■住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)人士表示,，要進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果,，努力促進(jìn)三個“合理回歸”,。一是促進(jìn)地方政府心態(tài)的回歸,，逐步減少對房地產(chǎn)業(yè)的依賴；二是促進(jìn)開發(fā)企業(yè)心態(tài)的回歸,，回歸到售價與投入和合理的利潤相匹配,；三是促進(jìn)購房者心態(tài)的回歸,，一方面要保證居民合理的自住性需求,，另一方面要對投資、投機(jī)需求繼續(xù)保持高壓態(tài)勢,。
“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控似乎到了一個十字路口,。
3月份以來，各地樓市成交量持續(xù)回暖,，大多數(shù)降價的項目停止降價,，部分項目價格開始反彈。央行連續(xù)降低存款準(zhǔn)備金率,、三年半以來首次降息,，雖然意不在救樓市，但對資金緊張的房地產(chǎn)市場仍是一劑強(qiáng)心針,。一些城市微調(diào)了樓市政策,，甚至在一定程度上放松了調(diào)控。樓市的“價格底”和“政策底”似乎都已形成,，不少購房者又開始感到恐慌,。
盡管面臨著穩(wěn)增長的壓力，但房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)還沒有完成,，房價沒有回到合理價位,，長效機(jī)制改革也才剛剛起步。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示,，要繼續(xù)堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施的貫徹落實,。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施,，鞏固調(diào)控成果,。
1.樓市回暖速度超預(yù)期
降息將促使今后一段時間成交量延續(xù)前兩個月的回暖態(tài)勢
樓市回暖的速度大大超出了人們的預(yù)期。
在一家門戶網(wǎng)站工作的韓巍一直有買房的打算,。去年下半年開始,，他關(guān)注的北京東邊幾個項目的房價開始明顯下降,，今年初，降價的趨勢進(jìn)一步蔓延,。韓巍覺得只要房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松,，房價還會下降，可以繼續(xù)觀望,。
但從4月份以來,，銷售人員在電話里告訴韓巍，成交量不斷攀升,，原本的價格優(yōu)惠減少了,，新一期的項目價格肯定要漲，要趕緊出手,。進(jìn)入5月份,，二手房中介更是直截了當(dāng)?shù)卣f，現(xiàn)在二手房又開始搶了,，房價很快就要大幅反彈,。
韓巍原本以為這是銷售人員在忽悠，但到幾個售樓處和中介門店一看,，熱鬧的場面頓時讓他有點發(fā)慌,。“看這架勢,，房價好像壓不住了,。”韓巍決定不再觀望,，6月份一定要出手,。
今年3月以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇跡象,。國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,，1—5月份，全國商品房銷售面積約2.9億平方米,，同比下降12.4%,，降幅比前4月縮小1個百分點。商品房銷售額1.7萬億元,，同比下降9.1%,，降幅縮小2.7個百分點。
特別是此前成交量低迷的一線城市,，5月住宅市場交易量均大幅反彈,，“紅五月”名符其實。北京新建商品住宅和二手住宅成交量環(huán)比4月份分別上漲34.2%和27.2%,，其中新建商品住宅成交量更是突破萬套,，創(chuàng)下去年2月限購以來的最高紀(jì)錄,。廣州全市一手住宅成交量環(huán)比4月大增51%，同比去年5月增長19%,，成為過去16個月中的銷售量最高的月份,。上海樓市的成交量也創(chuàng)出今年新高。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副司長張小宏認(rèn)為,，春節(jié)以后樓市成交量之所以明顯回升,，主要的原因在于開發(fā)商順應(yīng)了市場變化，打折促銷,、以價換量的力度加大了,，再加上商業(yè)銀行放貸速度加快和利率逐步回歸，釋放了部分住房的需求,。
“從我們的調(diào)研看,，成交量有兩個明顯特點，一是自住性購房成為主流,，不少項目首次購房比重超過70%,。二是部分降價促銷力度比較大、價格下調(diào)比較到位的低總價,、中小套型的普通商品住房成交的情況比較好,�,！睆埿『瓯硎�,，這些情況說明，目前以自住為目的的真實住房需求還是很大的,，開發(fā)企業(yè)以價換量的空間也是有的,。這應(yīng)該是市場回歸正常的表現(xiàn)，不能簡單用回暖兩個字來概括目前的現(xiàn)象,。
6月7日晚間,，央行三年半以來首次宣布降息。利率調(diào)整后,，貸款買房的月供將減少,，購房者的負(fù)擔(dān)有所減輕。在樓市快速回暖的背景下,，降息進(jìn)一步降低了剛性需求購房的門檻,，將促進(jìn)樓市成交量進(jìn)一步回升。
“5月份的成交量肯定不是年內(nèi)的最高點,，回暖還將繼續(xù),。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示,，只要政府不出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策,，降息將促使今后一段時間成交量延續(xù)前兩個月的回暖態(tài)勢,。
2.房價止跌回升趨勢明顯
房價雖有反彈風(fēng)險，卻不存在像2009年一樣大幅反彈的可能性
隨著成交量大幅反彈,，“房價可能暴漲”的氣氛在樓市彌漫,，不斷刺激著購房者的神經(jīng)。
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,，盡管房價還沒有出現(xiàn)大的反彈,，但有了成交量，房價止跌已十分明顯,。盡管各地仍有個別項目在降價,，但降價優(yōu)惠的幅度比前期明顯減小。另一方面,，此前價格調(diào)整較大的項目,，如北京通州和大興的部分項目，價格也開始回升,。
相對于市場的變化,，統(tǒng)計數(shù)據(jù)總是要慢一拍。記者日前在北京部分二手房成交活躍的項目采訪發(fā)現(xiàn),，前期討價還價空間較大的房源價格反彈迅速,，個別小區(qū)甚至再現(xiàn)樓市火爆時期“一天一個價”的場面。
盡管北京市房協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示,，市場上沒有出現(xiàn)恐慌性購房的情況,。但實際上，在熱點居住區(qū)域,，購房者因擔(dān)心房價反彈而入市搶購的情況十分普遍,。尤其在二手房市場上，只要有性價比稍高的房源,，就會出現(xiàn)排隊看房甚至加價的情況,。房產(chǎn)中介說得最多的一句話就是：“現(xiàn)在再不買，下半年房價漲起來,，就錯過時機(jī)了。你還記得2009年嗎,？”
在“買漲不買跌”的房地產(chǎn)市場上,，人們買房的決策除了居住需求，最主要的是對房價走勢的預(yù)期,。如今,，從觀望到搶著入市，市場預(yù)期正在發(fā)生微妙變化,。
央行降息或許將加劇這種預(yù)期的改變,。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，今年信貸政策比2011年有了明顯的松動，盡管放松銀根是為了穩(wěn)增長,，并不是要救樓市,，但資金一旦開閘，仍將通過各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),。
張大偉認(rèn)為,，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策中影響力最大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說是人們判斷房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo),。一直在觀望的購房者,，可能會將降息的舉動理解為調(diào)控政策開始松動，從而加快入市的步伐,。
更值得關(guān)注的是,，隨著房價底部逐漸被市場確認(rèn)，投資投機(jī)型需求又開始蠢蠢欲動,。一位在浙江溫州從事民間金融的人士告訴記者,，溫州房價去年以來普遍下跌超過三成以上，手里閑置資金較為寬裕的老板們最近正在到處看房,，研究“抄底”的可行性,。“現(xiàn)在實業(yè)這么不景氣,，還是投資房產(chǎn)最保險,。”上述人士表示,。
對于房價走勢,，業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為,，房價雖有反彈的風(fēng)險,，卻并不存在像2009年一樣大幅反彈的可能性。首先,，由于3—5月份市場剛性需求的釋放,，銀行可用的貸款額度正在快速減少，部分二線城市的銀行已經(jīng)開始把利率往基準(zhǔn)回調(diào),。其次,，限購等行政手段的調(diào)控政策依然執(zhí)行力度很大，開發(fā)商的庫存也依然偏大,，同時未來潛在供應(yīng)依然處于較高水平,，這種供求關(guān)系也決定了樓市不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。
龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪認(rèn)為,，樓市調(diào)控并沒有出現(xiàn)根本性變化,。開發(fā)商仍需把去庫存,、高周轉(zhuǎn)、謹(jǐn)慎投資作為2012年的主旋律,。從成交量上看,，目前是市場最好的時候，從預(yù)期看,，房價不存在大幅反彈的基礎(chǔ),。
3.堅定不移加強(qiáng)調(diào)控
要促進(jìn)地方政府、開發(fā)企業(yè),、購房者心態(tài)的“合理回歸”
價格,、政策和預(yù)期，構(gòu)成了影響樓市走勢的三角形,。如今,，每個賣房的人都告訴你，“價格底”和“政策底”已經(jīng)出現(xiàn),，調(diào)控不可能繼續(xù)嚴(yán)厲,，該買房了。
作為普通的購房者,，你還能繼續(xù)淡定嗎,？
張大偉認(rèn)為，市場所稱的“政策底”,，意思是此前調(diào)控政策過分嚴(yán)厲的時間段已經(jīng)過去了,，現(xiàn)在政策依然嚴(yán)厲，但適當(dāng)降低了剛性需求的購房門檻,，從形式上看有所放松,。
事實上，在中央政府層面,，房地產(chǎn)調(diào)控政策從來沒有絲毫要放松的跡象,。針對各方關(guān)心的政策走向問題，張小宏表示,，當(dāng)前仍要堅定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，確保調(diào)控政策落到實處，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù),�,！拔覀冇欣碛上嘈牛诮粋�時期堅持調(diào)控和市場回調(diào)還將是整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的主基調(diào),�,！�
今年初，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人多次強(qiáng)調(diào)，將密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化趨勢,，并積極研究儲備政策,。一旦房價出現(xiàn)反彈，將可能出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策,。但目前業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，中央層面很難再出臺新的調(diào)控手段，唯一可能的是更嚴(yán)厲地執(zhí)行現(xiàn)有政策,。
盡管中央政府態(tài)度堅定,，但一些地方政府希望通過政策微調(diào)來適度放松樓市調(diào)控的心態(tài)已經(jīng)十分明朗。目前為止已經(jīng)有超過30個城市對調(diào)控政策進(jìn)行了適度調(diào)整,，其中大部分被叫停,。但3月底以來，如揚州獎勵購房等政策微調(diào)都在爭議聲中得以順利實施,，也被解讀為調(diào)控政策放松的征兆,。“現(xiàn)在看,，只要不觸碰限購這條紅線,，多數(shù)微調(diào)政策都有可能過關(guān)�,！睆埓髠フf,。
尤其是在實際操作層面，除了北京上海等一線城市還在比較嚴(yán)格地執(zhí)行限購等調(diào)控措施,，一些城市的限購放松已經(jīng)不是秘密�,，F(xiàn)階段，依然在抑制成交量和房價反彈的,，主要是嚴(yán)格的信貸政策,。如二套房貸首付六成、1.1倍利率,，三套房停貸等,。如果信貸政策進(jìn)一步放松，房價反彈的風(fēng)險就會加大,。
近期,，國務(wù)院常務(wù)會議提出,，要把穩(wěn)增長放在更重要的位置,。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式尚未根本轉(zhuǎn)變的情況下，人們擔(dān)心,，要穩(wěn)增長,，能夠快速見效的手段和方式無疑就是刺激樓市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有可能重新回到嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的老路上,。
專家指出,，房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)還沒有完成,，房價還沒有回到合理價位，與房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)的制度建設(shè)也只是剛剛起步,。在這種情況下,，房地產(chǎn)調(diào)控不能放松。政府要實現(xiàn)穩(wěn)增長,，應(yīng)該注重培育經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長的內(nèi)生動力,，不能走過分依賴房地產(chǎn)業(yè)的老路。
針對一些地方政府可能以穩(wěn)增長的名義放松樓市調(diào)控,，住建部新聞發(fā)言人指出,，當(dāng)前仍要執(zhí)行好限購措施，同時,，要加強(qiáng)市場監(jiān)管,，對涉及違規(guī)騙取購房資格的開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和購房者,，要嚴(yán)肅查處,。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將會同有關(guān)部門繼續(xù)密切關(guān)注各地執(zhí)行調(diào)控政策的情況，對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的,，將及時予以制止或糾正,。
張小宏表示，要進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果,，努力促進(jìn)三個“合理回歸”,。一是促進(jìn)地方政府心態(tài)的回歸。促使各地真正把工作重心轉(zhuǎn)移到加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式上去,，適應(yīng)市場“退燒”以后正常的土地出讓收入,、住房成交量和房地產(chǎn)相關(guān)稅收，逐步減少對房地產(chǎn)業(yè)的依賴,。二是促進(jìn)開發(fā)企業(yè)心態(tài)的回歸,。當(dāng)前情況下要促進(jìn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場，采取以價換量的策略,，回歸到售價與投入和合理的利潤相匹配,，實現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，更好地適應(yīng)市場,，多建一些適銷對路的普通商品住房,。三是促進(jìn)購房者心態(tài)的回歸。一方面我們要保證居民合理的自住性需求,，把信貸,、稅收方面已經(jīng)明確的支持性政策落到實處。另一方面要對投資、投機(jī)需求繼續(xù)保持高壓態(tài)勢,，打消其通過房地產(chǎn)投資實現(xiàn)財富快速增值的目的,。這樣才能使住房逐步回歸到居住的基本屬性。