北京市公安局人口管理總隊(duì)日前表示,，目前已核對(duì)出空置房屋381.2萬(wàn)戶,。北京從今年3月31日開(kāi)始,，組織開(kāi)展實(shí)有人口基礎(chǔ)信息調(diào)查工作,。而此次“空置房”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)公布，卻遭到廣泛質(zhì)疑,。
在住房空置率問(wèn)題上,，由于國(guó)家權(quán)威部門的失語(yǔ)和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的缺位，使得“空置房”統(tǒng)計(jì)成為無(wú)解難題,。針對(duì)因此掀起的新一輪輿論風(fēng)暴,，北京警方日前澄清說(shuō),，公安機(jī)關(guān)使用的“空置房屋”概念是基于電子地圖的相對(duì)概念，與城市生活中實(shí)際沒(méi)人居住的“空置房”概念以及開(kāi)發(fā)商未售出的房屋沒(méi)有任何關(guān)系,。
機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),，北京空置房?jī)H20萬(wàn)至30萬(wàn)套，主要是因外地投資客為炒房等升值而空置,。
381.2萬(wàn)套“過(guò)于夸張”
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，當(dāng)前北京的確存在空置房，但達(dá)到百萬(wàn)級(jí)別明顯過(guò)于夸張,�,！澳壳叭写媪糠考s500萬(wàn)套，如果空置房屋有381.2萬(wàn)戶,，相當(dāng)于76%的房屋都處于空置狀態(tài),，這等于說(shuō)整個(gè)北京都是睡城，與實(shí)際情況出入很大,�,！�
“2009年至2010年北京商品房與新房共計(jì)成交約73萬(wàn)套。如果以當(dāng)時(shí)估算的投資比例25%至30%計(jì)算,，兩年間形成的投資用房大約有18萬(wàn)至22萬(wàn)套之間。按照空置率30%計(jì)算,，再加上歷史遺留與新增的空置量,，北京現(xiàn)存空置房也就在10萬(wàn)套左右�,！辨溂业禺a(chǎn)如此測(cè)算,。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部同樣認(rèn)為，“不太可能有近400萬(wàn)套空置房,�,！痹摍C(jī)構(gòu)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，根據(jù)北京住建委發(fā)布的十一五建筑節(jié)能發(fā)展規(guī)劃中提及的2010年北京市民用建筑總量達(dá)近6.08億平方米,，目前民用建筑的最大規(guī)模也就在七億平方米左右,。
“即使有部分軍產(chǎn)、央產(chǎn),、校產(chǎn)等其他產(chǎn)權(quán),，總住宅的建筑面積也在10億平方米內(nèi)，不太可能有接近30%的空置,�,！敝性禺a(chǎn)強(qiáng)調(diào)，“而且最近幾年北京新建住宅的年簽約量也就在10萬(wàn)套左右,，380萬(wàn)戶相當(dāng)于全北京超過(guò)20年的新增商品房住宅簽約量,�,！�
鏈家地產(chǎn)陳雪表示，北京空置房來(lái)源通常有兩個(gè),，“投資性二手房”,，即因?yàn)闇?zhǔn)備隨時(shí)出售或無(wú)心獲取租金收益而成為空置；“投資性商品房”,，即在購(gòu)買之初原本為期房,，后來(lái)變成現(xiàn)房投資業(yè)主無(wú)意額外投資繼續(xù)經(jīng)營(yíng)造成空置�,！斑@兩種情況既是空置房主要來(lái)源,，也是當(dāng)前北京剩余租賃房源中難以盤活的重要部分�,！�
“空置房”定義不明確
陳雪告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，從北京公安局人口管理總隊(duì)發(fā)布數(shù)據(jù)的口徑來(lái)看，此次官方發(fā)布統(tǒng)計(jì)口徑可能與通常大眾理解的概念并不一致,。
據(jù)悉,，空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國(guó)際通行慣例,，商品房空置率在5%到10%之間為合理區(qū),，說(shuō)明商品房供求平衡；空置率在10%至20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū),，要采取一定措施,，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行,；空置率在20%以上則為商品房嚴(yán)重積壓區(qū),。
中原地產(chǎn)表示，空置房嚴(yán)格概念上是指“房屋竣工一年之后沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷售的房子”,，通俗地說(shuō)則是指市場(chǎng)上賣不出去的房子,。這與一般人認(rèn)為的沒(méi)有人住的“空房子”完全不同。所謂“空房子”其實(shí)指的是開(kāi)發(fā)商把房子賣給業(yè)主后,，業(yè)主既不自住也不出租,。
“因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑與房地產(chǎn)市場(chǎng)慣例不一致，可能夸大空置數(shù)據(jù),�,！敝性禺a(chǎn)稱，按照發(fā)布的數(shù)據(jù),，在總房間1320.5萬(wàn)套中,，有381.2萬(wàn)套空置，也就是說(shuō)空置房比例高達(dá)28.9%,�,！霸摻y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)空置的定義不明確,，空置時(shí)間計(jì)算方式也不夠明確，很容易形成統(tǒng)計(jì)誤差”,。
北京房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志則表示,，對(duì)空置房屋的概念向來(lái)存在很多解釋，如果定義,、統(tǒng)計(jì)口徑都不清晰則不具備分析意義,。陳志提出疑問(wèn)，“不知道北京市此次公布的空置房屋數(shù)據(jù)是否包括小產(chǎn)權(quán)房,、農(nóng)村宅基地,、商業(yè)、廠房,、辦公樓以及其他租賃房屋,？”
如何處理“空置房”
中原地產(chǎn)進(jìn)一步表示，盡管這一空置數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)不太吻合,，但是北京五環(huán)外一些區(qū)域的確存在空置房比較高的現(xiàn)象,，在房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)基本見(jiàn)效的情況下，可以考慮出臺(tái)專門針對(duì)“空置房”等過(guò)度投資行為的政策,，以達(dá)到增加房源來(lái)平衡市場(chǎng)的目的,。
本報(bào)記者了解到，在此前民間發(fā)起的“黑燈照”,、“查電表”,、“曬水表”等統(tǒng)計(jì)結(jié)果中，被稱為“北京睡城”的天通苑和通州地區(qū)等多數(shù)新城成為“空置”密集區(qū),，但具體數(shù)字始終未有統(tǒng)一結(jié)果。
鏈家地產(chǎn)認(rèn)為開(kāi)征空置稅“對(duì)于北京這樣的城市來(lái)講是一件很有意義的事情”,。但北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,，國(guó)內(nèi)開(kāi)征住房空置稅并非易事。因?yàn)槿绻鞫�,，�?duì)空置房的界定就需要嚴(yán)格的法律認(rèn)定,，并且要摸清所有家庭的住房狀況。而空置率究竟該如何統(tǒng)計(jì),？令業(yè)界印象深刻的是,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾公布“目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方面的制度還不能計(jì)算出空置率這樣的指標(biāo)�,！�
但曾有住建部官員認(rèn)為,，“在我國(guó)進(jìn)行住房空置率的調(diào)查并不難。只需要在全國(guó)重點(diǎn)城市針對(duì)不同檔次的樓盤進(jìn)行抽樣調(diào)查就能得出結(jié)果”,。問(wèn)題的關(guān)鍵在于,，該項(xiàng)工作“需要一大筆的資金投入,。”
中原地產(chǎn)最后強(qiáng)調(diào),，如果此次公布的空置率的確與顯示符合,，也意味著現(xiàn)實(shí)中的空置房源是租賃市場(chǎng)的三倍左右�,！澳敲锤鼞�(yīng)該出臺(tái)空置稅等政策,，減少房屋空置，提高房屋利用率,，同時(shí)避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投資行為,。”