6月18日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文,，強(qiáng)調(diào)將繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作。這已經(jīng)是今年以來(lái)該部第三次表態(tài)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖,。
就在同一天,，一南一北兩個(gè)城市相繼出現(xiàn)高價(jià)地塊,。在廣州市，恒大地產(chǎn)以13.22億拿下珠江新城D4-B2地塊,，折合樓面價(jià)32968元/平方米,，溢價(jià)8.2億，成為新的地王,；在北京,，門(mén)頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)F1住宅混合公建用地招來(lái)了15家房企的競(jìng)拍。在34輪競(jìng)價(jià)后,，該地塊最終以2.785億元成交,，溢價(jià)率達(dá)49.9%，北京住宅用地3個(gè)月“零成交”的記錄就此打破,。
在此之前,，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、中國(guó)銀監(jiān)會(huì),、人民銀行相繼發(fā)布聲明,，否定了最近有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控放松的言論。
多個(gè)地塊賣出好價(jià)錢(qián)
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的土地監(jiān)測(cè)顯示,，6月第一周,，20個(gè)重點(diǎn)城市土地平均溢價(jià)率達(dá)到了14.6%,。而自去年8月至今年5月以來(lái)，這20個(gè)重點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率均低于5%,。
上海最先出現(xiàn)土地溢價(jià)率上漲的情況,。6月6日，上海嘉定區(qū)嘉定新城一個(gè)地塊以435.5%的溢價(jià)率成交,。12日,，上海趙巷鎮(zhèn)嘉松公路西側(cè)地塊成交價(jià)達(dá)3.81億元，溢價(jià)率高達(dá)111.85%,。
緊接著是北京,。6月11日，北京通州運(yùn)河核心區(qū)西海子棚戶區(qū)-14,、15地塊被北京通州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司分別以1.5576億元和1.888億元獲得,，折合樓面價(jià)均為11800元/平方米。
6月18日,，廣州拍出新地王,，北京門(mén)頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)F1住宅混合公建用地則以溢價(jià)率49.9%的價(jià)格拍出。
而6月以前,，各地土地市場(chǎng)一片冷清,，流拍屢屢發(fā)生。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至5月21日,，包括北京、上海,、廣州,、深圳、天津,、重慶等在內(nèi)的全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市土地流拍達(dá)到107宗,，其規(guī)劃建筑面積945萬(wàn)平方米，分別較去年同期增加32.1%和21%,。
“4月份之后開(kāi)發(fā)商銷售回款不錯(cuò),，現(xiàn)金流狀況得到了改善，再加上央行6月8日的降息,，讓開(kāi)發(fā)商的資金成本壓力得以減輕,，有了更多的資金來(lái)拿地�,！眰I(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)集團(tuán)副總胡景暉告訴記者,。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2011年的前11個(gè)月,，全國(guó)130個(gè)主要熱點(diǎn)城市的土地出讓金較2010年同期減少了5200億元,，降幅高達(dá)30%,。進(jìn)入2012年，這種狀況依然沒(méi)有得到緩解,。
今年,，1月全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金收入比同期下降67%，住宅類用地下降74%,。其中,，上海1月土地出讓金同比縮水達(dá)七成，北京則為去年同期的1/3,，廣州更是由28億元降至2.9億元，縮水幅度達(dá)近九成,。
按照上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì),，
5月份北京、上海等十大城市的土地出讓金收入為131億元,，環(huán)比下降41%,，同比下降50%。
開(kāi)發(fā)商空間有多大
地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴多年未變,。盡管不少地方也提出要擺脫對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴,，但從目前看，似乎并沒(méi)有多少地方找到了好的方法,。
無(wú)奈之下,，地方政府對(duì)土地的態(tài)度是，寧愿不賣地也不愿降價(jià)出讓,。
杭州網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2012年一季度，浙江全省土地出讓成交總額為139.2354億元,，比去年同期下滑83.56%,。
然而，從數(shù)量上看,，一季度,，浙江省共出讓土地321宗，面積589.245萬(wàn)平方米,，折合成可建面積1205萬(wàn)平方米,，比去年同期下降超過(guò)60%。
“限購(gòu)以來(lái),，大家都認(rèn)為土地市場(chǎng)冷清,，但嚴(yán)格說(shuō)，土地市場(chǎng)并不能算冷清,�,！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉告訴記者,，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，看到樓市形勢(shì)不好,，地方政府明顯減少了土地的供應(yīng),，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)。開(kāi)發(fā)商并不是不想拿地,，而是沒(méi)有合適的地塊可拿,。
3月30日，北京市國(guó)土局公布的供地計(jì)劃顯示,，2012年北京市土地計(jì)劃出讓共計(jì)5700萬(wàn)平方米,，比去年減少了12.3%，其中住宅用地占供應(yīng)總量的30%,，而去年是39%,。
住宅用地的構(gòu)成，保障房用地和商品房用地各占50%,。
2012年上海住房供地計(jì)劃顯示,，計(jì)劃供地1000萬(wàn)平方米，比去年減少200萬(wàn)平方米,。在1000萬(wàn)平方米宅地供應(yīng)中,，保障房占據(jù)大份額。其中,，經(jīng)濟(jì)適用房,、動(dòng)遷安置房、公共租賃房和中小戶型普通商品房用地計(jì)劃總量為700萬(wàn)平方米,，余下30%為其他商品房用地,。實(shí)際上，這已經(jīng)是上海自2009年以來(lái)住宅用地供應(yīng)量最低的一年,。
此外,，廣州市的商品住宅用地供應(yīng)面積較去年同期減少24%。南京的住宅用地量也比去年減少了近兩成,。
在限購(gòu),、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控的政策下，樓市一度出現(xiàn)交易冷清的低迷狀況,。開(kāi)發(fā)商希望用較低的價(jià)格拿到較好的地塊,，但地方政府不愿意低價(jià)推出好地塊。
于是,，在土地市場(chǎng)上開(kāi)始出現(xiàn)一些不太平常的現(xiàn)象,。
4月16日，北京市東城區(qū)香河園3號(hào)居住及商業(yè)金融用地項(xiàng)目最終以總價(jià)19.15億元出讓,，折合樓面單價(jià)2.57萬(wàn)元/平方米,，溢價(jià)率約為43%,。盡管現(xiàn)場(chǎng)有包括萬(wàn)科、首開(kāi)等大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)拍,，但最終拿下該地塊的是南昌市政公用投資控股集團(tuán),。
6月11日，北京通州運(yùn)河核心區(qū)西海子棚戶區(qū)-14,、15地塊被北京通州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司拿下,，折合樓面價(jià)為1.18萬(wàn)/平方米。
在張大偉看來(lái),，通州西海子棚戶區(qū)-14,、15地塊很小，原本并沒(méi)有引起大家的關(guān)注,，但沒(méi)想到最終出讓的價(jià)格卻讓人驚訝,。按照他的估算，這兩塊地能以單價(jià)8000/平方米出讓就已經(jīng)很高了,。
而在胡景暉看來(lái)，這兩塊地單價(jià)達(dá)到1.18萬(wàn)/平方米,，幾乎沒(méi)有盈利空間,。
“這兩塊地是招標(biāo)出讓，而不是拍賣出讓,，不代表市場(chǎng)行為,，也不能代表市場(chǎng)熱度�,！睆埓髠フf(shuō),。
在4月、5月連續(xù)兩個(gè)月樓市交易量回暖的背景下,，土地市場(chǎng)出現(xiàn)的變化讓很多人感到緊張,。
“限購(gòu)政策推出以來(lái)，開(kāi)發(fā)商不愿意高價(jià)拿地,，而地方政府不愿意低價(jià)出讓土地,，雙方的拉鋸戰(zhàn)似乎在6月份結(jié)束�,！焙皶熣f(shuō),，如果照這個(gè)勢(shì)頭發(fā)展下去，下半年很可能再出地王,。
如何擺脫土地財(cái)政依賴癥
在胡景暉看來(lái),，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)到了一個(gè)很微妙的階段。多個(gè)城市交易量上漲,，如何把握分寸,，既保證土地以合理價(jià)格成交,，又不推高市場(chǎng)，需要各地政府重視,。
不過(guò),，也有不同的看法。陳國(guó)強(qiáng)就覺(jué)得,，從近期幾塊地的高價(jià)出讓來(lái)看,，可能存在偶然因素，可能剛好碰上了市場(chǎng)回暖,。
“每一塊土地以什么價(jià)格出讓,，都跟地塊本身的條件有關(guān)，不能簡(jiǎn)單從個(gè)案來(lái)推斷整體市場(chǎng),。還需要再做觀察,。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō),，房地產(chǎn)調(diào)控并不會(huì)放松,，地方政府的微調(diào)也是有底線的，如果觸及到了限購(gòu),、限貸的政策,，肯定會(huì)被中央叫停。在市場(chǎng)供求上,，目前的樓市庫(kù)存依然可觀,，減少庫(kù)存、回籠資金依然是開(kāi)發(fā)商的大問(wèn)題,，開(kāi)發(fā)商的資金壓力還沒(méi)有得到非常明顯的緩解,，有些開(kāi)發(fā)商的資金狀況甚至在惡化。
陳國(guó)強(qiáng)的觀點(diǎn)與國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云有些相似,。
在鄒曉云看來(lái),，讓這輪房地產(chǎn)調(diào)控奏效的手段就是限購(gòu)，控制住了需求,，尤其是投機(jī)需求,，只要這個(gè)政策不出現(xiàn)變化，土地價(jià)格再高也無(wú)法改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀,。
不過(guò),，讓地方政府頭疼的是，如果樓市不好,，土地出讓價(jià)格就不會(huì)高,，地方財(cái)政就會(huì)受影響。如何讓地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政，是近幾年來(lái)不斷被提及的難點(diǎn)問(wèn)題,。在目前,，全國(guó)大多數(shù)城市土地出讓收入占到財(cái)政收入的一半以上。
如果地方政府不依靠賣地就能獲得相當(dāng)?shù)呢?cái)政收入,，地方政府就不會(huì)總拿土地做文章,，房?jī)r(jià)也就能夠得到有效抑制。
在我國(guó)十二五規(guī)劃中,，也提到要促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,，改變對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴。
鄒曉云說(shuō),，土地財(cái)政在中國(guó)現(xiàn)階段是不得已的,，地方政府把土地作為招商引資的條件來(lái)發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，但如果長(zhǎng)期依靠土地收入,，就會(huì)擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì),。
這需要地方政府拿出更多的智慧。