全國(guó)土地市場(chǎng)似乎在一夜之間火爆起來了,。自恒大地產(chǎn)在廣州以13.22億元的總價(jià),、169%的高溢價(jià)率拿地起，短短三天,，全國(guó)至少有6宗超過10億元的土地成交,。當(dāng)業(yè)界還在為開發(fā)商資金鏈擔(dān)憂之際,，六家開發(fā)商共豪擲85億元。
大開發(fā)商補(bǔ)貨
6月20日,，成都市國(guó)土局出讓三宗土地，此次出讓現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)由掛牌出讓改為拍賣出讓,。同華潤(rùn)地產(chǎn)等大型開發(fā)商激戰(zhàn)后,，龍湖地產(chǎn)最終以12.8億元競(jìng)得武侯區(qū)晉陽二、六組宗地，地塊面積145.5058畝,。
而在前一天,，成都市國(guó)土局拍賣出讓青羊區(qū)四威南路3號(hào)地塊（54.1339畝）和新都區(qū)大豐街道高堆社區(qū)2號(hào)地（101.3371畝）兩宗土地。最終,，四川本地的藍(lán)光集團(tuán)以10億元全部拿下,。而青羊區(qū)地塊在今年4月曾因故終止拍賣。
市場(chǎng)似乎一夜之間回暖——去年成都土地市場(chǎng)流拍頻現(xiàn),，即使在今年前5個(gè)月,，土地市場(chǎng)依然比較冷清。而龍湖昨日的成交價(jià)格,，用銳理平臺(tái)成都公司總經(jīng)理郭潔的說法,，“有些出乎預(yù)料�,！卑凑帐袌�(chǎng)的預(yù)計(jì),，樓面地價(jià)應(yīng)該在3000元/平方米以內(nèi)，然而最后的樓面地價(jià)為3315元/平方米,，溢價(jià)率則達(dá)到76.8%,。
四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心高級(jí)分析師周覓分析認(rèn)為，土地市場(chǎng)的變化,，一方面是受到樓市“紅五月”回暖的影響,，開發(fā)商信心增強(qiáng)，傳導(dǎo)到土地市場(chǎng),。另一方面,，去年開發(fā)商幾乎都停止了拿地，而成都樓市是三成項(xiàng)目占到七成的銷量,，大型開發(fā)商存量房消化得很快,。
今年3月，藍(lán)光就曾出人意料地以10億元競(jìng)得成都市成華區(qū)府青路片區(qū)C地塊和青羊區(qū)清波村6組地塊,，合計(jì)約為102.19畝,。藍(lán)光地產(chǎn)成都公司高管當(dāng)時(shí)曾對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w表示，藍(lán)光的剛需房源,、快銷樓盤銷售很快,，藍(lán)光需要“補(bǔ)貨”。
土地市場(chǎng)“有點(diǎn)火”
成都土地市場(chǎng)的形勢(shì)正是全國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)縮影,。最近三天,，全國(guó)至少有6宗超過10億元的土地成交案，除藍(lán)光和龍湖在成都所拿之地外,，其他交易為：
6月18日,，恒大地產(chǎn)以13.22億元的總價(jià)獲得廣州珠江新城地塊,，樓面地價(jià)高達(dá)3.29萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)169%,；同一天,，中鐵置業(yè)在貴陽拿下5宗土地，總成交金額為22.87億元,。
6月19日,，保利地產(chǎn)以13.6億元拿下重慶九龍坡區(qū)兩宗土地�,？偨ㄖ娣e54.98萬平方米,，成交樓面地價(jià)2474元/平方米，溢價(jià)率0.9%,。
6月20日,，同一天，廣西榮和集團(tuán)以18.514億拿下柳州市高新三路至高新五路沿江路東側(cè)的土地,。該地塊225.33畝,，成交單價(jià)822萬元/畝，樓面地價(jià)4554元/平方米,，溢價(jià)率11%,。
對(duì)于最近幾宗土地成交案，郭潔在其微博上用“全國(guó)土地市場(chǎng)開始"發(fā)燒"”來形容,。而藍(lán)光集團(tuán)總裁任霞也對(duì)記者笑言,，“有點(diǎn)火了”，不過她不愿向記者做進(jìn)一步的解讀,。
郭潔表示,，其實(shí)開發(fā)商一直在關(guān)注土地市場(chǎng)，以前主要是觀望,，因?yàn)閷?duì)政策面還看不清楚,。最近受到小陽春的鼓舞，以及溫家寶總理5月湖北講話和政策面的微調(diào),。還有去年大型開發(fā)商都沒有儲(chǔ)備土地,，而現(xiàn)在土地市場(chǎng)價(jià)格正低，就出現(xiàn)了集中拿地的局面,。
中國(guó)指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬表示,，5月全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)同環(huán)比都在大幅增長(zhǎng)，可以說
“政策底”和“市場(chǎng)底”在5月已經(jīng)顯現(xiàn),，而土地市場(chǎng)的回暖比房產(chǎn)市場(chǎng)的回暖要慢一些,。中指院監(jiān)測(cè)的15家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)，今年1~5月拿地同比下降了70%,，多數(shù)企業(yè)土地儲(chǔ)備不夠,，而房產(chǎn)成交面積同比有7%的增長(zhǎng),，銷售金額也微幅上漲2%。
陳延彬表示,，15家重點(diǎn)企業(yè)有豐富的產(chǎn)品線加上降價(jià)促銷等措施，回籠了一部分資金,，因此在一線城市和重點(diǎn)二線城市的土地市場(chǎng)上出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交的案例,，其中以商業(yè)和綜合用地溢價(jià)率最高，6月初上海嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊就以435.5%的超高溢價(jià)率成交,，而住宅的溢價(jià)率高的多為30%~50%,。
不過，全國(guó)范圍的去庫存化過程尚未結(jié)束,，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，5月末，全國(guó)商品房待售面積30740萬平方米,，比4月末增加432萬平方米,。其中，住宅待售面積增加278萬平方米,，辦公樓增加6萬平方米,，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加43萬平方米。
一二線城市的去庫存化卻呈現(xiàn)不同步調(diào),。
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),，5月底，北京,、上海,、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫存總量達(dá)2682萬平方米,，同比增長(zhǎng)19.78%,，環(huán)比下降1.77%。4個(gè)一線城市中,，除上海外,，其余3個(gè)城市新建商品住宅庫存量均下降，一線城市庫存高峰期可能已經(jīng)過去,。
而青島,、南京、廈門,、杭州,、南昌、福州6個(gè)東部典型二線城市新建商品住宅庫存總量為2845萬平方米,，同比增長(zhǎng)32.11%,，環(huán)比下降0.78%,。
選擇性拿地
就在開發(fā)商紛紛在土地市場(chǎng)出手之際，地方政府也看到勢(shì)頭,。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),，今年6月上半月，包括北京,、上海,、廣州、深圳,、天津,、重慶、成都,、南京,、杭州、武漢,、長(zhǎng)沙等全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)推出586塊,，僅上半月環(huán)比5月份多出239塊，達(dá)到年內(nèi)的最高峰,，推出建設(shè)用地2311.4公頃,，規(guī)劃建筑面積4124.3萬平方米，環(huán)比5月全月多出1512.1萬平方米,，6月上半月掛牌出讓的土地平均樓面價(jià)為1392.9元/平方米,，底價(jià)土地出讓金為574.5億元，環(huán)比5月全月多出233.2億元,。
另一方面,，政府在土地出讓上也降低了起始價(jià)格。以成都的青羊區(qū)四威南路3號(hào)地塊（54.1339畝）為例,，今年4月公告以4800元/平方米拍賣,，最后因故終止，此次拍賣起價(jià)降低到4100元/平方米,。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示,，現(xiàn)在開發(fā)商拿地主要是土地補(bǔ)充，而且價(jià)格也比較便宜,，是擴(kuò)張的好時(shí)機(jī),，同時(shí)，開發(fā)商也有抄底的心態(tài),，政策面已經(jīng)微調(diào),，現(xiàn)在不儲(chǔ)備土地,，很可能喪失拿地機(jī)會(huì),，對(duì)兩年后的銷售不利,，市場(chǎng)進(jìn)一步下跌的可能性不大。
周覓表示,，最近政策給了很多暗示和聯(lián)想,，央行做出降息的動(dòng)作，而央行的動(dòng)作應(yīng)該是一系列的,，后面還會(huì)有連續(xù)性政策,。而政府也調(diào)低了市場(chǎng)價(jià)格，現(xiàn)在可以出手,，開發(fā)商也有抄底的心態(tài)。
不過,，陳延彬認(rèn)為,，現(xiàn)在開發(fā)商拿地還主要是補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，也有從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上選擇性拿地,，而且也主要是財(cái)務(wù)控制比較好,、產(chǎn)品線豐富、市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略好的企業(yè)拿地,。他認(rèn)為,，將來不會(huì)出現(xiàn)大量高溢價(jià)率的土地，開發(fā)商雖然資金有所緩解,，但是還處于去庫存階段,。有些項(xiàng)目?jī)r(jià)格有些反彈，但是還沒有調(diào)整到降價(jià)以前,。
張宏偉認(rèn)為,，土地市場(chǎng)短期內(nèi)仍然維持低溢價(jià)率狀況，但是,，5月份市場(chǎng)成交量的回暖以及微調(diào)政策的頻出有可能讓資金實(shí)力比較雄厚的大型開發(fā)企業(yè)拿地意愿提升,。但是，當(dāng)這樣的成交量回暖還沒有呈現(xiàn)出持續(xù)狀態(tài)時(shí),，它還不是一個(gè)充分的理由,。尤其是當(dāng)前開發(fā)企業(yè)資金鏈相對(duì)緊張，開發(fā)企業(yè)不會(huì)普遍性地這么激進(jìn)地進(jìn)行拿地制造“地王”,。從現(xiàn)實(shí)角度考慮,，如果地價(jià)略高于市場(chǎng)預(yù)期，那么開發(fā)商就會(huì)停止出手,。