降息,、樓盤熱銷,、房價(jià)上漲……諸多跡象顯示，此前因“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控而來的市場堅(jiān)冰正逐漸消融,。
去年下半年以來,，截至目前,，已有全國30多個(gè)城市出臺(tái)樓市微調(diào)政策，近期河南省發(fā)文稱首套房貸利率可打七折引起市場對樓市調(diào)控是否會(huì)放松的討論,。
與地方政策通過“微調(diào)”方式打“擦邊球”的同時(shí),，6月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部年內(nèi)第三次“喊話”,，要求“堅(jiān)定不移落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施”,。
各方博弈之下，處境微妙的房地產(chǎn)市場又一次地站在“向左走,，還是向右走”的十字路口上,。
6月樓市回暖顯著
6月初的降息利好，令本月整個(gè)住宅樓市都處溫暖之中,。北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,，端午期間，北京市新建住宅簽約1397套,，二手房住宅簽約378套,，合計(jì)簽約1775套，較今年“五一”三天假期上漲104%,，同比去年飆漲307%,。有報(bào)道稱，整個(gè)6月北京樓市成交量創(chuàng)下限購后新高已成為定局,。
價(jià)格方面,，北京樓市也告別此前的僵持狀態(tài),。統(tǒng)計(jì)顯示，北京熱銷的64個(gè)樓盤中,，均價(jià)上漲的達(dá)37個(gè),。6月北京普通住宅簽約均價(jià)為21238元/平方米，環(huán)比上漲7.7%,，再次突破2萬元,。
在上海、南京,、廣州等多個(gè)城市,，端午期間均現(xiàn)樓市陽春。上述城市中有樓盤價(jià)格漲幅甚至超過10%,。
各地頻繁微調(diào)樓市政策
有分析指出,，央行6月初降息是推動(dòng)當(dāng)前樓市回暖的主要因素。但在降息利好之前,，部分地區(qū)就出現(xiàn)了樓市限購政策的微調(diào),。據(jù)記者梳理，自2011年下半年以來,，已有30余個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)樓市微調(diào)政策,，涵蓋稅費(fèi)優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼等多個(gè)方面,。
廣東佛山是全國首個(gè)明確放松限購政策的城市,。至今年2月，安徽蕪湖更是發(fā)文對“購房者購買90平米及以下房子,，給予50元/平米—150元/平米的補(bǔ)貼”,。
佛山、蕪湖等地的新政出臺(tái)后,，遭到外界對于其地方政府“托市痕跡明顯”等質(zhì)疑,。在上級政府干預(yù)下,，兩地新政被迅即叫停,。其中，佛山新政從出臺(tái)到被叫停尚不到12小時(shí),，被諷為“史上最短命新政”,。
與此前佛山、蕪湖,、成都,、海口等城市微調(diào)被叫停不同,。其他城市微調(diào)政策均在默許下正常進(jìn)行,。今年5月,，揚(yáng)州發(fā)布新政，受到了住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心官員的肯定,，稱其并非救市,，而是針對住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的積極有益的探索。
6月25日,，河南省6部門發(fā)文,，稱金融機(jī)構(gòu)原則上應(yīng)給予首套房購房者基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則認(rèn)為,，近期寬松的口子越放越大,，如果河南微調(diào)政策能夠通過中央關(guān)口，那無疑將形成示范效應(yīng),，房地產(chǎn)調(diào)控岌岌可危,。
部委6月5次回應(yīng)“風(fēng)聲”
各地政府接連對限購政策微調(diào)，加上降息刺激,，開發(fā)商頻頻放出限購政策將松綁的信號(hào),。對此，6月以來,，中央多個(gè)部委5次重申,，“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”，“個(gè)人房貸政策不變”,。
6月6日,，住建部新聞發(fā)言人敦促有關(guān)城市，“執(zhí)行好限購措施”,。同時(shí),，該發(fā)言人還稱，住建部對地方出臺(tái)放松抑制不合理購房政策的,，將及時(shí)予以制止或糾正,。19日，住建部發(fā)言人再次表示,，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策,。據(jù)悉，今年以來,，住建部已3次重申“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”,。
同月，發(fā)改委,、央行,、銀監(jiān)會(huì)接連駁斥了市場上關(guān)于地產(chǎn)松綁、房貸放寬和個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重下調(diào)的報(bào)道。
高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵認(rèn)為,，只要調(diào)控不違背限購紅線,，出臺(tái)支持剛需購房的政策，也是很有可能被默許的,。河南的政策是對“認(rèn)房又認(rèn)貸”的一刀切政策的糾偏,，是一種合理的改進(jìn)。
多部委回應(yīng)樓市“風(fēng)聲”
6月6日
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部重申
繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí),。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸,、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果,。
6月12日
國家發(fā)改委發(fā)表聲明
媒體6月10日發(fā)表題為《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌》的報(bào)道,。經(jīng)查，我委最近沒有人接受過《投資者報(bào)》記者的采訪,，有關(guān)報(bào)道純屬捏造,。
6月14日
中國人民銀行
銀發(fā)〔2012〕142號(hào)文中“個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”，是對個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限不再進(jìn)一步放寬,，此次仍保持基準(zhǔn)利率的0.7倍不變,。中央銀行和監(jiān)管部門對個(gè)人住房貸款一直實(shí)施有效的政策引導(dǎo)和審慎性監(jiān)管。
6月14日
銀監(jiān)會(huì)發(fā)表聲明
個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%,，與現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)定相一致,。近日，有媒體稱,，銀監(jiān)會(huì)降低了個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重,，純屬誤讀。
6月19日
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門將積極配合金融部門,，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策,。
各方
購房者 害怕不趕趟
“房地產(chǎn)市場怎么感覺有些回暖了呢？我們是不是又趕不上趟了,？”打算籌備婚房的李女士26日略有些沮喪地告訴記者,，“端午節(jié)看了三天二手房，明顯感覺到議價(jià)空間收窄了,�,！�
面對近期相關(guān)部門的先后澄清和政策重申以及市場似乎回暖的局面，一些購房者確實(shí)有些迷惘和著急,。
近期,，部分房地產(chǎn)標(biāo)桿城市成交量有所放大,，尤其是北京,、深圳、杭州、南京等地成交量增幅較大,。6月中上旬,，北京住宅簽約總套數(shù)已經(jīng)達(dá)到15067套，較5月同期上漲14.8%,，較去年同期增長57.6%,。南京等地甚至出現(xiàn)近期罕見的整夜排隊(duì)購房的現(xiàn)象，有的樓盤一天之內(nèi)認(rèn)購超七成,。
“降息和利率折扣優(yōu)惠可減少10萬至20萬元的購房成本,，這很難不讓我動(dòng)心�,！崩钆康脑挿从沉水�(dāng)下大多數(shù)購房者的心聲,。
專家認(rèn)為，近期降息及房價(jià)略降等綜合因素有效刺激了購房者,，端午節(jié)前后,，因樓市調(diào)控而積蓄已久的購房需求得以加速釋放，成交量的持續(xù)攀升多數(shù)是由剛需支撐的,。
開發(fā)商 趁“亂”炒需求
今年開發(fā)商策略和去年明顯不同,，因?yàn)橘Y金壓力，不再捂盤,，而是想方設(shè)法減少庫存,，以價(jià)換量，近期更是利用市場揣測引導(dǎo)需求,。
利用購房者心理微妙變化,、市場對于政策揣測混亂，開發(fā)商釋放有利信息,，使得一些購房者趨之若鶩,。從目前不少樓盤銷售火熱的情況來看，確實(shí)有成效,。
數(shù)據(jù)顯示,，一些房企近期銷量環(huán)比上漲明顯。其中,，保利,、恒大創(chuàng)造了銷售業(yè)績史上的最高峰，華潤置地,、首創(chuàng),、萬保中恒六大房企齊聚“單月百億俱樂部”。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，目前市場過度解讀了降息信號(hào)和個(gè)別城市樓市政策微調(diào),。但其實(shí),，房貸政策并沒有放松，尤其對于商住房,、寫字樓的調(diào)控力度不減,。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員巴曙松認(rèn)為，短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)將不會(huì)改變,，對于首套房和改善性住房需求,，政策一如既往加大扶植力度，力圖拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),。據(jù)新華社電
分析
為何頻調(diào),？
樓市低迷影響地方土地財(cái)政
住建部連續(xù)重申調(diào)控政策不動(dòng)搖，但各地房地產(chǎn)政策仍頻頻進(jìn)行微調(diào),。上海易居房地產(chǎn)研究院部長楊紅旭認(rèn)為,，地方政府進(jìn)行房地產(chǎn)政策微調(diào)的動(dòng)力在于受樓市調(diào)控的影響，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場低迷,，影響到地方財(cái)政收入,。另外，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長的驅(qū)動(dòng)力,，嚴(yán)重影響了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展,，因此政府不希望樓市再低迷下去。
此外,，現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策緊中有松,，重點(diǎn)打擊投資性需求，鼓勵(lì)剛需置業(yè),，對不同需求進(jìn)行差異化對待,。而河南等地的政策微調(diào)，也是打著剛需旗號(hào)進(jìn)行調(diào)整,，這樣的微調(diào)也無可厚非,。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展過于依賴土地財(cái)政的路徑短期難以改善,，在沒有尋找到替代性產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)的背景下,，限購政策執(zhí)行一年多的時(shí)間，開發(fā)商銷售困難庫存增加,，拿地意愿空前低迷,，地方財(cái)政的壓力到了一個(gè)臨界點(diǎn)，再加上地方政府換屆后迫切需要政績表現(xiàn),，房地產(chǎn)作為拉動(dòng)投資,、消費(fèi)最快的產(chǎn)業(yè)，無疑被地方政府寄予厚望,，因此頻頻出臺(tái)松動(dòng)政策,。
房價(jià)反彈,？ 微調(diào)或使量價(jià)齊升
楊紅旭表示，如果多地效仿微調(diào),，可能會(huì)引起成交量的增加和房價(jià)的反彈,，但明顯反彈的可能性還是不大,。首先,，限購限貸政策沒有完全放開，不少購房人仍處于觀望狀態(tài),；其次,，企業(yè)資金壓力仍然很大，以價(jià)換量仍是趨勢,；再次目前住宅庫存仍處高位,，還需要消化一段時(shí)間。
郭毅認(rèn)為,，有2008,、2009年樓市暴漲暴跌的先例，調(diào)控政策的微調(diào)將極大影響到購房者和開發(fā)商對樓市走向的預(yù)期,，近期北京商品住宅銷量大幅攀升正是購房者在樓市向好預(yù)期下的抄底心態(tài)造成的,。雖然房價(jià)反彈，有幅度,，也有時(shí)間,，只要限購不解禁，成交價(jià)量的反彈不可持續(xù),，但當(dāng)前,，反彈是必然。
會(huì)否松綁,？ 其他城市或效仿跟進(jìn)
楊紅旭認(rèn)為,，如果河南的樓市微調(diào)不被叫停的話，其他城市效仿的可能性還是很大,。而且“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策與國家政策相悖,，但可能地方銀監(jiān)局與銀監(jiān)會(huì)溝通過，才出這樣的政策出來,。
高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵也認(rèn)為,，只要調(diào)控不違背限購紅線，出臺(tái)支持剛需購房的政策,，也是很有可能被默許的,。其他城市也會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)。河南的政策是對“認(rèn)房又認(rèn)貸”的一刀切政策的糾偏,，是一種合理的改進(jìn),，而7折利率也是央行默許的,，最終的決定權(quán)仍在各大銀行手中。
郭毅則認(rèn)為,，近期寬松的口子越放越大,，如果河南微調(diào)政策能夠通過中央關(guān)口，那無疑將形成示范效應(yīng),，房地產(chǎn)調(diào)控岌岌可危,。