北京市公安局人口管理總隊日前表示，目前已核對出空置房屋381.2萬戶,。北京從今年3月31日開始,，組織開展實有人口基礎(chǔ)信息調(diào)查工作。而此次“空置房”統(tǒng)計數(shù)據(jù)公布,，卻遭到廣泛質(zhì)疑,。
在住房空置率問題上，由于國家權(quán)威部門的失語和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的缺位,，使得“空置房”統(tǒng)計成為無解難題,。針對因此掀起的新一輪輿論風(fēng)暴，北京警方日前澄清說,，公安機關(guān)使用的“空置房屋”概念是基于電子地圖的相對概念,，與城市生活中實際沒人居住的“空置房”概念以及開發(fā)商未售出的房屋沒有任何關(guān)系。
機構(gòu)預(yù)測,，北京空置房僅20萬至30萬套,，主要是因外地投資客為炒房等升值而空置。
381.2萬套“過于夸張”
鏈家地產(chǎn)市場研究部告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，當前北京的確存在空置房,，但達到百萬級別明顯過于夸張�,！澳壳叭写媪糠考s500萬套,，如果空置房屋有381.2萬戶，相當于76%的房屋都處于空置狀態(tài),，這等于說整個北京都是睡城,，與實際情況出入很大�,！�
“2009年至2010年北京商品房與新房共計成交約73萬套,。如果以當時估算的投資比例25%至30%計算,，兩年間形成的投資用房大約有18萬至22萬套之間。按照空置率30%計算,，再加上歷史遺留與新增的空置量,，北京現(xiàn)存空置房也就在10萬套左右�,！辨溂业禺a(chǎn)如此測算,。
中原地產(chǎn)市場研究部同樣認為，“不太可能有近400萬套空置房,�,！痹摍C構(gòu)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，根據(jù)北京住建委發(fā)布的十一五建筑節(jié)能發(fā)展規(guī)劃中提及的2010年北京市民用建筑總量達近6.08億平方米,，目前民用建筑的最大規(guī)模也就在七億平方米左右,。
“即使有部分軍產(chǎn)、央產(chǎn),、校產(chǎn)等其他產(chǎn)權(quán),，總住宅的建筑面積也在10億平方米內(nèi)，不太可能有接近30%的空置,�,！敝性禺a(chǎn)強調(diào)，“而且最近幾年北京新建住宅的年簽約量也就在10萬套左右,，380萬戶相當于全北京超過20年的新增商品房住宅簽約量,。”
鏈家地產(chǎn)陳雪表示,，北京空置房來源通常有兩個,，“投資性二手房”，即因為準備隨時出售或無心獲取租金收益而成為空置,；“投資性商品房”,，即在購買之初原本為期房，后來變成現(xiàn)房投資業(yè)主無意額外投資繼續(xù)經(jīng)營造成空置,�,！斑@兩種情況既是空置房主要來源,，也是當前北京剩余租賃房源中難以盤活的重要部分,。”
“空置房”定義不明確
陳雪告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，從北京公安局人口管理總隊發(fā)布數(shù)據(jù)的口徑來看,，此次官方發(fā)布統(tǒng)計口徑可能與通常大眾理解的概念并不一致。
據(jù)悉,，空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率,。按照國際通行慣例,，商品房空置率在5%到10%之間為合理區(qū)，說明商品房供求平衡,；空置率在10%至20%之間為空置危險區(qū),，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度,，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行,；空置率在20%以上則為商品房嚴重積壓區(qū)。
中原地產(chǎn)表示,，空置房嚴格概念上是指“房屋竣工一年之后沒有實現(xiàn)銷售的房子”,，通俗地說則是指市場上賣不出去的房子。這與一般人認為的沒有人住的“空房子”完全不同,。所謂“空房子”其實指的是開發(fā)商把房子賣給業(yè)主后,，業(yè)主既不自住也不出租。
“因為統(tǒng)計口徑與房地產(chǎn)市場慣例不一致,，可能夸大空置數(shù)據(jù),。”中原地產(chǎn)稱,，按照發(fā)布的數(shù)據(jù),，在總房間1320.5萬套中，有381.2萬套空置,，也就是說空置房比例高達28.9%,。“該統(tǒng)計數(shù)據(jù)對空置的定義不明確,，空置時間計算方式也不夠明確,，很容易形成統(tǒng)計誤差”。
北京房協(xié)秘書長陳志則表示,，對空置房屋的概念向來存在很多解釋,，如果定義、統(tǒng)計口徑都不清晰則不具備分析意義,。陳志提出疑問,，“不知道北京市此次公布的空置房屋數(shù)據(jù)是否包括小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村宅基地,、商業(yè),、廠房、辦公樓以及其他租賃房屋,？”
如何處理“空置房”
中原地產(chǎn)進一步表示,，盡管這一空置數(shù)據(jù)與現(xiàn)實不太吻合，但是北京五環(huán)外一些區(qū)域的確存在空置房比較高的現(xiàn)象,，在房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)基本見效的情況下,，可以考慮出臺專門針對“空置房”等過度投資行為的政策,，以達到增加房源來平衡市場的目的。
本報記者了解到,，在此前民間發(fā)起的“黑燈照”,、“查電表”、“曬水表”等統(tǒng)計結(jié)果中,，被稱為“北京睡城”的天通苑和通州地區(qū)等多數(shù)新城成為“空置”密集區(qū),，但具體數(shù)字始終未有統(tǒng)一結(jié)果。
鏈家地產(chǎn)認為開征空置稅“對于北京這樣的城市來講是一件很有意義的事情”,。但北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為,，國內(nèi)開征住房空置稅并非易事。因為如果要征稅,，對空置房的界定就需要嚴格的法律認定,，并且要摸清所有家庭的住房狀況。而空置率究竟該如何統(tǒng)計,？令業(yè)界印象深刻的是,，國家統(tǒng)計局曾公布“目前國家統(tǒng)計局關(guān)于房地產(chǎn)統(tǒng)計方面的制度還不能計算出空置率這樣的指標�,！�
但曾有住建部官員認為,，“在我國進行住房空置率的調(diào)查并不難。只需要在全國重點城市針對不同檔次的樓盤進行抽樣調(diào)查就能得出結(jié)果”,。問題的關(guān)鍵在于,，該項工作“需要一大筆的資金投入�,！�
中原地產(chǎn)最后強調(diào),，如果此次公布的空置率的確與顯示符合，也意味著現(xiàn)實中的空置房源是租賃市場的三倍左右,�,！澳敲锤鼞�(yīng)該出臺空置稅等政策，減少房屋空置,，提高房屋利用率,，同時避免房地產(chǎn)市場的過度投資行為�,！�