全國土地市場似乎在一夜之間火爆起來了。自恒大地產(chǎn)在廣州以13.22億元的總價,、169%的高溢價率拿地起,，短短三天，全國至少有6宗超過10億元的土地成交,。當業(yè)界還在為開發(fā)商資金鏈擔憂之際,，六家開發(fā)商共豪擲85億元。
大開發(fā)商補貨
6月20日,，成都市國土局出讓三宗土地,，此次出讓現(xiàn)場臨時由掛牌出讓改為拍賣出讓。同華潤地產(chǎn)等大型開發(fā)商激戰(zhàn)后,，龍湖地產(chǎn)最終以12.8億元競得武侯區(qū)晉陽二,、六組宗地，地塊面積145.5058畝,。
而在前一天,，成都市國土局拍賣出讓青羊區(qū)四威南路3號地塊（54.1339畝）和新都區(qū)大豐街道高堆社區(qū)2號地（101.3371畝）兩宗土地。最終,，四川本地的藍光集團以10億元全部拿下,。而青羊區(qū)地塊在今年4月曾因故終止拍賣。
市場似乎一夜之間回暖——去年成都土地市場流拍頻現(xiàn),，即使在今年前5個月,，土地市場依然比較冷清。而龍湖昨日的成交價格,，用銳理平臺成都公司總經(jīng)理郭潔的說法,，“有些出乎預料�,！卑凑帐袌龅念A計,，樓面地價應該在3000元/平方米以內，然而最后的樓面地價為3315元/平方米,，溢價率則達到76.8%,。
四川中原地產(chǎn)市場研究中心高級分析師周覓分析認為，土地市場的變化,，一方面是受到樓市“紅五月”回暖的影響,，開發(fā)商信心增強，傳導到土地市場,。另一方面,，去年開發(fā)商幾乎都停止了拿地，而成都樓市是三成項目占到七成的銷量，大型開發(fā)商存量房消化得很快,。
今年3月,，藍光就曾出人意料地以10億元競得成都市成華區(qū)府青路片區(qū)C地塊和青羊區(qū)清波村6組地塊，合計約為102.19畝,。藍光地產(chǎn)成都公司高管當時曾對當?shù)孛襟w表示,，藍光的剛需房源、快銷樓盤銷售很快,，藍光需要“補貨”,。
土地市場“有點火”
成都土地市場的形勢正是全國市場的一個縮影。最近三天,，全國至少有6宗超過10億元的土地成交案,，除藍光和龍湖在成都所拿之地外，其他交易為：
6月18日,，恒大地產(chǎn)以13.22億元的總價獲得廣州珠江新城地塊,，樓面地價高達3.29萬元/平方米，溢價率達169%,；同一天,，中鐵置業(yè)在貴陽拿下5宗土地，總成交金額為22.87億元,。
6月19日,，保利地產(chǎn)以13.6億元拿下重慶九龍坡區(qū)兩宗土地�,？偨ㄖ娣e54.98萬平方米,，成交樓面地價2474元/平方米，溢價率0.9%,。
6月20日，同一天,，廣西榮和集團以18.514億拿下柳州市高新三路至高新五路沿江路東側的土地,。該地塊225.33畝，成交單價822萬元/畝,，樓面地價4554元/平方米,，溢價率11%。
對于最近幾宗土地成交案,，郭潔在其微博上用“全國土地市場開始"發(fā)燒"”來形容,。而藍光集團總裁任霞也對記者笑言，“有點火了”,，不過她不愿向記者做進一步的解讀,。
郭潔表示，其實開發(fā)商一直在關注土地市場，以前主要是觀望,，因為對政策面還看不清楚,。最近受到小陽春的鼓舞，以及溫家寶總理5月湖北講話和政策面的微調,。還有去年大型開發(fā)商都沒有儲備土地,，而現(xiàn)在土地市場價格正低，就出現(xiàn)了集中拿地的局面,。
中國指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬表示,，5月全國房產(chǎn)市場同環(huán)比都在大幅增長，可以說
“政策底”和“市場底”在5月已經(jīng)顯現(xiàn),，而土地市場的回暖比房產(chǎn)市場的回暖要慢一些,。中指院監(jiān)測的15家重點房地產(chǎn)企業(yè)，今年1~5月拿地同比下降了70%,，多數(shù)企業(yè)土地儲備不夠,，而房產(chǎn)成交面積同比有7%的增長，銷售金額也微幅上漲2%,。
陳延彬表示,，15家重點企業(yè)有豐富的產(chǎn)品線加上降價促銷等措施，回籠了一部分資金,，因此在一線城市和重點二線城市的土地市場上出現(xiàn)高溢價率土地成交的案例,，其中以商業(yè)和綜合用地溢價率最高，6月初上海嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊就以435.5%的超高溢價率成交,，而住宅的溢價率高的多為30%~50%,。
不過，全國范圍的去庫存化過程尚未結束,，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),，5月末，全國商品房待售面積30740萬平方米,，比4月末增加432萬平方米,。其中，住宅待售面積增加278萬平方米,，辦公樓增加6萬平方米,，商業(yè)營業(yè)用房增加43萬平方米。
一二線城市的去庫存化卻呈現(xiàn)不同步調,。
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),，5月底，北京,、上海,、深圳,、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量達2682萬平方米，同比增長19.78%,，環(huán)比下降1.77%,。4個一線城市中，除上海外,，其余3個城市新建商品住宅庫存量均下降,，一線城市庫存高峰期可能已經(jīng)過去。
而青島,、南京,、廈門、杭州,、南昌,、福州6個東部典型二線城市新建商品住宅庫存總量為2845萬平方米，同比增長32.11%,，環(huán)比下降0.78%,。
選擇性拿地
就在開發(fā)商紛紛在土地市場出手之際，地方政府也看到勢頭,。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,，今年6月上半月，包括北京,、上海,、廣州、深圳,、天津,、重慶、成都,、南京,、杭州、武漢,、長沙等全國20個重點城市的土地市場推出586塊,，僅上半月環(huán)比5月份多出239塊，達到年內的最高峰,，推出建設用地2311.4公頃,，規(guī)劃建筑面積4124.3萬平方米,，環(huán)比5月全月多出1512.1萬平方米,，6月上半月掛牌出讓的土地平均樓面價為1392.9元/平方米，底價土地出讓金為574.5億元,，環(huán)比5月全月多出233.2億元,。
另一方面,，政府在土地出讓上也降低了起始價格。以成都的青羊區(qū)四威南路3號地塊（54.1339畝）為例,，今年4月公告以4800元/平方米拍賣,，最后因故終止，此次拍賣起價降低到4100元/平方米,。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示,，現(xiàn)在開發(fā)商拿地主要是土地補充，而且價格也比較便宜,，是擴張的好時機,，同時，開發(fā)商也有抄底的心態(tài),，政策面已經(jīng)微調,，現(xiàn)在不儲備土地，很可能喪失拿地機會,，對兩年后的銷售不利,，市場進一步下跌的可能性不大。
周覓表示,，最近政策給了很多暗示和聯(lián)想,，央行做出降息的動作，而央行的動作應該是一系列的,，后面還會有連續(xù)性政策,。而政府也調低了市場價格，現(xiàn)在可以出手,，開發(fā)商也有抄底的心態(tài),。
不過，陳延彬認為,，現(xiàn)在開發(fā)商拿地還主要是補充土地儲備,，也有從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上選擇性拿地，而且也主要是財務控制比較好,、產(chǎn)品線豐富,、市場應對策略好的企業(yè)拿地。他認為,，將來不會出現(xiàn)大量高溢價率的土地,，開發(fā)商雖然資金有所緩解，但是還處于去庫存階段,。有些項目價格有些反彈,，但是還沒有調整到降價以前。
張宏偉認為,，土地市場短期內仍然維持低溢價率狀況,，但是,，5月份市場成交量的回暖以及微調政策的頻出有可能讓資金實力比較雄厚的大型開發(fā)企業(yè)拿地意愿提升。但是,，當這樣的成交量回暖還沒有呈現(xiàn)出持續(xù)狀態(tài)時,，它還不是一個充分的理由。尤其是當前開發(fā)企業(yè)資金鏈相對緊張,，開發(fā)企業(yè)不會普遍性地這么激進地進行拿地制造“地王”,。從現(xiàn)實角度考慮，如果地價略高于市場預期,，那么開發(fā)商就會停止出手,。