被壓抑了一年半之久的北京豪宅近期有望開閘集中上市。據(jù)記者了解，北京6月計劃入市的33個項目中,，包括別墅,、公寓、花園洋房等類型的中高端項目有16個,，其中有華潤置地潤西山,、華潤西堤紅山、公園1872,、融創(chuàng)西山壹號院等,。“在豪宅集中上市背后,，是整個高端市場正在進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整,。而高端項目在一個月集中上市，且占比近半,，是最近幾年罕見的現(xiàn)象,。”一位有過多個知名高端項目操盤經(jīng)歷的資深人士向記者表示,。
“千萬級豪宅”市場開始被激活
近日,，京滬樓市的關注焦點都集中在了豪宅項目上。5月27日,，上海地王項目中海紫御豪庭,，以38000元/平方米至45000元/平方米開盤熱銷。價格大幅低于前期市場預期,。而在北京,，在傳統(tǒng)豪宅項目聚集區(qū)域的朝陽公園板塊，保利東郡項目目前正推出起價約38000元/平方米的法式新品組團,，這一價格創(chuàng)下同區(qū)域精裝修高檔住宅項目的價格新低,。
“保利東郡,、中海紫御豪庭這兩個樓市焦點項目，都是戶型不超過400平方米,，總價千萬級左右的項目,。這兩個項目所擁有的另外一個共同點，或更深層次反映了豪宅市場的新走勢,。中海紫御豪庭戶型為245平方米至340平方米,，每套價格在千萬左右。而保利東郡的戶型從165平方米至315平方米,，每套總價區(qū)間比中海紫御豪庭更寬,，約在700萬元1600萬元之間。
“在京滬這樣的一線城市,，以前都是頤和原著,、湯臣一品這樣的億元級項目在高端市場唱主角�,！鼻笆鲑Y深豪宅操盤人士分析,。而另一種觀點則認為，當整個市場的注意力正被純剛性需求所吸引時,，改善型需求正在積極回歸,。近段時間隨著樓市出現(xiàn)回暖跡象，改善型市場開始激活,，一些千萬級左右的項目都有較高比例的成交,。無論是與頂級豪宅對比，還是從改善型需求出發(fā),，一個明顯的事實是：千萬級豪宅正在成為剛需之外的另一個市場關注熱點,。
豪宅打出親民價是市場的必然
雖然對保利東郡等項目以價換量的現(xiàn)象各有解讀，但各方基本達成共識的是：調(diào)控對高端住宅的影響要大過一般商品房,，豪宅打出親民價也是市場的必然,。針對保利東郡以價換量，聯(lián)達地產(chǎn)機構(gòu)董事長楊少鋒表示,，豪宅的銷售在市場很好的時候?qū)r格不敏感,，但是，投資豪宅的人選擇余地遠遠比普通商品房大,。所以,，當市場不好的時候，你不降價別的項目降價,，加上豪宅的價格空間大,，所以豪宅受市場影響要比普通商品房大。
但這種影響或許正在見底,。有投資分析人士指出,，在后調(diào)控時代,，豪宅價格進一步回歸，可考慮適時抄底高端物業(yè),�,！翱梢再I房了�,！苯�(jīng)濟學家,、北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩近日在微博上也表明了自己的觀點。董藩在微博中表示,，政策底部早已出現(xiàn),，多個城市微調(diào)救市政策未被叫停就是明證,，其他保增長政策會間接惠及房地產(chǎn)行業(yè),。
保利東郡項目負責人接受記者采訪時表示，樓市調(diào)控以來,，投機和純投資需求基本清場�,，F(xiàn)在千萬級豪宅之所以受到市場的關注，置業(yè)升級和改善型需求是主力購房人群,�,！半m然在調(diào)控背景下，房價很難再次暴漲,。但像保利東郡現(xiàn)在的價格,，同樣很難再有下降空間了�,！�
價值屬性成購房者抉擇首要指標
面對6月份可能多達16個高端項目入市,，多位受訪對象指出，在當前的市場環(huán)境下,，純粹的概念炒作已經(jīng)難以打動消費者,，產(chǎn)品自身的價值屬性已成為購房者抉擇的首要指標。相關專業(yè)機構(gòu)的一份市場調(diào)研報告指出,，當前決定豪宅性價比要具備兩個方面的要素：一個是總價有一定的控制上限,。每套1000萬左右，不超過2000萬,，是比較合適的,。另一個是全面的功能性需求，居住品質(zhì),、生活便捷度和未來發(fā)展空間缺一不可,。
“不能僅僅從低價的角度去衡量產(chǎn)品價值�,！眲倓傄浴暗匕鍍r”入市的保利東郡項目負責人向記者表示,。他舉例說,，CBD的核心地段、大氣適用的戶型,、世界級的精裝品牌,、借鑒皇家園林“前庭后院”規(guī)制，又突破傳統(tǒng)造園手法的園林……這些構(gòu)成了保利東郡的核心價值,。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍也指出,，高端樓市的需求一直存在，只是在新的形勢下,，適銷對路和價格適合的產(chǎn)品不多,，特別對于目前市場最為關注的千萬級產(chǎn)品購買者而言，產(chǎn)品體現(xiàn)出來的綜合價值往往是選擇的關鍵,。