目入市后，低價(jià)房源最先進(jìn)入銷售周期,，后期高價(jià)房源成交拉高價(jià)格,；第二，優(yōu)惠措施取消,，如百合灣嘉園,、保利羅蘭小區(qū)、綠地花都嘉園等近期都有取消或降低優(yōu)惠幅度,，尤其漲幅最大的長(zhǎng)灘庭苑由于前期特價(jià)房源售罄造成前后價(jià)格差額較大,；第三，部分熱銷項(xiàng)目和之前深降項(xiàng)目試探性提價(jià),。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為,，就當(dāng)前的趨勢(shì)來(lái)看，下半年剛性需求依舊會(huì)不斷入市,。但對(duì)于北京這樣的限購(gòu)城市,，剛性需求的釋放存在不確定性。因此近期部分熱銷項(xiàng)目提價(jià),，短期來(lái)看符合營(yíng)銷規(guī)則,，但長(zhǎng)久來(lái)看未必符合市場(chǎng)實(shí)際。