踏準(zhǔn)了地產(chǎn)股可謂基金今年打的最漂亮的一仗。房地產(chǎn)成為今年以來23個(gè)申萬一級行業(yè)中表現(xiàn)最好的行業(yè)，一些重倉基金借此擠進(jìn)了業(yè)績排行榜前列。
不過，應(yīng)警惕“溫水煮青蛙”,，而國家似乎并沒有放松地產(chǎn)調(diào)控的意思，地產(chǎn)板塊的高增長或難持續(xù),。
基金集體“炒房”
過去3年來,，地產(chǎn)股一直是拖累基金業(yè)績的主要品種之一，部分基金此前已連續(xù)兩年放棄了對地產(chǎn)股的投資,，但今年地產(chǎn)股卻“置之死地而后生”,。
基金集體瘋狂“炒房”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，從2011年四季度開始,，基金逐步加倉地產(chǎn)板塊。去年三季度末,，基金對地產(chǎn)的配置比例較標(biāo)準(zhǔn)配置略高1.72個(gè)百分點(diǎn),；四季度末，基金配置房地產(chǎn)行業(yè)的比例超過標(biāo)準(zhǔn)配置2.35個(gè)百分點(diǎn),。今年第一季度末數(shù)據(jù)顯示,，基金大舉增持地產(chǎn)股近200億元，占資產(chǎn)凈值比例從4.9%提高到6.47%,，成為繼食品飲料之外的基金第二大超配行業(yè),，占基金股票投資市值比重達(dá)到7.44%，超配3.45個(gè)百分點(diǎn),。從最近20個(gè)交易日的資金流向來看,，地產(chǎn)行業(yè)資金流入量要大于流出量。一季度共有84只房地產(chǎn)股被基金重倉持有,。其中,，萬科A,、保利地產(chǎn)被超過百家基金重倉持有；招商地產(chǎn),、萬科A基金合計(jì)持股占已流通A股比在20%以上,。
房地產(chǎn)股至今并沒有讓基金們失望。從這些基金重倉地產(chǎn)股的市場表現(xiàn)來看,，今年以來平均漲幅31.73%,。其中，漲幅最大的浙江東日,，今年以來漲幅高達(dá)175.55%,。宋都股份、華夏幸福,、金豐投資漲幅已超過60%,。
不少基金依靠地產(chǎn)股賺得盆滿缽滿。截至上周,，今年上漲居于前列的三只偏股基金均重配了地產(chǎn)股,，地產(chǎn)藍(lán)籌股的代表性公司“招保萬金”則成為幸運(yùn)基金們的共同選擇。其中,，景順長城核心競爭力今年以來上漲26.73%,，其一季末地產(chǎn)股配置達(dá)到12.59%。富國天瑞今年以來上漲20.88%,，位列偏股型基金亞軍,、混合型基金之首，其地產(chǎn)股倉位達(dá)38.23%,。中歐中小盤的地產(chǎn)股比例更達(dá)到了資產(chǎn)凈值的46.62%,，而該基金今年以來凈值上漲20.43%。交銀主題,、上投摩根等基金也重倉地產(chǎn)股,，均因此實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)業(yè)績。
產(chǎn)業(yè)資本悄然離場
地產(chǎn)股的基本面并不樂觀,。不完全統(tǒng)計(jì)顯示,，目前已有25家上市房企發(fā)布中期業(yè)績預(yù)告，但多數(shù)房企仍陷業(yè)績陰霾之中,，其中預(yù)虧和預(yù)減的企業(yè)多達(dá)16家,，業(yè)績悲觀的公司占比達(dá)64%。中金公司認(rèn)為,，雖然經(jīng)濟(jì)越差,，政策放松預(yù)期越強(qiáng)，但隨著經(jīng)濟(jì),、房價(jià)下行,，盈利預(yù)測下調(diào),、資金鏈等風(fēng)險(xiǎn)也將逐步暴露。
同時(shí),，房地產(chǎn)信托正面臨兌付高峰期,，地產(chǎn)股將面臨巨大債務(wù)壓力。自從銀行信貸渠道對房企持續(xù)收緊以來,，房地產(chǎn)信托融資曾一度成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付流動(dòng)性困難的不二法寶,，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品無論數(shù)量還是金額在2010年和2011年出現(xiàn)爆發(fā)式增長。然而,，房地產(chǎn)信托即將面臨兌付高峰期,。據(jù)中金公司研究報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2012年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元,，總還款額約2500億元,；2013年預(yù)計(jì)到期規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元,。從2012年開始將是房地產(chǎn)集合類信托的償付高峰,，第三季度到期規(guī)模約1000億元，其他季度到期規(guī)模350億至500億元,。其中3月份是小高峰,，到期規(guī)模約220億元；7月起至9月是到期大高峰,，平均每月在300億元以上,。
“銷售的低迷以及即將到來的巨大債務(wù)壓力,，使得不少開發(fā)商陷入窘境,。”清科研究中心分析認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)可能會迎來新一輪的兼并熱潮,，行業(yè)洗牌加速，行業(yè)集中度提升,。而不少私募房地產(chǎn)投資基金也在此時(shí)躍躍欲試,，伺機(jī)接盤。
產(chǎn)業(yè)資本悄然退場,。今年5月,，產(chǎn)業(yè)資本凈減持金額達(dá)到63.03億元，達(dá)到過去一年內(nèi)的峰值,。然而與此同時(shí),，地產(chǎn)股卻被增持8064萬元，萬科,、金地,、保利,、招商、北京城建等均被基金集體大幅增持,，顯示場外資金還在流入,。
警惕“溫水煮青蛙”
值得警惕的是，基金最瘋狂的時(shí)候,，往往是悲劇來臨的前奏,。重倉地產(chǎn)股的投資者，也應(yīng)警惕“溫水煮青蛙”,。
有基金經(jīng)理認(rèn)為,，地產(chǎn)板塊今年以來漲幅接近30%，估值已經(jīng)兌現(xiàn)了政策放松和樓市回暖的利好預(yù)期,。短期內(nèi)由于消息面上利好消息不斷,，地產(chǎn)板塊的調(diào)整幅度不會太深，但經(jīng)歷了此前一輪大幅上漲,，地產(chǎn)股的估值吸引力已經(jīng)不夠了,，接下來跑贏大盤的可能性比較小。
“和2009年不同,，今后房地產(chǎn)市場可能將主要呈現(xiàn)"外緊內(nèi)松"的態(tài)勢,。從宏觀層面看，盡管政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控不放松,，但實(shí)際層面,、微觀層面的微調(diào)已經(jīng)出現(xiàn)，尤其是針對剛需的支持,。目前來看,，局部區(qū)域壓抑許久的購房者熱情被激發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期和心態(tài)都有所轉(zhuǎn)變,。然而眼下地產(chǎn)股的估值相比去年已一定程度上得到修復(fù),，隨著市場預(yù)期逐步得以實(shí)現(xiàn)，不排除波動(dòng)性調(diào)整的可能,�,！焙８煌ɑ鹫J(rèn)為。